房企前4月融資超千億仍低迷 永續債再受寵恐提高實際負債率

東方財經網 2017-05-26 23:31:13 來源：

去年“9・30”政策調控以來，房地產融資渠道不斷收緊。

中原地產統計中心數據显示，2017年前4個月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等方面的融資合計僅1113.1億元，延續了2016年下半年以來的低迷狀態。

在此背景下，房企不得不另尋“錢途”，轉而追捧高成本永續債。目前，首開、碧桂園、融創、金科等近20家房企將永續債作為一種新的融資工具。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現金為王，必須加大融資力度和現金儲備。　　

房企資金面持續緊張

在現金為王的時代，誰掌握現金流誰就掌握了主動權。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現金迴流，貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續加槓桿的風險隱患。

億翰智庫發布的房企融資活動現金流量凈額TOP10显示，不少房企融資活動現金流凈額有較大增加，其中恆大的現金流為2731億元排名第一，融創中國以592億元排名第二。

億翰智庫數據還显示，2016年前三個季度，融資窗口放開，房企發債成本整體在2.9%~8.2%之間，平均成本僅4.6%，2016年全年，房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，首次突破萬億，同比同口徑上漲26%。但隨着四季度以來政策的收緊，全行業發債量出現斷崖式下跌。

隨着監管收緊以及金融“去槓桿”政策的逐步推進，房企資金面持續緊張。儘管如此，由於渠道收緊，融資成本增加，包括萬科、金地在內的龍頭房企，不得不先後取消了債券融資計劃。

今年4月以來，金融街(000402,股吧)、金地、電建地產等房企先後刊發公告稱，取消中期債券的發行。與此同時，龍頭企業萬科也於4月27日宣布取消15億元債券發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期商業銀行還在收緊各類融資政策，這會對房企的後續戰略擴張形成較大的擠壓。所以從趨勢來看，房企的短期資金缺口或將增大，後續類似股權質押等現象會增加。

在公司債方面，5月23日與24日，招商蛇口、奧園集團15億元公司債申請显示為“中止”。此前，保利、龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中，擬發公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之後，國內某千億級上市房企於5月23日再次發行本年度第三次永續債，募集金額不超過30億元，用於公司及公司下屬子公司的產業園區開發建設，2017年以來,該上市房企共發行永續債65億元。

分派利率方面，每個投資期限屆滿后的次日（“重置日”）起（含當日），投資收益率應重置，每次重置后的年化投資收益率應在前一個投資期限所適用的投資收益率的基礎上躍升300個基點（即3.0%），即滿2.5年後，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎上加300個基點（3%），以此類推，直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱，永續債往往在前2~3年利息成本相對較低，此後則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的。但永續債並非真正意義上的股權投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續債被計入負債，房企的實際負債率大幅度提高。

無獨有偶，5月24日，龍光地產向機構投資者發行3.5億元永續債，自發行日（包括該日）起至2022年5月31日期間，每年將為7%。龍光地產解釋稱，該永續債的用途將用作若干現有債務的再融資及一般企業用途，或會因應市況變化而調整其計劃。

克而瑞統計數據显示，2016年中期末，加上永續債之後，65家房企的總有息負債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業擁有永續負債，總計1726.82億元，同比增加109%。恆大在2016年中期以永續債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，截至2017年5月恆大償還50%的永續債，金額為561.8億元，計劃年內償還70%；第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續債166億元，同比暴增517.01%，碧桂園首席財務官吳建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂園已還清30億元的永續債，餘下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日，碧桂園已全部償還永續債。

此外，融創中國2016年中期永續債規模為68.25億元，截至2016年末增長至99.57億元。截至2017年一季度，首開股份(600376,股吧)新增永續債30億元，共擁有永續債99.85億元，金科股份(000656,股吧)共擁有永續債27億元。

早前，融創中國董事會主席孫宏斌曾表示，未來資金將是企業的重點，“現在多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期。”

　　(出處：每日經濟新聞 2017年05月26日)

