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原標題：房貸利率變化 對你有何影響（經濟聚焦）

　　徐 駿繪（新華社發）

　　核心閱讀

　　近日，央行發布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，轉換時點利率水平保持不變，轉換方式包括以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準和固定利率兩種。

　　轉換工作將於今年3―8月進行，將有助於更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化。

　　房貸利率將有變化！

　　去年8月，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，隨後新發放商業性個人住房貸款定價基準也從貸款基準利率轉換為LPR。簡單地說，過去個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或下浮多少；調整后，個人住房貸款的定價基準是LPR，即在LPR基礎上加點來確定貸款利率。近日，為進一步深化LPR改革，央行發布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，轉換工作將於今年3―8月進行。

　　公告所稱存量浮動利率貸款，是指今年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，不包括公積金個人住房貸款。自今年起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

　　以LPR為定價基準或固定利率有何區別？貸款人應該怎麼選？房貸利率算法有何變化？客戶和銀行如何操作進行轉換？記者進行了採訪。

　　當前利率會不會變？未來怎麼選？

　　公告規定，轉換時點利率水平保持不變，也就是說在今年轉換的時候，貸款人的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化。

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，對存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變，有利於穩定市場預期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩定。

　　根據公告，存量房貸定價轉換有兩種方式：一是轉換為以LPR為定價基準，則加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負值），其中從轉換時點至此後的第一個重定價日的利率水平等於原來利率水平；二是轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

　　那麼這兩種方式該怎麼選呢？

　　溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為加點數值已經固定。不過，如果LPR處於上升周期，房貸利率也會隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

　　選擇浮動利率后，房貸怎麼算？

　　如果選擇轉換為以LPR為定價基準，未來房貸利率怎麼調整？加點數值怎麼算？

　　舉例來說，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點數值應為0.59個百分點（5.39%-4.8%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

　　若之前享受的是優惠利率呢？公告明確加點數值可為負值。假設此前房貸享受4.41%的優惠利率，加點數值應等於4.41%與2019年12月LPR4.8%的差值，即-0.39%（4.41%-4.8%）。今年轉換時依然維持4.41%，此後不管LPR如何變動，實際住房利率為LPR-0.39%。即如果2020年12月5年期以上LPR降為4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價為4.31%（4.7%-0.39%）。

　　需要注意的是，根據公告，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

　　3至8月間任意時點轉換

　　國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，實施存量浮動利率貸款定價基準轉換，加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，使LPR全面成為貸款定價的基準，有助於更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化。

　　據了解，同一筆商業性個人住房貸款，在今年3―8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。轉換工作自今年3月1日開始，原則上應於今年8月31日前完成。

　　如果對如何轉換還是有疑問也不用擔心。央行表示，自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

　　招商銀行總行資產負債管理部總經理彭家文告訴記者，招商銀行已提前做好了存量貸款定價基準轉換的應對準備。信貸系統定價基準批量轉換改造工作積極推進，存量貸款合同文本利率條款已作了系統梳理，在新版合同中增加對定價基準轉換的提前約定。

　　建設銀行有關部門負責人表示，將按照“充分協商、保障客戶權益、簡便易行”的原則，做好轉換計劃制定、合同條款變更、系統配套改造等工作，按照公告要求的時間表穩妥推進。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：物業裝“梯控” 業主出入難

　　朝青匯大樓里有不少公司，“梯控”帶來很多麻煩。

　　電梯按鍵最下面是物業公司安裝的“梯控”，刷卡才能啟動電梯。

　　家住朝陽區朝青匯小區的居民王先生向記者反映，11月11日，大樓的物業管理方，在電梯門口貼了一份通知，大意是說，為了控制外來進出人員，保障住戶的生活和工作環境，決定啟用乘坐電梯刷卡制度，所有住戶可以去物業公司領取電梯卡。

　　電梯里物業安裝“梯控”

　　領卡需接受物業費漲價

　　王先生說，看到通知我就去物業公司辦理領卡手續，物業公司的工作人員說，要想領卡，必須簽署一份物業公司的服務協議，其中規定物業管理費用由原來的每平方米2.5元漲到每平方米4元，簽完協議才能辦理領卡手續。

　　“物業沒經過全體業主同意，就私自漲價，我們不接受。”和王先生一樣，大樓裏面的不少業主都沒有簽協議，大家認為，作為業主，進出大樓是自己的權利，用限制乘坐電梯的方法不合法，單方面決定上漲物業費，更是霸王條款。

