存量商辦網開一面 代理銷售跟進不易
東方財經網 2017-05-26 23:31:25 來源：
北京商辦限購政策出台後，商辦類市場交易幾乎停滯，在二手房市場中，中介機構直接關停商辦類房屋區域的門店，停止代理此類房屋買賣及租賃業務，目前，市場中出現業主想賣卻不知道賣給誰的尷尬局面。5月23日，北京市住建委發布關於商辦政策的幾點說明，其中包括：合規已購商辦可買賣、可租賃；中介機構可代理商辦房出售、出租業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。業內認為，中介關店舒避風險，商辦市場成交停滯的情況下，中介或許很難會立刻跟進商辦業務的代理。
存量商辦可租可售
多年前，“商住兩用”房屋作為住宅市場的一種有效補充，表現一直不溫不火。但是2016年二季度開始，關於商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進入快車道。之後近一年時間里，商住房開始超過住宅產品成為北京樓市的主角。
然而，3月26日，《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》出台，導致商辦類房屋成交迅速降溫。目前，北京商住房面臨“有房難售”的尷尬境地。
中原地產統計數據显示，本輪調控政策影響最大的莫過於商住市場，其中特別是北京與上海的商住市場受到的影響最大。商辦限購政策出台後接近2個月時間，北京商辦市場徹底冰凍，與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，特別是在今年調控前，商住簽約接近萬套，而在調控后，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近零成交。
2016年則是北京商住市場成交最熱的一年。據統計，2016年北京商住市場共計成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數據显示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其餘幾年的成交套數均維持在2萬-3萬套之間。
商辦限購政策出台後，業主們擔心自己的房產無法出售變現，甚至連靠出租保證收益都難以實現。基於此，5月23日，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的幾點說明，明確規定在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。此外，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，商辦限購補充政策的出台，照顧到小業主合理利益，合規已購商辦房可出售可出租的規定也消除了已購房者心中的疑慮。
流水恐難支撐門店成本
值得注意的是，商辦類市場迅速降溫的同時，二手房中介機構也開始關閉商辦房區域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業務。北京一家大型房地產中介公司相關負責人表示，中介機構關停商辦門店的主要原因在於，商辦類房屋限購后，市場監管趨緊，監管部門禁止中介機構宣傳商辦類房屋的居住屬性。這種情況下，中介機構為規避風險，選擇暫時關閉商辦類市場的門店。
事實上，去年8月，住建部等7部門就發布了加強房地產中介管理的辦法，各地整治中介的行動由此展開。今年3月，各地加碼調控樓市，調控的重點方向之一也轉向了中介。北京市就配套加大了房地產中介市場的執法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房地產中介門店因違規代理商辦項目、參与炒房哄抬房價等行為被責令停業整頓。
以東五環外的北京像素為例，曾經這裡有近20家二手房中介門店，但是在商辦限購政策出台後，包括鏈家、我愛我家、恆洋在內的中介公司全部關停了二手房門店。曾經每天穿梭於北京像素小區的經紀人，彷彿一夜之間都消失不見。
北京像素南區的業主李女士反映稱，商辦限購政策出台後，她想抓緊時間把北京像素的商辦房出售，哪怕價格低一點都無所謂。但是在她想掛牌出售自己的房屋時，卻發現沒有中介公司願意代理。“現在我真心想出售房屋，卻沒有門路，真擔心房子會砸在手裡。”
事實上，類似於李女士面臨的這種情況比比皆是。一家房地產中介機構相關負責人表示，暫停代理商辦房的業務是不得已而為之，其實，3月26日出台的商辦政策並沒有禁止商辦房的買賣和租賃，但業務中存在着極大的風險，因此，中介公司選擇關停商辦房區域的中介門店。
5月26日，北京市住建委發布的關於商辦政策的補充說明也提到，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。這是否意味着房地產中介公司會重新代理商辦房的出售及出租業務呢？對此，上述房產中介機構負責人表示，在政策允許的情況下，中介公司應該會考慮重新代理商辦類房屋的業務。
中原地產首席分析師張大偉認為，近期中介公司重新代理商辦類房屋業務的難度很大，畢竟不可以宣傳此類房屋的居住屬性，因此，中介公司還是會比較謹慎的。
亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示，中介公司有可能會重新代理商辦類房屋業務，但預計買賣業務量不高，門店將以出租業務為主，這種情況下，單純靠租賃業務的營收很難支撐一家中介門店的運營。基於此，商辦類房屋區域很難再出現很多家中介公司門店，市場會出現優勝劣汰。
好消息與壞消息
“此次商辦政策的補充說明，從內容看，與之前調控政策要求並無區別。但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導。”張大偉認為，對小業主來說算是好消息，對企業來說，這肯定是壞消息。未來調控的重點依然是企業手中的商辦類產品，這部分大約有幾萬套未簽約。整體來看，市場未來新增量將受到的影響最大。
那麼，企業手中的商辦類產品貨值有多大呢？張大偉進一步稱，過去十年間，北京合計出讓1701宗招拍掛土地，其中有721宗工業用地，剔除這部分之外，合計有大約980宗地塊，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分為商辦屬性，住宅用地中25%左右為商辦屬性配套，“商服+綜合”基本全部為商辦。也就是說，過去十年，北京供應了商辦類用地大約7000萬平方米。
此外，實際成交面積大約為4500萬平方米，只考慮這十年的供應與成交，北京商辦類市場大約有2500萬-3000萬平方米的潛在庫存。再計算大約兩年周期的土地庫存，合計有1500萬-2000萬平方米左右。這意味着，北京商辦未開發的面積大約有5000萬平方米。
按照每平方米土地（市值）2萬元計算，大約有10萬億元的土地價值。張大偉表示，剔除已經交易的1萬億元，以及目前市場中2.5萬億元左右的貨值。整體來看，受到政策影響的商辦市場總市值超過6萬億元。
從目前成交來看，張大偉預計，二季度北京商辦類物業成交跌幅很可能在九成以上。在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌到500套以內。
有業內人士分析認為，企業手中的商辦類產品潛在供應量巨大，成交量大跌的情況下，如何破解銷售難題是房企不得不面臨的一道坎。
（來源：北京商報）
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