小區物業服務管理調研| 兩次成功上調物業費的背後

小區收繳物業費的“世紀難題”在丰台區怡海花園社區壓根兒不擔心。甚至,從2010年開始,怡海花園社區怡錦園小區已經兩次成功上調物業費。

“入住十幾年,什麼都漲錢,物業費不漲就有問題了。”小區業主張先生口中的“問題”,恰是當前不少小區物業管理的“怪症”:業主不滿意物業公司的服務拒繳物業費,物業公司收不上物業費更沒錢提升服務,服務水準上不去反而更引發業主的厭棄。長此以往,小區物業服務越來越差。

但怡海花園卻走出來另一條路。

位於丰台區新村街道的怡海花園常住人口約2.8萬人,如此龐大的規模給運營管理平添困難。“小區龐大,光保安、保潔人員就需要近三百人,每個人月工資得四五千。”這筆賬曾讓該小區的物業公司副總宋娟“壓力山大”。按照過去每平方米一塊多的物業費標準,每年都是虧本,只能靠集團“支援”。

這種狀態無法持續,唯一破解方式就是通過調整物業費提升服務從而形成與業主的良性互動。但涉及到各家錢袋子的事,居民能同意嗎?

“我贊成上漲物業費!”業主張先生有自己的考慮:上調物業費,意味着能讓物業管理在良性運轉的軌道上提升服務水平,最終獲益的還是業主自己。

漲物業費口難開。前前後后,社區“議事協商”制度幫了大忙。新村街道相關負責人介紹,按照制度設計,社區黨委統領社區居委會、業委會、業主、物業公司及社會單位等各方力量,就社區治理過程中存在的問題難題進行溝通,共商共治。

為此,新村街道、社區居委會、社區民警等開展了“多方會談”,並積極與怡錦園業主委員會進行溝通,給出了上調物業服務費的理由,並對各方提出的各種疑問逐一解答。

經過充分地溝通協商,物業方面向怡錦園業主委員會提出物業服務費調整的書面申請。上門登記投票后,滿足了同意業主人數佔總人數過半及專有部分面積佔總面積過半的要求。最終,在2010年、2017年,依託街道、社區居委會、業主委員會,該小區兩次成功上調物業費,在行業內可謂首屈一指。

業主們很快看到了變化。傳統的物業服務行業往往是保潔、秩序維護、綠化、設施設備運營。但怡海花園則上門調查社區居民需求,探索各個領域的增值服務。

社區里老年人多,每天就餐成了問題。於是,物業利用現有員工食堂的便捷條件開設怡海社區老年餐廳,為老年人提供早、中、晚簡餐,滿足業主需求。不遠處,還成立了怡海優佳養老中心,專註於為高齡、失能、半失能老人提供頤養。

調漲物業費的過程中,行業監管部門也在思考另一件事:物業費漲了,眼下服務是提升了,可如何能讓服務持續下去?如何讓監管真正進小區?

2018年丰台區物業企業信用信息管理系統上線,恰恰為街道社區治理提供有力支持。丰台區房管局相關負責人說,街道根據計分排名系統,可以看見每一個住宅項目的基本情況、存在問題。

“對排名靠後且不積極整改的物業企業,街道將名單報給房管局,房管局可將其列入區內物業企業黑名單,通過信用信息督促企業履約。”他說,房管局還牽頭採取“2+4”方式開展小區聯合執法活動,將小區內問題涉及到的相關部門進行集中分組、開展聯合檢查執法活動。

記者了解到,丰台區也正在研究成立物業管理專班,研究出台住宅小區內執法清單。“執法清單就好像治理小區的一把利劍,屬地可以通過‘亮劍’來增強社區居民的獲得感、幸福感、安全感。”丰台區房管局這位負責人說。

(責編:趙春曉、夏曉倫)

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雍和宮大街砌“風貌保護樣板牆”

雍和宮大街南段的“樣板牆”。本報記者 和冠欣攝

雍和宮大街整治提升二期工程4月上旬開工,東城區首次砌出“風貌保護樣板牆”,對干擺、絲縫、淌白等傳統工藝進行展示,設計師和居民將根據建築原始狀況對改造后的牆體工藝進行選擇,確保整治后風貌更加原汁原味。

雍和宮大街整治提升二期工程範圍在大街南段,全長約700米。在方家衚衕東口臨街門臉房前的空地上,砌起了三段齊腰高的灰磚牆。三堵牆樣貌各異,有的磚縫是白灰,有的接近黑色,最後一堵牆下鹼和上身的砌法還不一樣。

“勾白縫的這個砌法叫淌白。古建築砌磚牆,牆包括下鹼和上身兩部分,磚分為砍磨和不砍磨兩大類,淌白砌法就是砍磨類里最簡單的一種,磚的六個面只加工一個面,一般錢不多又想講究一點的,會用這種砌法,有時候講究的建築也會用,顯得比較粗獷簡樸。”現場的老師傅介紹道。

上身和下鹼不一樣的那堵牆,下鹼的砌法叫“磨磚對縫”,又叫“干擺”,是砍磨類里比較精細的砌法,一般用在講究的牆體下鹼或其他重要部位。“絲縫”工藝也要加工5個面,但通常用來砌上身,而且一般使用老漿灰,要求出“灰磚黑縫”的效果。這些砌法,在同一面牆上可以單一使用,也可以組合出現。

“砌出樣板牆來,主要是供大家選擇,避免整條街的牆都砌成一個模樣。這條街的建築以民居和商鋪為主,這幾種砌法基本能滿足。”項目設計單位、中規院駐場設計師孫書同介紹,“我們查閱了很多歷史資料,對於那些找得到歷史依據的建築,具備恢復條件的盡量恢復;找不到歷史依據的,可以根據居民的記憶以及綜合評估,選擇適合它的牆體的砌法。”