　　據他介紹，這棟大樓建設之初是一棟綜合樓，一到九層是商業樓，十層以上是商住樓，是業主們購買的產權房，樓里開了不少公司，同時也有業主居住。說到漲價，其實早在今年年中，物業公司就以經營虧損為由，告知業主要上漲物業費，但是當時並沒有限制乘坐電梯。大家雖然不同意漲價，但都沒有辦法，現在，電梯里安裝了刷卡的“梯控”，沒有辦法上下樓，大家怨聲載道。

　　商住樓公司多電梯卡少

　　客戶上下樓只能靠人接

　　11月14日，在和王先生見面之前，記者親身感受到了業主們的無奈。

　　從朝青匯西側的一個玻璃門進入大樓，左右各有一部電梯，記者按了右邊的一部電梯，門開了，記者走進電梯，按下第12層的電梯按鍵，卻發現按鍵沒有亮燈，显示屏幕也沒有上行標記。身後同行的一名女子按了高層的電梯按鍵，同樣不亮燈。原來，7層以下按鍵正常，7層以上樓層按鍵都不亮。

　　無奈，記者只好等王先生下樓來接，一同進了電梯后，王先生拿出一張小卡，在樓層按鍵下面的一個小黑盒一樣的“梯控”上刷了一下，按了第12層的按鍵，電梯才緩慢上行。“上樓要刷卡，下樓同樣也要刷卡。在我們業主的強烈要求下，經高碑店地區辦事處協調，物業公司才答應給每戶業主配發4張電梯卡，如果還需要辦卡，需要去物業公司交錢才能辦理。”同行的幾位業主說。

　　記者在10層、11層和12層走了一趟，發現這幾層不少業主房門口都掛着某某公司的招牌，其中還有一家兒童培訓機構。其中一名業主介紹，這棟樓有不少業主將房屋出租給商家開公司或者自己經營公司。“每戶就發4張卡，根本不夠用，公司其他員工還是不能坐電梯。”該業主說，沒辦法，他只好又辦了幾張卡。但是，即便員工人手一張卡，員工可以乘電梯，但是公司的客戶沒法乘坐，這也給公司帶來很多麻煩。一名做文化公司的業主說，經常有客戶來公司談業務，每次客戶來公司，員工都得去樓下接，等客戶走的時候，又得送下樓，此外，還有些客戶是忽然來拜訪，到了樓下沒有卡坐不了電梯，只好給公司打電話。“坐電梯受限制，非常影響客戶對公司的印象，現在要見重要的客戶，我們都約在外邊談。”

　　因不能乘坐電梯，影響大樓內一些公司的正常經營，對此，大樓的物業方美博美業商業管理有限公司向業主提供了解決辦法，就是在西側的電梯門口配備了一名保安，如果有訪客上樓，保安可以幫他刷卡。

　　記者在西側門廳看到，確實有一名身穿制服的保安在巡邏。但不止一名業主反映，保安並不是24小時在崗，如果公司員工遇到加班、訪客晚上拜訪的時候，還是無法乘坐電梯。一位業主回憶說：“樓上有一家公司的女員工，加班到晚上12點，沒帶電梯卡無法下樓，最後不得已，只好給物業公司打電話，讓工作人員幫他刷卡乘電梯下樓。”另一名業主說：“我很擔心，因為坐電梯不便而影響租戶明年續租，如果這樣，那損失就太大了，物業公司不能為了自己的利益而犧牲業主們的利益。”

　　物業稱配保安解決乘梯難

　　居委會建議雙方協商解決

　　記者採訪時，業主王先生接到物業公司一名負責人打來的電話，王先生打開免提，對方說希望王先生理解物業公司的難處，他們已安排保安盡量解決大家乘梯難問題。對於物業費漲價一事，該工作人員說這個問題以後再說。

　　記者就此事致電小區屬地相關部門，高碑店地區辦事處太平庄社區居委會的一名工作人員說，物業公司在電梯里安裝“梯控”引起業主出行不便一事，目前經過協商，物業公司同意給各戶配發電梯卡。記者繼續詢問：“有業主反映‘梯控’影響訪客來訪，怎麼辦？”該工作人員回復稱，這個問題需要業主和物業公司具體協商。

　　朝青匯小區不少業主希望通過本報呼籲，物業公司做任何與業主有關的決策之前，如安裝“梯控”、門禁、漲物業費等，應該徵求大多數業主的意見，不要未經業主同意強行採取措施，給業主正常生活和經營造成影響。

