傳統百貨會“涼”嗎

原標題:傳統百貨會“涼”嗎

  坐落在朝外大街的百腦匯,曾是北京朝陽區最熱鬧的地方之一。現在百腦匯已閉店,鮮有行人駐足。

  本報記者 孔德晨攝

  近日,北京市知名的电子產品聚集地百腦匯閉店停業,引發關注。事實上,不止百腦匯,去年以來各大傳統百貨商場頻頻傳出或關門或易主的消息,賽特購物中心已停止營業、長安商場閉店出清、家樂福中國被線上企業蘇寧易購收購……傳統零售不景氣,背後有哪些原因?未來將如何發展?記者進行了採訪。

  來傳統商場買東西的人少了

  “西有中關村,東有百腦匯”。朝外大街99號百腦匯,是北京朝陽區地標性建築之一。這裏曾是電腦、相機、手機等數碼电子產品的“天堂”,以百腦匯為中心的朝外一帶更是北京最熱鬧的地方之一。

  6月17日,記者來到這裏,卻只見百腦匯各個大門上貼滿了閉店停業通知,緊鎖的門裡已搬空的一排排店面訴說著這裏曾經的輝煌。不時有群眾走過駐足觀看,唏噓一番再離開。“以前沒想着進去看看,現在不在了,反而挺想念的。”市民張先生打量着門口的停業通知,對記者說,“我住在這附近,有時候晚上遛彎兒會路過這裏,知道是賣手機電腦的地方。”

  曾經北京十分流行“攢機”,買電腦自己“攢一個”,便宜又好用。這樣的“攢機”生意帶火了百腦匯,最火的時候每天早上還未開店時就有市民在百腦匯門口等候開門。今年已年過半百的王大爺告訴記者,他是北京城最早擁有電腦的一批人。“那個時候百腦匯可火啦,生意好得不得了,我記得有次搞促銷,很多人一大早就在門口排隊,等着擠進去搶購。”王大爺回憶,“那個時候電腦都是自己‘攢’,現在不一樣了,我兒子他們都喜歡買品牌的電腦,不費心更省事兒。”

  隨着电子產品更新換代,電商飛速發展,來實體店購置電腦的人漸漸變少,百腦匯的生意也逐漸“涼”了。根據百腦匯大門上商家貼的搬遷店址的通知,記者找到了曾經在百腦匯做生意的趙店長。“現在這一行是真不好乾。”趙店長嘆氣道,“實體店的成本太高,房租是大頭,而且現在大家都在網上買电子產品,像京東這樣的電商給實體店帶來的衝擊太大了。”趙店長表示,很多顧客都是先在網上比對好了價格后再來實體店看看實物決定是否購買。“東西必須要跟網上一樣,甚至還要比網上價格更低顧客才會買。”趙店長說,“我在這條街做了十幾年了,以前百腦匯人多,生意也好,現在漸漸不行了。”

  問及百腦匯里原來大部分商家的去處,趙店長搖頭道:“好一點的有去寫字樓的,有去雙井那邊盤了個小店面的,但更多的找不到合適的地方開店,乾脆就不幹了。”趙店長表示,像他這樣電腦和相機的出售、租賃、修理各種業務都覆蓋的店家還好一些,單做一項的店家在這一行根本活不下去。

  不僅是百腦匯,一批曾經紅極一時的傳統百貨商場正逐漸淡出人們的視野。近日,位於西長安街的長安商場在經營29年後,正式閉店進入升級改造期,按計劃,1-5層的裝修改造將於年底前竣工。店外有群眾來來往往,也有住在周邊的居民特地過來“看一看”。住在附近的居民王阿姨回憶道,曾經長安商場是北京最負盛名的商場。“早些年能在長安商場買東西的人都不簡單。”王阿姨說,“這裏賣的東西大多是奢侈品,當年來這裏買東西是很時髦的一種生活方式。”但後來,人越來越少,特別是年輕顧客來得少了,商場一天天冷清下來。王阿姨表示,這麼多年她與長安商場已經有了感情,“我很期待商場改造后的樣子。”

  新型綜合體更受歡迎

  百腦匯關門帶走了不少市民的回憶,也折射出傳統零售業態的“尷尬”現狀。

  中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍分析,傳統商場的困境有着深刻的時代背景,主要是兩種新型零售業態共同衝擊的結果。

  一種是已經充分融入人們生活的电子商務。

  電商具有價格低廉、交易便捷、品類豐富的優勢,對傳統零售產生直接的衝擊。“比如京東、蘇寧易購這樣的電商平台,就是從售賣电子產品、家電而崛起的。”趙萍說,“這些電商平台通過平台化的轉型,為消費者提供了更多的產品和服務,從而提升了家電和3C(計算機、通信和消費類电子產品)消費者的消費體驗,對百腦匯這樣主要以賣3C類產品為主的商場產生了明顯的分流作用。面對這樣的競爭,傳統的百貨商場創新乏力,特別是在服務創新方面,不能滿足今天人們對於個性化、多樣化商品的需求,就會陷入被動。”

  另一種則是新型購物中心。

  傳統百貨不景氣,並不意味着消費者不去實體店購物了。問及北京年輕人現在購物的去處,大多數年輕人都回答是大悅城、世貿天階等這類集娛樂和購物為一體的商業綜合體。在北京工作的小徐表示,她經常周末時與朋友一起去朝陽大悅城、三里屯SOHO逛街。“現在出來逛街並不單單是為了購物。”小徐說,“更多地是為了與朋友在一起玩樂放鬆。像在朝陽大悅城,不僅有賣衣服、鞋子、化妝品的店,還有不少飯店、電影院等,吃喝玩樂都能滿足。”而被問及長安商場、燕莎商場這類老百貨商場,小徐搖頭表示沒有去過。“長安商場我聽說過,但從來沒有進去過。”小徐說,“我記得有一回從那兒路過,但是看着店裡裝修比較陳舊,沒有進去購物的慾望。”趙萍介紹,新型購物中心是個綜合體,融合了餐飲、購物、休閑、娛樂等多種業態,強調體驗、社交,近年來得到了高速度、大規模的發展。