近些年來,在環境整治過程中,出現過一條街巷所有牆體一個砌法砌到底的情況,違背了歷史事實,也嚴重破壞了老城風貌。《北京歷史文化街區傳統風貌保護和更新設計導則》起草人、北京工業大學教師惠曉曦表示,進行整治修繕的時候,一定要先做評估,根據評估結果分類施策,什麼等級的建築就要採用相應的工藝。

雍和宮大街整治提升二期工程不但砌起“風貌保護樣板牆”,還將根據掌握的歷史資料,對建築外觀進行保護性恢復。整治后,雍和宮大街南段從北到南,將以“蒙太奇”式的效果呈現出從明清向民國到現代建築的過渡。

 

(責編:趙春曉、孔海麗)

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古民居變網紅民宿 講好詩和遠方故事

  5月12日上午,梅江區舉行古民居新產業展示暨鈞質樓活化利用啟動儀式。梅江區委書記朱國城、區長鍾秀堂、梅州市文化廣電旅遊局局長朱瑛、梅州市古民居研究會會長溫亮興、印尼巴厘島客鄉親會主席謝晉德等參加活動。

  地處梅州歷史文化名城中心地帶的梅江區,轄區內有豐富的客家文化遺產資源。而散落在城鄉的800多處古民居,既是客家祖先留給子孫後代的寶貴財富,更是該區極其重要的歷史文化資源。其中,國家級文物保護單位1個,省級文物保護單位10個,市級文物保護單位19個。

  梅江區極其重視古民居的保護開發和利用。區委常委、宣傳部長古熠在活動中提到,鈞質樓的活化利用是繼桂芳樓片區古民居活化開發后的又一個重要項目,也是展現新梅江形象,講好詩和遠方故事,擴大“詩畫梅江・文明客都”城市品牌影響力的重要平台。

  據鈞質樓業主熊列長介紹,1943年,在印尼打拚的伯父熊鈞康和父親熊質康為了孝敬在家鄉的奶奶,特意建造了具有客家傳統特色的民居,並取名為“鈞質樓”。

  據了解,這座位於梅江區三角鎮泮坑大道的古民居,佔地共7000多平方米,設有27個房間,以及有餐廳、酒吧、瑜伽館等功能區域。經550餘天“蝶變”后的鈞質樓,既將現代文化氣息和元素融入其中,使其具有客家土樓的清雅,又飽含着現代工藝的韻味。

  走進鈞質樓,綠木、池塘、亭台相映成輝,古色古香的裝飾讓人彷彿洗去了一身疲憊。據了解,在試營業期間,這家網紅民宿就已經在朋友圈“刷屏”,得到不少遊客和市民的點贊。

  古民居活化利用變身“網紅民宿”,也是探索其由輸血式保護轉變為造血式保護的一個過程,為梅江區保護開發利用古民居開啟了很好的模式。

  據介紹,接下來梅江區將認真貫徹“保護為主、搶救第一、合理利用、加強管理”的文化遺產保護方針,充分調動積極性,齊心做好客家古民居的保護開發利用工作,為建設“詩畫梅江・文明客都”奠定堅實的文化基礎。

(責編:許維娜、夏曉倫)

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37家萬達百貨將更名為蘇寧易購廣場

原標題:萬達百貨將更名為蘇寧易購廣場

  北京商報訊(記者 王曉然 徐天悅)5月15日,蘇寧易購宣布,蘇寧易購所收購的萬達百貨37家門店將正式更名為蘇寧易購廣場,並將其打造為智慧零售廣場。據悉,第一家改造門店將在5月底亮相。

  在蘇寧“6・18”年中大促媒體發布會上,蘇寧易購總裁侯恩龍表示,37家蘇寧易購廣場將基於自身經營基礎,整合自身在雙線渠道的優勢資源,如蘇寧極物、蘇寧紅孩子、蘇寧小店等其他業態,並聯合原有供應商完成業態融合改造。

  同時,蘇寧易購廣場也將會接入蘇寧金融支付手段、蘇寧物流會員免費三公里送貨服務等協同發展;也會將積累多年的海內外供應鏈能力投入其中,與新興網紅品牌、時尚買手集合店合作。

  據悉,加上原有的19家蘇寧易購廣場和16家蘇寧廣場,蘇寧旗下廣場業態已經達到了72家,成為國內最大的自營智慧零售廣場體系。侯恩龍表示,蘇寧將會為新增的蘇寧易購廣場門店帶來信息化、数字化的全面革新,重新構建起更符合當前消費理念和用戶消費習慣的場景體驗模式。

  2019年2月12日,蘇寧易購董事長張近東在新春團拜會上宣布,蘇寧易購正式收購萬達百貨有限公司下屬全部37家百貨門店,構建線上線下到店到手全場景的百貨零售業態,為用戶提供更豐富的数字化、場景化購物體驗。

  據公開資料显示,目前萬達百貨在全國有37家門店,大多位於一二線城市的CBD或市中心區域。

(責編:孔海麗、夏曉倫)

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房企跨界造車,誰領先一步?

