今天很多人在網上都看到了一則消息：上海突發調控。
標題把人嚇一跳，打開看其實是一份《閔行區房管局會議紀要》廣泛流傳。
主要內容：傳達市局會議精神，嚴控過熱現象，將採取一系列措施來防止新房認籌過熱。
我今天也打電話到上海市房管局，黃浦區房管局，上海市房地產交易中心，都諮詢了一遍，所有的工作人員告訴我，他們目前暫未收到通知。
幾個小時后，上海房管局就闢謠：要求加強銷售環節管理，並未出新政。
這些舉措大都是針對新房銷售管控的，上海從11月開始大漲到現在才不到3個月，前面調整了三年多，市場才火幾個月就調控？一般來說，不會這麼快嚴厲調控打壓，還要再等等看，但
會對市場的亂象進行管控是肯定的
。
上海的法拍房是一線城市唯一不限購的，現在也很熱門，後面要調控的話，可能法拍房會加限購。
我早幾天在一線城市預測篇就曾經說過，每年的3月份都是一個政策窗口期，如果上海行情持續火爆，是會引發調控出台的。
這次的吹風消息也許會再次印證我的判斷。
對於普通大眾來說，最關心的問題就是，如果此時上海真的調控了，那房子還可以買嗎？
我可以負責任的告訴你們，放心買！
原因很簡單：上海目前庫存告急，需求猛增。
先看庫存，新房庫存去化周期不到9個月，主要是新房有限價，所以大家肯定集中力量優先買新房，一房難求的現象在上海估計還要持續下去。
其次是二手房，上海房管局並沒有公布具體庫存數據，我們只能從其他的平台上面參考。
在鏈家上，目前上海的二手房庫存僅剩3.3萬套。
2020年11月27日
2020年12月19日
2021年1月20日
10月28日：54312套
11月27日：50806套
12月19日：45705套
12月31日：40958套
1月20日：33803套
10月至11月內，一個月消失約5000套，到12月份，一個月消失約10000套，現在才過了半個月，又消失了約7000套。
這数字真的太恐怖了，上海二手房庫存量簡直是以指數式的速度在下降。
按照2020年12月成交2.9萬套左右的去化速度，一個月之後，上海將無二手房可賣。
其中在這3.3萬套里，大部分都是老破小，次新房是出一套少一套。
我加多一個有電梯的選項，庫存直接減少了一大半，僅剩14370套。
再加一個20年內，又不見了4000多套。
看看十年內帶電梯的次新房吧，僅剩4743套。
上海可是魔都啊，金融中心有錢人太多了，這點庫存真不夠塞牙的。
看看本地中介朋友圈就知道了，都在抱怨房子賣的太快了，秒光的速度不亞於直播間。
對於中介來說，即便行情火熱也沒法成交，真是巧婦難為無米之炊。
接下來估計要傳達中介們少發這些東西了，引起市場恐慌，行情反而走不久。
其次是需求集中爆發。
大家知道，上海今年放開了人才落戶的口子，一些985的高校畢業生可以直接落戶，這裏就帶來了上萬個的優質房票。
還記得上次因為打新打不中，惱羞成怒發文申訴的博士嗎，他就是2020年落戶上海，落戶即買房的典型。
另外像李佳琦和楊超越這一類的通過特殊人才途徑落戶的也越來越多，他們都是手握大量金錢的人，大部分人落戶第一時間就是買房。
還有通過公司投資的，一般公司投資3000萬就能拿到上海的購房資格，這對於公司來說並不難。
最關鍵的是，上海2016年初實施的非滬籍人口社保要求滿5年，到如今2021年大部分人都已經符合要求，拿到了門票，首付也存了不少，這部分人也是目前上海剛需的主力軍。
沉寂了這麼久的上海，需求不可能不爆發了，只是市場的反應速度比深圳慢半拍而已。
市場都是買漲不買跌，情緒很容易傳遞，所以市場一旦啟動，上漲就非常迅速，甚至來不及讓你準備名額，就漲了幾百萬。
所以房價大漲就是千鈞一發的事情，上海是從2020年年末開始大漲的，現在行情才剛開始不久，一個傳聞就能把房價打下來？不要抱太大幻想。
所以如果你們看到看空上海的觀點，還不如多去看看房，感受一下市場氣氛更有用。
我們再退一步說，假如調控來了房價真的會立刻熄火或者降溫嗎？
首先要看調控的內容是什麼，殺傷力大不大，如果只是像今天的傳言說規定離婚2年內不能買房，再管控一下新房銷售，那真的沒多大用處。