　　記者諮詢法律專業人士，其認為用門禁、“梯控”催物業費不合法：“電梯是住宅的一部分，是業主們花錢購買的，所有權歸業主所有，不是物業的。物業無權設置使用障礙。如果業主不能按時繳納物業費，可以通過法律途徑解決，無權用門禁、梯控逼業主交費。”另外，物業公司和業主之間是服務關係，物業服務合同約定關於違約爭議的解決方式，物業方面可以按照合同約定的方式追索，但不能以電梯使用作為交換條件。“物業公司此舉已經涉嫌侵權。對不繳納物業費的業主，物業公司也不應該採用這種手段來約束，而是應採取訴訟等合法手段來解決問題。”

　　本報記者 楊曉斌 文並攝

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原標題：傳統百貨會“涼”嗎

　　坐落在朝外大街的百腦匯，曾是北京朝陽區最熱鬧的地方之一。現在百腦匯已閉店，鮮有行人駐足。

　　本報記者 孔德晨攝

　　近日，北京市知名的电子產品聚集地百腦匯閉店停業，引發關注。事實上，不止百腦匯，去年以來各大傳統百貨商場頻頻傳出或關門或易主的消息，賽特購物中心已停止營業、長安商場閉店出清、家樂福中國被線上企業蘇寧易購收購……傳統零售不景氣，背後有哪些原因？未來將如何發展？記者進行了採訪。

　　來傳統商場買東西的人少了

　　“西有中關村，東有百腦匯”。朝外大街99號百腦匯，是北京朝陽區地標性建築之一。這裏曾是電腦、相機、手機等數碼电子產品的“天堂”，以百腦匯為中心的朝外一帶更是北京最熱鬧的地方之一。

　　6月17日，記者來到這裏，卻只見百腦匯各個大門上貼滿了閉店停業通知，緊鎖的門裡已搬空的一排排店面訴說著這裏曾經的輝煌。不時有群眾走過駐足觀看，唏噓一番再離開。“以前沒想着進去看看，現在不在了，反而挺想念的。”市民張先生打量着門口的停業通知，對記者說，“我住在這附近，有時候晚上遛彎兒會路過這裏，知道是賣手機電腦的地方。”

　　曾經北京十分流行“攢機”，買電腦自己“攢一個”，便宜又好用。這樣的“攢機”生意帶火了百腦匯，最火的時候每天早上還未開店時就有市民在百腦匯門口等候開門。今年已年過半百的王大爺告訴記者，他是北京城最早擁有電腦的一批人。“那個時候百腦匯可火啦，生意好得不得了，我記得有次搞促銷，很多人一大早就在門口排隊，等着擠進去搶購。”王大爺回憶，“那個時候電腦都是自己‘攢’，現在不一樣了，我兒子他們都喜歡買品牌的電腦，不費心更省事兒。”

　　隨着电子產品更新換代，電商飛速發展，來實體店購置電腦的人漸漸變少，百腦匯的生意也逐漸“涼”了。根據百腦匯大門上商家貼的搬遷店址的通知，記者找到了曾經在百腦匯做生意的趙店長。“現在這一行是真不好乾。”趙店長嘆氣道，“實體店的成本太高，房租是大頭，而且現在大家都在網上買电子產品，像京東這樣的電商給實體店帶來的衝擊太大了。”趙店長表示，很多顧客都是先在網上比對好了價格后再來實體店看看實物決定是否購買。“東西必須要跟網上一樣，甚至還要比網上價格更低顧客才會買。”趙店長說，“我在這條街做了十幾年了，以前百腦匯人多，生意也好，現在漸漸不行了。”

　　問及百腦匯里原來大部分商家的去處，趙店長搖頭道：“好一點的有去寫字樓的，有去雙井那邊盤了個小店面的，但更多的找不到合適的地方開店，乾脆就不幹了。”趙店長表示，像他這樣電腦和相機的出售、租賃、修理各種業務都覆蓋的店家還好一些，單做一項的店家在這一行根本活不下去。

　　不僅是百腦匯，一批曾經紅極一時的傳統百貨商場正逐漸淡出人們的視野。近日，位於西長安街的長安商場在經營29年後，正式閉店進入升級改造期，按計劃，1-5層的裝修改造將於年底前竣工。店外有群眾來來往往，也有住在周邊的居民特地過來“看一看”。住在附近的居民王阿姨回憶道，曾經長安商場是北京最負盛名的商場。“早些年能在長安商場買東西的人都不簡單。”王阿姨說，“這裏賣的東西大多是奢侈品，當年來這裏買東西是很時髦的一種生活方式。”但後來，人越來越少，特別是年輕顧客來得少了，商場一天天冷清下來。王阿姨表示，這麼多年她與長安商場已經有了感情，“我很期待商場改造后的樣子。”