  在房企多元化布局的當下,快速發展的新能源汽車產業或將成為眾房企的新賽場。近幾年,華夏幸福(600340)、寶能、恆大、碧桂園等品牌房企紛紛試水新能源汽車產業,並取得了不同的進展。其中,有些企業持續進攻,也有些企業中途退場。

  目前,房企涉足新能源汽車領域的途徑主要包括整車開發、產業鏈業務布局以及產業園建設。業內人士認為,眾多房企跨界造車並未如其想象的簡單,較大的前期投入、較長的回報周期以及後期持續產生的技術更新費用和宣傳費用勢必會給房企帶來資金承壓,甚至影響到一些企業的業務發展進程。

(責編:許維娜、夏曉倫)

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蓮花池公園南區今天開園 面積增加4.8萬平方米

今天上午,拆違增綠后的蓮花池公園南區正式開園,使公園面積比以前增加了4.8萬平方米。預計到明年春季,3.8萬平方米的公園西側區域也將完成拆遷騰退和綠化,向遊人開放。

“先有蓮花池,後有北京城”的俗語凸顯着蓮花池的地位。位於西三環六里橋北的蓮花池公園是北京市首批歷史名園之一,規劃佔地總面積44.6萬平方米,其中水域面積15萬平方米,2000年恢復建設並開放了北部區域,當時實現規劃面積34.4萬平方米。

今天開放的4.8萬平方米位於公園南側。2018年結合“疏解整治促提升”專項行動和蓮花池公園歷史名園建設需求,助力“金中都”文化脈絡恢復,丰台區將公園南部違法建設、違規停車場等全部拆除,擴建總面積達8.6萬平方米,分南側和西側兩期進行。目前南側區域4.8萬平方米已完成綠化建設,公園西側區域拆遷騰退的3.8萬平方米正在開展前期工作,預計明年春季也將完成綠化向遊人開放,屆時蓮花池公園將實現總規劃面積的96.4%。

今天上午,不少遊客正站在蓮花池公園南側的水下棧道上,通過玻璃幕牆觀賞水中的荷花。這個水下棧道與連接兩岸的木棧道相銜接,在水面中央沉下水。目前水面僅到棧道的一半高,隨着水源的不斷循環補給,水面將基本與水下棧道扶手持平,屆時水清草綠,市民就可以清晰地觀看到“原生態”的水下植物、動物了。公園管理處副主任陳光告訴記者,此次公園擴建做足了水功夫,光水系就有5000多平方米,除了水下棧道,還有“一溪一塘”的新水系與蓮花池原有水系相互貫通,既形成中心城區西南部最大的水域面積,又使整個水系循環流動,與北京西站等樓群倒映成趣。公園全區域內進行的透水基礎設計,可收集雨水超過75%,從而形成自然循環,達到“水城共融”。

為了最大程度地提升公園景觀效果,擴建區域還巧妙地利用地形、溪流、植物和道路分隔空間,擴大綠化面積。南區新增了大小落喬1400餘株、灌木10500餘株、地被10000多平方米,其中鄉土樹種佔80%以上,各類植物品種達到120餘種。目前園內共棲息有天鵝、野鴨、鳥類、蛙類、魚類等各類動物100多種,林水相依的生態環境為鳥類和小動物提供了多類型的棲息環境。此外,園內還新增了AR互動系統,遊客只需將手機對準植物,就可獲得植物相關的科普百科信息,還可以參與AR尋寶遊戲,在遊樂中了解植物、了解自然。

(責編:趙春曉、夏曉倫)

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深圳企業“聯合上樓” 破解發展空間難題

原標題:深圳企業“聯合上樓” 破解發展空間難題

  繁華熱鬧的深圳南山,創客們在“中國硅谷”揮灑汗水,密集的樓宇里迸發熾熱的創新火焰。

  “創新紅利”帶來了城市的高速發展,而另一面則是較為高昂的房價。如何破解企業的產業空間困境?2月,聯合競得聯合建設地塊,4月,抽籤“喜提”辦公樓層,5月,推進代建工作……在創新機制的推動下,15家南山重點企業“聯合上樓”,在城市中心“抱團生根”。

  聯合上樓:“拴心留人”破解空間難題

  從在100餘平方米的居民樓中創業,到員工超過800人、凈利潤超過4億元,遊戲上市公司創夢天地迅速發展的同時,也遭遇“成長的煩惱”。

  “我們在科興科學園8000平方米的辦公區域已經‘裝不下了’,只能到外面租房,但員工不在一起辦公又會增加管理、溝通的成本。”創夢天地副總裁嚴佩詩說。

  南山不少科技企業面臨着類似的產業發展空間“拮据”的問題。根據當地政府部門調研統計,南山150多家上市公司中50家在當地無自有物業。一些企業陷入兩難:一方面,單獨拿地“資金不夠”,又面臨不少外地優厚政策的“誘惑”;另一方面,留戀南山的營商環境和創新氛圍,“不是實在沒辦法,不想走”。

  能否創新辦法,組成“聯合體”共同建樓?

  然而,對於工業和產業用地的“聯合建設”,深圳此前沒有相關規定,也沒有先例。

  有關企業聯建總部大樓的思路,多年前一些部門曾提出積聚部分行業“小巨人”企業進行聯建,但因涉及土地招拍掛及後續監管等諸多問題,一直難以付諸實踐。

  辦法總比困難多,骨頭要朝硬的啃。2018年,南山區將“聯合建樓”作為重點改革課題,進行了探索和嘗試。

  爭取深圳市級政策文件支持、創新整套解決方案、協調推進具體事項……一年多來,南山以留仙洞六街坊1萬多平方米的工業用地為試點,推進企業“聯合上樓”。組成聯合體的15家企業中,上市公司有12家。

  機制創新:“集約高效”放大土地供給

  企業“聯合上樓”的背後,是體制機制的程序創新與“集約高效”的理念落地。

  南山區工信局相關負責人表示,以往企業競拍土地自建物業依靠“單打獨斗”,建成的“獨棟”產業空間,往往由於超出企業實際需求而存在空置浪費甚至變相發展房地產現象。

  經過調研發現,一家年產值營收5至10億元的企業總部生產研發空間需求約為1萬平方米,但通常一塊產業用地可建成數十萬平方米空間。

  “允許企業聯合競買土地建設總部大廈”,以“共享經濟”理念滿足更多企業發展空間需求,可一定程度抑制“脫實向虛”現象,但推進落地還有較長的程序創新之路。對“聯合體”連帶責任進行規定,創新退出機制,創新分證登記制度、分別限定不得轉讓……在多個部門緊密聯動下,聯建項目得以順利推進。