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烏市保障性住房搖號分配全面調整

東方財經網 2017-05-26 23:31:14 來源：

本報烏魯木齊5月25日訊（記者梁勇）今年烏魯木齊市將對保障性住房的搖號分配進行全面調整完善，公共租賃住房採取人房對應搖號分配，經濟適用房則按“5選1”方式選房。

25日上午，烏魯木齊市2017年度保障性住房第一次搖號儀式在烏市住房保障和房產管理局舉行，烏市住房保障管理辦公室副主任馬曉東介紹，2017年將對保障性住房的搖號分配進行全面調整完善，公共租賃住房採取人房對應搖號分配方式，即通過搖號分配系統，形成雙數據流各自無序滾動，在確認滾動停止時，保障人員與房源的唯一對應關係。搖號分配成果可由申請家庭到申請地所在區縣住房保障管理中心、管委會（街道）或社區領取認租通知單后，直接去房源單位辦理簽約入住手續，也可通過登錄烏魯木齊市住房保障和房產管理局官網（www.ufc.gov.cn）或安居365網（www.an-ju-365.com),查詢到搖號分配結果后，由主申請人持身份證直接到房源單位辦理簽約入住手續；經濟適用住房採取先搖號再選房的分配方式，選房採取按搖號順序號依次在電腦上以“5選1”的方式進行。

“搖號分配方式的調整目的是提高保障性住房的分配效率，確保保障性住房的科學使用，簡化保障性住房搖號分配流程，方便群眾辦理保障性住房的認租認購，同時，為今後烏市保障性住房搖號分配常態化建立長效機制。”馬曉東說。

此外，記者還獲悉，新申請公共租賃住房和經濟適用住房保障家庭的人均月收入標準由2625元以下（含）調整為2850元以下（含），上調了225元。

據了解，根據《2017年市工作報告重點工作責任分解方案》“完善住房保障體系，適度放寬住房保障申請條件，解決400戶中低收入家庭住房困難問題”的要求，按照相關規定，結合烏魯木齊市2016年城鎮人均可支配收入實際，經烏魯木齊市人民批准同意對烏魯木齊市住房保障申請標準進行調整。具體標準調整為：1.經濟適用住房和公共租賃住房申請家庭人均月收入標準由2625元（含2625元）以下調整到2850元（含2850元）以下。2.人均住房面積申請標準不變，公共租賃住房、經濟適用住房仍為人均13平方米（含13平方米）以下。此標準於2017年5月18日起執行。

“從每年申請量來看，此次保障房申請標準的再次放寬，預計會惠及4000戶左右的家庭。”烏魯木齊市住房保障和房產管理局住房保障管理辦公室經濟適用房管理科科長王軻說，2007年以來，烏魯木齊市住房保障已經從最初的覆蓋低保家庭，擴大到目前的中低收入家庭，保障面越來越廣，申請條件不斷放寬，進一步將經濟發展成果惠及百姓。

　　(出處：新疆經濟報 2017年05月26日)

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龍頭房企土地併購忙 恆大逾54億元併購三線城市項目

東方財經網 2017-05-26 23:31:16 來源：

■本報記者 王 崢

5月25日，深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權及股東債權事項發布公告。深圳控股表示，公司擬以現金總代價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務。預計公司會因出售事項獲得約29.12億港元的稅後凈收益。公告當天，公司已和恆大方面訂立了股權轉讓協議。

這其中，深圳控股擬以25.75億元加上股東債權利息出售三水地產全部股權及債權，並以4553.6萬元出售三水投資全部股權，以1.99億元加上股東債權利息出售三水酒店全部股權及債權。除上述資產權益外，深圳控股還以26.04億元向恆大南京出售了鵬基資產管理全部股權及債權。

根據公告显示，三水地產、三水投資及三水酒店共同擁有佛山市三水區的項目。而鵬基資產管理擁有位於江蘇泰州市周山河新城的“上林苑”項目。

深圳控股稱，公司一直重點推進對三、四線城市項目的處置，而三、四線城市房地產的回暖為集團三、四線項目的退出創造了良好條件，出售事項符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略，並可錄得出售收益，對公司的財務狀況產生积極正面影響，為公司日後發展提供更佳財務基礎。

對此，克爾瑞方面表示，2015年恆大共斥資超600億元向新世界、華人置業、信和置地等港資巨頭收購15個超大型項目，總建築面積超1700萬平方米。2016年4月份，恆大還以36億元協議收購嘉凱城集團52.78%的股份，增加一、二線城市的土地儲備。此次恆大接手深圳控股子公司，一方面是在土地招拍掛市場地價高企和行業集中度的不斷提升的趨勢下，通過收購獲取土地、以最少得資金投入更多的撬動優質項目；另一方面，恆大於三、四線城市的土地擴容仍在加速前進，三、四線城市充足的土地儲備也依然是企業競爭的有力保障。

