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不少二手房都使用瞭較長時間，水電系統可能就會出現比較老舊，無法滿足現代人生活需求的情況等。在制定二手房的水電改造方案之前，需要親自到現場，認真瞭解房子的具體情況，重點檢查房屋的水電細節，根據房子的情況，對原有水電路進行全部或局部的改造。跟通州裝修網的小編一起來看看吧！

一、二手房電路常見情況

1、電路沒有接地保護

驗收二手房時，可以打開幾個開關插座，看看電線是否有接地保護。接地保護是指將正常情況下不帶電，而在絕緣材料損壞後或其他情況下可能帶電的電器金屬部分用導線與接地體可靠連接起來的一種保護接線方式。時間較長的舊房一般都沒有接地保護，無法減少電路老化或短路後漏電對人身財產造成的危害。因此需要對之采取有效的接地保護措施。

2、電線回路簡單

時間較久遠的老房，像插座和照明常常混用一個回路，而如果好幾個電器一同打開，就容易造成電盒跳閘，造成其他電器無法使用。而在現在的電線回路設計中，功率大的電器單獨走線，其他的則會采取多個比較復雜的回路佈線。

3、電路設備老化嚴重

一方面施工不規范容易造成電路設備老化，另一方面設備自身隨著時間流逝也不可避免變舊。因此使用時間較長的二手房，在驗收時，需要重點查看一下電路的各個配件質量是否良好，看有無銹蝕、破損等老化嚴重情況。

4、開關插座不夠用

國標規定，民用住宅中固定插座數量不應少於12個，但目前仍有不少的二手房原有的插座數量達不到這個標準。而如果大量使用移動插座，當電流負荷增大時，移動插座就會因接觸不良產生異常的高溫，埋下觸電和電器火災事故隱患。因此在二手房改造時，需要註意多增加一些開關插座。

小編提醒：二手房電路還存在著不少問題，比如配電箱電負荷不夠、存在不少明鋪線等。業主需對自傢仔細檢查，看是否存在相應的電路問題。

二、二手房水路常見情況

1、水管材料亟需更換

由於材料的限制，以前不少的水管采用鑄鐵管、鍍鋅管和鋁塑管等種類的產品，這些材質的水管管壁中容易滋生鐵銹等影響水質。此外，管道年久失修也容易出現滴水滲漏的問題。

2、水路設計不符合要求

現在水管走頂不走地，已成為傢裝施工的一個默認做法。而如果是多年前的二手房，其水管可能就藏在地面上，如果出現破損漏水，就容易影響到下樓的鄰居;此外，二手房原有的水路已經不適合現在業主的要求，需要重新設計管路。

source:http://tongzhou.zhuangyi.com/zixun/201708/1169044.html

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“這是一場展示今朝人初心與情懷的文化盛宴，更是一場吹響北京今朝裝修公司人將整裝環保革命進行到底的集結號”，對於舉辦這樣一場大規模的開業盛典，今朝裝飾總裁戴江平先生如是說。

今天，也是傢居圈各位老朋友的一場相聚，來給戴總“捧場”的包括如中國建築裝飾協會裝飾裝修委員會秘書長張仁先生、業之峰集團董事長張鈞先生、東易日盛集團董事長陳輝先生等圈中好友。“戴總這麼多年，一直踏踏實實工作，把北京今朝裝修公司打造成京城老房裝修專傢，現在還這麼努力，今天來，一方面給老朋友祝賀，另一方面也是向戴總學習討教。”來自業之峰的張鈞董事長說道。

當這麼多行業權威大佬齊聚，那麼一場論壇交流，展示各自對於如今行業發展走向看法，也成為今天開業慶典開篇的一個“重頭戲”。在來自新浪傢居總編輯戴蓓女士的主持下，中國建築裝飾協會裝飾裝修委員會秘書長張仁先生、紅星美凱龍傢居集團總裁王偉先生、業之峰裝飾集團董事長張鈞先生、東易日盛裝飾集團董事長陳輝先生、華耐傢居集團總裁李琦先生以及來自寶島臺灣的華懋傢居用品公司的總經理方長清先生與今朝裝飾總裁戴江平先生一起，登上此次名為“聚變”的論壇，以“存量房時代的後傢裝市場”為主題，進行瞭深入的探討。