  在電商和新型的衝擊下,傳統零售商場如果不能及時轉型升級,難免會走下坡路。

  事實上,儘管大商場近幾年普遍日子不好過,但也有一些百貨商場異軍突起,成為城市矚目的地標。比如同樣在北京,SKP的業績連續數年居全國第一,每逢店慶促銷時,商場周邊都嚴重堵車。專家指出,這種反差提示零售百貨業,只有深度了解目標消費群體的偏好,挖掘其潛在需求,從單純地售賣商品向引領生活方式轉變,才有可能跟得上消費升級的步伐。

  線上線下融合是趨勢

  今年“6・18”電商年中促銷活動剛剛落幕,蘇寧易購出資48億元收購家樂福中國80%股份的消息不脛而走。對此,商務部明確表示,線上电子商務企業和線下商超融合發展是商業零售業發展的新趨勢,能實現不同業態的優勢互補,擴展供應鏈的綜合服務空間,今後將採取積極措施,推進線上線下融合發展,推動消費轉型升級。

  線上線下融合,正成為大勢所趨。

  趙萍分析,未來線上線下融合的深度和廣度必將不斷擴大。“在收購家樂福之後,蘇寧易購的線上業務就可以在蘇寧線下的便利店、購物中心、生鮮店這類百貨業態和家樂福這樣的大賣場和綜合超市業態實行了。”趙萍說。她認為,這種深度和廣度的增加,為消費者帶來兩方面好處。首先,大大豐富了消費者的選擇。“由於線上線下融合覆蓋的業態越來越多,這就意味着有越來越多的品類可以提供給消費者,豐富了消費者的選擇。因此,促進線上線下的交叉引流對於提升消費體驗至關重要。”其次,大大增強了消費便利。趙萍分析,正是由於線上線下融合的範圍越來越廣、密度越來越大、深度越來越深,消費者獲取線上線下各種業態、各個地區的商品信息變得更加方便。“在融合的網點密度大幅度增加的情況下,就近配送就可以實行。對於消費者購物而言,不僅在信息獲取的方面更加便利,取得商品的速度也會明顯提升,從而進一步增強了消費便利。”

  傳統百貨怎樣走好融合之路?趙萍認為,創新是百貨業走出困境的關鍵。她表示,目前線上線下融合大多是線上發起、主動布局線下。在互聯網滲透率不斷提高的背景下,線下的百貨業也要順應信息化社會消費變化的大趨勢,加強線上投入力度,從而在產品創新、業態創新和服務創新方面為消費者提供其更需要的商品和更便捷的渠道。

  傳統百貨商店還應聚焦消費需求的變化趨勢。只有通過不斷調整產品結構、場景搭建以及服務方式,才能更好地提升消費體驗。“畢竟,無論零售業怎樣發展,都必須以服務消費者為中心,這是零售業的本質。”趙萍說,“只有聚焦本質,才能有更好的發展前景。”

  記者了解到,長安商場改造后將以“社區商業”為主,建成一個開放式生活中心;而百腦匯則將改造為一個家居賣場。傳統百貨的轉型,仍在不斷探索中。

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貴友大廈引入優客工場“商辦混合”

原標題:貴友大廈引入優客工場“商辦混合”

  貴友大廈建國門店正在進行再次升級改造。此次升級距離2017年11月,貴友大廈建國門店由傳統百貨商場轉型為Mini Mall,時隔不到兩年。北京青年報記者昨天了解到,貴友大廈已與優客工場達成合作意向,商場的部分空間將改為優客工場。改造后的貴友大廈將形成聯合辦公、IP 活動運營、新零售新餐飲融合的新型商業社交空間。

  昨日中午,北青報記者來到位於建國門外大街的貴友大廈,乘電梯上到二層,除一家美甲店和哥弟、阿瑪施兩家服裝品牌店正常經營外,其他區域均已被圍起來,圍擋上寫着“北京貴友大廈・優客工場 升級改造 敬請期待!”這預示着貴友大廈新一輪改造的開始。而大廈三層整層都被圍擋起來。

  貴友大廈一共5層,功能性的商業布局佔了大半。目前正在營業的一層、四層、五層,分佈着便利店、蛋糕店、中國移動、同仁堂、餐飲、KTV、電影院等,傳統的商業業態,目前還保留着老鳳祥和部分服裝品牌。

  貴友大廈相關工作人員向北青報記者表示,本次改造是貴友大廈功能性的一次再提升,“商辦混合”優客工場的引入可以進一步優化貴友大廈的功能組合。針對CBD地區環境,打造生活方式的服務業。

  貴友大廈二層和三層的部分區域引入優客工場,貴友大廈現有的便利店、蛋糕、餐飲和電影院等仍將保留,一層傳統百貨業態目前也會保留,但是根據後續發展的需要,可能再進行適應性的調整。

  此前有媒體採訪優客工場創始人兼董事長毛大慶時其透露,優客工場將主要對貴友大廈二層和三層進行改造更新,將其改造為辦公空間,主要目標客群為專業工作室、中高端商務會客。將以藝術家工作室、創業坊為主,配以一些網紅IP類的商業配套,讓貴友變成一個周末也可以參觀的藝術館。

  貴友大廈建國門店為上世紀90年代初北京的老品牌商場,2017年11月經過閉店改造后重張,其由傳統百貨商場轉型為Mini Mall,轉型后貴友大廈建國門店在業態上做了較大的調整,覆蓋服飾鞋帽、餐飲、電影院、唱吧、健身房、養生館以及便利店等業態。攝影/本報記者 王薇