實際上，據《證券日報》記者的觀察，近段時間，開發商尤其是龍頭房企，開始越來越多的以併購等形式獲取土地，部分房企甚至放棄了在公開市場拿地，而這也導致了土地拍賣市場的降溫。此前，北京出讓了兩宗位置頗為不錯的商辦用地，但最終卻出現一宗近底價成交一宗流拍的情況。

　　(作者：王 崢)　　(出處：證券日報 2017年05月26日)

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調控后北京二手房價格現環比停漲

東方財經網 2017-05-26 23:31:22 來源：

原標題：京津冀樓市調控效果初顯 北京二手房價格現環比停漲

針對京津冀區域的差異化樓市調控政策，國家統計局北京調查總隊昨天發布的調查報告显示，環京區域樓市調控的效果已經初步顯現，北京、天津、石家莊房價漲勢已經減緩甚至停漲，但唐山、秦皇島房價開始活躍。

根據國家統計局調查的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況和京津冀統計部門監測的數據显示，包括北京、天津、石家莊在內的部分環京城市的新建商品住宅價格漲幅已經開始回落――4月份北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點。石家莊新房價格環比上漲0.1%，漲幅回落0.8個百分點。天津新建商品住宅價格環比則直接由3月份的上漲0.2%轉為4月份的下降0.1%。這意味着4月份天津的新房價格已經比3月份有所下降。不過，唐山、秦皇島新房價格4月份環比漲幅比3月份有所提高。同比價格方面，4月份北京、天津、石家莊新建商品住宅價格同比分別上漲17.4%、18.1%和18.0%，漲幅均比3月份有所回落，延續了今年年初以來持續回落的態勢。

在二手房方面，多數城市房價環比漲幅回落，其中北京二手住宅價格已經出現環比停漲；天津、石家莊、秦皇島二手住宅價格環比均比3月份回落，但唐山二手房價格環比漲幅上升。目前看來，北京依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市，4月份房價較去年同期上漲了22%以上，天津漲幅接近兩成，石家莊上漲14%。這些城市二手房價同比漲幅均有所回落，唐山、秦皇島則漲幅上升。

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丰台一宗經營性用地掛牌成交

本報訊（記者 朱開雲）昨日，北京土地交易市場成交了丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊，最終中糧地產（北京）有限公司、北京中海地產有限公司、保利（北京）房地產開發有限公司和北京天恆正同資產管理有限公司聯合體以掛牌底價41.5億元競得，成交樓面地價為26043元/平方米。

該宗地位於地鐵4號線新宮站附近，區位優勢明顯，規劃用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地，土地面積約7.54公頃，建築規模約16.4萬平方米，其中居住建築規模約4.11萬平方米將全部用於建設自住型商品住房，銷售限價為35000元/平方米（含全裝修費用）。

本次出讓宗地內約12.29萬平方米的公建規模將有效彌補區域內商業配套不足，進一步改善民生服務。同時，該宗地《掛牌文件》中要求競得人須對項目中公建規模的50%自行持有並長期經營20年，自持經營20年後需轉讓或銷售，須徵得丰台區同意方可辦理。

“3・17”調控政策出台後，北京已累計成交11宗自住型商品住房用地，可建設自住型商品住房建築規模約91萬平方米，且多數地塊區位優勢明顯，位於軌道交通沿線等交通便利的區域，將進一步滿足本市居民住房剛性需求，穩定房地產市場預期。

　　(出處：北京青年報 2017年05月26日)

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去年合肥房價漲幅全球第一 開發商如今開始虧本

東方財經網 2017-05-26 23:31:24 來源：

（原標題：去年房價漲幅全球第一，這座城市最牛的開發商如今付出慘痛代價！）

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數显示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沉寂。

彼時被捲入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨着較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨着去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加槓桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理髮現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料显示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西[2016]6號地塊，樓麵價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓麵價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的衝動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓麵價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓麵價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信託借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資餘額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者注意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味着該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

每日經濟新聞記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目儘管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓麵價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓麵價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對着城建琥珀東華府，當時其拿地樓麵價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓麵價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

（來源：每日經濟新聞）

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存量商辦網開一面 代理銷售跟進不易

東方財經網 2017-05-26 23:31:25 來源：

北京商辦限購政策出台後，商辦類市場交易幾乎停滯，在二手房市場中，中介機構直接關停商辦類房屋區域的門店，停止代理此類房屋買賣及租賃業務，目前，市場中出現業主想賣卻不知道賣給誰的尷尬局面。5月23日，北京市住建委發布關於商辦政策的幾點說明，其中包括：合規已購商辦可買賣、可租賃；中介機構可代理商辦房出售、出租業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。業內認為，中介關店舒避風險，商辦市場成交停滯的情況下，中介或許很難會立刻跟進商辦業務的代理。