作為一次激蕩思想的交流盛宴，本次論壇可謂是精彩“金句”不斷。“戴總做生意，一向是務實低調，過去賣場排斥傢裝公司擺材料，樣板間。今天，以北京今朝裝修公司為典范，紅星美凱龍傢居集團實踐著與老牌傢裝公司合作，用文化與傢裝銜接起來，事實上，用紅星的品牌為今朝背書，共同將賣場與傢裝公司良性互動統一起來，成為傢居行業的一次創新之舉。”這是來自紅星美凱龍傢居集團王偉總裁的肺腑之言。

而作為戴總多年好友，東易日盛裝飾集團陳輝董事長的發言，則更極具代表性：首先中國老房裝修博物館的建立，要恭喜戴總，我們相交二十餘年，戴總一向是低調、謹慎的風格。這次，在自己鐘愛的老房裝修事業上，開出1000平米的博物館，更是為我們傢裝公司，全行業樹立瞭典范。傢裝行業，絕不是設計師加施工隊的簡單組合，戴總為我們樹立的老房裝修博物館標桿，恰恰印證瞭傢裝公司存在的價值：是文化，設計風格，施工多種保證。裝修完畢，可能每項主材檢測都合格，但是疊加在一起，則不近如人意。那麼整裝，所有材料疊加在一起，由英邁整裝為您負責，這是傢裝行業實現環保的最大保證。

本次論壇上，諸位企業的掌舵人，分別以高屋建瓴的思想，向在座百餘位傢居行業精英們，闡釋瞭各自對於存量房為主的京城後傢裝市場現狀，如何令企業領先一步，如何贏得消費者信賴的“秘訣”。

“今夜星光燦爛，今朝英邁璀璨”，在一場思想盛宴結束之後，隨著各位嘉賓的步入主會場，英邁傢居整裝體驗館暨中國老房裝修博物館開業盛典正式開場。舞臺上，舞者擊鼓的表演，演繹著從古代到現代，裝修的“痛點”之所在。沒時間，沒經驗，沒設計，沒有錢，沒保障，則成為不少消費者煩惱之處。而畫面一轉，一站式，性價比，重售後的英邁整裝，則恰恰是解決當代消費者的傢裝煩惱的一劑良藥。

接下來，本次開業慶典的“主人翁”登臺亮相，來自今朝裝飾的戴江平總裁首先出場致辭。戴總向臺下諸位合作多年的老朋友、主材供應商、媒體記者們表示，打造中國老房裝修博物館，是實現瞭自己和全體今朝人的一個夢想。作為一傢被譽為老房裝修專傢的企業，那麼有責任將老房傢居文化推廣出去，建立這樣一所博物館，就是希望以特色的傢居文化，實現文化的傳承，初心不變，踐行公益。而英邁整裝體驗館的建成，則是順應傢裝行業趨勢，滿足消費者一站式傢裝需求，英邁站在用戶的角度，期冀在一個場景中，讓用戶成為自己愛傢的發起者和設計者，實現真正的“拎包入住”。最後，戴總更表示“用老房文化引領傢裝，用英邁整裝讓今朝騰飛”，將是全體今朝人今後努力的方向和動力之所在。

英邁整裝一站式定制消費者愛傢夢想的獨門“秘籍”是什麼？其底氣何在？接下來登場的來自北京今朝裝修公司常務副總裁汪曉兵先生，則向與會來賓，詳細展示瞭英邁的“獨門秘籍”，比如6大系列，12大樣板間的英邁整裝，完全可以實現拎包入住，一站式實現自己愛傢裝修的夢想。英邁整裝在2017年，提出瞭直供+口號，是指英邁采用F2C模式，由廠傢直供，親自參與工廠原材料與選材，直接讓利消費者；此外，英邁在客戶端可以完全實現定制化設計。除此之外，英邁整裝未來發展方向，在於個性化定制，外加整裝系、智能設施應用的全方位升級，目的就是用整裝更好服務消費者的愛傢，讓其更加環保，更具設計感。