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北京商場停車收費模式悄然生變

原標題:北京商場停車收費模式悄然生變

  商場的停車收費策略,尤其是免費停車,對於驅車購物的消費者有着非常明顯的引流作用。不過近日,北京商報記者走訪了部分商場了解到,今年以來,部分手握巨大停車場資源的商場對於這一引流利器爭相改“玩法”,調整了收費規則或標準。

  會員積分減免費用

  商場的停車收費,對於有車一族消費者來說尤為關注,且決定着他們選擇購物去處。在部分商圈的隨機採訪中,有不少消費者表示,停車難易程度和停車費用是選擇商場購物的重要因素。

  北京商報記者在針對停車收費規則的調查中發現,北京市內多家商場近期已經更改收費規定,從原來的免費停車更改為收費停車,對於本商場會員推出相應的優惠政策,可以利用會員積分減免相應的停車費用。

  據了解,北京薈聚購物中心已在7月1日實行停車新規,商場會員可享受相應的停車優惠活動,並且在微信公眾號上提供自動找車系統。薈聚購物中心公眾號上繳費說明显示,該商場免費停車兩小時,薈聚會員可加享2小時免費停車,超出時長按1.5元/15分鐘收取費用,但是薈聚會員積分抵扣超時停車費,周末節假日最高抵扣2小時,消費1元可累積20積分。

  中關村的歐美匯購物中心也在今年5月推出會員積分減免停車費的新招。會員可在繳費頁面選擇積分支付停車費,100積分兌換1小時停車優惠,每天最高兌換2小時。除此之外,像僑福芳草地、北京華潤五彩城等部分商場也相應推出了積分減免停車費的規則。

  實際上,早在去年5月,北京世紀金源購物中心就開始實行購物中心停車樓、室外停車場及地下停車場全面收費。據了解,北京世紀金源購物中心取消免費停車主要是為了避免附近居民來此停車的問題,導致商場停車位較少。目前,商場提供了線上停車繳費通道,且每天都會提供減免停車費機會,採取消費越多減免越多的方式引導購物消費。

  北商研究院、北京商業經濟學會常務副會長賴陽表示,商場的免費停車場經常被附近居民或者上班族佔用,而真正來到商場購物的消費者卻無車位可用,影響消費者的購物體驗,這無疑也會導致一些消費者的流失。對於運營成本越來越高的商場來說,免費停車無形之中給商場帶來很大的壓力。

  夜間免費停車

  在面臨線下消費激烈競爭的環境下,針對停車場收費這一引流利器,各大商場爭相推出了不同的引流新招。

  在北京大力鼓勵夜間消費的趨勢下,已經有商場利用停車收費的優惠幅度來引導夜間消費。在東方新天地推出的新停車規則中,北京商報記者看到,註冊商場會員后,每天18時以後入場的車輛可享積分兌換減免停車費,且限當天18時至翌日凌晨3時期間免費停車。18時前入場仍支持積分兌換減免停車費,但周一至周四最多僅能兌換3小時免費停車,周五至周日可延長至4小時免費。

  薈聚購物中心因可免費提供6652個停車位創下吉尼斯世界最大地下停車場紀錄。儘管如此,但是商場還是經常會發生車位難找、車輛不能正常有效流轉等一系列的問題。薈聚購物中心官方在此前的採訪中表示,自薈聚開業以來,“過夜車”、“殭屍車”的出現給正常停車帶來極大不便。此次的整體升級,薈聚不僅引入停車收費系統,還在偌大的停車場配備了動態尋車設備,延長停車場開放時間等。與此同時,薈聚會員還可以享受專屬的停車優惠和權益。

  “停車收費與否或者收費金額的高低,並不是最重要的因素,因為自己經常會在周末帶着孩子和家人出去逛商場,所以會選擇停車位足夠充裕、等候時間短的商場。”消費者唐先生表示,但如果能夠用消費積分減免停車費的話,會更願意選擇去這一類的商場。

  賴陽表示,商場停車場的收費標準,對於短期停放的消費者來說,收費金額是在承受範圍內的。在商場推出新的停車收費規則后,不僅能避免車位被附近居民或者上班族佔用的情況發生,方便購物消費者停車,並且能夠增加消費者在商場購物的可能性。

  多層次消費體驗

  商務部國際貿易經濟合作研究院流通與消費研究所助理研究員胡雪認為,很多傳統百貨商場仍以商品銷售作為重點,在消費環境打造、體驗業態創新上有待進一步提高。當前,部分現代化程度較高的購物中心已不再定位於滿足簡單的購物需求,而是注重滿足消費者社交、娛樂、休閑、個性化等多元的精神層面需求。

  由此可見,當前商場的綜合競爭力不能光靠引入大牌等單方面的手段來吸引消費者,對於有車一族的消費者來說,在商場停車的體驗會影響商場與消費者之間的關係黏性。隨着消費者的變遷和消費群體行為習慣發生變化,大部分消費者在追求時尚前衛購物的同時,對於商場的服務體驗呈現出個性化、體驗至上、注重精神消費等消費屬性。

  賴陽認為,商場可以根據商場的地理位置、實際運營情況、周圍停車場數量、周圍住宅、辦公區域的停車成本、密度等來綜合判斷停車場是否收費、怎樣收費、收費金額等。綜合考慮推出相應的政策,避免消費者無車位可用的窘境發生,為消費者帶來更好的體驗。

  北京商報記者 王曉然 實習記者 趙弛

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香港私樓租金按季度升5% 創近5年來最大升幅

原標題:香港私樓租金按季度升5% 創近5年來最大升幅

  中新網7月9日電 據香港《大公報》報道,2019上半年香港樓價急速反彈回升,租金也隨之上揚。據香港中原地產統計,2019年第二季度私人住宅平均每平方英尺租金錄得37.5元(港幣,下同),按季度急升5%,為近5年來最大按季度升幅。該行預計,踏入暑期傳統租賃旺季,租金升勢將會持續,預計7月租金將升穿歷史高峰。

