壽險巨頭密集換帥 新起點上新老挑戰交織

  四大上市壽險公司——中國人壽、平安人壽、太保壽險、新華保險,乃中國壽險市場的門面擔當。四巨頭盡占壽險市場無限風光,江湖地位難撼。尤其是在行業向高質量轉型的這幾年,他們的行業風向標作用進一步凸顯。

  最近,壽險四巨頭更是受到廣泛關注:他們相繼迎來管理層的大面積“新老交替”。江山代有才人出,保險高管自然更替的背後,嚴峻的考驗已然浮出水面——面臨日益增多的外部不確定性、正在重塑的壽險市場發展邏輯,新帥們能否從容應對,接過老帥手中的接力棒?

  壽險四巨頭齊換帥

  隨着62歲太保壽險董事長徐敬惠的卸任,壽險四巨頭的新一輪人事更迭接近尾聲。

  去年11月,中國太平保險集團原董事長王濱接替楊明生出任中國人壽集團新一任董事長之後,便很快任命了中國人壽(股份公司)新任總裁人選——原中國人壽集團副總裁蘇恆軒。也是在去年這個時候,平安人壽管理層進行了調整,董事長丁當不再兼任CEO一職,轉而由總經理余宏兼任。

  對於“徐敬惠離任后、太保壽險誰接班”的問題,市場有消息稱,中國太保集團董事長孔慶偉或將直接兼任子公司太保壽險董事長。太保壽險總經理之位則已在今年5月底揭曉,由太保集團常務副總裁兼財務負責人潘艷紅擔任。

  仍懸而未決的是新華保險。今年1月16日,新華保險公告稱,萬峰辭任公司董事長兼CEO,副總裁黎宗劍代任董事長,副總裁兼首席財務官楊征代任CEO,直到新華保險聘任新任負責人為止。最近有消息傳出:來自股東方中央匯金投資公司的劉浩凌或將出任新華保險新任董事長,公司同時可能從內部提拔一位高管出任總裁或CEO。

  壽險巨頭們密集的人事調整,表面看主要源於兩大原因:一是高管到齡退休的自然更替,二是集團人事換屆的延續。

  背後是否還有更深層次的原因暫且按下不表,新高管陣容公布之後,如何縮短磨合期,如何在新老問題交織的背景下,既守住業績“江山”、又創出士氣新高,才是業界關注的焦點,也是真正的考驗所在。

  “從過往成功的保險公司掌門人來看,能被公司、股東及同業同時認可,通常具備以下幾個素質。”一位深諳保險公司經營之道的業內高管表示,一是具備戰略思維和大局觀,善於把握市場發展的態勢;二是具備較強的管理及控制能力,方能駕馭保險巨頭這艘“大船”;三是對保險市場趨勢、保險企業運營有透徹的理解。

  新老挑戰交織

  新接棒的壽險四巨頭接班人,儘管各有各的煩惱、各有棘手難題,但在行業轉型升級的大環境下,他們將同時面臨一些無法迴避的現實問題。

  代理人增速放緩、保費增長失速、行業增長遭遇瓶頸等老問題,依舊需要他們迎難而上。新挑戰也正撲面而來,在宏觀環境、監管導向、市場需求等多因素共同作用下,壽險行業的發展邏輯和驅動因素正面臨全新變局。

  一直以來,壽險公司依託代理人的人海戰術,靠鋪攤子、投費用、增人力來做大保費規模,代理人在保單銷售過程中扮演着消費者教育的角色,在推動保險銷售“從0到1”的過程中影響巨大。但隨着保險“從0到1 ”的覆蓋率明顯提升,以及未來隨着人口紅利消失,代理人增員將更加困難,靠人力增長拉動的模式難以為繼,新增代理人的邊際效應正在下滑,人海戰術所或將進入尾聲。

