特色小鎮的前景與疑問：什麼是正確的“突圍”姿勢？

東方財經網 2017-07-25 23:53:30 來源：

導讀

儘管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產企業而言，從開發商到運營商的角色轉變，仍是一個艱難的過程。短則兩三年，長則五年甚至更久，業界方能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

“運營特色小鎮不像賣房子，房產證一轉就完成了。我們的空間確實更大，但要求也更高。我們進入了不太熟悉的商業模式。”7月22日，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生在博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會上說道。她認為，特色小鎮在定位、商業模式、金融模式和建設運營方面，存在較多疑問。

特色小鎮是我國城鎮化發展過程中的一項重要戰略。近年來，相關部委密集發布文件，對特色小鎮的發展進行支持和規範。2016年7月，住建部等三部委發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右特色小鎮。10月，住建部公布了第一批特色小鎮名單，共有127個。今年初，“特色小城鎮”概念首次被寫入工作報告。

與此同時，企業、資本、機構對其的關注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企，更將其作為“突圍之道”。如今，房企已成為特色小鎮的重要投資主體。

參會嘉賓認為，特色小鎮前景廣闊，但距離發展成熟，仍需經過一段“試錯”時間。

“房地產化”傾向已現

特色小鎮風靡一時，某種程度上有着過熱的成分。中新城鎮化研究院院長袁開紅在論壇期間表示，有關文件發布后，沒想到會引發那麼“熱”的反應。

她認為，當前對特色小鎮的投資存在一定盲目性。其一，部分企業試圖以傳統房地產開發的模式運營特色小鎮；其二，文旅特色小鎮申報過多，而此前該模式已有很大的建設強度；其三，社會資本關注度過高。

黃金灣投資集團董事長申威也有同感，“大概從去年7月份到現在，我們已經收到了幾百個特色小鎮的項目資料。很多項目描述前景非常好，投資回報率很高，但我們認為，這些紙面上的商業計劃有待論證。”

申威表示，並非所有項目都適合做特色小鎮。這取決於小鎮所在地是否有良好的資源，包括自然、人文、產業資源等，同時還要對地貌、地形、氣候、人文環境做全面考評。

“房地產化”傾向過重，是特色小鎮面臨的另一個重要問題。作為投資方，申威曾接觸過很多地產商主導的特色小鎮項目，“有很多地產商是被倒逼的，想以其他名義去拿地。”申威認為，在盈利上，這類企業會以房地產的投資回報標準來考量，通常要求的投資回報周期為3年，即36個月就要退出。

申威在與一些地方接觸中，也發現對方有藉助特色小鎮開發進行房地產“去庫存”的訴求。

這一現象已為地方所重視。5月4日，北京市多部門發文，強調“嚴禁打着特色小城鎮名義違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。分析認為，此舉目的是避免特色小鎮成為新的“鬼城”。

袁開紅則認為，對於這種傾向不必太過擔心。她表示，的確有打着特色小鎮名義進行圈地蓋房的行為，且不少。但某種程度上說，這是企業在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

袁開紅表示，這需要在監管上進行強化。但“市場是一個相互平衡、自我協調、不斷成熟的過程”。違反市場規律的行為會面臨越來越多的博弈，很難長久存在。

盈利模式待解

事實上，從某種程度上說，“拿地賣房”是特色小鎮運營中必不可少的部分。

藍城集團總裁許峰就表示，解構特色小鎮的業態組成會發現，最大的組成部分是居住。“比例小的佔到60%以上，多可能佔70%甚至接近80%。”因為如果沒有人住下來，小鎮是不可能產生持續活力的。

但從經營角度，並不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示，特色小鎮一部分的現金流來源是住宅類開發，還有一部分來自於今後的運營，包括產業、旅遊、教育、養生養老等的運營，這會帶來長期穩定的稅收和就業，以及盈利。

許峰認為，特色小鎮由多業態、多內容組成，應該全方位考慮，才能保證小鎮的順利建設和運營。從盈利角度看，特色小鎮應當是一個滾動投入和滾動產出的過程。

此前有觀點認為，由於投資規模大、回報周期長，中小型企業很難參与到特色小鎮的建設中。

據悉，目前對於特色小鎮的資金支持主要源於國家層面。去年10月，中國開發性金融促進會等單位牽頭髮起“中國特色小鎮投資基金”，母基金總規模為500億元人民幣。今年2月，和國開行聯合發文，為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支持。

當前儘管金融模式並不清晰，但特色小鎮的融資渠道正逐漸打開。

許峰表示，藍城的資金來源於自有資金和合作夥伴，其中合作夥伴包括專業的國有企業和金融機構（尤其是基金）等。但他表示，要避免選擇有快進快出思路的基金，而應該尋找可持久的的基金。

申威則認為，並非所有特色小鎮都要用重資產模式操作。“有些項目說要投幾百億，這是非常重資產的投資方式，運營得很好可能盈利，可如果沒有達到預期效果，風險會特別大。”

他表示，很多輕資產的特色小鎮項目，能夠運營得非常健康，說明輕資產同樣是一種可行的運營模式。

尋找“鎮長”

儘管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產企業而言，從開發商到運營商的角色轉變，仍是一個艱難的過程。

百富東方集團董事長戴宏亮在論壇期間表示，轉型最大的挑戰在於兩點：改變資源整合方式、轉變團隊的運營理念。

就前者而言，“土地是最關鍵因素。如何跟當地商定合作方式，一次性鎖定土地的開發？是地產商最難解決的問題。”戴宏亮說，產業導入和金融設計能力同樣十分重要。

相比之下，運營觀念的轉變更為不易。他表示，特色小鎮運營團隊中有太多傳統地產公司高管，思路上沒有進行轉型。因此，綜合性人才的培養十分緊缺。

中發藍海聯合商業投資（北京）有限公司總裁毛軍也有同感，他認為，運營特色小鎮，必須有一定的金融能力和商業運營能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運營人才是最大的缺口。“現在招小鎮的鎮長太難了，小鎮建完以後，沒有合格的鎮長，該怎樣運營？”