  香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升稱,2019年第2季度全港107個大型屋苑平均實用每平方英尺租金錄得37.5元,按季度上升5%,升幅為2014年第3季度6.3%后近5年來按季度最大。

  他認為,租賃市場進入暑期季節性旺市,租金單季度急升半成,即將追回早前連跌2個季度共5.3%的跌幅,相信租金升勢可以持續,以2018年8月份歷史高位37.8元為目標,現在相差0.8%,相信7月份租金將會升穿歷史高位。

  據香港中原地產新簽租約統計,全港107個大型屋苑於6月份的實用面積平均每平方英尺租金錄得37.5元,較5月份的36.7元上升2.2%,為歷史第3高。

  2019年3月香港樓市租金開始止跌回升,迄今已連升4個月,累計漲幅約5.3%。而2018年8月租金創下37.8元歷史高位後進入調整階段,租金連跌6個月共5.6%。

  按半年方面,香港私人屋苑2019上半年每平方英尺租金累計升4.2%,為2017年上半年升5.4%后,創下近4個半年度新高。綜觀十大藍籌屋苑,上半年以新界區跑出,天水圍嘉湖山莊及沙田第一城分別半年累升6.1%及4.6%。至於有“樓市寒暑表”之稱的�魚涌太古城,半年租金升幅約為3.8%。

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北京西單文化廣場啟動大規模綠化

原標題:西單文化廣場啟動大規模綠化

  改造后的西單文化廣場地下鋼架結構已經搭建起來。本報記者 潘之望攝

  本報記者 曹政

  長安街和西單北大街交會口,西單文化廣場成為不少人逛西單時看到的第一個地標。廣場雖大,樹蔭稀少,每逢盛夏都是行人躲着走的暴晒之地。最近幾天,這裏臨街的地塊露出了難得的綠蔭。昨天,記者探訪改造中的西單文化廣場獲悉,該工程西側和南側已經移交給園林部門,進入綠化衝刺階段,預計明年下半年改造工程將全面完工。

  至少增加6000平方米綠化

  “過去1.5萬平方米的廣場上只有不到200棵銀杏。”中建二局北京分公司項目副總工劉雲霽給記者打了個比方,這些銀杏下的土層厚度只有50厘米左右,一米見方的樹坑都被水泥和地磚圍了起來,如同種在花盆里。想變城市森林,哪有那麼容易?去年10月,西單文化廣場正式啟動改造。納入改造的不僅僅是地面廣場,還有地下4層的建築。按照設計方案,地下4層將實現減量提升,改為3層結構。這也為地面添綠提供了基礎條件。劉雲霽說,相比過去,改造后的西單文化廣場地下頂板向下降了不少,地上的土層厚度因此有所增加,可提升樹木成活率。

  整個廣場的回填土施工正值春節,全員堅守崗位,共計完成鋼筋1200噸、混凝土3000立方、鋼結構1000噸的施工及安裝,硬是在回填土的深度上,把整個廣場種樹的縱向深度改造到2米到2.5米之間。“項目還設置了人工排水系統,保證樹木根系的及時代謝。”

  根據方案,改造升級后的廣場綠化面積增加6000多平方米,總量達到1.12萬平方米,將為長安街增添大片的城市綠地廣場。劉雲霽形容:未來西單文化廣場綠化更像是“城市森林”,彷彿森林深處藏着建築。

  展示“三大文化帶”精髓

  “森林”深處,還藏着錯落有致的景觀。效果圖显示,西單文化廣場將藉著由西南到東北緩坡上升的地勢,把“森林”打造成高低錯落有致、樹木叢雜分佈的景觀。此前,西單文化廣場還有環形的下沉廣場。記者在改造現場看到,下沉廣場還予以保留,但會在內側設置環形玻璃幕牆,讓天光進入地下。為了解決廣場上景觀單調的問題,“城市森林”中還將打造寬約3米、長度超10米的水幕,水幕區域內會設置水牆和循環系統,保證有活水流動。

  除此之外,廣場東北部此前就預留了公交車站。按照改造方案,這一公交車站將繼續預留,但在二層平台上也將實現綠化,打造一片“複式”綠地,讓交通空間和綠色景觀有機統一。西單文化廣場在承載原有商業功能的同時還將增加文化屬性,會把北京“三大文化帶”的精髓融入進來:連接廣場與北部漢光百貨和東部圖書大廈的空中走廊,將展示長城文化帶相關內容;廣場對角線西南區域的林蔭小道,將展示西山永定河文化帶;在東南角經環形下沉廣場至西北角的對角線上,將展示大運河文化帶的精華內容。

  為了保證廣場地面景觀率先亮相,改造施工中特別採用了先地上、后地下的“逆作法”。先保留原有結構基礎及外牆,對基礎底板進行加固,隨後進行外牆加固及新建結構豎向鋼結構的安裝施工。按照計劃,明年下半年改造工程將全部完工。改造后,廣場地下三層將設200個停車位和人防設施,地下1層和2層保留商業設施,並實現業態提升。

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時尚創意產業賦能首都城市更新

原標題:時尚創意產業賦能首都城市更新

  北京市第16期局級領導幹部研修一班 顧偉達

  當前,隨着非首都功能疏解,時尚創意產業成為傳統產業轉型升級、賦能首都城市更新的重要方向。

  北京文創產業九大領域中,創意設計服務收入佔比最大。第一批認定33家市級文創產業園區,有的已成為首都城市文化新地標。時尚創意產業是契合首都功能的創新產業,為城市更新注入了新活力,為經濟發展提供了新動能。