  傳統銷售模式遭遇瓶頸,作為壽險業務價值主要來源的代理人渠道,其制度性缺陷和現實性困境愈發凸顯。如何打破這一困局?長江證券在一份報告中提出“承保2.0”這個概念:從需求看,保單滲透從“0-1”階段向“1+N”階段過渡;從客戶看,從重視開發“新客戶”到開始挖潛“老客戶”;從供給看,產品從粗放經營向精細化經營過渡,產品細分成為重要方向。隨着老客戶挖掘的重要性提升,差異化產品的價值和意義在增加,在此過程中伴隨的是渠道的質量而非規模的緊迫性提升。

  談及具體的實施路徑,綜合多位業內資深人士的觀點來看,構建“產品+”模式,升級保險產品服務供給,被視為壽險巨頭們下一步突破的有效路徑。即以保險產品為載體,進一步擴展和豐富保險產品的內涵和外延,推動“產品+健康管理”“產品+養老服務”“產品+醫療服務”“產品+科技創新”等。“產品+N”模式背後的內涵在於,壽險公司通過促進產品、服務和技術的有機融合,有效驅動供給升級,通過附加高品質服務,為客戶創造價值的同時,也成為壽險公司增長的新引擎。

(文章來源:上海證券報)

(責任編輯:DF380)

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中航地產廈門中航鋤際社區“里想家”大會盛大啟幕

中航地產廈門中航鋤際社區“里想家”大會盛大啟幕

東方財經網 2015-04-26 18:32:31 來源:安徽在線

  中航地產(000043,股吧)通過對商業模式和人居生活的不斷探索,投身於城市化建設進程,將企業的成長發展深深融入到區域經濟之中,充分發揮中航地產資源整合優勢和品牌號召力,為城市源源不斷地輸入活力因子和持久動力,奉獻生活新方式。

  當中國房地產經歷二十餘年商業化進程后,大部分開發商還停留在對房子的關註上,中航城在原有專註建築細節的基礎上,開始關注建築之外的生活。這就是里想家!

  作為廈門(樓盤)首席綜合體大盤―中航鋤際社區,2012至2014年蟬聯3年廈門住宅銷冠,引領廈門國際品質居住典範。2015年,中航鋤際社區攜琥珀墅、蝴蝶墅、鉑雲墅三大高端別墅及新產品“五道薈”再度王者歸來,同時還為廈門帶來全新的人居理念―“里想家”計劃,想別人不敢想,做別人還未做,再次引領廈門高端人居品質的升級。

  財聚中航五道 旺鋪創業夢想首發。本次盛會中航地產還將攜手廈門衛視、驛馬創業營、居本集團及鷺島創業圈等權威機構共同承辦“首屆社區創業大賽”,為廈門所有有理想的創業者帶來圓夢的機會。

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巴曙松:今年土地出讓金下降趨勢未見好轉

巴曙松:今年土地出讓金下降趨勢未見好轉

東方財經網 2015-04-26 18:32:31 來源:安徽在線

  新華網武漢(樓盤)4月25日電(記者徐海波)“土地出讓金下降趨勢從目前來看沒有明顯的好轉。”4月24日在武漢主辦的城市觀點論壇上,中國銀行(601988,股吧)業協會首席經濟學家、發展研究中心金融所研究員巴曙松表示,截至目前,房地產開發投資、土地購置面積、房地產企業本輪到位資金,均沒有出現明顯的改善趨勢。

  研究數據表明,今年一季度出讓土地增長為-36.4%,這是連續第二個季度出現負增長,而且降幅在進一步擴大。“由於土地招牌掛到土地出讓金有一定時間的滯后,所以二季度出讓金收入可能會有所改善,但是今年全年土地出讓金下降這個趨勢從目前來看沒有明顯的好轉。”巴曙松說。

  巴曙松指出,2015年房地產市場的銷售走勢仍不容樂觀。雖然今年1-3月份房地產的累計銷售面積和銷售金額降幅在收窄,雙雙有觸底的趨勢。但3月除了房地產銷售數據有好轉以外,房地產開發貸款以及房企資金狀況,均沒有出現明顯的改善趨勢。