要解決這些問題，恐怕需要一定時間。袁開紅認為，一般的商業地產項目需要花5-8年來培育。綜合各項因素來看，至少經過5年，特色小鎮運營才能到成熟期。

相比之下，許峰樂觀認為，只需兩三年左右，業界就能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

戴宏亮則表示，特色小鎮會分為3個階段發展：第一階段，3年之內會百花齊放，出現各種有特色的小鎮。第二階段，用5-10年進行糾錯，形成完善的金融政策、政策等。第三階段，用10-20年既實現特色產業導入，又把生活方式、文化標籤等做好。

　　(作者：張敏)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源：

7月24日，中共中央政治局會議在部署下半年經濟工作時，再次對房地產市場作出指示，會議強調要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

中央的再次指示，也為下一階段房地產行業的發展指明了方向。易居研究院總監嚴躍進對界面新聞記者表示，中央強調房地產市場要穩定，就是要讓房價不大漲也不大跌，保持供求關係和預期等關係的穩定。

堅持政策的連續性穩定性方面，關鍵是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力。而建立長效機制，也說明了長效機制的建立模式不斷成型，比如對租賃市場的鼓勵和培育。

數天前，住建部曾會同八部門，聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12城試點住房租賃，這被認為是房地產遊戲規則的重大改變，這種改變將進入到“租售並舉”的時代，同時也是加快長效機制建立的主要一步。

與之相應的房企戰略也在發生這變化。以萬科為例，7月14日，萬科以790億收購全球物流巨頭普洛斯，這是亞洲歷史上最大的私募股權併購。對此，一位萬科內部人士對界面新聞稱，不僅是物流地產、商業地產，萬科也曾想在物業管理方面進行多項大併購，這足以看出萬科打法和以前不一樣了。

萬科作為行業的標杆企業，一直試圖通過各種戰略試錯找到適合接下來房地產行業發展的新趨勢，除了相關產業的併購布局外，萬科在租憑市場的起步也較早。

在今年的公開土地市場中，包括萬科、保利等所獲取的土地都必須有一定比例的自持，而萬科已經在北京、廣州和佛山等地拿下多幅含有高比例自持面積的土地，這將對它們今後的持有運營能力提出挑戰。

對於自持的部分，萬科已經表示將通過資產運營的方式推出長租公寓。這個命名為“泊寓”的長租公寓品牌，將是萬科對今後租賃市場的主要探索。萬科新任董事會主席郁亮最近也表示，計劃今年開辦長租公寓10萬間。萬科的這一做法也適應了12城推出試點住房租賃的政策。

樓市調控也正因這些改變進入一個新的階段。從去年開始，全國範圍內的樓市調控政策已經進行了兩波。去年北京“930”政策開啟了全國熱點城市的樓市收緊調控，但彼時市場對樓市報以必然信心的人仍然不在少數。

今年北京再次出台“317”政策，全國熱點城市新一輪收緊政策啟動。鏈家研究院報告显示，“317”新政以來，截至7月初，全國共有52個城市或地區出台限購限貸政策，累計共出台120項限購政策、162項限貸政策。這期間的樓市已經發生顯著變化。

中原地產首席分析師張大偉告訴界面新聞記者，過去房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，中央的最新指示表明這次樓市調控不會“虎頭蛇尾”。

根據鏈家數據，3月高溫的房地產市場迅速進入調整期，成交只有高位時期的三成左右。6月最新數據显示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，特別是一線城市，房價上漲勢頭已經全部扭轉。

目前市場的調整還不僅只是數據顯現出來的成交量和成交價在發生變化，市場結構、房企戰略也開始作出了相應改變，租憑市場可能將是接下來房企進入的一個熱點。

這次中共中央政治局會議指示流露出的信息，還有一點值得注意，房地產後續調控政策仍然會有加碼的可能性，尤其是這一階段出現的熱點三四線城市。

中原地產研究院數據显示，三四線城市已成為最近三個月去庫存的主力。趨勢的轉變也讓三四線城市開始成為最新房價上漲的主要陣地。對於三四線房價上漲迅速的城市，嚴躍進稱也可能繼續跟進收緊調控政策。

如今的調控政策正在向土地供應、住房供應、供應價格等多方面供應端口全面轉向，從更多三四線城市加入限購限貸行列也可看出，房地產市場正進入調控政策抑制下的降溫周期，市場開始呈現出更合理的局面。

　　(出處：界面 2017年07月25日)

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鏈家楊現領：高房價不利於存量市場發展

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源：

近期，監管層對租賃市場較為重視，並出台多項規範政策。對此，鏈家研究院院長楊現領在博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會期間接受了21世紀經濟報道的專訪，就行業發展、市場邊界、政策預期做出解讀。

楊現領認為，在國內一線城市中，未來約有四成人口選擇租房。從目前來看，租賃市場的空間巨大。在此過程中，企業需轉變角色，真正形成運營商思維。但高房價和高地價的現實，有可能會增加轉型難度。

一線城市四成人口將租房

《21世紀》：國內熱點城市若市場成熟，通過租賃解決住房的人群比例會達到什麼水平？

楊現領：中國一線城市中，比較高的比例應該能佔到40%以上，差一點大概就是35%。二線城市會低一點，可能30%-35%。從全國層面，能夠到30%就不錯了。

現階段，各城市的水平都在30%以下，還比較低。但這些城市的人口還在增長，所以租賃人群增加也相對較快。

《21世紀》：如果到了較成熟狀態，集中式租賃跟分散式租賃比例將如何？

楊現領：未來主流肯定是分散式。在市場均衡的狀態下，70%-80%的租賃需求都是分散狀態來解決，集中式公寓量佔20%-30%都很困難。這是因為市場真正可以大量釋放的閑置房源是以私人房源為主，非常分散。但如果把一個商辦項目改造成集中式公寓，難度還是很大的。所以房源是一個核心的瓶頸和挑戰。

《21世紀》：有觀點認為，房價、地價上漲越快，就有越多需求進入存量市場，對這一市場利好就越大。你是否認同？

楊現領：存量市場的核心是交易能力和資管能力。從交易能力上講，高地價不是好事，因為價格上漲越快，市場預期就越不穩定，交易難度加大。從資管能力來看，高房價和高地價會對租金帶來上漲壓力，在租金水平很難上漲情況下，資金回報率就很難保證。所以對存量市場來說，房價和地價快速上漲，都是一種負面因素，價格相對平穩反而利好。

