北京土拍58.3億落槌 碧桂園、金科搶戲與“五年一遇”東城地塊爆冷
東方財經網 2017-08-02 22:53:23 來源：
回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京（樓盤）東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？
觀點地產網 8月1日，北京市以東城區一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區地塊土拍大戰，卻早早地收了場。
8月1日下午正式競拍前，平谷區的兩宗地塊已先後有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現身。
隨後，北京規土委官網上显示地塊已正式成交。
這宗地塊僅獲得了兩次報價，第一次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體。
另外兩宗平谷區地塊，則由平日里少有亮相的
金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。
“五年一遇”地塊爆冷背後
觀點地產新媒體了解到，北京東城區地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設用地面積2.93萬平方米，建築控制規模≤73598平方米，起始價38.2億元。
競得地塊后，華潤置地華北大區在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。
回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？
亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體介紹，之所以無人應價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。
觀點地產新媒體了解到，東城區宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規劃建築面積為7.36萬平方米。
按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行“90/70”政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。
加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規劃建面來算，樓麵價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。
若僅以上述標準來看，這宗地塊是實打實的麵粉貴過麵包。但戍毅分析，房企之所以願意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。
她判斷，項目中部分商業與公建是可以散售的，由於地塊位於二環且不限售價，未來升值空間可期。
由此看出，碧桂園這一次參与拿地，也是下了“血本”的。觀點地產新媒體就此事聯繫了碧桂園北京區域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區域公司拿地，本人不好評價，但他也轉述京西區域負責人的話，表示地塊沒有其他可以透露的。”
觀點地產新媒體了解到，碧桂園曾於2015年10月聯合金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區兩宗地塊，但由於地塊的成本超出預期，碧桂園首次進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息並未獲得碧桂園官方確認。
5月份，碧桂園終於以2.2億元拍得密雲新城地塊，首次通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位於北京市。年報還显示，該公司於北京的土地儲備17.7萬平方米。
金科
在北京東城區地塊意外爆冷之時，平谷區夏各庄鎮兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的
金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。
現場消息显示，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地、夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地均有超過十家企業參与競拍。
首先拍賣的夏各庄鎮03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到最高限價，進入競自持環節。最終，經過七輪競自持，
金科以自持24%的代價競得地塊。
在隨後的夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、
金科應價最為积極，在11輪時
金科叫價11.67億元，進入競自持環節。之後，現場依舊是旭輝與
金科的戰場，最終
金科以自持28%面積再獲一子。
出讓公告显示，夏各庄鎮03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建築控制規模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建築控制規模9.06萬平方米，起始價7.8億元。
而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。
相比起位居二環的東城區地塊，平谷區夏各庄鎮的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎並不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，
金科幾乎表現出“誓在必得”的姿態。
據郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設計為類獨棟的產品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經機場第2高速連接市區，地塊交通狀況並不差。
其次，項目鄰近中弘的康體養老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。最後，考慮到平谷核心區的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區較遠，限價卻更高，這為開發商騰出了更多的操作空間。
不過，對於項目中的自持部分，郭毅認為，這兩宗地塊位於平谷的郊區，租賃市場的需求並不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對於在北京項目儲備較少的
金科而言，這也是出於拿地的訴求所作出的選擇。
據悉，
金科在幾年前曾在北京開發過廊橋水岸、
金科納帕莊園等產品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，
金科曾以23.6億元競得大興生物醫藥基地一地塊，其中的自住房部分已於2015年搖號，商業部分則先後於2017年1月及4月獲批預售證。
北京住建委數據显示，4月19日獲批的
金科果凍項目共計625套房源（商業屬性）目前仍然显示為可售狀態。2017年，
金科還計劃推出奧北別墅區的別墅作品
金科天璽。
(出處：觀點地產網 2017年08月01日)
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