  當前火熱的股市會不會給樓市帶來影響?巴曙松認為,這一輪股市牛市和房地產資金入市有一定關係,從資產類別來看,股市是一個資產,房地產也是一個資產,兩者相互影響,股市上漲以後也會導致房地產購買力的上升。

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福州首套房與首改房購房主體認定改為購房人個人

福州首套房與首改房購房主體認定改為購房人個人

東方財經網 2015-04-26 18:32:33 來源:安徽在線

  東快訊(記者黃弘妍)日前,福州出台了《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的實施意見》(簡稱“榕五條”),在我省各項穩定住房消費政策措施的前提下,提出了更具體的政策意見。昨日,福州市房屋登記中心就“閩七條”“榕五條”的樓市新政做了解讀。

  問:購買首套房和首改房的住房套數認定與以往有何不同?答:1.首套房和首改房認定的購房主體不同。此前為購房人家庭,包括購房人本人、配偶和未成年子女;此次樓市新政改為購房人個人。2.擁有住房套數認定標準不同。此前按一手商品住房(直接買受開發商);現改為按市場方式取得的商品住房(不包括經濟適用房、解困房、徵收安置房、房改房、集資房、繼承房、受贈房、個人自建房),含一手房和二手房,且按查詢時個人擁有的住房登記信息進行認定。3.可開具住房證明範圍不同。首套房和首改房查詢證明,此前只針對普通商品住房(面積144平方米以內,項目容積率大於1.0)開具;現改為可以針對規劃審批用途為別墅以外的其他住房開具。問:境外機構和境外個人購房規定有何不同?答:本次,我省地方新政取消了境外機構和個人的購房限制,不再有房屋類型和套數限制,也不要求在買房時提供特別材料。此前,根據住房和城鄉建設部有關文件規定,境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。且要求,境外個人購房,提供有關部門出具的境外個人在境內工作超過一年的證明,提供個人名下在境內無其他住房的書面承諾;境外機構購房,提供境外機構所購房屋是實際辦公需要的書面承諾。新政后不再有上述限制。

  問:二手房轉讓稅收優惠的購房年限問題有何規定?

  答:財政部、國家稅務總局《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》3月31日起施行。個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。本次新政,二手房營業稅減免年限由5年改為2年,購買時間認定,在“閩八條”政策期間仍然按照“閩八條”規定執行,商品房按合同網簽或合同備案時間認定,購買二手房按房屋所有權證記載的登記時間認定。

  問:福州市地方新政起施時間有何規定?

  答:“榕五條”自2015年4月18日起實施,適用於該日期起購房情形。購買一手房的,以合同網簽時間為準;購買二手房的,以交易受理時間為準。

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G20紅利落地 杭州催生38個棚改或加劇樓市壓力

G20紅利落地 杭州催生38個棚改或加劇樓市壓力

東方財經網 2015-04-26 18:32:33 來源:安徽在線

  在外界將杭州(樓盤)比擬成天堂時,“美麗的西子湖,破爛的杭州城”卻也是其詩情畫意的另一側面,不過,隨着G20紅利的落地,杭州也迎來了舊貌換新顏的契機。

  4月22日,相關媒體從杭州市建委獲悉,今年杭州全市棚戶區改造建設計劃已敲定,新開工改造項目達38個,主要集中在餘杭區喬司地塊、蕭山區、大江東創新村地塊,其中一季度已開工16個項目,面積達到189.57萬平方米。

  此番杭州大動干戈啟動棚改的背景正是2016年即將在此舉辦的G20峰會,從過往經驗來看,如此高規格的會議對於一個城市來說,無疑也是一次“復興”機會。

  但是,值得注意的是,大規模的棚改雖然提升了城市面貌,但同時也會增加樓市供給,對原本就以庫存高企著稱的杭州樓市來說,無疑也會在一定程度上加大去庫存壓力。

  G20下的舊改紅利

  據了解,杭州棚戶區改造主要包括城中村改造、危舊房改造和國有企業棚戶區改造,以城中村改造為主。

  實際上,早在1998年,杭州率先啟動城中村改造,截至2014年底,已經有35萬戶市民受益搬進了新居。

  值得一提的是,今年一季度,杭州棚戶區改造取得開門紅,其中,開工12149套,竣工22046套,分別完成年度開竣工目標的47%、48%,並且,相較於去年同期,開、竣工套數分別增加839套、13120套。