存量商辦可租可售

多年前，“商住兩用”房屋作為住宅市場的一種有效補充，表現一直不溫不火。但是2016年二季度開始，關於商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進入快車道。之後近一年時間里，商住房開始超過住宅產品成為北京樓市的主角。

然而，3月26日，《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》出台，導致商辦類房屋成交迅速降溫。目前，北京商住房面臨“有房難售”的尷尬境地。

中原地產統計數據显示，本輪調控政策影響最大的莫過於商住市場，其中特別是北京與上海的商住市場受到的影響最大。商辦限購政策出台後接近2個月時間，北京商辦市場徹底冰凍，與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，特別是在今年調控前，商住簽約接近萬套，而在調控后，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近零成交。

2016年則是北京商住市場成交最熱的一年。據統計，2016年北京商住市場共計成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數據显示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其餘幾年的成交套數均維持在2萬-3萬套之間。

商辦限購政策出台後，業主們擔心自己的房產無法出售變現，甚至連靠出租保證收益都難以實現。基於此，5月23日，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的幾點說明，明確規定在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。此外，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，商辦限購補充政策的出台，照顧到小業主合理利益，合規已購商辦房可出售可出租的規定也消除了已購房者心中的疑慮。

流水恐難支撐門店成本

值得注意的是，商辦類市場迅速降溫的同時，二手房中介機構也開始關閉商辦房區域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業務。北京一家大型房地產中介公司相關負責人表示，中介機構關停商辦門店的主要原因在於，商辦類房屋限購后，市場監管趨緊，監管部門禁止中介機構宣傳商辦類房屋的居住屬性。這種情況下，中介機構為規避風險，選擇暫時關閉商辦類市場的門店。

事實上，去年8月，住建部等7部門就發布了加強房地產中介管理的辦法，各地整治中介的行動由此展開。今年3月，各地加碼調控樓市，調控的重點方向之一也轉向了中介。北京市就配套加大了房地產中介市場的執法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房地產中介門店因違規代理商辦項目、參与炒房哄抬房價等行為被責令停業整頓。

以東五環外的北京像素為例，曾經這裡有近20家二手房中介門店，但是在商辦限購政策出台後，包括鏈家、我愛我家、恆洋在內的中介公司全部關停了二手房門店。曾經每天穿梭於北京像素小區的經紀人，彷彿一夜之間都消失不見。

北京像素南區的業主李女士反映稱，商辦限購政策出台後，她想抓緊時間把北京像素的商辦房出售，哪怕價格低一點都無所謂。但是在她想掛牌出售自己的房屋時，卻發現沒有中介公司願意代理。“現在我真心想出售房屋，卻沒有門路，真擔心房子會砸在手裡。”

事實上，類似於李女士面臨的這種情況比比皆是。一家房地產中介機構相關負責人表示，暫停代理商辦房的業務是不得已而為之，其實，3月26日出台的商辦政策並沒有禁止商辦房的買賣和租賃，但業務中存在着極大的風險，因此，中介公司選擇關停商辦房區域的中介門店。

5月26日，北京市住建委發布的關於商辦政策的補充說明也提到，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。這是否意味着房地產中介公司會重新代理商辦房的出售及出租業務呢？對此，上述房產中介機構負責人表示，在政策允許的情況下，中介公司應該會考慮重新代理商辦類房屋的業務。

中原地產首席分析師張大偉認為，近期中介公司重新代理商辦類房屋業務的難度很大，畢竟不可以宣傳此類房屋的居住屬性，因此，中介公司還是會比較謹慎的。

亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示，中介公司有可能會重新代理商辦類房屋業務，但預計買賣業務量不高，門店將以出租業務為主，這種情況下，單純靠租賃業務的營收很難支撐一家中介門店的運營。基於此，商辦類房屋區域很難再出現很多家中介公司門店，市場會出現優勝劣汰。

好消息與壞消息

“此次商辦政策的補充說明，從內容看，與之前調控政策要求並無區別。但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導。”張大偉認為，對小業主來說算是好消息，對企業來說，這肯定是壞消息。未來調控的重點依然是企業手中的商辦類產品，這部分大約有幾萬套未簽約。整體來看，市場未來新增量將受到的影響最大。