以3000平米的總面積，在東五環紅星美凱龍1-3層打造瞭英邁整裝和老房裝修博物館，紅星美凱龍傢居集團總裁王偉先生在登臺致辭中表示，對於今朝裝飾這一“大手筆”，打造京城老房傢居文化地標舉措，以文化成為企業發展根基，用獨特企業文化服務社會，紅星美凱龍集團代表全國200餘傢傢居賣場，對北京今朝裝修公司本次開業慶典表示真摯的祝福！同時，紅星美凱龍傢居集團借助與本次今朝裝飾合作的機會，達成瞭戰略合作夥伴關系，希望這種傢裝公司與賣場相融合的方式越走越遠，成為行業的佳話。

對於本次慶典活動，來自中國建築裝飾協會裝飾裝修委員會秘書長張仁先生在致辭中談到，作為協會，站在全行業發展角度，有這樣一組數據，那麼就是去年，在京城，裝修的消費者中大概有85%都是存量房客戶，那麼今朝自2008年起，定位於老房裝修專傢的定位，就是非常準確的，是今朝模式的成功。建立中國老房裝修博物館，則是今朝為代表的老牌傢裝企業，以最好的企業做文化的標志之一。傢裝企業溯本歸源，還是做好施工、交付、服務。戴總帶領今朝團隊，兢兢業業19載，恰恰是這一幹實事的典范。

在中國建築裝飾協會裝飾裝修委員會張仁秘書長、紅星美凱龍傢居集團王偉總裁，今朝裝飾戴江平總裁共同為本次慶典啟動“未來之桿”之後，本次開業慶典圓滿結束。據悉，為配合本次開業慶典活動，北京今朝裝修公司在英邁傢居整裝體驗館也推出瞭簽到禮、簽單禮、交定禮、免單禮等多重優惠措施。

一站式為愛傢換新顏，就在英邁傢居整裝體驗館；用文化感受傳統的魅力，請來北京今朝裝修公司中國老房裝修博物館！

source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201708/1178198.html

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北京裝修網瞭解到，屋主則稱隻是在做綠化，並非違建。對此，海淀區園林綠化局綠化科工作人員表示，居民樓屋頂屬於公共面積，頂層居民無權私自處置。

現場觀察樓頂一側被綠植覆蓋

“沒想到樓頂上違建才拆沒多久，就又被種上瞭綠色植物。”傢住該小區的吳女士表示，昨天下午遛彎時，一抬眼就發現瞭樓頂上種的綠植。“綠色植物把一側的房頂建築都覆蓋上瞭。”

昨天下午，來到某小區B棟東側，從附近的天橋上可以看到，頂樓陽光房上擺放的一些綠植覆蓋住瞭整個屋頂。陽光房東側還有多盆花卉。相比其他樓的樓頂，B棟的樓頂明顯要高出一塊。進入到該樓26層消防通道內，看到3名工人正將空花盆搬出。

本人說法擺放綠植盆栽防風用

樓內多名居民認為，屋主在樓頂種綠植行為不妥，且存在安全隱患。居民吳女士稱，此前曾見到過工人將大量盆栽搬到樓頂，“整個樓上都覆蓋著這樣的植物，不知道下面是不是又藏瞭違建”。此外，還有居民張先生稱，“樹被風刮落砸到地面行人怎麼辦”

對此，屋主昨天表示，樓頂的盆栽包括綠植、花卉及盆景3種，並非是違建。他稱這些植物是為瞭防風安置的。此外，陽光房上擺放著多盆植物根莖盆景，陽光房東側、樓頂西側和北側還擺放著數十盆花和綠植。“我隻是在房頂上放瞭一些，這又不是違建，我在自傢樓頂上擺盆栽有什麼問題，他們又大驚小怪。”屋主表示，目前他人不在北京，一直在上海。“那個地方拆得亂七八糟，我很少回去。”

物業工作人員表示，此前屋主未向物業告知擺盆栽情況，當詢問物業是否制止過其行為時，對方表示拒絕接受采訪。

園林局回應擺放前須經住建委審批

昨天，致電海淀園林綠化局綠化科，工作人員表示，屋頂施工前需經檢測，但海淀區園林綠化局未向任何個人審批進行樓頂綠化。工作人員表示，《北京市綠化條例》規定，鼓勵屋頂綠化、立體綠化等多種形式的綠化，包括機關、事業單位辦公樓及文化體育設施等，“該條例並未對住宅樓的屋頂綠化進行規定，也無園林方面的其他法規對住宅樓的屋頂綠化進行規定。”