  資料显示,早前杭州敲定的今年全市棚戶區改造建設目標為開工25977套(408.86萬平方米)、竣工37899套(560.42萬平方米),項目多集中在餘杭、蕭山和大江東等。

  據杭州市保障性住房建設管理辦公室介紹,在杭州主城區230個城中村中,目前通過拆遷和綜合整治等多種方式也已經完成改造和基本完成改造103個,佔比45%,正在實施的改造村83個(佔比36%),其餘村計劃於2020年前陸續啟動改造,這也意味着杭州主城基本完成更新。

  在杭州今年大規模推進棚戶改造的背後驅動力無疑是G20峰會。作為世界上最有影響力的大型國際會議之一,G20峰會在杭州舉辦,無疑也將帶來諸多紅利。

  “杭州舉辦G20峰會對於杭州地區的環境改善、基礎設施建設、配套服務都將帶來利好。杭州將在上述三個方面先行開展有利於G20峰會舉辦的城市建設規劃,進一步完善杭州的軟硬環境”,海通證券(600837,股吧)在其研報中如是指出。

  顯然,作為城市建設規劃的一部分,棚改的實施將承載起改善民生、美化市容市貌和提升城市形象的多重角色。

  一直以來,“資金”和“安置”成為棚改的兩大難題,而為了推進棚改,杭州市也可謂是不遺餘力,其中“市級統貸”平台的搭建為棚改推進奠定了基石。

  有數據表明,近五年來,杭州市296個棚戶區改造項目共計需求資金1396億元,資金難一直是制約改造的主要瓶頸,而在去年,杭州市在全省率先取得了343億元的專項貸款額度,為棚戶區改造的有效提速創造了條件。

  新契機或加劇樓市庫存

  然而,外界翹首以盼的G20對庫存高企的杭州樓市而言,似乎卻是能量有限。就目前棚戶區改造的模式來說,在符合規劃建設的要求下,多餘的土地可以建成商品房進行買賣。

  因而,在杭州大舉推動棚改的同時,外界對於樓市庫存依然難言樂觀,單今年來說,杭州棚改便計劃開工25977套、竣工37899套,不僅加劇庫存,也提前“消耗”了部分購買力。

  “G20對杭州樓市來說,當然是錦上添花,但不可能是轉折性。”杭州雙贏置業機構總經理章惠芳在接受觀點地產新媒體採訪時如是強調。

  在她看來,這種利好更多體現在具體板塊中。“比如奧體板塊受到城區建設加快的影響,這個板塊的價值也會更高。”

  實際上,自去年2月以來,杭州樓市存量就一路水漲船高,數據由2013年底的11.3萬套沖至2014年年底的15.1萬套。

  最新數據显示,3月末杭州市區新建商品房可售155042套,環比2月末增加1118套,再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。當月市區庫存增量基本集中在餘杭區,3月末餘杭區可售58716套,較2月末增加1111套。

  在庫存高企的同時,杭州房價也上漲無望。有數據显示,3月杭州房價同比跌幅為11.12%,遠遠領先於其他同類城市。國家統計局公布的70個大中城市房價指數亦显示,杭州自去年8月以來,已經連續7個月位居跌幅前列。

  杭州市張鴻銘在全國兩會上表示,接下來為穩定樓市發展將採取“在房地產集中的地方限制供地,稍微緊缺的地方則放寬土地出讓速度”等舉措。

  同時,杭州正在研究以貨幣和實物相結合的保障房、安置房補貼政策,以此加快杭州商品房的去庫存。

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別墅市場迎來“血拚季” 方山別墅開盤勁銷百套去化7成

別墅市場迎來“血拚季” 方山別墅開盤勁銷百套去化7成

東方財經網 2015-04-26 18:32:34 來源:安徽在線

  365地產家居網 南京(樓盤)訊 “血拚”一詞,在大眾腦海中更多浮現的是中國大媽在海外搶購奢侈品的場景,彰顯着國人強大的消費能力。時空轉換,南京樓市也頻頻上演類似劇情。不過,主角已然由中國大媽變成了理性的購房者,奢侈品也被高端物業所替代。