  為調和企業不同的空間需求,南山還創新項目設計建設機制,保留公共空間“可塑性”,如設置多層架空層及立體連廊,方便企業入駐後進行靈活設計調整。

  “一打綱領不如一個行動。”南山區委書記王強說,把創新政策夯實需要有想法、更需要有辦法,需要有勇氣、更需要有智慧。

  統計數據显示,聯建大樓將為15家企業解決產業空間需求約18萬平方米,預計5年內形成產值營收累計超過1500億元,形成地方財力總額不低於15億元,“集約高效”放大土地供給效應。

  抱團生根:“暖心服務”疏解城市焦慮

  一年多來,任子行公司科技事務部總監任根琴負責聯建總部大樓的對接,她說,“一棟大樓即將‘拔地而起’,對企業的發展幫助很大。而更重要的是,政府貼心服務也犹如‘大樓’為企業遮風避雨,讓我們沒有後顧之憂地去創新。”

  在科技企業密布的南山科技園,不少人常戲言有“三難”:吃飯難、交通難、交友難。“大的飯店是不少,但員工食堂卻不多,一到飯點就叫外賣、‘打游擊’。”嚴佩詩說,“聯建大樓已提前規劃了足夠的員工食堂、停車位,令我們的工作生活更加方便。”

  記者了解到,經過一年多的協作交流,15家企業間已形成了暢通的工作機制。“董事長們一個群,部門總監一個群,工作職責相近的員工也有微信群”,開展不少線下聯誼活動,“家還沒建好,但已經有了家的感覺。”

  “實際上,產業空間問題是一個縮影,已成為不少一線城市核心區域面對的共同難題,如何創新機制、集約利用土地,為企業營造良好營商環境、推動經濟高質量發展,需要我們做更多機制創新。”深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達認為。

(責編:孫紅麗、夏曉倫)

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百腦匯周日閉店轉型家居大賣場

原標題:百腦匯周日閉店轉型家居大賣場

  百腦匯二樓手機配件櫃檯仍有客人購物。

  曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將於6月9日正式閉店。本版攝影/新京報記者 王貴彬

  曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將於本周日正式閉店。商戶表示,百腦匯閉店后,這裡會轉型成為家居大賣場,目前在這裏就是為了等待老客戶。

  閉店公告中提醒,持有商場內商家“儲值卡”的消費者,儘早與商家協商。

  新京報訊 本周日,曾在京城电子界享有一席之地的百腦匯將正式閉店。新京報記者昨日從百腦匯电子信息有限公司北京店負責人處了解到,北京門店是租賃經營,十年租期已到,企業目前正在外地門店嘗試轉型,希望有朝一日轉型成功回歸北京。

  商場轉型應對多元化消費渠道

  早在三個月前,位於朝外大街99號的百腦匯便已貼出《停業公告》,宣布“百腦匯北京店將於6月9日正式閉店”。公告中提醒,持有商場內商家“儲值卡”的消費者,儘早與商家協商。

  成立於2009年4月的這家百腦匯旗艦店,商場上下4層,總面積2.2萬平方米,有商戶300餘家,這裏一度是北京東部地區攢機和电子愛好者的熱衷地。

  百腦匯电子信息有限公司北京凱業电子科技有限公司總經理吳錦宗坦言,網絡購物使电子產品的購物多元化。百腦匯最鼎盛的時期在2011年,當時全國的消費習慣是買電腦到電腦城,買手機到手機街區,但消費習慣在改變,年輕人在網絡上看着合適就買了,百腦匯商場的轉型就是要應對多元化的消費渠道和人們的消費心態。“原來是一盤獨食,現在必須改變。”

  十年租賃期滿“百腦匯”停業

  吳錦宗告訴新京報記者,百腦匯在全國共19個項目,北京是唯一租賃的項目,和原物業租期為10年,目前租賃即將到期,而物業已找到下一個承接人。

  吳錦宗介紹,百腦匯一樓幾乎都是品牌授權的專門店,營業性質是公司和廠家共同指定商戶經營,二、三層都是租賃給私營業主。吳錦宗說,公司主要收入為租金,平時進行租賃和商場管理,但隨着整個IT環境受網絡市場影響,這種經營形式已經不符合市場需求,所以企業需要轉型。該公司其他18個門店都在經營,其中在上海和天津進行升級轉型。“在這兩地投入很多資金做升級改造,坦白說,企業不會在租賃的商場再投資。”

  吳錦宗表示在總部進行升級改造后,不排除回歸北京,“這是我們的期待。”

  ■ 現場

  業主:

  堅持服務到最後一天

  “西有中關村,東有百腦匯。”在北京的电子市場,一直有這樣一句順口溜。

  昨日,新京報記者在百腦匯一層看到,這裏的商戶幾乎都已經撤離,大廳中剩下的只有空蕩蕩的展台和电子品牌的燈箱。只在進門處的個別展台,還有幾台陳舊的筆記本電腦樣機,身穿休閑衫的人會隨口問一句“買電腦嗎?”得到否定回應後會在某處沙發坐下休息,或者和其他人員聊天。而就在兩年前,這裏還會有身着西裝襯衫的銷售迎上來,熱情推銷自己品牌的電腦產品。

  而二、三樓的私營商戶們大部分仍沒有搬走,展台中賣的主要是數碼設備和辦公耗材等,商戶們有的在聊天,有的在維修、調試电子設備。零零散散的顧客大多是老人,或者過路的客人。商戶們介紹,百腦匯閉店后,這裡會轉型成為家居大賣場,大家目前已經有了去處,在這裏就是為了等待老客戶。其中一位業主說,“我會堅持服務到最後一天再搬走。”

  ■ 故事

  “我在這裡有了老婆孩子房子車子”