  目前,北京時尚創意產業推動城市更新存在的問題:一是對時尚創意產業關注度不夠。在近些年出台的相關文件中缺乏時尚創意產業政策引導。此外,城市規劃中一定程度缺乏對時尚審美的關注,藝術與商業高度融合的時尚空間缺失。二是文創園區聚合效應在城市更新中作用發揮尚不明顯。園區分佈比較分散,尚未形成產業聚合效應,尚未實現特色化、集聚化發展和產城融合。三是文創園區發展“生態營造”思維缺失。目前園區更多是從形體上構建了一個封閉的園區形態,而未融合成一種開放的生態。四是時尚創意產業國際化互動較少。在時尚創意產業領域,北京比較成熟的品牌活動總體較少,且國際吸引力、全球影響力相對較弱。

  時尚創意產業賦能首都城市更新的對策:一是城市空間規劃及建設要注重時尚審美理念。建議着力打造具有文化范兒、北京范兒、國際范兒的城市時尚創意空間,充分發揮其文化教育引領、時尚藝術熏陶、促進消費升級、體驗品質生活的功能,真正讓時尚創意空間(街區)的功能嵌入到城市更新中去。二是文創園區要更多注重專業化集聚化。文創園區要按照北京“一核一城三帶兩區”文化中心建設總體框架進行提升,而提升的重點方向就是園區的專業化、集聚化。專業化主要強調的是產業鏈的構建,集聚化主要強調的是一個或者幾個子產業形成集聚效應。要重點打造時尚創意產業集聚區,如推動一批傳統產業騰退出的空間轉型升級為以時尚創意設計為主題的時尚創意園區。三是城市更新需要時尚創意產業平台支撐。在市級層面,作為北京國際設計周中的時尚北京板塊,兼具文化交流、產業帶動、消費升級、品質生活功能的北京時裝周平台可以發揮更大作用,建議給予重點扶持。在這方面北京具備的文化、品牌、設計、傳媒、商業五大比較優勢可以助推其快速成長,倫敦、巴黎、上海等大都市莫不如此。四是要重視時尚創意人才培養。建議充分發揮京津冀區域內開設有時尚創意專業的高等院校的作用,通過加強國際時尚文化互動交流,為北京培養國際化時尚創意產業人才。還要注重發揮社會化、市場化的時尚文化教育培訓平台在時尚創意產業從業人員技能提升及市民時尚文化素養提升方面的重要作用。

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老牌商場的年輕化“改裝”

原標題:老牌商場的年輕化“改裝”

  萬科時代中心經過改造后,外立面和內部都發生了改變。

  現在的雲影電影小鎮,在過去四年裡經過了多次改造。

  今年上半年,北京的賽特購物中心、貴友大廈、長安商場,上海的新世界城、百聯南方購物中心、匯金百貨等多家老牌商場先後宣布要轉型升級。進入下半年,改裝的電鑽聲紛紛響起,也激起了大家對這些老牌商場改造方向的好奇心。老牌商場改造升級不是一件易事,在已經完成改造升級的案例中,有些獲得了消費者的認可,值得點贊。但是,有些商圈裡共享辦公空間扎堆,有的商場則存在入駐品牌品類同質化的問題,改造后的它們依然在困境中徘徊。

  商場改造瞄準老商圈裡的年輕人

  7月3日,停業裝修多年的NTP新城廣場重新開業。一方面,方庄商圈住宅面積超過300萬平方米,穩定消費群超35萬人,購買潛力巨大。另一方面,方庄商圈目前雖然已有GoGo商業中心、方庄購物中心、方庄時代廣場購物中心、物美超市、家樂福超市,但缺乏有品質的生活類購物場所。改裝后的NTP新城廣場以40歲以下的年輕家庭客群為消費主流群體,避開了方庄商圈中已經相對飽和的親子消費類型,為方庄商圈注入了全新的活力。

  NTP新城廣場開業第二天,新京報記者前去探訪時發現,商場里的老年消費者依然非常多,他們大都是方庄地區的居民。記者隨機採訪了三位顧客,在他們的記憶中,這家購物中心已經停業裝修了至少七八年。有資料显示,NTP新城廣場的前身是建於1993年的新城廣場,2010年前後因經營不善而關閉。三位受訪者不約而同地提到,伴隨着家樂福、物美超市的出現,這家商場才逐漸走向沒落。

  周圍老居民的記憶拼湊起了這家商場以前的樣子――這裏曾有服裝、電器、傢具賣場,地下一層有超市,還有觀光電梯。改造后,電器品牌變成了Apple、HUAWEI等數碼科技產品,而傢具賣場也不見蹤影,只有名創優品能與“家居”掛鈎了。

  “以前這裏吃的也不多,在四樓盡頭有一家吃烤鴨的老字號。現在三層和四層都是飯店,還有像外婆家這種連鎖餐廳,挺適合老年人來消費。”除了這位接受採訪的王阿姨提到的外婆家,這裏還有旺順閣、火爐火、新成北京菜等品牌餐廳,以及奈雪の茶、Luckin Coffee、舉個栗子、上清水產等時下熱門的網紅餐飲品牌。

  此外,keepland線下體驗店、珍愛照相館、剪影造型等服務型消費場所補充了商場的綜合功能。負一層有時下新興的新零售派樣平台“友寶生活體驗空間”,十幾台自動售貨機售賣飲料和零食,代替了超市的部分功能。

  能定位的电子導覽地圖、頂樓兩側的花園露台、母嬰室、殘疾人專用衛生間及專用通道,以及衛生間里的戴森Airblade干手器,重裝全新亮相,商場硬件的升級有目共睹。軟件方面,NTP新城廣場與王府井apm同屬於香港新鴻基地產集團,前者複製了一部分王府井apm的運營經驗,引入了一些在王府井apm表現較好的品牌。此外,新城廣場與王府井apm的會員系統也是相互打通的,兩家商場將實現積分共享機制。

  共享空間能否給老商場新活力?