《21世紀》：你提到存量市場中的“資管”概念，當前傳統房地產商和經紀公司都想進入這一領域。企業轉型運營最難的地方在哪？

楊現領：轉型分兩種，一是在既行賽道上強化能力，第二是換賽道。我認為換賽道相對較難。

但當前市場條件下，兩者都會很難。因為正像剛才所說，高房價和高地價問題會給轉型增加難度。

產業鏈不成熟制約發展

《21世紀》：傳統房地產行業已進入集中度越來越高階段，租賃行業現在處於什麼階段？將來生態怎樣？

楊現領：我認為租賃行業也會相對集中。當行業到達穩定狀態時，全國性的租賃機構會有十幾家左右，規模都會超過100萬間的管理量。第二類是本地化品牌，門檻是在單一城市做到10萬間。第三類是小而美的職業化租賃機構，其核心是能夠服務一群客戶，並在單一產品上有所突破，這類企業的規模可能在1萬間以下。

《21世紀》：現階段租賃市場本身存在哪些問題？

楊現領：最大的問題就是運營效率低，導致全行業處在比較艱難甚至是虧損的狀態。

核心原因就是產業鏈發展不成熟。租賃是個產業鏈很長的行業，但對於現階段中國的運營商來說，拿房、裝修、出租、服務、金融等各個環節都要自己做，具備這種能力的企業並不多見。

要想提升運營效率，從業者必須認識到這是一個複雜的產業。每個從業者都要圍繞租賃產業深度服務，並進行十分細緻的分工、合作，才能成熟。

《21世紀》：在對租賃行業管控和規範過程中，和市場的邊界在哪？

楊現領：在任何一個行業里，對市場的邊界都應該是很清晰的。就租賃行業來說，主要做的應該有三點：一是設置頂層制度架構，尤其是對行業形成分類。二是稅收，在完成對行業的定義后，應該按照服務差價，制定稅收標準。三是建立基本規則，如房源管理、客戶管理、租購同權等方面，使出租人、承租人、運營商的權利得到基本保障。

在政策鼓勵情況下，任何行業都會吸引大量資本和從業者進入，如果沒有合理的行業規範，行業生態環境不會得到明顯改善，甚至會惡化。

《21世紀》：近期廣州推出了“租購同權”政策，你認為有無可能推廣？

楊現領：我認為這是一個趨勢，這也必然會成為國家未來立法的一個重要方向。

　　(作者：張敏)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

易居房地產研究院日前發布報告显示，7月上半月，易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。

環比來看，50個城市中有30個城市出現環比下跌，跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州，相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看，50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊，同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱，目前普遍實施的“五限”政策，對於樓市的管控起到了积極的作用，市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據，當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌，體現了此前出台的調控政策的有效性，政策效應逐漸釋放，將引導全國樓市步入平穩階段。此外，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為，“對於一線城市來說，市場率先調整，降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說，市場分化嚴重，7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆，目前已略顯疲態，成交量有所下滑。”

值得一提的是，從成交面積的同比跌幅來看，北京為74%，領跌全國；從環比跌幅來看，北京為36%，也處於跌幅榜前五位。據了解，導致北京樓市降溫的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示，2017年7月以來，北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中，中上旬新房共網簽888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比下滑66.9%。另外，全市二手住宅共網簽4651套，環比下滑20.4%，同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示，7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為，隨着各城因城施策，有針對性地出台各自的調控政策，未來樓市調控將更加行之有效，各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展，形成“一二線房價得到控制，三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱，7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌，這主要是由於調控政策在持續作用，引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續，7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時，城市分化現象較為明顯，對於部分政策寬鬆的城市，市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年07月25日)

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上半年信託貸款猛增370% 二季度房地產集合信託成立規模攀升

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

2017年已過半，雖然信託業協會的二季度數據尚未出爐，但伴隨信託貸款規模高速增長，“通道遷徙”邏輯得到驗證。有業內人士預測，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億，預計在23.26-23.57萬億。

央行近日發布的數據显示，社融規模“表外轉表內”趨勢明顯，而表外融資中，信託貸款顯著增長。6月份新增信託貸款2481億，同比增長207%。

在上半年信託產品市場中，房地產信託的發行、成立規模均有走高趨勢，工商企業信託規模穩步增長，基礎產業集合信託規模大幅收縮。

數據显示，6月份房地產集合信託成立規模達333.49億元，同比增長76.27%。業內人士認為，房地產集合信託規模大幅增長，與其他融資渠道收緊有關。

另據百瑞信託博士后科研工作站的研究显示，2017年二季度集合信託產品發行數量同比小幅增長，信託產品平均預期收益率仍集中在6%-7%之間，不過有走高趨勢。

“上半年集合信託收益率比年初漲了千分之三左右，我覺得下半年至少還可以再漲千分之三。”一位華北地區信託公司營銷總監稱。

二季度末信託規模或超23萬億

用益信託數據显示，6月份集合信託產品成立規模1400.85億，同比小幅下降；不過，整個二季度集合信託產品成立規模達4166.61億元，同比上漲。

另據央行數據表明，6月份新增信託貸款2481億，同比暴增207%；上半年新增信託貸款1.31萬億，同比增長370%，新增社融中信託貸款佔比11.7%，創4年來新高。

“前6月信託貸款規模持續強勁，‘通道遷徙’邏輯完美驗證。”招商證券金融組鄭積沙、馬鯤鵬等人在近期的一份報告上指出，“基金子公司和券商資管的新增‘委託貸款’由1月份的3136億持續萎縮，6月份為-33億，增量已連續3個月為負值，其上半年新增委託貸款規模同比腰斬，且社融比重收縮至5.40%，表外融資搬家趨勢持續。”

基於社會融資中信託貸款數據、集合資金信託等數據，華融信託研究員袁吉偉對信託業資產規模進行預測。預測結果显示，二季度末信託業管理資產規模有望突破23萬億元，預計在23.26-23.57萬億，中值為23.42萬億，同比增長35.4%。