  “百腦匯將於6月9日閉店,有需要過來的朋友們,請安排好時間,感恩。”5月28日下午,郭師(化名)在朋友圈留下這樣一句話,隨之附上了6張照片,其中最早的一張照片水印寫着2012年4月23日,他老婆笑盈盈地坐在店裡的紅色沙发上。

  郭師告訴新京報記者,在百腦匯的十年來,朋友在變,市場需求在變,唯一不變的是他店裡的紅色沙發和那張蘋果iPhone4的巨幅廣告,那廣告記錄著他最輝煌的時刻。他將留在這裏到閉店那天,等待自己的最後一個客戶。

  從中關村到百腦匯

  坐在店裡的紅色沙发上,微笑地看着客戶來了、客戶走了,郭師的表情沒變過。談起十年來的銷售經歷,郭師如今顯得特別“佛系”。

  2007年大學剛畢業,他誤打誤撞進入了电子產品的銷售行業。那時候是數碼相機剛興起的時候,大家買电子產品都去中關村,可以說是电子產品銷售的黃金時期。隨着中關村电子市場幾乎達到飽和狀態,“當時我銷售業績也到了瓶頸期吧,就決定帶着銷售人員到百腦匯。”郭師說,2010年前後,他進駐到了如今的百腦匯。

  “那時候這前後的展台還都是數碼相機,賣得特別好。”然而,智能手機的興起,使得數碼相機市場很難再一枝獨秀。從2010年開始,郭師就全心投入到智能手機的銷售了。

  “你看我現在還留着iPhone4的廣告牌子,再一次改變世界。”在郭師櫃檯側一處大幅廣告牆上,iPhone4的經典機型照片仍在那裡,他說,這是蘋果最輝煌的時刻,也可以說是他作為銷售的高光時期。

  從一無所有到成家

  在电子商城中,郭師和朋友們掌握着全球智能手機最一手的信息,三星、諾基亞這些手機能不能買,新一代的蘋果手機值不值得期待,他會幫助客戶分析講解。如今他非常看好國產手機,“目前蘋果新出的概念機,你發現攝像頭是四個的,我們都叫‘浴霸頭’,能明顯看出來蘋果在跟着華為的攝像技術走,因為華為早就採用了三個攝像頭,攝影色彩的使用越來越接近中國人的習慣。”

  郭師說,十年來,很多客戶成了朋友,生活和數碼市場已經無法分開。“你說大市場不好,但是我攢了很多客戶,你踏踏實實地和客戶交往,人家有問題及時回答,生意不會差到哪去。”他說,在百腦匯的十年是自己從事業到家庭的十年,他從一無所有到現在老婆、孩子、房子和車子,這次的搬家,將是人生的下一個階段了。

  與十年前那次東遷相同的一點是,為了未來要繼續努力。

  新京報記者 劉洋

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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地產寒冬綻春意 35家房企有望跨入千億俱樂部

原標題:地產寒冬綻春意 35家房企有望跨入千億俱樂部

對中國房地產企業來說,2019年是艱難前行的一年,也是把握機會逆勢突圍的一年。在“嚴調控、去槓桿”的大背景下,房地產行業在2019年進入新的發展階段,這已是業界共識。

《證券日報》記者隨機採訪了幾個不同條線的地產界“老司機”,得到的答案或許能折射出中國房地產行業的現實生態。

“房難賣,業績壓力很大,不得不支付渠道費找購房者,有的城市渠道費居然高到要支付10個點。”一位具有多年操盤經驗的地產業內人士向記者訴苦。

一位主管融資的地產業內人士則表示,“能用的融資工具都用了,除了上半年有窗口期外,總體來說,低成本的錢市面上難尋。”

一位主管土地投拓工作的地產業內人士比上述兩位更為焦慮,“我感覺今年休息的時間最多了,已經有被裁掉的危機感。”

林林總總,正如龍湖集團掌舵人吳亞軍在一次業績會上所稱,水大魚大、蒙眼狂奔的時代已經一去不復返。調控的趨嚴、規模之爭的愈演愈烈、融資的收緊、“大魚吃小魚”的併購頻發,都讓地產行業從業者感受到了一絲絲寒意。

即將過去的2019年,有些城市的樓市量價雙雙回落,有些地區的部分項目則一房難求;有的房企已提前邁過5000億元的銷售門檻,有的房企則頻現債務危機只能斷臂求生;有的房企決定春節放假19天以慶祝跨入“千億元俱樂部”,有的房企則在歷經轉型陣痛后含淚下達裁員指令……這就是2019年的房地產市場,寒意與生機並存。

在房地產這個天然資金密集型行業中,高負債導致的高利息支出一直是高利潤的勁敵。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其是民營房企。如果再碰上債務違約危機,引發連鎖反應,就會像多米諾骨牌效應一般勢不可擋,進而拉開“大魚吃小魚”的購併大幕。

收官月 調控政策仍層出不窮

在2019年的收官之月,各地針對房地產市場的調控政策仍層出不窮,調控的方式和火候也“冷熱不一”。

2019年12月11日,湖南省長沙市發改委發文,對商品房價格構成進行規範,並將商品房平均利潤率限定在6%-8%。12月12日早間,長沙市發改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿后的延續,且僅適用於成本法監製商品住房。

同樣是在12月11日,江蘇省張家港市房產交易中心工作人員稱,取消限售過戶的政策已經停止。

12月25日,浙江省溫州市發布《溫州市人才住房銷售並舉實施辦法》,該政策提及,優秀人才可享受配售型人才房售價打5折-7折優惠,配租型人才房租金打3折優惠。

“今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放鬆,又有收緊。”中原地產首席分析師張大偉指出,在地方政府緊鑼密鼓的政策調整下,2019年年初至今,房地產調控次數合計達575次,遠超去年全年的450次。