  今日(4月25日)上午9:30,位於江寧方山腳下的純別墅物業景楓你山繼去年熱銷后再度加推聯排別墅。據悉,項目本次推出142套聯排產品,戶型面積180-360平米,總價介於300-800萬之間。最終,經過90分鐘的緊張搖號,景楓你山此次加推勁銷百套、去化7成,率先為今年別墅市場做出表率。

  對此,有專家分析認為,產品貼合市場需求,輔以新政利好刺激,是項目熱銷的主要因素。

  方山盤攜142套房再入市 購房者:買別墅需搖號,頭回見

  156套,這是景楓你山於去年11月份創造並保持至今的南京別墅市場單次推盤紀錄。時隔近半年,景楓你山再度攜超百套房源出擊樓市,市場有感體量之巨的同時,不由拋出疑問,經過前兩次熱銷,這駕瘋狂疾馳中的“馬車”到底能走多遠?

  上午8:30左右,筆者來到景楓你山售樓中心,與前兩次推盤無異,現場擠滿了前來認購的客戶。據置業顧問透露,本次項目共有150組客戶認籌。

  經過近半小時的緊張準備,上午9:30,選房儀式正式開始。據悉,項目本次加推180-360平米聯排別墅,共計142套,總價相比去年略有漲幅,均價每平米漲了500元。在優惠方面,景楓你山給出了365淘房匯3萬享8萬、一次性付款以及按揭付款等多重優惠,累計最高可達12個點。

  對此,筆者也在現場採訪了多位等待搖號選房的客戶。>>都市圈置業受追捧 利好催漲仙東寶華別墅熱

  “想不到買別墅也要搖號,還真是頭回見,漲”姿勢”了!”前來認購的馬先生對筆者笑言。而至於購置原因,馬先生表示,“我是標準的地緣客戶,對江寧比較有感情,此前有看過三山別墅,但從發展醇熟度來看,還是比較傾向於方山。”

  值得一提的是,青島雙星(000599,股吧)當家球星張騁宇也出現在本次開盤現場,據其透露,此次認購的是一套180平米的小戶型,主要需求還是自住。而究其買房原因,他認為,方山景觀資源比較優越。同時,在對比其他別墅產品的背景下,也覺得你山綜合優勢更為突出。

  經過近90分鐘的認購,景楓你山勁銷近百套,去化達7成。而根據網尚研究機構全新數據統計,從今年開始,景楓你山已連續四個月摘得別墅單月銷冠,隨着後續銷售同步推進,不排除5月繼續“霸榜”的可能性。>>方山別墅再攜百套房進擊樓市 網友:這麼用力合適嗎?

  針對本次開盤,景楓投資策略推广部經理黃媛對筆者表示,整個蓄水過程相當緊湊,前後僅用時1個半月,團隊對本次銷售充滿信心。而對於新政是否有促進作用時,她表示,從去年首開到持銷再到當前,你山一直保持熱銷狀態,也正因此,新政“威力”暫時難以量化,不過,在這一輪新政的刺激下,改善客戶的信心確實在進一步得到鞏固。

  新政促高資產人士出手“闊綽” 改善市場全面回溫仍需時間

  前不久,365別墅頻道曾報道過《新政首日仙林某千萬別墅連夜成交 購房者:怕漲價》的一則新聞,雖說劇情有點不可思議,但卻折射出當下購房者面對新政,想要提前終極置業的迫切心理。

  據該項目負責人後期透露,這位客戶觀望了有半年多時間,從去年9、10月份開始就想購買,但是限於手上有幾套房子,考慮到房貸、稅費等問題一直沒有出手。新政的出台對這類客群有相當的刺激作用,客戶考慮後期可能會漲價,所以才迫切交了定金。>>365搜搜:親愛的 我們去買別墅吧 我帶着你你帶着錢