那麼，企業手中的商辦類產品貨值有多大呢？張大偉進一步稱，過去十年間，北京合計出讓1701宗招拍掛土地，其中有721宗工業用地，剔除這部分之外，合計有大約980宗地塊，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分為商辦屬性，住宅用地中25%左右為商辦屬性配套，“商服+綜合”基本全部為商辦。也就是說，過去十年，北京供應了商辦類用地大約7000萬平方米。

此外，實際成交面積大約為4500萬平方米，只考慮這十年的供應與成交，北京商辦類市場大約有2500萬-3000萬平方米的潛在庫存。再計算大約兩年周期的土地庫存，合計有1500萬-2000萬平方米左右。這意味着，北京商辦未開發的面積大約有5000萬平方米。

按照每平方米土地（市值）2萬元計算，大約有10萬億元的土地價值。張大偉表示，剔除已經交易的1萬億元，以及目前市場中2.5萬億元左右的貨值。整體來看，受到政策影響的商辦市場總市值超過6萬億元。

從目前成交來看，張大偉預計，二季度北京商辦類物業成交跌幅很可能在九成以上。在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌到500套以內。

有業內人士分析認為，企業手中的商辦類產品潛在供應量巨大，成交量大跌的情況下，如何破解銷售難題是房企不得不面臨的一道坎。

（來源：北京商報）

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深圳控股擬54.25億向恆大地產出售地產業務

東方財經網 2017-05-26 23:31:26 來源：

今天（5月25日），深圳控股公告稱，擬以現金總代價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務。據股權轉讓協議，深圳控股擬向恆大地產旗下公司恆大廣東及恆大南京分別出售三水地產、三水投資、三水酒店及鵬基資產管理公司。

公告显示，擬出售公司主要業務為房地產開發及投資。其中三水地產、三水投資及三水酒店現時共同擁有位於佛山市三水區的項目，項目地塊規劃為低密度居住用地及商服用地。而鵬基資產管理其唯一投資為泰州周山河的股權，泰州周山河擁有位於江蘇泰州市周山河新城的“上林苑”項目，項目地塊規劃為商住用地。

深圳控股解釋稱，出售有關資產是其一直重點推進對三四線城市項目的處置，而三四線城市房地產的回暖為集團三四線項目的退出創造了良好條件，出售事項符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略。

業內人士表示，一二線城市受到本輪調控影響較大，相比之下，政策寬鬆的三四線城市房地產去庫存正在加速，部分房企對於優質三四線城市表現出了更為熱衷的態度。從國家統計局發布的4月份房價數據來看，新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市幾乎被三線城市包攬，分別為唐山、蚌埠、宜昌等地。

　　(出處：新京報 2017年05月26日)

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限購政策擴大到三四線城市 庫存都去完了？

東方財經網 2017-05-26 23:31:26 來源：

近期，保定出台了10年限售的政策，頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續趨於寬鬆。所以，一個清晰的結論是：三四線樓市政策正處於分化的狀態。如何看待此類現象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

政策調控呈三步走特徵

即便是對於過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會採取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執行了限購政策，但現在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向，對於保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區概念等有积極的作用。按照此類邏輯，若後續市場繼續火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調控不斷加碼的做法，並非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現象。總結起來，三步走戰略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優惠政策。比如今年鎮江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對於買賣行為有很明顯的調控，屬於需求端的調控方式，政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若後續房地產市場價格有繼續抬頭的現象，也會採取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨着不同的樓市政策，部分較為嚴厲，部分還有繼續放鬆的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解為高庫存的城市，但經歷了這一輪樓市調控以後，樓市基本面發生了較大的分化，樓市政策也會隨着發生分化。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬於高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統計局的數據卻显示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出台限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現和政策表現。

但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區域市場就是山西市場，其高庫存和低購房規模都值得關注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的农民工、大學生等購房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經形成了較大的分化。

引導投資流向對樓市均衡發展很關鍵

三四線城市的市場分化和政策分化，對於後續樓市發展是有积極啟發的。後續對於各類購房資金流動的引導很關鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續回歸均衡化發展的狀態中。

對於房價過熱的三四線城市來說，需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說，其和二線城市沒有太多的區別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規模較大，屬於當前樓市調控的一個重點。而對於周邊大城市的外溢需求導入也是值得關注的。對於此類三四線城市來說，包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要积極落實更細緻的政策。這樣做，既能夠促進此類城市的市場交易活躍，也能夠防範各類資金出現快進快出的套現做法。穩定好此類城市的樓市發展，對於全國樓市的穩定也有积極的作用。