　　新型綜合體更受歡迎

　　百腦匯關門帶走了不少市民的回憶，也折射出傳統零售業態的“尷尬”現狀。

　　中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍分析，傳統商場的困境有着深刻的時代背景，主要是兩種新型零售業態共同衝擊的結果。

　　一種是已經充分融入人們生活的电子商務。

　　電商具有價格低廉、交易便捷、品類豐富的優勢，對傳統零售產生直接的衝擊。“比如京東、蘇寧易購這樣的電商平台，就是從售賣电子產品、家電而崛起的。”趙萍說，“這些電商平台通過平台化的轉型，為消費者提供了更多的產品和服務，從而提升了家電和3C（計算機、通信和消費類电子產品）消費者的消費體驗，對百腦匯這樣主要以賣3C類產品為主的商場產生了明顯的分流作用。面對這樣的競爭，傳統的百貨商場創新乏力，特別是在服務創新方面，不能滿足今天人們對於個性化、多樣化商品的需求，就會陷入被動。”

　　另一種則是新型購物中心。

　　傳統百貨不景氣，並不意味着消費者不去實體店購物了。問及北京年輕人現在購物的去處，大多數年輕人都回答是大悅城、世貿天階等這類集娛樂和購物為一體的商業綜合體。在北京工作的小徐表示，她經常周末時與朋友一起去朝陽大悅城、三里屯SOHO逛街。“現在出來逛街並不單單是為了購物。”小徐說，“更多地是為了與朋友在一起玩樂放鬆。像在朝陽大悅城，不僅有賣衣服、鞋子、化妝品的店，還有不少飯店、電影院等，吃喝玩樂都能滿足。”而被問及長安商場、燕莎商場這類老百貨商場，小徐搖頭表示沒有去過。“長安商場我聽說過，但從來沒有進去過。”小徐說，“我記得有一回從那兒路過，但是看着店裡裝修比較陳舊，沒有進去購物的慾望。”趙萍介紹，新型購物中心是個綜合體，融合了餐飲、購物、休閑、娛樂等多種業態，強調體驗、社交，近年來得到了高速度、大規模的發展。

　　在電商和新型的衝擊下，傳統零售商場如果不能及時轉型升級，難免會走下坡路。

　　事實上，儘管大商場近幾年普遍日子不好過，但也有一些百貨商場異軍突起，成為城市矚目的地標。比如同樣在北京，SKP的業績連續數年居全國第一，每逢店慶促銷時，商場周邊都嚴重堵車。專家指出，這種反差提示零售百貨業，只有深度了解目標消費群體的偏好，挖掘其潛在需求，從單純地售賣商品向引領生活方式轉變，才有可能跟得上消費升級的步伐。

　　線上線下融合是趨勢

　　今年“6・18”電商年中促銷活動剛剛落幕，蘇寧易購出資48億元收購家樂福中國80%股份的消息不脛而走。對此，商務部明確表示，線上电子商務企業和線下商超融合發展是商業零售業發展的新趨勢，能實現不同業態的優勢互補，擴展供應鏈的綜合服務空間，今後將採取積極措施，推進線上線下融合發展，推動消費轉型升級。

　　線上線下融合，正成為大勢所趨。

　　趙萍分析，未來線上線下融合的深度和廣度必將不斷擴大。“在收購家樂福之後，蘇寧易購的線上業務就可以在蘇寧線下的便利店、購物中心、生鮮店這類百貨業態和家樂福這樣的大賣場和綜合超市業態實行了。”趙萍說。她認為，這種深度和廣度的增加，為消費者帶來兩方面好處。首先，大大豐富了消費者的選擇。“由於線上線下融合覆蓋的業態越來越多，這就意味着有越來越多的品類可以提供給消費者，豐富了消費者的選擇。因此，促進線上線下的交叉引流對於提升消費體驗至關重要。”其次，大大增強了消費便利。趙萍分析，正是由於線上線下融合的範圍越來越廣、密度越來越大、深度越來越深，消費者獲取線上線下各種業態、各個地區的商品信息變得更加方便。“在融合的網點密度大幅度增加的情況下，就近配送就可以實行。對於消費者購物而言，不僅在信息獲取的方面更加便利，取得商品的速度也會明顯提升，從而進一步增強了消費便利。”