而招商證券金融組則預期，2017年二季度末信託資管規模有望達24萬億以上，同比增速進一步達到39%。

伴隨着規模穩步增長，信託收益率亦出現攀升。6月份集合信託平均收益率達6.72%，為2017年以來最高水平，環比上升0.16個百分點。

“用益的數據是平均值，裡面包含真假集合產品。現在集合信託產品收益已經漲了，今年初，一年期產品收益率高點在6.5%-7%，目前一年期產品收益率高點已達7%-7.3%。”前述華北地區信託公司營銷總監稱。

如“中融-融固21號信託貸款集合資金信託計劃”一年期產品預期收益率為6.6%-7.0%，“華澳信託・臻鑫84號”一年期產品預期收益率達7.2%-7.4%。

業內人士稱，上半年信託預期收益率回升，一是與資金面收緊有關，自去年四季度以來，央行貨幣投放更為審慎，資金面中樞明顯上行，無風險利率走高，帶動各類固收類理財產品收益率走高；二是監管升級，對於同業投資行為監管力度加大，以往來自銀行等機構資金有所下降，也倒逼信託收益率上升吸引投資者。

房地產集合信託回暖

信託整體規模穩步增長，房地產信託是一支不可忽視的力量。

今年2月份，一位信託公司副總經理曾對21世紀經濟報道表示，介紹過來的房地產業務有增多趨勢。“過去一些上市房企不太願意拿抵押物進行信託融資，但現在條件明顯比過去寬鬆，業務比以前好做一些。”

目前來看，房地產信託回暖趨勢得到數據驗證，且增幅較大。用益信託統計數據显示，二季度房地產集合信託成立規模達993.8億元，而一季度為471.01億元，環比、同比增長超一倍。

業內人士認為，隨着房地產企業融資渠道日益收緊，包括髮債等主要融資渠道受限較大，導致很多房地產企業融資需求迴流信託。同時，雖然宏觀經濟有所回暖，實體企業經營績效改善，但信託公司能夠涉足的各類業務中，房地產具有風險把控程度高、收益率高的特點，這也吸引了很多信託公司加強了房地產信託的拓展力度。

目前來看，7月份依舊延續了上半年房地產信託的回暖趨勢。7月10日，華夏幸福公告擬與國通信託、平安信託、英大信託簽訂增資協議，分別融資20億元、30億元、6億元，總額度達56億元，三項融資均採用股債結合模式。

“房地產信託這種發展勢頭在下半年可持續性會下降。”袁吉偉認為。一是房地產調控深化，房地產行業下行趨勢將更加明顯，風險性逐步上升；二是信託公司房地產信託集中度上升，後續對於相關業務的風險管控要求更高，可能逐步有意識地強化房地產信託准入要求；三是監管部門也會密切關注房地產信託走向，不排除對過於激進化發展的信託公司給予更嚴格的窗口指導。

　　(作者：張奇 孫美琦)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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火熱的海外併購在今年迅速回歸理性 影視地產併購僅4起

東方財經網 2017-07-25 23:53:34 來源：

火熱的海外併購在今年迅速回歸理性。 據上證報資訊統計，今年以來（截至7月24日），雖然A股上市公司海外併購的數量同比增長57%，但交易總額同比下降38%，其中標的涉及房地產、酒店、影城、娛樂、體育等領域的僅為4起，同比下降100%。

在監管部門嚴控非理性境外投資的大背景下，上市公司境外併購呈現分化，盲目、跟風、追熱點現象正大幅減少，而有助於產業結構升級、技術進步、國際產能合作及“一帶一路”建設的真實合規出境併購依舊如火如荼。

天價投資絕跡

境外投資的風口轉變始於去年底。

去年12月6日，國家、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人在答記者問時表示，監管部門密切關注近期在房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資的傾向，以及大額非主業投資、有限合夥企業對外投資、“母小子大”等類型對外投資中存在的風險隱患。

隨着非理性境外投資警鐘的敲響，中資出境併購步伐開始放緩。最顯著的表現是對外投資總額下降。據上證報資訊統計，今年1月1日至7月24日，A股上市公司中披魯外併購草案或達成意向性收購協議的共有105起，同比增長57%，交易總額約357億美元，同比下降38%。

相對前幾年動輒上百億美元的投資，今年A股公司境外併購額超過100億美元的幾乎絕跡，大多數投資總額低於10億美元，幾億甚至幾千萬美元的投資明顯增多，佔比達70%以上。

從境外併購標的來看，主要集中在醫療保健、礦山資源、互聯網軟件、机械製造、基礎建設等幾大領域。其中，醫療保健領域併購最多，共有16起，交易金額最大的是通化金馬，擬約70億元收境外醫療服務企業。

影視地產併購僅4起

而房地產、酒店、影城、娛樂、體育俱樂部等領域鮮有上市公司去投資，今年以來僅發生4起，同比下降100%。

這4起境外併購分別是中國電影擬不超過1億元收購法國YMAGIS公司15%股權、睿康股份擬9716萬美元收購千禧年影業母公司A&T51%股權、中國交建擬投資印尼雅加達Daan Mogot房地產項目、萬科擬出資169億元參与收購新加坡普洛斯。

在上述4起境外投資中，只有睿康股份一家“跨界”。公開信息显示，睿康股份主業為電纜，在夏建統控制的睿康體育成為公司第一大股東后，於今年2月13日變更了公司名稱，並將影視文化相關產業納入經營範圍。2月23日，公司宣布擬通過香港的全資孫公司收購美國影視公司A&T51%股權。儘管市場出現質疑聲，但公司還是积極推進，最新公告显示，截至6月29日，部分重要交割文件已完成確認。

引人關注的是，在個別公司大舉進軍影視、娛樂、地產等領域時，有些上市公司則選擇了半途退出。

今年3月29日，新華龍終止收購海外遊戲公司GramGames和梵雅文化；4月16日，萊茵體育終止收購聖瑪麗足球集團有限公司的股權。終止的主要原因，公告皆稱是證券市場環境及政策法規等客觀情況發生變化。

內保外貸難度增大

境外併購離不開外匯。隨着監管嚴控非理性海外投資併購，企業常用的內保外貸這一融資模式變得越來越難。

內保外貸，是指境內企業集團將資產質押予境內銀行作為擔保，從而取得銀行開立借貸擔保函或備用信用證，再轉交集團境外附屬公司，憑此擔保工具在相關銀行的境外分行或附屬機構，取得貸款融資。