而對於市場比較疲軟、當前依然在积極去庫存的三四線城市來說，充分利用當前各類政策，同時挖掘城市營銷點顯得非常關鍵。比如，對於部分三四線城市來說，各類樓市的優惠政策雖然已經出台，但被外界熟知的程度還是不高。所以後續在去庫存方面，要积極做宣傳，比如通過各類媒介或各類活動，积極釋放相關城市鼓勵外來購房者購房的信號。考慮到此類城市房價一般低於8000元的水平，總體上屬於購房成本不高的城市，所以類似的宣傳依然能夠引導各類購房資金進入。除此之外，积極尋找賣點也很關鍵，部分三四線城市雖然沒有海景或者水鄉等資源，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當地獨特地貌、風土人情，依然可以吸引購房者积極進入。這樣做，能夠引導部分熱點三四線城市的購房資金進入，對於此類市場相對疲軟的三四線城市來說，也利好去庫存戰略的實施。

【專家簡介】嚴躍進，上海易居房地產研究院研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。

　　(出處：中國新聞網 2017年05月26日)

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中國青年住房擁有率達7成 專家質疑數據注水

東方財經網 2017-05-26 23:31:28 來源：

（原標題：中國青年住房擁有率達七成 專家質疑調查數據注水）

而今的年輕人各方面都已經勝過了老一輩，很多80、90后在剛剛步入社會的時候，甚至還在上學的時候，就擁有了自己的住房，有的年輕人甚至不止一套房。

近期，滙豐銀行發布了一項有關年輕人住房擁有率的調查報告。這項報告的受訪者接近上萬人，訪問對象為9個國家的“千禧一代”年輕人（出生在1980至2000年間）。報告指出，中國的80、90後年輕人住房擁有率高達70%，遙遙領先第二名墨西哥（46%），也是美國該項指標（35%）的2倍水平。

同時報告發現，中國年輕人買房的积極性也位於全球最高行列。在沒有擁有住房的“千禧一代”里，有91%的中國年輕人計劃在未來五年內買房。這個比例僅略低於墨西哥和馬來西亞（均為94%），遠遠高於法國（69%），英國（74%）和美國（80%）等發達國家。

審視數據

住房擁有率數據可能存水分。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，房價上正快的現象，實際上是一個全球的共性問題，從實際情況看，工資趕不上房價的漲幅，也是說明一些大城市的現象，其實對於中小城市此類壓力相對來說是不大的。但從此類住房擁有率的數據來看，應該是有誇大的可能。

從實際情況看，目前80後有很多實際上在大城市都是租房的，所以類似擁有率預計在50%，換而言之，沒有這麼高的擁有率，如果單純看城市的住房，比如說部分購房者在老家是有住房的，但是在大都市工作的地方卻還是沒有住房的，這都是一些真實的情況，嚴躍進繼續告訴記者。

滙豐銀行報告中显示，中國的受訪樣本有85%來自城市，14%來自郊區，只有1%來自農村地區。這或許也和滙豐銀行在中國的網點分佈情況有一定關係。

原因剖析

中國人民大學重陽金融研究院研究員卞永祖在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，中國年輕人住房擁有率世界最高主要由多方面原因決定。首先，我國經濟長期高速增長，人民收入和生活水平都得到了提高，對居住的要求也相應提高，自然就更願意改善住房條件，購買房屋。

其次，這與我國的人口結構有關。卞永祖表示，現在買房的主力80年代、90年代的年輕人，他們大多是獨生子女，雖然他們的收入水平不一定很高，但是他們的父母甚至祖父母都願意伸出援手，這大大提高了他煤房的能力。

80後唐小姐告訴《中國產經新聞》記者，自己當時買房的錢大部分是由父母出的，後來為了投資，又陸續購置了一些房產。當時由於已經開始有收入了，所以自己出資的比例提升了很多。此外，唐小姐還表示，周圍的朋友除了收入非常高的人以外，很多人可能都需要父母出資。