工作人員稱，屋主擺放盆栽行為屬“屋頂擺放物品”，“應經住建委審批，經小區業委會通過後擺放，日常由小區物業管理，具體此事由住建委管理。”對此，撥打瞭北京市住建委熱線，工作人員稱已經登記。

專傢聲音

樓頂使用權歸所有業主

北京裝修網瞭解到，屋頂綠化協會會長譚天鷹稱，住宅樓屋頂的使用權歸所有業主所有，屋主在屋頂擺盆栽首先應經小區業委會和物業通過。另外，屋頂綠化需足夠嚴謹的技術支撐，屋主應在綠化前向涉及園林、建設管理、防水等相關部門和專傢咨詢，拿出具體方案，相關部門批準後才能實施。他解釋，屋頂綠化應考慮建築物本身荷載重量、建築隔根防水、防范綠化物被風吹倒掉落等問題，“盆栽綠植根莖也會生長，很有可能破壞樓體建築。”

source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201708/1174274.html

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北京裝修網瞭解到，西城區城管月壇執法隊相關負責人介紹，此次拆除由月壇街道工委、辦事處牽頭，聯合城建科、城管等相關職能部門執行。這部分違建位於批發市場西南側，也就是市場後部。市場原設計是三層建築，後市場私自搭建出第四層，用於商戶經營。據測量，該處違建共分三部分，分別是884平方米、120平方米和1500平方米，是月壇街道單體面積最大的一處違建。

市場產權負責人介紹，該市場已有20年的歷史，以經營首飾、各種化妝品批發為主，共有攤位百餘個，也算是北京專門從事首飾品批發規模最大的老市場瞭。去年，隨著商戶合同到期，以市、區政府“疏解整治促提升”專項行動為契機，月壇地區啟動對天照天首飾品批發市場的疏解撤市。如今，市場關停後，將進行一系列的改建再利用。首先就是對違建部分進行拆除。

北京裝修網瞭解到，該負責人介紹，今後市場計劃改建為寫字樓，內外都得進行裝修改造。目前，項目已經進入審批階段，預計年內就能動工。

source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201708/1174260.html

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“我們管這類報價叫 掩護隊友 ，有瞭這些高單價房源，低價的確實更容易賣出去，”北京裝修網瞭解到，有中介公司員工表示，“高單價的房源，一般都是317新政出臺前後業主掛出的，當時確實就是這個價，雖然市場隨後出現下行，但他們並不願意調整價格，所以出現瞭單價相差數萬元的情況。以現在的行情，算上稅費超過均價10%的房源，基本都是賣不出去的”。

同小區單價相差5萬元

根據北京市住建委數據顯示，7月份北京二手房累計網簽8392套，二手住宅現場簽約數為7158套，同比下滑68%，環比下滑19.7%。

同時，據統計，7月份北京二手住宅成交均價環比6月份再度下降1%，這也是自5月份以來連續第3個月回落。

而量價齊跌的市場環境，也讓部分二手房業主大幅調低的出售價格，市場上甚至出現同一小區二手房單價相差5萬元/平方米的情況。

以北京市重點三帆中學學區房為例，作為北京最優質的中學之一，該中學的學區房價格在2017年初一度達到16萬元/平方米，不過目前，其周邊幾個小區的二手房均價普遍回落到11萬元/平方米左右。

在裕中西裡小區，目前單價最為便宜的一套住宅，面積為88平方米總價910萬元，單價僅10.34萬元/平方米，而該小區另一套60.5平方米的房源，總價為965萬元，單價高達15.95萬元/平方米。這也意味著，同一小區的兩套房源，單價竟相差5.61萬元/平方米。

“貴的那套是滿五唯一的房源，便宜的那個業主不是首套房，所以稅費比較高，大概要30萬元吧，但即便加上稅費，兩者的單價差額仍在5萬元/平方米以上。”附近門店的中介員工稱。

查閱某知名中介的APP發現，該小區除瞭這個單價接近16萬元/平方米的房源外，還有十幾套房源的價格在15萬元/平方米，剩下的20餘套房源，價格則大多處於12萬元/平方米上下。根據該APP上的數據顯示，裕中西裡7月份的二手房參考均價為12.15萬元/平方米。