　　傳統百貨怎樣走好融合之路？趙萍認為，創新是百貨業走出困境的關鍵。她表示，目前線上線下融合大多是線上發起、主動布局線下。在互聯網滲透率不斷提高的背景下，線下的百貨業也要順應信息化社會消費變化的大趨勢，加強線上投入力度，從而在產品創新、業態創新和服務創新方面為消費者提供其更需要的商品和更便捷的渠道。

　　傳統百貨商店還應聚焦消費需求的變化趨勢。只有通過不斷調整產品結構、場景搭建以及服務方式，才能更好地提升消費體驗。“畢竟，無論零售業怎樣發展，都必須以服務消費者為中心，這是零售業的本質。”趙萍說，“只有聚焦本質，才能有更好的發展前景。”

　　記者了解到，長安商場改造后將以“社區商業”為主，建成一個開放式生活中心；而百腦匯則將改造為一個家居賣場。傳統百貨的轉型，仍在不斷探索中。

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原標題：西單文化廣場啟動大規模綠化

　　改造后的西單文化廣場地下鋼架結構已經搭建起來。本報記者 潘之望攝

　　本報記者 曹政

　　長安街和西單北大街交會口，西單文化廣場成為不少人逛西單時看到的第一個地標。廣場雖大，樹蔭稀少，每逢盛夏都是行人躲着走的暴晒之地。最近幾天，這裏臨街的地塊露出了難得的綠蔭。昨天，記者探訪改造中的西單文化廣場獲悉，該工程西側和南側已經移交給園林部門，進入綠化衝刺階段，預計明年下半年改造工程將全面完工。

　　至少增加6000平方米綠化

　　“過去1.5萬平方米的廣場上只有不到200棵銀杏。”中建二局北京分公司項目副總工劉雲霽給記者打了個比方，這些銀杏下的土層厚度只有50厘米左右，一米見方的樹坑都被水泥和地磚圍了起來，如同種在花盆里。想變城市森林，哪有那麼容易？去年10月，西單文化廣場正式啟動改造。納入改造的不僅僅是地面廣場，還有地下4層的建築。按照設計方案，地下4層將實現減量提升，改為3層結構。這也為地面添綠提供了基礎條件。劉雲霽說，相比過去，改造后的西單文化廣場地下頂板向下降了不少，地上的土層厚度因此有所增加，可提升樹木成活率。

　　整個廣場的回填土施工正值春節，全員堅守崗位，共計完成鋼筋1200噸、混凝土3000立方、鋼結構1000噸的施工及安裝，硬是在回填土的深度上，把整個廣場種樹的縱向深度改造到2米到2.5米之間。“項目還設置了人工排水系統，保證樹木根系的及時代謝。”

　　根據方案，改造升級后的廣場綠化面積增加6000多平方米，總量達到1.12萬平方米，將為長安街增添大片的城市綠地廣場。劉雲霽形容：未來西單文化廣場綠化更像是“城市森林”，彷彿森林深處藏着建築。

　　展示“三大文化帶”精髓

　　“森林”深處，還藏着錯落有致的景觀。效果圖显示，西單文化廣場將藉著由西南到東北緩坡上升的地勢，把“森林”打造成高低錯落有致、樹木叢雜分佈的景觀。此前，西單文化廣場還有環形的下沉廣場。記者在改造現場看到，下沉廣場還予以保留，但會在內側設置環形玻璃幕牆，讓天光進入地下。為了解決廣場上景觀單調的問題，“城市森林”中還將打造寬約3米、長度超10米的水幕，水幕區域內會設置水牆和循環系統，保證有活水流動。

　　除此之外，廣場東北部此前就預留了公交車站。按照改造方案，這一公交車站將繼續預留，但在二層平台上也將實現綠化，打造一片“複式”綠地，讓交通空間和綠色景觀有機統一。西單文化廣場在承載原有商業功能的同時還將增加文化屬性，會把北京“三大文化帶”的精髓融入進來：連接廣場與北部漢光百貨和東部圖書大廈的空中走廊，將展示長城文化帶相關內容；廣場對角線西南區域的林蔭小道，將展示西山永定河文化帶；在東南角經環形下沉廣場至西北角的對角線上，將展示大運河文化帶的精華內容。

　　為了保證廣場地面景觀率先亮相，改造施工中特別採用了先地上、后地下的“逆作法”。先保留原有結構基礎及外牆，對基礎底板進行加固，隨後進行外牆加固及新建結構豎向鋼結構的安裝施工。按照計劃，明年下半年改造工程將全部完工。改造后，廣場地下三層將設200個停車位和人防設施，地下1層和2層保留商業設施，並實現業態提升。

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