  把傳統商場的一部分改裝成共享辦公空間曾在一段時間內非常流行。在朝陽路十里堡商圈,西單商場和新城市廣場在經過了幾次改造后,變成了以共享辦公搭配少量餐飲及購物業態的新型商業體。而長安街永安里路口的貴友大廈目前正在進行局部調整,部分樓層也將改為共享辦公的優客工場。

  一年前,十里堡的西單商場變身為萬科時代中心。一層和地下一層集合了咖啡、輕食、傳統餐飲、閱讀空間、美容纖體中心、運動潮牌等商業內容,二層及以上是米域辦公空間。作為一個設計感十足的新型商業空間,媒體廣場是這裏最吸引人的場景之一。開業之初它被形容為“力圖創造一個令人充滿靈感的場所,希望思考與交流在這裏充分發生”。而今有很多老年人在這個地方下象棋,對弈廝殺熱火朝天,愈發襯托出旁邊品牌門店的冷清。

  本月底,萬科時代中心將迎來開業一周年,但此時店內卻有一些品牌大門緊閉。UP+、CICI纖體、千恭弘=恭弘=叶 恭弘 恭弘珠寶、fashion palace美髮店、綠恭弘=恭弘=叶 恭弘 恭弘子超市都大門緊閉,谷田稻香等餐飲品牌也人去店空。據記者觀察,一層和負一層關門的門店已經不少。商場工作人員稱,這裏第一家撤店的品牌是休閑飲品花言蜜語,第三個關門的也是一家果汁飲品門店,隨後彌茶、E茶也都相繼關門。現在茶飲類里還剩下coco都可,但在周末時間這一熱門飲品店卻無人問津。與此同時,開業之初主推的星巴克小黑裙店、WAGAS則人流不斷。

  在距離其不遠處的新城市廣場,也是同樣構造的新型商業體。它此前是老牌百貨華堂商場,現在只是在入門處還掛着新城市廣場的招牌,內部已經變身為“潮驛178”:地下一層有盒馬鮮生超市、觀華國際影城、Luckin Coffee等品牌門店。地上部分,一層保留了華堂商場時期的優衣庫、屈臣氏、HUAWEI等少數品牌門店,此外還有幾家餐飲品牌以及木北造型、維樂口腔等服務消費品牌。二層全部是青少年兒童教育機構,三層往上則是企業辦公區。

  一方面,商場作為城市居民的第三生活空間,大的咖啡或輕食IP始終受到歡迎。另一方面,品類同質化是擺在所有商場面前的嚴肅問題。

  搭上“社交”新概念

  在朝陽路與管庄路交會處,雲影電影小鎮已經在美廉美超市旁邊悄悄地存在了三個多月。從早期的東方家園,到物美尚佳會員店,再到此後的進口商品一站式體驗店GEC、現在的雲影電影小鎮,這裡在過去四年裡經過了多次改造。這一次的重裝改造讓門臉變得相當高大上,只是如今開業三個月,依然人氣不足。

  雲影電影小鎮位於一層,有一些配合熱門電影搭建的街道場景及模型,但顧客不多,超市扶梯入口處有幾家零售服飾門店,購物車、出入超市的人流交匯於此,有些凌亂。二層是超市和兒童教育機構,三層是美食餐飲和兒童娛樂項目區域。在去年秋天改造期間,雲影小鎮曾提出要定位於“社交購物中心”,將以電影文化作為購物中心的主題。但從目前的情況看來,這裏只是將一家超市、一個電影院以及一些圍繞電影作品的周邊衍生內容強行“捆綁”在同一個空間而已。如果提及“社交”,一層有一家漫咖啡,勉強與“社交”沾邊。而電影文化似乎無法成為促進消費者社交的催化劑,至今也尚未給這裏吸引來更多的人流。

  內部是老牌商業無法躲過的疲態,外部是傳統零售百貨業的整體困境,站在不得不轉型求生的十字路口,老牌商場加入“改裝大軍”勢在必行。而在老商場的改造之路上,不管是商場的主題定位,還是硬件升級、数字化創新,都應該避免盲目跟風追熱點。共享空間、文化娛樂、社交屬性都是時下消費領域的熱門概念,但不同商圈特性各異,這些模式並非百搭。從老牌商場到符合時代發展趨勢的新型商業綜合體,改造僅僅是一個前奏,此後的運營能力、服務意識、細節把控無一不是關鍵。以滿足消費者的需求為改造的出發點,讓他們覺得在商場里買到了實惠的商品,同時也感到方便和舒心,或許更容易升級成功。

  本版采寫、攝影/新京報記者 王琳

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國內酒店跑馬圈地能順利反彈嗎

原標題:國內酒店跑馬圈地能順利反彈嗎

  北京商報訊(記者 關子辰)國內酒店行業的擴張在經歷了兩年低增長期之後,如今再次提速。在中國旅遊飯店業協會日前發布的《中國飯店管理公司(集團)2018年度發展報告》(以下簡稱《報告》)中,北京商報記者梳理髮現,國內酒店增長率從2016年的53.6%大幅下滑到2017年的11.9%、2018年的13.1%,在經歷了連續的低增速階段后,2019年反彈跡象逐漸清晰,增速有望回升至25%左右。不過,在業內看來,再次步入“跑馬圈地”高速期的各大酒店集團,在新階段即將迎來了更為激烈的競爭,它們在不斷下沉搶市場的同時也面臨優質物業減少、人才短缺以及衛生品質難控等難題。

  近期酒店業頻繁有聲音稱,今年我國本土酒店品牌的增速將出現明顯回升。日前,中國旅遊協會副會長兼秘書長張潤鋼也公開表示,在沒有出現大面積解約和建設工期延誤的情況下,預計到今年底,中國酒店集團的規模增速會出現反彈,反彈幅度大約為25%。