樓市或在年末小幅反彈

即便是郊區的非學區房，業主的報價也出現瞭很大的差別。以通州區的中建紅杉溪谷為例，該小區低密度項目，以聯排和疊拼別墅為主，目前單價最高的一套為8.4萬元/平方米，單價最低的一套為5.7萬元/平方米，在4月10日一套7.7萬元/平方米的下疊售出後，該小區尚無一套房源成交。

“8.4萬元/平方米這套是4個月前掛出來的，市場變化後，業主也沒有選擇調整價格，目前與其同戶型的一套房源，價格為6.9萬元/平方米，如果8.4萬元/平方米這套的業主不降價，肯定是賣不出去的”。負責該小區二手房銷售的某中介門店經理表示。

不過，從上述幾個小區的價格變化可以看出，核心區域學區房的價格跌幅，明顯高於市區周邊的項目。

實際上，根據公佈的數據顯示，與3月份相比，7月份“老破小”房屋的價格回調幅度最大，學區房價格指數累計下降12%，降價幅度遠大於非學區房。

北京裝修網瞭解到，對於未來市場的走勢，有市場人士分析稱，由於網簽數據的滯後，實際上7月份二手房網簽量有小幅反彈的，隨著價格大幅下滑後真實成交量出現企穩，一些有實力購房者也開始重新進入市場，且樓市在度過傳統淡季的三季度後，會進入 金九銀十 的旺季，因此成交量預計在四季度將出現回升。但鑒於信貸政策仍未放松，因此樓市量價齊升的情況今年預計很難出現。

source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201708/1174243.html

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北京裝修網瞭解到，共有產權住房明確瞭可以落戶，這也是近期大傢對於此類住房改革比較關心的內容，共有產權住房能落戶也提高瞭此類住房申請的性價比。

同時，從此次反饋意見稿及答復來看，新政對於單身購房的群體明確瞭一個導向，即如果不符合相應的年齡，那麼這個時候就需要通過先租房後購房的方式進行，這也是引導梯度消費和緩解共有產權住房方面壓力的表現。

此外，嚴躍進說，新政還明確瞭共有產權住房的房源供應結構，即主要在60平米到120平米的區間，這樣也是為瞭滿足各類不同的購房需求和層次。

以下是北京市住建委官網原文：

一、關於《辦法》具體意見建議的反饋情況

群眾提出的意見主要集中在單身申請傢庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源以及能否落戶、入學等方面。

一是關於單身申請年齡。有群眾反映30歲年齡限制過高，同時也有群眾贊成，認為共有產權住房應優先保障傢庭結構穩定且人口較多的傢庭。不滿30周歲單身傢庭可“先租後買”，形成梯度消費。據此，下一步，我們將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

二是關於離婚、有住房轉出記錄人員限制申請。對於離婚人員申請問題，我委已在《辦法》中明確僅限制“有住房傢庭夫妻離異後單獨提出申請”的情形，對離婚前傢庭成員無住房或再婚傢庭，不受此限制。

對於要求無住房轉出記錄，目的是聚焦無房剛需傢庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。同時，采納部分群眾提出應將“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改。

三是關於東、西城等區房源。對此，《辦法》第五條規定，市住建委在發展新區統籌部分房源用於彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定，東、西城區戶籍但在項目所在區工作的傢庭，與項目所在區戶籍傢庭具有同等待遇。

四是關於能否落戶、入學等問題。共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

二、關於《導則》具體意見建議的反饋情況

群眾提出的意見多集中在共有產權住房品質、面積套型標準、全裝修成品交房等方面。

針對社區內應實現無障礙出行，出入小區、公共場所應有符合規定的坡道，能滿足乘坐輪椅自行出行，提供更適合殘障人士的戶型和裝修方案;在裝修施工中采用BIM技術，提高施工效率等合理化建議等均采納，並將完善到《導則》中。

北京裝修網瞭解到，針對面積套型標準等問題，有群眾反映應增加小套型的比例，多建一居室，也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住，應改為套型總建築面積不低於120平方米。《導則》已明確提出設計充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主;同時考慮首都城市功能分佈和區域產業佈局的要求，結合我市“購租並舉”的住房供應體系，公共租賃住房套型總建築面積在60平方米以下，共有產權住房嚴格控制套型總建築面積在60平方米以下的套型比例，最大不超過120平方米，通過政策設計引導住房梯度消費，滿足不同人群住房需求。