  無獨有偶,江北首席豪宅綠城玫瑰園也被曝出一江浙神秘富豪有意出手購億元墅王,並將一次性付清全款,手筆之大,令人咋舌。至於此舉是否受新政积極影響,有業內人士預測,該套別墅待售多年,在這敏感節點上,加之全額付款,與新政利好的釋放不無關係。

  除上述個別極端現象出現以外,南京整體別墅市場又是作何反應呢?根據電話尋訪,多數開發商表示,現在高端市場仍處在對新政的適應觀望期,尤其是頂富階層,財產配置再布局比較複雜,在當下股市交易較為火爆的背景下,不少客戶依舊“奮鬥”在證券市場中。

  南京網尚研究機構高級研究員覃肖響認為,新政利好疊加,無疑有助於改善型需求提前入市,部分符合市場定位的優質項目會提前受益,這對樓市“量價”都有一定支撐作用,也是樓市健康持續發展的前提和目的。但這部分需求入市不會導致樓市“量價”暴漲。

  “樓市整體供大於求的格局已經形成,樓市整體庫存高企,邊際供給能力處於高位;再加上我國股期向好趨勢,這無疑將顯著改變居民的資產配置策略,兩種因素疊加,改善市場全面升溫仍需時間與空間。”覃肖響強調道。(365地產家居網 呂煜)

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《海口再放寬購房入戶》

《海口再放寬購房入戶》

東方財經網 2015-04-26 18:32:35 來源:安徽在線

  (詳見本報昨日首版)

  本報訊

  4月23日,海口市通過《關於進一步規範購房入戶條件的實施意見》(下稱《意見》),購買120平方米新房最多落戶6人,增加“共同居住生活的父母和符合計劃生育的未成年子女購房入戶資格”;增加細化購買產權式酒店的入戶面積和入戶人數劃分;增加購買西海岸片區和江東片區的購買入戶人數。昨日,記者在海口走訪發現,眾多樓盤對新政反映平平。“去年政策實施以來,影響不大。”市區部分樓盤銷售人員表示。而西海岸片區比江東片區樓盤對新政的關注度則明顯高些,兩個片區部分樓盤銷售人員表示,目前尚未接到實施新政的通知,還在等待有關部門通知。記者 黃婷 實習生 林郁鴻

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金海豐公寓無商品房預售許可證

金海豐公寓無商品房預售許可證

東方財經網 2015-04-26 18:32:35 來源:安徽在線

  (詳見本報21日15版)

  追蹤3《說好交房兩年辦房產證 如今3年過去了仍沒影》

  本報訊

  21日,本報報道了海口市民購買金海豐公寓樓房,3年未拿到房產證一事。昨日,該公寓開發商表示,房產證仍在辦理。記者從海口市住建局獲悉,截至昨日,金海豐公寓並未申報任何材料。記者 張宏波

  昨日,記者從海口市住建局獲悉,金海豐公寓並未申報任何材料,沒有《商品房預售許可證》。隨後,記者從海口市規劃部門了解到,如果金海豐公寓購房者懷疑自己購買的樓房是小產權房,可以攜帶購房合同以及相關證件到規劃部門查詢該地的規劃用途。此外,業主也可向綜合執法部門反映。

  針對此事,李君律師指出,如果該樓房是建築,業主與銷售方簽訂的合同是不受法律保障的。該樓盤在未取得《商品房預售許可證》的情況下就進行銷售,存在違規行為,消費者可以要求銷售方返還購房款以及部分賠償。