“採用內保外貸，可以較快地完成境外併購，有時還可以繞開國內有關部門的監管。”江蘇一家民營上市公司董秘告訴記者，去年底開始，內保外貸明顯收緊。

政策面上，4月27日，國家外匯管理局在《關於進一步推進外匯管理改革完善真實合規性審核的通知》政策問答（第二期）中明確指出，不得通過內保外貸或者跨境直貸等形式繞道ODI（對外直接投資）。

據記者不完全統計，今年以來境外併購的上市公司中，使用內保外貸的不足10家，同比下降數倍。上半年，較為典型的是德爾股份擬19億元收購寶馬供應商德國卡酷思國際有限公司，在收購前期，德爾股份大股東通過設立德爾企管和阜新佳創採用“內保外貸”形式實現了資金出海。

“真實合規”、“防範風險”、“審慎決策”，是去年底以來監管部門對境外投資頻頻提起的話語。銀行業人士表示，內保外貸是以境內資產作擔保的，如果企業無力還錢，就要變賣境內的資產。監管機構顯然也不希望企業外債太多。

哪些併購獲支持

相比房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的限制，一些有利於產業結構調整、技術升級、國際產能合作及“一帶一路”建設的項目的境外併購，依舊獲得了監管部門的支持。

據不完全統計，今年以來，完成境外併購的上市公司共有32家，終止的為8家，與去年同期相比分別下降56%和38%。完成併購的32家公司，所收購標的分佈在通信設備、金屬資源、机械製造、互聯網軟件、醫療保健等多個領域。

記者發現，大多數標的都擁有較高的技術含量。比如，今年7月20日，海能達6200萬美元收購的加拿大衛星技術公司NORSAT，就是一家國際專網通信基站天線的主要供應商，擁有較強的衛星地面終端的研發和生產能力，系美國軍方和北大西洋公約組織的合作夥伴。

涉及金屬礦產資源等領域的境外併購也較多，上半年共完成4起，最大的一起是山東黃金收購世界最大黃金企業巴理克黃金所屬阿根廷貝拉德羅金礦項目，共向境外銀行貸款約12.6億美元（其中併購貸款約9.6億美元，營運貸款約3億美元）。

有的企業投資“一帶一路”建設，其併購項目進展順利。比如，贛鋒鋰業近年來一直在澳大利亞、南美洲等地尋找合作夥伴，共同開發含有鋰資源的礦山。

從目前境外併購情況來看，監管部門正力求在促進對外開放和防範風險之間找到平衡點。 可以預料，未來一段時間，具有戰略意義的跨境併購，包括產業技術升級、國際產能合作及“一帶一路”建設的項目將成為主旋律。

　　(作者：劉向紅)　　(出處：上海證券報 2017年07月25日)

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西安六月人均住房租金836元 近3成收入交了房租

東方財經網 2017-07-25 23:53:34 來源：

最近房屋租金成了討論的熱點。記者了解到，易居房地產研究院近日發布的報告显示，全國50個樣本城市中超過7成房租偏高，西安的房租收入比為28%，排在全部50個城市的第30位，房租相對較高。也就是說，相當於租房者近三成收入交了房租。

76%的城市房租收入比偏高

近日，住建部等九部委聯合發文，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場，並選取12個城市作為首批住房租賃試點。

哪些城市住房租賃需求旺盛？哪些城市租金較高呢？易居房地產研究院上周末發布的《全國50城房租收入比研究》報告對這12個租賃試點城市和另外38個常住人口大於戶籍人口的樣本城市，從房租收入比的角度進行調研，結果显示：有38個城市房租收入比偏高，佔全部城市的76%。北京、深圳、三亞和上海超過45%，屬“房租嚴重過高”城市。換句話說，在上述四個城市租房花費，需要租房者付出近一半的收入。

報告所說的房租收入比，是指個人租房租金費用和個人可支配收入的比值，由人均住房租金除以城鎮居民可支配收入得到。

從房租收入比的“分子”來看，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金都高於2000元/月。而三亞6月份人均住房租金是1254元，在“分子”上低於杭州、廣州、廈門和南京，但房租負擔卻更重。“這可能是三亞的居民收入水平要低於東部沿海城市，並且有很多房產被用於投資和承租，並非剛性住房需求。”有熟悉海南樓市的人士表示。

有觀點指出，如果租房者的開銷占收入比例太大，生活的幸福感就會縮小，有人將這個比例稱為“房格爾係數”。易居報告認為，從50城房租收入比排名看，蘇州、寧波、無錫、瀋陽、銀川、呼和浩特由於租金相對便宜，且人均可支配收入相對較高，雖然租房“幸福感”較強，但也需要防範未來可能出現房租過快上漲的風險。

西安房租收入比28%

“房租相對較高”

屬於“房租相對較高”的34個城市房租收入比在25%-45%之間，西安位列其中，但排名相對靠後。數據显示，西安房租收入比為28%，相當於租房者近三成收入用於交房租，排在全部50個城市的第29位。6月人均住房租金為836元，排在全部50個城市的第30位。

對於該數據準確性，西安經紀人協會會長邵濤認為，“大致符合現實情況，略偏高。”邵濤表示，略偏高是因為房租樣本的選取一般都是在有房產中介平台介入的、數據統計和租賃相對完善的房源內，而像城中村的租房交易很難被核算進去。這部分房源人均租金低於商品房，有很多達不到836元/月。

西安某房地產研究院負責人認為，按照以上房租收入比的計算方式，影響數據高低的除了人均住房租金這一“分子”，還有作為“分母”的當地居民可支配收入。而居民可支配收入是指居民家庭在調查期獲得並且可以用來自由支配的收入，還包括老人、小孩等家庭成員，所以居民人均可支配收入和平均工資並不能划等號。

以西安為例，據西安市統計局數據显示，2016年西安市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為67205元，平均每月大約是5600元。以此作為“分母”來對比人均836元的住房租金，得到的房租收入比就僅有不足15%了。當然，工資總額是稅前工資，包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等各項勞動報酬。這就是說，15%的房租收入比相對是偏低的。