  北京商報記者從各酒店集團印證了上述觀點。根據首旅如家財報,2017年、2018年兩年,該酒店集團新增酒店數量分別為310家和337家,根據首旅如家2019年開業目標显示,今年新開業酒店數量將不低於800家,其中中高端酒店佔比不少於50%。此外,北京商報記者還了解到,剛剛上市的本土酒店集團開元,2019年籌劃開業酒店數達到75家,預計酒店增長率為50%,而去年該集團酒店增長率僅為14.5%。

  華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱認為,2005-2015年是國內酒店市場高增速的十年,此後由於市場趨於飽和,競爭進一步加劇,酒店市場在2017年放緩趨勢明顯。此次國內酒店集團“跑馬圈地”再提速,也說明酒店行業集中度在提高。不過在競爭激烈的情況下,也不排除一些酒店集團開始降低加盟標準,拓展市場。此前,印度酒店集團OYO的進入便攪亂了原有的酒店加盟模式,進而導致部分酒店品質出現下降。

  亦有業內人士表示,一系列酒店軟品牌的推出,加盟門檻的降低,雖然讓各酒店集團數量迅速攀升,但也逐漸暴露出酒店行業品質下降、人才不足等問題。

  近一段時間以來,酒店行業衛生問題層出不窮,去年底,繼“毛巾門”、“牙刷門”之後,酒店行業又被曝出“床單門”。當時有業內人士指出,酒店數量大幅增加后,無論是酒店高管還是客房服務生,都面臨人才短缺、培訓不到位等問題。此後國家有關部門雖然加強對酒店行業的監管,但衛生問題依然時有發生。

  “快速擴張后,酒店管理人才緊缺,同時,整個行業還遭遇人員素質不高等問題,如今各家酒店集團更應該思考如何理性擴張,避免發展過快導致管理‘難堪重負’。”北京第二外國語學院酒店管理學院院長谷慧敏指出。

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北京二手房議價空間縮水 部分買房者考慮出手

貝殼研究院的數據显示,2019年12月份,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,佔比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降,這與《證券日報》走訪調查后獲取的信息一致:房價下跌不再明顯,議價空間縮小。

在北京西城區廣安門的鏈家網點,《證券日報》記者發現,屋內的銷售人員明顯比此前記者走訪時要少了很多。有中介經紀人告訴記者,近期有部分購房者選擇出手,2019年下半年以來,北京的二手房市場,終於有了一絲溫度。

“北京二手房市場確實出現了房價止跌跡象,但這隻是短暫回暖。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者採訪時表示,房價止跌背後主要有兩個原因,第一,是2019年4月份至10月份,市場持續降溫,年末市場成交量增加是低位修復的表現;第二,根據數據和調研,年末客戶的資金相對充足,因此入市積極性有所提升,這一表現和往年年份類似,也就是說年末“翹尾”是每年的常態,不是2019年的特例。

“年底沖業績,大家都在外面跑,現在房價已經到了很低的位置,有的房主對市場漲價感覺無望,也願意節前出手,購房者也樂於抄底,所以成交量有一定上升。”房產銷售小張向《證券日報》記者介紹。

“並不能說現在二手房市場全面回暖了,只能說2019年下半年市場遇冷的速度太快了,讓很多購房者心理上都有了觀望心態。”小張介紹,自己的購房客戶,主要是購買學區房用於孩子上學,很多都定下來要在2019年買房,只不過因為房價下跌就延後了。

《證券日報》記者隨後走訪了北京南城小區較為密集的洋橋地區,該地區的鏈家房產銷售人員較多,對於記者想了解二手房市場情況,也反映較為平淡。銷售人員介紹,周邊地區房價基本止跌,但價格也是降到近兩年的最低點。

“不同於調控前房價一路上漲,調控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌,2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平方米,較調控當月歷史峰值下跌12%。”貝克研究院在一份報告中表示, 2019年年末,北京房價不再是“內地第一”。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控后成交周期持續拉長至三個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。

上述研究報告還显示,2019年年底,北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主為出售所持房產要根據帶看反饋數次下調報價,2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套,而成交房源均價為500萬元/套,意味着從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬元。

但市場低迷期持續時間已經很久了,年底已經有“翹尾”行情顯現。對於北京目前的二手房市場現狀,《證券日報》記者通過調查獲得的信息或能窺見一二。

在馬家堡我愛我家門店,記者遇到一位來洽談交易的買房者。一番攀談后,對方表示,作為改善性住房,他對於購房並不着急,因此整個2019年都在看市場動向。

“感覺2019年年底明顯跌不動了,而且不確定2020年是否市場回暖,既然價格已經跌到自己預期的位置,那就春節前把事情定下來。”這名買房者顯然對於購房的事情十分自信。

相同的情況也出現在北京周邊地區,在大興黃村鎮的鏈家網點,就有至少三家客戶在與房產銷售商談。銷售人員介紹,與2018年相比,2019年這個冬天尤其的寒冷,幸好近期房價下跌的趨勢已經緩和,購房意願也有所提升,但比去年要大大不如,往年此時網點的成交量至少在十多單,如今不過五六單,而且購房者大多數都是觀望數個月甚至半年多的老客戶。

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單身申購人需滿30歲 本科學歷不受戶籍限制

  廣州首批共有產權房。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝

  南沙共有產權房外貌。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝

  文/廣州日報全媒體記者賈政、申卉

  昨日,廣州市住建局發布《廣州市共有產權住房管理辦法》(簡稱《辦法》)。《辦法》規定,本科學歷申購共有產權住房不受戶籍限制,單身申購人需年滿30歲。已購的共有產權住房滿足限售年限后可以申請換購,再次購買或換購僅限一次。