深圳715新政是有史以來最嚴厲的調控了，調控后成交量是立刻下降了，但價格沒見跌，反而原來沒漲的東部窪地開始補漲了。
大家知道深圳能夠持續上漲，根源就是供應量少，需求多嘛，現在上海同樣如此。
所以我可以肯定的告訴大家，上海樓市行情還未走完。
不管是投資還是自住，這一波需求還沒消化完，最起碼也要等小陽春過後再來判斷。
所以現在依舊可以放心買入，你也不會高位站崗，上海最大的問題是根本無房可賣！
這種狀況下，房價想不漲都很難。
房價沒漲之前，你有一萬個理由看跌，漲了之後，又有一萬個理由看漲。
在上海沒漲之前，大家最喜歡拿上海嚴重的老齡化說事了。
根據上海統計局的數據，2018年末的時候年齡超過60歲以上的戶籍人口達到了502萬，佔總戶籍人口的34%，已經進入了國際意義上的深度老齡化社會。
認為深圳漲是因為年輕人多，並且放鬆了調控，上海老齡人多，也沒有放鬆調控，不可能大漲。
其實老齡化嚴不嚴重，對一線城市來說，真的不重要，並不妨礙房價上漲。
最典型的就是香港。
2019年香港65歲或以上有135萬人，佔總人口兩成，是一個標準的老齡化社會，同時香港還是一個低生育率的城市，但誰能阻擋香港這些年房價上漲呢？
還有韓國，韓國政府部門統計報道，60歲以上人口比例佔總人口數的四分之一，人口老齡化現象持續加重。
同時還出現了人口負增長，截至2020年底，韓國登記人口數為5182.9萬人，同比上年減少2萬餘人。
但是今年韓國的房價卻走進了越調控越漲的怪圈，尤其是首爾核心圈。還不都是貨幣寬鬆惹的禍，首爾漲的最猛還不是因為供不應求？
所以人口老齡化並不影響房價，起碼目前香港和韓國就是兩個典型的例子。
而且上海現在已經意識到老齡化問題了，所以在逐漸降低落戶門檻，去年釋放出來的利好信號也在推動房價上漲。
不僅是香港和韓國，萬科之前也做了一個很深入的研究，研究了全球幾乎每一個大型城市，得出一個結論：
任何一個核心城市的房價漲幅或者房地產趨勢，跟人口沒有關係。
那和什麼有關呢？
第一個是經濟體財富總量；
簡單來說就是城市家底，包括所有的公司，不動產市值，還有城市的本外幣存款餘額等。
一線城市的家底肯定就是在全國數一數二的，而且攢錢速度也是最快的。
每當貨幣寬鬆的時候，最先受益的就是一線城市，畢竟茅台類的資產，大家都想擁有。
深圳漲完，廣州漲，接着是上海，北京，一線城市的房子不只是自住品，還是金融投資品，資金自然會去尋求窪地。
第二點是經濟體貧富的懸殊程度；
我經常說房價的天花板是由富人決定的，和窮人沒有關係，富人越多，房價的天花板就越高。
一線城市的房價是由全國最有錢的人群決定的，所以不要拿你的工資去衡量房價收入比是否合理。
雖然現在上海新增的剛需可能沒有深圳杭州多，但是富人絕對不比深圳杭州少。
近年來上海的改善型需求佔比大幅提升，就算是沒有外來人口，光憑改善人群也可以拉動。
來源：易居克而瑞
上圖可以明顯看到上海房地產市場從2016年之前是被中低端市場佔領，此後中高端的改善型需求佔比逐年上升。
當富人傾巢出動，出來搶房的時候，市場熱度一下就火起來了。
去年上海火的新房大部分都是以改善型住宅為主，還有一些帶學位的優質次新房也是出一套少一套，優質資產會越來越貴。
第三點是城市土地供給狀況。
由於過去幾年，上海的土地供應不多，所以今年明顯出現了供不應求的局面。
但是今年土地供應是明顯增加了，所以2021下半年或者之後，等更多新盤上市了，就可以緩解目前供不應求的局面。
不過要注意的是，這些新增供應基本上都是以外圍郊區為主，市區內的新盤依舊供不應求，房價的天花板無法想象。
所以不用管調控什麼時候落地了，大家能上車就趕緊上車吧！反正我能告訴你的是，現在買入核心地段的核心資產不用擔心接盤被套。
你眼光放長一點，以十年為周期看，一線城市的長牛還遠遠沒有走完，短期看，
不到我們貨幣政策收緊加息周期來臨的那天，
你買入安心拿着就行了，就算後面中途調整也別擔心，只要我們的經濟在增長，一線城市的好房子壓根不用擔心沒有解套的機會。
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