“西安有數據可查的房租水平長期處在20-30元/�/月，在全國同級別城市中處在中游水平。”獨立地產評論人李連源認為，考慮到不同租房者的收入水平不同，對於房租的承受能力也不同。而且受供求關係影響，各區域房租差異較大。他舉例說，今年在城東、城南三環外一些小區，都出現了周邊城改房源激增、甚至大量外企員工退租而導致房租下降。

“租購同權”在西安等多數城市還難效仿

7月以來全國租房市場“動作不斷”。先抒州丟了個小石子激起一片水花：租購同權，租房者的子女也可就近上學。隨後是住建部等9部委發文，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽，合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

外界普遍認為，加快發展住房租賃市場，將打破過去住房市場以售為主的時代，逐步轉向租購併舉的局面。易居研究院研究員王夢雯表示，在50個樣本城市中，超7成城市的房租收入比偏高，這也說明大中城市的住房租賃市場存在較大需求和潛力，而發展租賃市場既要結合市場化手段，也要考慮加強政策扶持力度，針對不同租房者進行差異化補貼。

那麼最近引發熱議的“租購同權”是否有借鑒意義呢？易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為這意味着社會政策方面的待遇，不再跟一個人是否擁有房子有很大關係，希望能有更多的城市跟進這一政策。但是從現階段房地產市場的狀態來看，這項政策“理想很豐滿，現實仍很骨感。”

李連源也認為，其實租與購的焦點不在租、購本身，而在於學區房以及優質學校資源的稀缺，包括西安在內的多數大中城市，有房產證的房子也不一定能享受優質教育資源，租客的機會就更渺茫了。所以推動租房市場發展，不僅在於活躍租賃，還在於教育、醫療、居住等公共服務權益能夠滿足更多市民的需要。

陝西師範大學經濟學博士畢超表示，儘管人均收入在增加，但在大中城市，由於租金高企，人均租房面積、區位等影響居住質量的因素受到限制，所以大城市大力發展租賃房市場，關鍵是增加中低端租房供給，或者通過政策來給予中低收入租房者補貼。記者 李程

　　(作者：李程)　　(出處：華商網 2017年07月25日)

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寄望住房租賃市場發揮更大作用

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

近日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作為首批住房租賃試點。上海易居研究院就此發布了《全國50城房租收入比研究》報告，報告显示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

這項數據表明，中國一二線城市不僅面臨房價過高的問題，租金費用相比收入也存在過高的現象，即人們的居住支出處於不合理的水平。出現這種現象的原因，主要是中國資源非市場化分配方式刺激人口流向中心城市（直轄市、省會城市等），但是這些城市的公共資源以及土地是按照戶籍數量規劃，過多的人口需求與相對過少的土地與公共資源供給之間出現緊張，造成房價以及租價大幅提高。

現在，一線城市過高的房價已經導致大部分中低收入者無法購買自己用於居住的房子，這樣下去會形成嚴重的社會問題，從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，再到此次文件中提及的“實現租者幸福居住”，中央想要解決市民無力購房的困境，開始寄望於租賃市場發揮更大作用。這主要體現在，北京上海等城市開始公開出讓租賃住房用地，要求開發商採取“只租不售”模式，增加租賃住房房源；此外，像廣州等城市，開始探索“租售同權”，租房者也可以享有部分購房者所擁有的權益。

但是，我們必須認清一個事實，在一線城市，不僅是房價過高，租房價格也很高。在一些發達國家，一般用於居住的支出大約是個人稅前收入的1/3左右才算合理，但是，在中國一線城市絕大部分工薪階層用於居住的費用遠遠超過這一水平，這說明中國的房價過高是不爭的事實。房價過高帶來的經濟問題異常嚴峻，即使那些擁有房子的家庭，比如在北京五環內擁有100平米住宅，其家庭財富可能高達千萬，但其現金收入可能很低，而且其中很大一部分要繳納按揭，而那些沒有住房的個人或家庭，更需要省吃儉用積蓄首付，因此，過高房價對社會消費是一個巨大的打擊，它不僅制約了人們的日常消費，還通過過高的地租抬高商品與服務的價格，形成消費緊縮效應，而唯一獲利的是土地擁有者。

大中城市加快發展住房租賃市場是改善住房供給結構，減少無房者壓力的一個補救措施，但不足以從根本上改變樓市畸形對中國經濟與社會帶來的扭曲與衝擊。因為在高房價城市，租賃價格同樣過高，除非大規模的增加住房供給，目前來看，儘管一些城市推出一些地塊要求開放商採取“只租不售”模式，但這種模式能否持續仍需觀察。

早在中國實施房改之前，城市住宅全部為國有，使用者象徵性的繳納租金。現在，中國可以通過國有企業建設公房，出租給市民居住，而當他們積蓄了購買力后，也可以直接購買下來。在一些國家，這種制度很好的實現了國民“居者有其屋”的夢想。

長期以來，我國房地產市場土地供給的“計劃方式”與建設銷售的過度市場化之間存在矛盾，這種模式導致一線城市土地價格快速上漲，再加上中國城市資源分配的不平等，最終使得一線城市土地與房屋供給與人口大規模流入嚴重脫節，產生地產泡沫，並通過領漲效應，將泡沫傳遞到更多的地區。

我們認為，從長期的角度看，需要解決一線城市資源過度集中的問題，減少人口繼續流入併產生大城市病，影響城市效率，只有更多的中小城市發展起來，或者建設城市群從更廣的地區吸收人口，才會避免人口過於集中的問題，比如雄安新區的設立、京津冀一體化等就是有益的嘗試；其次，從樓市供給來看，傳統的土地規劃與拍賣方式並不是一個好的模式，它也是樓市扭曲的根源。針對低收入者，中國可以考慮由主導的國有企業提供住房，既可以租住，也可購買，實現居者有其屋的夢想，避免樓市過度炒作對經濟與社會帶來的挑戰與風險。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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上海首批租賃住房用地成交 後續還有若干批次

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

在公布土地出讓信息20天後,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地就實現了成交。

7月24日下午成交的這兩幅租賃住房用地,出讓年限為70年,根據規定,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

這兩個項目建成后,將至少提供1897套租賃住房房源。

此外,這兩幅地塊的《國有建設用地使用權出讓合同(租賃住房用地)》中,也明確了租賃住房用地相關建設和運營等全生命周期管理要求,比如:受讓人應參照相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