值得關注的是,多城密集啟動人才政策與購買住房資格往往是相關聯的,這是2019年樓市政策的最大特點之一。據中原地產研究中心統計,僅在11月份,就有超過20個城市發布各類人才吸引政策,佛山、南京、上海、成都、中山等近十個城市發布的人才政策都有與人才購房資格、購房補貼相關的內容。從全年來看,全國已有超過170個城市發布各種人才政策,與2018年同比增幅超過40%。

但總體來看,此輪調控政策的總基調仍是趨嚴、趨穩。隨着近兩年各種調控政策的輪番出台,一度狂熱的樓市開始被導入理性通道。

據國家統計局數據,今年11月份,70個大中城市新建商品住宅中,僅44個城市房價上漲,較10月份再減6城;房價下滑城市增至21個,為年內最高,一線城市廣州也進入跌幅前十。

在與《證券日報》記者交流時,多位地產企業管理層和一線地產業內人士均表達了“樓市已經進入調整期”的觀點。

增量市場“天花板”還未降臨

雖然身處政策調控的寒冬,但房地產市場的機遇也不少,因為中國房地產增量市場的“天花板”還未降臨。從目前來看,一二線核心城市依舊維持較高的銷售水平;三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速,但並未失速。

作為易居旗下的專業研發部門,克而瑞地產研究中心(簡稱“克而瑞”)預計,全年地產行業銷售規模將同比微增,再創新高。參照2018年及2019年各月銷售增速,預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。

身處一線的房企都會感受到冷風襲來之痛,只是每家企業的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬里,不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業,在年初立下的目標已註定完不成;有的企業,嘴裏在說“要活下去”“不看重規模”,全年卻在忙着拿地。

據克而瑞統計數據显示,截至11月底,按照全口徑銷售額計算,全國已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外,祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展這7家房企的銷售額均超過900億元,分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元;再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建,這8家房企也都有望在最後一個月衝刺一下,闖進“千億元俱樂部”。

12月24日,浙江本土第二大房企濱

江集團發布一則《春節旅遊休假通知》,釋放了三重信息:一是公司銷售額突破“千億元大關”;二是為了分享“千億元成果”,員工春節放假19天;三是鼓勵從員工到中高層旅遊休假,發放旅遊津貼2萬元至5萬元不等。一句話總結就是,“不僅要送員工去旅遊,還要加薪!”

“考慮到最後一個月的拚命衝刺,這幾家房企可能會實施‘以價換量’的銷售策略。到了年底,今年或許會有35家房企進入‘千億元俱樂部’,2018年是30家。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示。

“我這個月每天都是半夜回家,最後一個月,營銷條線的人都在玩命幹活。今年不同往年,規模上到新台階是重中之重。”一位地產企業營銷人士向《證券日報》記者直言,年底獎金主要看這個月的了。

不能放棄“規模之爭”的背後,是後房地產時代的話語權之爭。有房企相關人士曾向《證券日報》記者透露,今年以來,多數銀行發放房地產開發貸的範圍已從“50強房企”縮減至“30強房企”,“啟動融資之時,需要補交規模排行榜榜單資料”。

眾所周知,依靠“高槓桿”運營的房企,無一不需要融資“輸血”,想融資就必須要把規模做上去。

借道海外融資超700億美元

“如果能融到錢,我們還是會選擇融資。”日前,一位不願具名的房企董秘向《證券日報》記者表示,沒有渠道獲得低成本融資,不得已才偃旗息鼓,在銷售端發力,爭取回收更多現金,讓企業安全運轉。

據中原地產研究中心統計數據显示,2019年以來,國內房企至今合計發布海外美元債已超700億美元,比2018年同期增長近50%。在最近幾筆融資中,融資成本已從5%漲至13.75%不等,其中,德信中國、佳兆業、正商實業、佳源國際等幾家房企的融資利率均超10%。

借道海外融資,通常是在國內融資渠道不暢背景下的無奈選擇,鑒於發行主體信用評級及自身實力的不同,融資成本也各不相同。

“房企之間,不僅是規模分化較大,融資成本的分化也很明顯。從全年情況看,海外融資利率主要在6%-15%之間。”張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,發行美元債融資“井噴”的背後,是融資渠道被限制,槓桿率較高的房地產企業,資金壓力更大。

億翰智庫在研究報告中指出,房地產行業已然從高槓桿、高利潤的“黃金時代”,進入步履維艱的“白銀時代”,銷售增速逐漸放緩,調控政策持續收緊,融資成本不斷上行。進入“白銀時代”以來,房地產行業凈利潤率一般維持在10%-13%,借錢成本如果超過10%,意味着利息支出正在吃掉利潤。

大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權,近年來一直在試圖降低融資成本。自2016年開始“降槓桿”以來,萬科、中海、華潤和龍湖等穩健型頭部房企的凈負債率(指考慮永續債后的凈負債率,下同)均控制在50%左右;作為“後起之秀”的新城控股、旭輝等中型追求規模型房企的凈負債率在70%-100%之間波動;融創等激進型房企的凈負債率超過150%,凈負債率最高者與最低者的差距高達近6倍。

“融資成本幾乎決定企業的利潤率走向。”同策諮詢研究中心總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示,“很多人以為,內部收益率(IRR)指標指的是項目獲利水平,其實是不對的,內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本(比如貸款利率)。如果內部收益率是20%,利率是20%的話,說明一分錢也不賺。”

483宗併購交易涉資2434億元

樓市寒潮,恰是房地產企業“大魚吃小魚”之時。

大房企敢於在行業寒冬期低價併購中小房企資產,是出於房地產行業集中度越來越高、保證規模發展的訴求,不管是1000億元、5000億元還是7000億元,先把規模做上去,並在盡可能保證利潤空間的情況下,完成規模增長的目標。小房企甩賣項目,往往是生死攸關之舉,處於被動地位,只能斷臂求生。