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330新政后京城二手市場率先回暖 改善型需求後續發力

330新政后京城二手市場率先回暖 改善型需求後續發力

東方財經網 2015-04-26 18:32:35 來源:安徽在線

  根據亞豪機構數據統計显示,330新政之後4月1-23日北京(樓盤)新房住宅共實現成交3869套,成交面積40.83萬平方米,相比上月同期均上漲30%。相比之下,二手市場的成交回暖表現的更為快速,根據亞豪機構數據統計显示,4月1-23日北京二手住宅共實現成交11384套,成交面積101.12萬平方米,相比上月同期增漲了62%、59%。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,330新政當中,相比“二套商貸四成、二套公貸三成”這一首付成數的變化,影響更大的當屬“營業稅5改2”這一稅費變化的規定。高姍認為,當下二套房的購房群體多為改善型自住需求,而其所選擇的也多為位置較好、戶型偏大的舒適型產品,按照目前北京的房價水平來看,這類產品的總價基本會在400萬以上。因此改善型自住需求客群在購房時會更多地考慮到今後的還款壓力,而不是一味追求貸款的最高額度。貸款成數的降低雖然能夠緩解部分改善型需求的首付資金壓力,但是對於整體購房成本支出並未起到降低的作用,因此這一條款在更多的是起到“改善市場預期”的作用。

  而營業稅的調整則不同,在免征年限由5年改為3年之後,以一套符合條件的過戶價格200萬元的房屋為例,其直接能夠節省11.2萬元的營業稅,購房成本的直接減少也直接刺激了需求的釋放,使得二手市場成交回暖速度遠遠領先於新房市場。

  但是基於二手市場供應的“散戶”特徵,在成交快速回暖的勢頭當中,賣方難免會出現提價現象,與此同時,新房市場由於面臨較大的庫存壓力,近期價格快速上行的可能性較小,更多的項目會選擇平價甚至低價推盤以爭取此輪放鬆新增所釋放的需求,加快去化,減少庫存壓力。部分“賣一買一”、“賣二買一”的二手業主在賣房套現后可能會選擇購買新房,在下一階段為新房市場的加速回暖貢獻力量。因此高姍預計,5月份新房市場的成交將延續4月的態勢,呈現一路上漲局面,而價格在一定階段內仍將保持穩定。

  從市場表現中也可以看出,促使近期成交回暖的“生力軍”多為低價入市項目。4月(截止23日)成交排名前五位的項目當中,除去海淀・嘉郡和住總正華・新國展滿庭芳兩個自住房之外,其他三個項目均在3月低價入市。

  其中,領秀慧谷3月報價為28500元/平方米,其周邊在售項目均價基本已在30000元/平方米以上;首創伊林郡3月報價17500元/平方米,相比上期報價下滑14%;首開常青藤3月報價36000元/平方米,相比去年42000元/平方米的報價下滑了14%。亞豪機構副總經理高姍分析,在北京商品住宅庫企量依然位居高位的背景下,房企仍然把去庫存作為首要任務,那麼,在樓市成交量剛剛開始復蘇的時機,房企為了藉助市場契機加快銷售速度,最有效的手段就是價格。較低的價格在區域內形成窪地效應后,才能促使這三個項目在330之後,藉助政策利好,實現成交領先。

  從4月成交面積特徵來看,雖然70-90平方米的中小戶型成交依然佔據主導,但是改善型戶型成交佔比出現明顯上升。根據亞豪機構統計數據显示,4月(截止23日)90-120平方米的戶型產品共實現成交1001套,佔比26%,相比上月同期上升了4個百分點。另外從均價特徵來看,4月(截止23日)單價10000-20000元/平方米的中低端產品成交佔比出現下滑,由48%下滑至38%,而單價20000-30000元/平方米的中端產品以及單價30000-60000元/平方米的中高端產品成交佔比均出現上升,分別由13%、35%上升至20%、38%。

  對此,高姍認為,不論是去年的930新政還是今年的330新政,總體而言對於二套改善型需求的支持力度不斷加大,尤其是330新政中的“營業稅5改2”直接刺激了“賣一買一”類升級置業客群的換房節奏,使得這類客群能夠更快的將“小房”出手,購置“大房”。而這類已經有過購房經驗的客群升級置業時更會注重居住的舒適性,而部分設計陳舊的二手房已經不能滿足其需求,因此更多的改善需求也會轉戰新房市場,促使新房成交在改善型產品的帶動之下,繼續保持穩步回升的態勢。

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