基於其租賃住房用地的性質,這兩幅地塊的成交樓面單價並不高。

其中一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米;

一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。

根據近期發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》,“十三五”期間上海將年均供應住房用地1100公頃,包括商品住房用地約400公頃(佔比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(佔比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%)。

而整個“十三五”期間,上海住房用地供應共5500公頃,其中,租賃住房用地1700公頃。經初步測算,可提供住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。

顯然,首批兩幅租賃住房用地只是個開始,上海還將陸續公告出讓若干批次的租賃住房用地,以增加租賃住房供應。

加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,梳徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度的重要內容,是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式,是實現全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

根據2016年5月辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,到2020年,我國要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2017年4月,住建部和國土部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

就在最近,住建部會同、、財政部、國土資源部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

5月24日下午,上海韓正來到復旦大學,為師生們作形勢政策報告。在回答提問時韓正表示,高房價是制約上海創新人才集聚的一個因素,這確實是影響上海未來發展的一個重要因素,市委市必須破題。

韓正同時表示,上海人才的居住問題肯定不能單靠商品房解決,應該靠各種辦法,要用好人才公寓、公租房、租賃房等多種辦法解決。對於青年人才集聚的區域,應該創造條件、引導市場,大規模建設租賃房。

至2016年末,上海全市常住人口總數為2419.70萬人,其中外來常住人口980.20萬人。有數據显示,2013年上海家庭住房自有率約為70%。

近年來,上海已經開始推動“租售並舉”模式,比如,2016年上海出讓的周浦、泗涇、嘉定新城地塊,都附加了“15%面積、自持70年”的約束條件。

而現在,上海出讓“只租不售”地塊所釋放的信號,也意味着上海將由這種開發商地塊內自持配建租賃住房,轉向整區域配建租賃住房。

據了解,上海發展租賃住房已經劃定了重點實施區域,主要是在城市中心或副中心服務業聚集區、科技研發聚集區、產業板塊先進製造業聚集區、郊區各新城中心等就業集聚區域;軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區域;以及商業、辦公、住房的規模結構亟待優化區域,持續增加租賃住房用地供應。

比如,在陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區,張江、紫竹等科技研發集聚區,以及臨港等產業板塊製造業集聚區,將適度增加租賃住房,以實現職住平衡。

解放日報・上觀新聞援引上海市規劃和國土資源局副岑福康的話說,根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況,當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用,將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。

此次競得兩幅租賃住房用地的,均為國有企業。一是上海張江(集團)有限公司,一是上海嘉定新城發展有限公司。

目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個人出租,專業租賃機構偏少。但其他國家成熟的租賃市場上,專業租賃企業會提供30%左右的房源。

也因此,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的機構化、規模化、集約化、專業化企業,也是解決租賃關係的規範性、穩定性的重要途徑。

《上海市住房發展“十三五”規劃》則提出,將以市場為主,扶持住房租賃企業擴大規模,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

　　(出處：第一財經日報 2017年07月25日)

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連平：經濟運行總體穩健 貨幣政策不宜進一步收緊

東方財經網 2017-07-25 23:53:37 來源：

一、下半年經濟總體運行平穩

今年一季度經濟回暖,二季度運行平穩。展望下半年經濟運行的方方面面,既存在導致增長下行壓力增加的因素,也存在支持經濟平穩運行的因素。

下半年經濟下行壓力主要來自於投資放緩。商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標均有所走弱,房地產開發投資增速將下降。下半年房地產調控政策難有明顯鬆動,對熱點城市維持嚴格調控,導致市場需求將在政策高壓下趨於觀望,成交同比回落態勢延續;政策驅動下的三四線樓市還能維持階段性穩增,對總體銷售形成一定支撐。房企各主要融資渠道的限制或收緊,將使到位資金增速繼續縮窄,其中按揭貸款規模和佔比將雙雙下降,重點地區首套、二套房貸平均利率明顯上調。房地產投資增速將呈現“先揚后抑”局面,自二季度見頂回落步入下行階段,但在土地購置和去庫存政策的對衝下,開發投資增速下降將減緩,預計全年增速約5%左右。雖然下半年投資增速會低於上半年,但有望高於去年,預計全年固定資產投資增速為8.3%。

加強融資平台公司的融資管理,嚴禁地方利用PPP、出資的各類投資基金等方式違規變相舉債,一些地方融資平台的信用評級被國際評級機構下調,可能會限制地方的融資能力。由於政策、融資和季節等因素的影響,2013年至2016年,基建投資運行基本呈現了年初高增速之後逐季回落的態勢。支撐一季度固定資產投資走高的基建投資增速,預計在二季度之後會出現放緩。

消費整體運行平穩,但影響消費增長的因素依然存在。隨着家庭乘用車保有量的增加,汽車市場需求已經逐漸走弱,汽車類消費增長高峰已過。去年刺激汽車消費的政策透支了今年的部分需求,導致汽車消費增速放緩。樓市調控政策基調在年內仍會延續,住房按揭貸款額度與利率齊升直接制約了居民的置業能力,市場成交活躍度大大降低。疊加去年樓市成交火爆導致基數較高,下半年家電、建築裝潢材料等住房相關的消費增速將呈趨勢性放緩。一線和部分二線城市高房價對消費形成擠出效應,更大比重的資金用於還房貸,將制約消費支出。

金融去槓桿可能通過企業融資可得性和利率來影響實體經濟。下半年企業融資成本可能會有明顯上升,其幅度可能會至少相當於提高一次基準利率的水平。由於今年以來企業盈利水平大幅上升,融資成本上升可能基本可以承受。但部分中下游企業、傳統企業可能面臨不小的壓力,尤其是小微企業所承受的壓力會較大。金融去槓桿還將直接影響金融業增加值對經濟增長的貢獻率。統計數據显示,我國金融業增加值佔GDP的比重由2006年的4.54%增加至2016年的8.35%。