嚴躍進也表示，對於很早就擁有住房的年輕人，往往和他們的工資收入較高、父母一輩儲蓄規模較大等因素有關。

再其次，這與我國的文化傳統差異有關。卞永祖表示，我國沒有租房的習慣，總是希望擁有住房，所以即使有時候經濟條件差，也想方設法去買房而不是租房。

買房也可能是年輕人的無奈之舉。唐小姐告訴記者，買房雖有居住以及投資升值的打算。但是，其實有一部分人買房也是被逼無奈。老一輩人總認為房子是安家立命的根本，誇張地講，他們認為沒有房子就像是在流浪一樣。現在這一代慢慢地開始考慮結婚的事宜，如果沒有房子，無論相親還是戀愛可能都會有影響。無論男方還是女方，有一套或多套房子總歸是有利的條件。有些戀愛就是因為這些條件才結束的。因此，很多父母盡一切能力為孩子買房。婚姻方面的壓力也再次顯現。

工資性收入趕不上財產性收入，這也是全世界的普遍趨勢。根據滙豐銀行的報告，受訪9國的年輕人都受困於低工資所帶來的買房壓力。2017年，除了中國和馬來西亞，其餘7國的實際工資增長幅度都被預測為低於2%的水平，而發達國家的房價漲幅大體都在5%以上的水平。

最近十多年來，房地產價格漲幅頗大，房產的大幅升值甚至遠遠超過了工資收入，這也刺激了人煤買房屋以期升值。因此，卞永祖指出，80、90后高住房擁有率跟我國的房地產發展也有關係。

同時，卞永祖也表示，這跟我國資本市場發展也有關係，目前我國的資本市場發育並不完善，投資渠道比較少，導致了人們更多地把資金投入到房地產市場，以獲得利益。

此外，這與我國貨幣發行量也有關係。為了刺激經濟增長，減輕金融危機帶來的影響，我國貨幣發行量相對較大，前些年導致了人民幣對內貶值的情況，促使人們將資金投入到房地產領域。

實際上，中國年輕人的買房浪潮不僅僅限於國內，很多年輕人也還投身於國際房產市場中。根據海外購房軟件“有路”提供的數據显示，其80%的月活躍用戶主要分佈在20至39歲之間的年輕人。

唐小姐也告訴記者，自己在西班牙巴塞羅那也有一套房子，自己有時候會去度假，但主要是為了投資，出租給留學生。

背後的經濟問題

80、90后住房擁有率如此高，也反映出了一定經濟現象及社會現象，比如投資渠道少、房價增長過快，以及可能存在泡沫等。

卞永祖向記者指出，一方面說明我國的多層次資本市場的建設還比較滯后，我國應該大力規範、發展資本市場，讓資金進入實體經濟，避免過多資金進入虛擬經濟。提高資本市場的透明度，提高資金的使用效率，避免形成泡沫經濟，一旦破滅，將給經濟帶來巨大損害。

“同時，我們更應該堅持更加中性的貨幣政策。以前我國的貨幣政策往往帶有發展經濟的功能，這就導致通過加大貨幣發行量來刺激經濟的可能性，從而也就帶來了資產泡沫。貨幣政策應該更加註重經濟發展的需要，增加貨幣發行量並不能帶來經濟的增長。”卞永祖表示。

嚴躍進認為，單純從此類報告的數據來看，也說明似乎當前住房問題也不是那麼嚴峻，所以是要警惕數據被平均的風險。另外對於此類數據來說，也說明後續需要對年輕群體的住房購買行為進行規範，讓“房子是用來住”的理念深入人心。

整體而言，卞永祖認為，這種現象跟我國的經濟發展階段以及當前世界經濟形勢相關，我國正處於經濟轉型階段，世界經濟也相對低迷，可投資資產少，但是我國經濟仍然維持相對高速的經濟增長，人們的收入水平還在不斷提高，作為比較理性的個體，總是希望把資金投入到最能帶來利潤的領域，因此這種現象在很大程度上是正常的。

（來源：中國產經新聞報）

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租房好時代將到來？ 首部住房租賃法規為租戶護航

東方財經網 2017-05-26 23:31:29 來源：

5月19日，我國首部針對住房租賃和銷售的法規――《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施后將為租房市場帶來哪些影響？是否意味着租房市場的美好時代將要到來？

三年租期或不適用所有租客

新京報：意見稿中鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。你對此怎麼看？

租戶雪梅：這一點對我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是隨着單位遷徙的，如果單位出現變更，大多會選擇搬家。其次，現在租客可以選擇互聯網化的創新租房產品，省去了跟房東談條件的麻煩，並且中介費也是明碼標價。有些房主現在就可以在收取押金之後按月收取房租，而非現在租房市場流行的“押一付三”。