摘自：中新網

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北京裝修網瞭解到，甚至有業內調侃說，這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。

【變局】

二環與五環單價均近“十萬元”

今年年初延續至今的8萬元限價，令北京新房供應出現瞭一個有趣現象：二環五環同價。

北京裝修網瞭解到，在今年取得預售許可的項目中，位於四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得瞭預售審批，此外，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二環，預售價格也不過79459元/平米。

不過就在這周，北京市住建委公佈瞭三個項目的預售許可。其中，位於南二環的中國璽和昆侖域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位於南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

如此一來，二環五環同價的狀況是否就此打破

觀察目前市場上在售的新房項目不難發現，部分位於東五環和北五環的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位於朝陽區東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。

有業內人士介紹，上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得瞭預售許可，部分項目已經轉為現房銷售，因此在定價方面受限較小。

改善型普宅價格超越別墅

市場對改善型產品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

亞豪機構市場數據顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當於別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來，住宅均價首次超越別墅。

據介紹，這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看，住宅備案均價仍然高於別墅，這預示著至少在今年之內，住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

北京裝修網瞭解到，另一方面，別墅成交量也陷入瞭苦戰。數據顯示，今年7月北京別墅市場僅實現成交353套，成交面積7.97萬平方米，環比分別減少9%、22%，同比更是出現54%、65%的大幅下滑。

有業內人士表示，眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品，而非單價。對於定位改善傢庭、戶型面積相對較大的別墅產品，必須要將總價控制在改善客群可接受的范圍之內，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價”或不再延續

北京裝修網瞭解到，目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。

就在8月1日北京本月首場土拍上，位於東城區的永外大街地塊頗受關註。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業內看來，相比於前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向於去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完，甚至出現“夜光盤”的極端案例。

“這折射出瞭市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。”北京裝修網瞭解到，郭毅表示，項目冀望於在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中，價格的高低並非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。

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北京裝修網瞭解到，甚至有業內調侃說，這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。

【變局】

二環與五環單價均近“十萬元”

今年年初延續至今的8萬元限價，令北京新房供應出現瞭一個有趣現象：二環五環同價。

北京裝修網瞭解到，在今年取得預售許可的項目中，位於四至五環之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得瞭預售審批，此外，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二環，預售價格也不過79459元/平米。

不過就在這周，北京市住建委公佈瞭三個項目的預售許可。其中，位於南二環的中國璽和昆侖域的預售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位於南三環與四環之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

如此一來，二環五環同價的狀況是否就此打破

觀察目前市場上在售的新房項目不難發現，部分位於東五環和北五環的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位於朝陽區東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區七棵樹區域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。

有業內人士介紹，上述五環周邊的新房項目多是在8萬限價前取得瞭預售許可，部分項目已經轉為現房銷售，因此在定價方面受限較小。

改善型普宅價格超越別墅

市場對改善型產品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

亞豪機構市場數據顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當於別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網簽以來，住宅均價首次超越別墅。

據介紹，這種現狀還將在未來得以延續。從今年取得預售許可的兩類產品來看，住宅備案均價仍然高於別墅，這預示著至少在今年之內，住宅價格將持續超越別墅。以大興南五環周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

北京裝修網瞭解到，另一方面，別墅成交量也陷入瞭苦戰。數據顯示，今年7月北京別墅市場僅實現成交353套，成交面積7.97萬平方米，環比分別減少9%、22%，同比更是出現54%、65%的大幅下滑。

有業內人士表示，眼下北京改善產品不少都是從把控總價出發去設計產品，而非單價。對於定位改善傢庭、戶型面積相對較大的別墅產品，必須要將總價控制在改善客群可接受的范圍之內，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價”或不再延續

北京裝修網瞭解到，目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。

就在8月1日北京本月首場土拍上，位於東城區的永外大街地塊頗受關註。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業內看來，相比於前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向於去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完，甚至出現“夜光盤”的極端案例。

“這折射出瞭市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。”北京裝修網瞭解到，郭毅表示，項目冀望於在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中，價格的高低並非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。

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