去年下半年以來,伴隨PPI持續大幅度回升,短期的補庫存過程迅速推進,市場需求明顯擴大,推動去年四季度和今年一季度經濟增長持續性走高。而今年2月至3月,PPI已形成拐點,二季度以來一系列相關數據表明補庫存過程開始走弱。PPI同比增速從2月末的7.8%下降至二季度末的5.5%,投資增速從3月末的9.2%下降至二季度末的8.6%。下半年,受需求和基數的共同影響,PPI繼續明顯回落的可能性很大,補庫存過程將隨即進入尾聲。

隨着我國人口老齡化發展,勞動人口佔比下降及總量逐漸減少。2010年,我國15歲至64歲人口比例達到74.5%的峰值,之後逐漸下降,2016年為72.6%。根據國際經驗,潛在增速放緩趨勢是一種內在經濟規律,即使有穩增長政策也只能短期托住,無法根本性逆轉。在改革釋放新動能或新技術的進步有效提升潛在增速之前,這種內在趨勢動力依然會帶來一定程度的經濟增速下行壓力。

雖然經濟增速難以繼續推高,但年內也不必擔憂經濟出現失速風險,預計下半年經濟增速將保持平穩增長。促進經濟運行平穩,避免經濟“硬着陸”,將是今年宏觀調控政策的底線。伴隨全球經濟回暖,我國出口形勢得以改善,出口增速將會顯著好於過去兩年。出口回暖將對全年經濟增長形成重要支撐。上半年出口增長8.5%,比去年同期和去年全年分別上升了18.6個、16.2個百分點。據估算,上半年出口對GDP增速的貢獻可能達到約1個百分點。年內物價將溫和上漲,連續5年左右工業領域的通縮狀態基本結束,這既是需求較好的體現,也推動未來工業生產保持平穩運行。物價絕對水平不高及維持平穩運行態勢,為政策調控提供了良好的操作空間和環境。部分消費品行業市場出清和產品價格回升將推動工業生產,有助於促進製造業投資。企業中長期貸款增長較快,截至6月末,金融機構中長期貸款餘額同比增長20.3%,增速分別比2016年和2015年高出1.6個、6個百分點,表明金融對實體經濟的支持力度並不弱。在出口持續較快增長、高新技術產業和戰略性產業高速發展、部分消費需求回升較快以及金融支持力度不減的條件下,下半年製造業投資仍將保持平穩增長態勢,在一定程度上對沖房地產投資的回落。

綜上所述,由於下半年國際經濟環境可能繼續改善,宏觀調控將“穩”字當頭,在出口對經濟增長轉為正拉動、物價整體溫和、部分行業市場出清及資金重新“脫虛入實”等因素的支撐下,年內不必擔心經濟下行風險。由於房地產成交價格和投資均現回落,降槓桿背景下融資成本上升和金融產業增速放緩,上半年經濟增長加快至6.9%的勢頭可能難以延續,下半年經濟增速會溫和放緩,但全年走勢平穩,經濟增長仍將保持在6.8%左右。

二、財政政策提升結構性調節力度,貨幣政策不緊不松

從財政支出情況來看,上半年积極的財政政策支持力度要大於往年。下半年財政收入增速可能下降,將影響財政支持力度,积極的財政政策要不斷豐富政策細節及內涵,提升財政資金使用效率和精準度。發揮政策穩增長的支撐作用,將繼續加強鐵路、公路、軌道交通、民用航空、水利工程、電信基礎設施等重大項目建設。提升財政政策結構性調節力度,對戰略性新興產業、信息產業、文化產業提供政策支持,促進現代服務業發展。加大財政轉移支付調節力度,支持中西部地區新型城鎮化建設。財政支出有保有壓,在加大力度補短板、惠民生的同時,壓縮非重點支出,特別是嚴格控制“三公”經費。加大減稅降費力度,財政赤字全部用於彌補減稅帶來的財政收入減少。推進改革,重點是財稅體制改革和職能轉變,健全財稅體系,提高財政資金使用效率。

目前,各項房地產調控政策已幾乎用到極致,應加快房地產長效機制建設。下半年對熱點城市的嚴控狀態預計仍將延續,更多的收緊也多是在“四限”範圍內的程度加深和範圍擴容。從長遠來看,緊縮調控不能無限期持續,房地產稅和租房租賃等長效機制的建設步伐有望加快。在房地產稅方面,由於完成立法和正式推出的流程較長,頂層設計方案仍存爭議,目前有可能分批次、分區域逐步落地、區別執行。在住房制度方面,完善相關法律法規和配套政策,發展住房租賃市場、建立購租並舉住房制度的設想有望逐步落地。

下半年,貨幣政策穩健中性的基調不應改變,但應以穩為綱,兼顧好實體經濟穩步增長、金融去槓桿協同推進和系統性金融風險總體可控三個目標。當前的經濟運行態勢與2016年底提出穩健中性的貨幣政策時有很大的不同,金融去槓桿已取得階段性成效,系統性金融風險總體可控。鑒於流動性明顯收緊和貨幣市場利率明顯上升,乃至於銀行貸款利率也已開始上升,貨幣政策已不宜進一步收緊。此時貨幣政策的重心可能需要更加關注實體經濟穩步增長方面。在下半年經濟存在下行壓力的情況下,金融宏觀調節有必要開展具有維穩性質的逆向操作,實施积極及時地適度對沖,減緩融資成本上升對實體經濟帶來的壓力,保障經濟平穩運行。應在存貸款基準利率保持穩定的同時,促進市場流動性保持基本穩定,將貨幣市場利率水平控制在當前水平上,避免其進一步上升推高實體經濟融資成本。

下半年,人民幣匯率宜保持基本穩定,進一步增強匯率彈性。應充分發揮“逆周期調節因子”的作用,適度對沖市場情緒的順周期波動,緩解外匯市場可能存在的“羊群效應”,合理引導和管理市場預期。持續加強宏微觀審慎管理,嚴控投機性和非法資本外流,努力保持市場外匯供求基本平衡。從長遠來看,應堅持匯率市場化改革方向,逐步加大市場決定匯率的力度,進一步增強人民幣匯率彈性,擴大人民幣匯率的浮動區間,有序完善以市場供求為基礎、雙向浮動、有彈性的匯率運行機制。穩妥有序地推進人民幣國際化和資本項目開放的進程。

(作者為本報專家委員會成員、交通銀行首席經濟學家)

　　(出處：金融時報 2017年07月25日)

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