《證券日報》記者查詢iFinD數據后發現,以最新公告時間為準,截至12月17日,2019年A股房企併購事件已達483宗,其中,已完成213宗,失敗30宗,剩餘240宗仍在進行中,涉及資產總價值2434億元。

另外,匯聚大量頭部房企的H股板塊,併購動作也頻頻出現。今年以來,融創中國先後收購泛海、陽光100、雲南城投集團等公司旗下多項資產,併購耗資約400億元。融創中國相關負責人表示,強勁的銷售回款及放緩的拿地節奏,為公司賬面累積了大量運營現金流,收購不會對公司現金流造成影響,公司有信心保持負債率在未來幾年繼續下降。

近年來,融創中國的掌舵人孫宏斌靠着幾宗大買賣名噪一時,被地產界稱為“併購王”。據不完全統計,僅在2017年以來,融創就先後投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城以及萬達資產包。

併購潮起的另一面,是中小房企的加速出局。建業地產掌舵人胡葆森在今年的中城聯盟會議上表示,最多的時候,中國房地產企業註冊數量近10萬家。經過大浪淘沙、多次調控后,還有新項目開工的企業已不足1萬家了。近90%的房企已經落後了,被邊緣化了,或出局了。

人事震蕩 組織優化力度空前

在調控政策與融資環境的雙重壓力下,不管是頭部大型房企還是中小型房企,都有了強烈的危機感,於是開始大刀闊斧地變革,導致人事地震連連,高管流動頻發。

2019年房企人事動蕩凸顯出以下幾個特點:一是很多年輕高管上位;二是倒在業績軍令狀上的職業經理人轉換東家;三是二代接班人走向台前。

10月9日,上海中梁地產集團有限公司法人由“黃春雷”變更為“李和栗”,據媒體報道稱,李和栗出生於1987年,年僅32歲。11月10日,正榮地產公告稱,王本龍已辭任,將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務,直至選出新總裁為止。在此期間,正榮產業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。

此外,中南置地總裁陳昱含、新城控股董事長王曉松、融創文化集團總裁孫�匆弧⒏j曬�際董事會主席潘浩然、大發地產董事會主席葛一��、華董中國執行總裁董國倩等皆為新上位者,其中既有二代接班人,也有職業經理人。

頭部房企的管理層也不消停。12月20日晚間,藍光發展發布公告稱,張巧龍辭任總裁,華潤老將遲峰接棒。而當時距離華潤置地突然換帥僅過了3天。據媒體報道稱,在過去7年裡,華潤置地管理團隊已發生4次人事大調整,這在前十房企中可謂絕無僅有的存在,對華潤置業近年來的業績產生了極大影響。

人事頻繁變動,是2019年房地產發展的一個縮影。據不完全統計,今年以來,離職的房企高管人數已高達上百位,僅四季度以來,就有超過50位房企高管出現職務變動,其中離職高管人數超過20位。

隨着行業利潤變薄,房企對控成本、增利潤的要求越來越高,也對“蛀蟲”的容忍度越來越低。營銷、採購、投資這三大條線,成為了“重災區”。管理層尚且惴惴不安,基層員工更是頗為惶恐,所以,組織架構調整和“組織優化”是基層員工能否保住飯碗的利器。

“按照正常人員流動標準是10%,今年可能有所提高。”某房企人士向《證券日報》記者直言,地產人沒有幾個是不焦慮的。

不過,焦慮中也孕育着新生,因為房地產的盤子還很大。“在此時沮喪,等同於過早投降。”陽光控股執行董事、全球合伙人及陽光城集團執行副總裁吳建斌稱,在未來10年到20年,還有2億人口要進城,平均每年有一兩千萬人,這就是剛需。

從微觀層面看,樓市寒潮正在倒逼房企做加法,過去粗放經營的房地產企業開始搞起精細化運營。另外,過去一直以規模為關鍵績效指標(KPI)的考核機制出現裂縫,品質、利潤等指標進入考核體系,這意味着這一傳統的資金密集型行業,正在發生內生變化,且這一變化將成為推動行業發展的新動能。後房地產時代,分化加劇之際,整個行業將進入“低容錯時代”,不犯錯、少犯錯者將立於潮頭。(本報記者 王麗新)

(責編:王子侯、孫紅麗)

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新政落地 北京鄉村民宿將走出“灰色地帶”

原標題:新政落地 北京鄉村民宿將走出“灰色地帶”

  北京鄉村民宿將告別野蠻生長,邁上合規之路。12月26日,北京市文旅局會同有關部門聯合印發了《關於促進鄉村民宿發展的指導意見》(以下簡稱《意見》),重點解決了鄉村民宿經營合法性問題,並彌補了審批監管短板,讓曾經因無規可依、證照難辦而遊走於灰色地帶的鄉村民宿可以拿到合法“身份證”。業內專家指出,新意見的出台,不僅給鄉村民宿的投資者吃了一顆“定心丸”,更將提升北京鄉村民宿的品質,是北京刺激京郊遊消費的又一重要舉措。

  可拿到合法身份

  新政的出台,讓鄉村民宿踏上合規之路。《意見》指出,鄉村民宿經營者需依法辦理“一照、兩證、一系統”,即營業執照、公共場所衛生許可證、食品經營許可證(如經營餐飲),安裝使用公安機關的信息採集系統,同時落實遊客住宿登記等安全管理制度,有效解決了絕大多數鄉村民宿面臨的住宿經營合法性問題。

  不僅如此,該《意見》還對鄉村民宿的經營主體、經營用房、生態環境、公共安全、從業人員、規範經營等有關事項做了明確規定。其中提到,鄉村民宿經營主體包括個體工商戶、农民專業合作社、農村集體經濟組織和企業法人,同時鼓勵有條件的農戶利用自有宅基地和农民房屋經營鄉村民宿。在經營規模方面,鄉村民宿的單體經營規模為經營用客房數不超過14間(套),建築面積不超過800平方米。對於鄉村民宿的發展規劃,該《意見》還指出,到2022年,實現北京市鄉村民宿從規模到質量的全面提升,力爭在全市推出一批鄉村精品民宿。