  目標

  實現住有所居全覆蓋

  2012年以來,根據省政府《印發廣東省住房保障制度改革創新方案的通知》(粵府〔2012〕12號)要求,廣州市將廉租房、公租房合併管理、並軌運行,形成了以公租房為主的住房保障方式。近年來,不符合公租房租賃條件但收入尚不夠高的“夾心層”市民,尤其是新就業、青年“剛需”群體在市場上購買商品住房的經濟負擔日益加重,亟須提供產權型住房保障供應。

  為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民“住有所居”,拓寬住房保障渠道,探索租、售、補相結合的住房保障措施,住房和城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳選定廣州等城市開展包括共有產權住房在內的完善住房保障體系工作試點。

  據介紹,《辦法》的出台,將緩解無房家庭的購房壓力,吸引城市發展急需的緊缺人才,滿足“新市民”住房需求,提供經濟上可負擔住房、健全租購併舉保障形式,加快構建公共租賃住房、政策性租賃住房、市場租賃住房、共有產權住房、商品住房相結合的住房供應體系,實現住有所居需求全覆蓋。

  管理

  中心區與外圍區分層管理

  廣州市的共有產權住房屬於保障性住房性質,同時採用因地制宜分層實施,劃分中心六區統籌建設與周邊五區各自建設兩個層次。

  其中,市住房保障機構牽頭負責越秀、荔灣、海珠、天河、白雲、番禺六區共有產權住房工作,黃埔、花都、南沙、從化、增城五區政府各自負責本轄區共有產權住房工作。《辦法》還明確購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益。

  在規劃和建設方面,《辦法》明確,廣州的共有產權住房既可以通過單獨選址集中新建,例如由廣州市住房保障辦公室或各區政府直接委託承擔保障性住房建設管理任務的市屬國有住房租賃公司,或者採取項目招標方式選擇實力雄厚、信譽良好、具有施工總承包資質或者房地產開發資質的企業集中新建。

  同時,以土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建、或商品住房項目配建、城市更新項目配建、既有房源轉用、利用其他國有土地建設為補充。

  權益

  享有商住房同等公共服務

  在定價和權屬方面,《辦法》明確了售價和產權比例。通過“限房價、競地價”方式籌集的,售價不高於最高限價;採用土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房銷售時,限定的最高銷售單價超過同地段、同類型商品住房的市場評估價的85%時,開發建設單位可以向市住房保障辦公室或相應的區住房保障部門申請轉為商品住房,按權限報市、區政府審批同意后優先面向共有產權住房供應對象出售,不再作為共有產權住房管理,但承購人購買后不得再次申購共有產權住房。

  其他方式籌集的,售價不低於市場評估價的50%,承購人產權份額按購買價占市場評估價比例計算。同時,集中新建的居住區配套設施(含車位、車庫)產權歸政府所有。

  《辦法》還明確購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益,具體包括教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。

  流通

  2年後可進行內部轉讓

  為了加強自住功用、防止投資投機,《辦法》以共有協議方式對共有產權住房使用、退出、繼承、維修、監管進行約定。明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行,持有共有產權住房期間,不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。滿足2年限售年限后可退出。

  滿足本市規定住房限售年限的,承購人可以向代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請,受讓人應當具有購買共有產權住房資格,代持管理機構在同等條件下享有優先購買的權利。承購人所持產權份額轉讓產生的增值收益歸承購人享有,轉讓價格低於原購買價格的差價代持管理機構不予補償。

  另外,若共有產權住房承購人擅自轉讓、贈予共有產權住房產權份額或設定除購房貸款抵押以外的擔保物權;擅自出租、出借共有產權住房;承購人戶籍遷離本市或者出國定居的,則代持管理機構按市場評估價回購或安排符合申購條件的家庭購買。同時,有關部門採取將失信信息按照規定納入公共信用信息管理系統,依法予以失信懲戒。

  在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規定時間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房,10年內禁止其申購共有產權住房。

  申購

  雙職工家庭等享有優先配售權

  根據《辦法》,已婚人士申購的,不受年齡限制;未婚、離異、喪偶等單身人士申購的,應當年滿30歲。

  本市城鎮戶籍滿10年,而具有本科學士及以上學位學歷、中高級專業技術職稱和執業資格目錄、高技能人才和緊缺工種(職業)目錄、人才綠卡主卡人員之一的,不受戶籍或戶籍年限限制;申購前繳納養老保險滿60個月,中斷、補繳累計不超過6個月,且相應的月份不計在內。

  《辦法》還要求,申購人及其配偶和未成年子女名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓。按規定自願轉讓並騰退已購共有產權住房后可以再次購買,已購的共有產權住房滿足限售年限后可以申請換購,再次購買或換購僅限一次。

  同時,廣州市住建局表示,廣州市共有產權住房將對雙職工家庭,或有博士、碩士學位、高級專業技術職稱等人員優先配售供應。在房源供不應求時搖號抽籤,不輪候。

  專家:是提升城市競爭力的重大舉措

  廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波博士認為,廣州這次出台共有產權住房管理辦法具有重要現實意義,既是貫徹中央“房住不炒”“因城施策”精神的具體體現,又是完善住房保障體系、提升城市競爭力特別是人才競爭力的重大舉措。從具體條文來看,辦法充分吸收借鑒了北京、上海、深圳等地的政策實踐,全面考慮了廣州城市特點和住房市場實際情況,應該說是比較科學合理、切實可行的,相信未來一定會起到越來越大的作用。

  廣州共有產權住房政策未來很可能還會有一個探索實踐並檢討完善的過程。“有些具體問題值得思考和深化,比如:共有產權住房應該多大規模、在全市住房體系中佔多大比重;相應的土地、資金如何去落實去保障;受惠人群如何更加精準從而確保公平合理性;後續管理如何科學配套從而促進可持續發展等。”歐江波指出,住房政策特別是住房保障政策的強度和模式,歸根到底是取決於廣州經濟社會發展情況和住房體系的實際需求,這也是中央“因城施策”精神的應有之義。

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