21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍：租期不低於三年是希望租金穩定，目的是好的，提高租賃量，有抑制房價的作用，這是指導的一個方向，但具體可以看雙方意願，因為市場可能有約定俗成的規則，一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年，三年很少。

租金方面比較穩定，有第二年漲一些的情況，但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付，確實比較麻煩。

麥田房產副總經理孫慶磊：當前市場租賃合同大都是一年一簽，房東提前一個月通知租客就可以解除合同，雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償，但卻需要重新尋找住所，這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在於：租金上漲周期內，房東對於簽長租約的意願偏低，除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定，所以要實現這一規定，還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩定性，乃至主管部門在鼓勵和加大租賃供應上，持續有效的動作。

紮根網首席運營官黃恩亮：就目前的市場情況而言，租期不低於三年不適用所有租客，更適用婚後無購房的客戶或無購房計劃且工作收入相對穩定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的範圍內。根據現實情況如果租期加長，而房租按月支付，且能保障租客與房東雙方利益，需引入金融分期產品才能實現。

房東老胡：租期不低於三年，這一點要求太高了，一、二年比較合適，因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一個月支付太麻煩。

房東不可強制攆人或將嚴格執行

記者：意見稿中提到，出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元。對該條款，你有什麼樣的看法或建議？

租戶雪梅：我作為租房客，對於這一點的執行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受，並不一定會尋求法律的幫助。政策呼籲是好事，但還需要看具體落地執行情況。

租戶劉威：我經歷過一次，在合同租期內，我和室友就被中介以“房主兒子要結婚用房子”的名義強行一周內要求搬家，並且之前的押金不退。

房天下副總裁司智：房東不可暴力、強制攆人，不能隨意漲價等都是原有的規定，並不是新規定。房客在合同期內，房東應該保護房客的權益，不可沒有理由隨意驅趕房客。租房合約中寫得很清楚，如果承租人出現問題，是可以被解約的。相信這次政策出台之後會嚴格執行該規定。

紮根網首席運營官黃恩亮：租房押金是為避免租客拒交、晚交房租，以及對房屋或配套設施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發生在租客即將退租的階段。如果租期長，配套設施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此，設施維護和保修應該計算在中介費或房租中，進行按月分攤，或通過定製押金險的方式解決。當然對於無故扣留，可以進行違規罰款，對租房消費者的權益也是一種有力保障。

房東租戶排斥“二房東”

記者：意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房，自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。這是否意味着“二房東”合法？你如何看待“二房東”？

租戶雪梅：這不成了鼓勵個人做中介嘛，“自然人轉租達到一定規模需要辦理工商登記”，哪個部門來考查自然人轉租規模？這還需要具體看細則。

房東小關：我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求，跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求，但到了他那裡，要求可能會打折扣。

之前有類似這種人找我，我都拒絕了。我對租客的要求是，以家庭為單位，長期、穩定。

租戶劉威：8年前剛來北京的第一個月，我通過網站搜索到一個太月園單間，當時網頁上寫的是“業主直租”，可入住后才發現業主其實是一個代業主進行收租的“代理人”，除了每月定時收房租露一次面外，如果要求維修電器等很難見到人。另外，在租約到期時，還以各種借口剋扣押金。

保駕租賃安全防止租金上漲

記者：預計這部《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)會給市場帶來什麼影響？

租戶雪梅：我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場，防止租房價格的上漲，期待能有具體的執行細則。

租戶劉威：新規提升了租客群體的安全感和體驗感。

房天下副總裁司智：這些規定中許多都是原有的規定，這次要看在政策出台之後是否會對這些規定堅決執行，並嚴格監督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源，房東不再處於強勢地位時，租賃市場才會發生比較大、更加規範的改變。

麥田房產副總經理孫慶磊：意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩定、安全、租賃經紀服務等的一系列配套升級，並將升假措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權利義務，明確了經紀機構的服務規範，對於當前租房市場容易產生的問題和糾紛，在法律政策層面給予了解決的依據，也在操作尺度上給出了建議，同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確，重視租賃市場安全感和服務體驗，進一步提倡“租售並舉”。

新派公寓CEO王戈宏：政策中對房東和租客的雙向規定有利於整治目前租賃市場的亂象，但目前缺乏租賃信用系統，建議住建部聯合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數據平台，可以收費查詢，這個平台將會有效保障各方風險，而且成為一個新的商業模式。

本版采寫 新京報記者 張曉蘭

　　(作者：張曉蘭)　　(出處：新京報 2017年05月26日)

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