  “《意見》落地,對於北京鄉村民宿來說具有划時代的意義,不僅讓北京的鄉村民宿有了‘合法身份’,還對京郊住宿的品質化發展起到了推動作用。”中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會會長張曉軍在接受北京商報記者採訪時表示。

  曾歷經野蠻生長

  近年來,由於京郊遊的走熱,北京鄉村民宿數量也呈現爆髮式增長,但沒有規矩難成方圓,業界對於主管部門出台指導監管政策的呼聲越來越高。

  北京市文旅局統計數據显示,僅今年“十一”當天,北京郊區民俗游就累計接待遊客50.7萬人次,營業收入達4381.4萬元。而大量的遊客也讓鄉村民宿接待爆棚。有民宿經營者表示,由於京郊遊需求不斷增加,近年來懷柔、密雲、延慶、門頭溝等區湧現大批民宿,但經營規模和水平參差不齊。

  上述經營者還表示,有些民宿僅僅是農家樂的升級版,僅有兩三間房,有些民宿則大一些,達到十幾間房。此外,在床品、衛生等方面,各家所對照的標準也不一樣。

  不僅如此,《意見》出台之前,還有鄉村民宿投資者對該行業表示出了顧慮。一位不願具名的民宿投資者就坦言,由於缺乏相應的經營資質,以及對農村土地性質能否做民宿並不了解,因此對於鄉村民宿的投資一直感到擔憂。此前,有些地方就曾出現過在民宿業發展火熱之時被一紙文件叫停的狀況。還有一些民宿剛剛開始產生盈利就被關停了,面對種種風險和隱憂,該行業急需相關法律法規作為保障。此次《意見》的出台,也算是給北京鄉村民宿投資者釋疑解惑。

  此外,房山區文旅局副局長高峰還坦言,此前一些民宿經營者對於土地、環保、消防等方面感到困惑,隨着《意見》的出台,這些困惑都有望被解決,以房山為例,接下來還將成立鄉村民宿管理小組,進一步整合資源,並出台鼓勵辦法。

  將出台配套政策

  《意見》出台之後,邁上合規之路的鄉村民宿將步入提質階段。北京旅遊學會會長安金明認為,北京現已有眾多鄉村民宿,此次《意見》除了給新涉足的民宿“立規矩”,更面向存量市場,將對提升品質方面起到積極的作用。

  公開數據显示,截至目前,北京13個涉農區共有特色旅遊業態710家,精品民宿500餘家,星級民俗旅遊戶5595戶,星級民俗旅遊村263個,農業觀光園1216個,特色旅遊村鎮100個。而《意見》實施后,未來有關部門將對鄉村民宿採取審核的方式,對審核合格的民宿將發放執照。

  不過,新《意見》出台之後也依然有問題尚待解決。業內人士指出,經營住宿行業需要落實遊客住宿登記等安全管理制度,同時對於消防安全等方面需要達到准入調整,這就需要公安、消防、工商等聯合辦公,目前還沒有具體的細則,未來這些方面都有待補齊。

  張曉軍還談到,在《意見》出台後,下一步關於北京鄉村民宿的地方標準也將出台,對民宿發展起到進一步的規範作用。據了解,目前北京已經湧現出古北水鎮、樂多港、世園人家、山楂小院、長城公社等一批新興旅遊品牌,在鄉村民宿領域,也湧現出了首旅寒舍、唐鄉等一批連鎖化發展的精品民宿品牌,可見,京郊旅遊正在向品質化發展。

  此外,張曉軍還建言,對於北京鄉村民宿的發展,有關部門應該打出一套組合拳。例如,在不同的地區有不同的發展模式,像一些鄉村民宿發展較好的區域,可以總結經驗,加以推廣,形成首都特有的民宿發展路徑。同時,未來還應該完善鄉村民宿領域的頂層制度設計。 北京商報記者 關子辰

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  京郊精品酒店 首次明確四大開發模式

  北京商報訊(記者 肖瑋 實習記者 楊卉)經過“摸着石頭過河”的探索階段后,郊區精品酒店終於迎來了明確的規劃。12月26日,北京市文旅局印發的《京郊精品酒店建設試點工作推進方案》提出,以既有酒店提升模式、老舊設施改造模式、土地入股聯營模式、土地試點入市模式四種開發模式為主,同時組織開展項目投融資推介,引入優質社會資本參與京郊精品酒店試點項目開發建設。預計至2022年,北京市將在部分旅遊重點區分別建設完成1-2個精品酒店試點項目。

  具體來看,《方案》規劃,郊區精品酒店主推的開發模式包括,既有酒店提升模式包含對具備良好基礎的現有酒店進行精品化提升改造;老舊設施改造模式則鼓勵各區利用廢棄工業廠房、倉儲用房等老舊設施改造精品酒店;土地入股聯營模式通過成立鎮(鄉)級土地聯營公司(股份合作社),由聯營公司統籌利用集體經營性建設用地,實現以土地使用權作價入股的方式與社會資本合作;而土地試點入市模式則是以出讓、租賃等方式進行入市交易,定向用於精品酒店項目建設。

  對此,北京皇家驛棧酒店創始人劉少軍表示,在國際市場上,精品酒店已逐漸成為未來酒店業發展的大趨勢,在國內尤其是遊客流動量較大的北京,還有很大的市場空間和發展潛力,“原創的文化設計、個性化的服務、高水平的配套設施,共同組成了一個完整的精品酒店結構,因此未來京郊精品酒店的建設,除了在數額上做增量,酒店設計、文化環境、服務質量,也都是在修建過程中要加大投入的方向。”

(責編:王子侯、孫紅麗)

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