以房養老試點慘淡收官：四地兩年僅有59戶投保

東方財經網 2016-06-06 21:55:12 來源：

 原標題：以房養老試點慘淡收官：四地兩年僅有59戶投保

 

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，2014年7月1號起，保監會在北京、上海、廣州、武漢四地推出“以房養老”試點。然而項目運行兩年來，並沒有取得預期中的效果。截至今年5月20號，全國完成業務投保流程的僅有47人、38戶。專家認為，“以房養老”試點效果不佳，除了觀念的問題，也是市場的理性選擇。

所謂“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；之後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

但是“以房養老”試點近兩年，投保的家庭數和人數增長速度一直緩慢。專家分析認為，“以房養老”首先就要面對中國的傳統觀念。

南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說：“要把老人的房子作為資產抵押出去，以便於成為他老年養老收入的來源。中國大部分老年人還是希望把自己的資產傳給子女，所以本身這個產品就不是一個大眾化的產品。老年人把房子押出去，如果他享受不到幾年就不幸去世，那麼房子如何折價，包括對他的繼承人或子女未來還能繼續保留些什麼權利，這個可能需要一個關係的協調。”

保險公司對“以房養老”的業務也並不熱衷。朱銘來指出，在定價的過程中如何體現公平、合理？實際上相當於一大筆錢給老年人，做終身養老年金的規劃。房價未來是什麼走勢。保險公司有規避風險的儀式，老年人同樣有。房價漲了，老年人會感覺虧了；房價大跌了，保險公司又感覺經營上會出現風險。這就需要未來對產品設計進一步合理化，需要更精細化的設計。

朱銘來認為，目前國內的以房養老產品設置比較單一，並沒有考慮到老年人的多樣需求，都是保險公司自說自話；與此同時，老人通過“以房養老”兌現的錢和理想存在差距，也削弱了他們對以房養老產品的興趣。

朱銘來表示，對廣大老年人來說，還是希望現款變成一個實打實的現款服務。最核心的問題也是，如果不把財富傳給子女，一方面可能他沒有子女，另一方面有子女，但他們可能出於種種原因不方便照顧老人，所以更多地體現在照顧、照料。照顧的責任、照料的責任轉嫁給機構、社會來完成。貨幣怎樣買到相對應的照顧、護理服務，更多是要把產業鏈做好。

（央廣網）

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十天出手八大組合拳 3・17后北京樓市發生了什麼

東方財經網 2017-03-30 14:31:17 來源：經濟參考報

去年年底至今年年初的北京樓市量價飆升，再現瘋漲。為抑制樓市泡沫，落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”總體要求，自3月17日以來短短十天時間，北京市住建委和央行營管部、銀監局、地稅、公安、教委等多部門聯手合作，密集出台多項舉措，重拳打擊北京樓市的投機行為。

3・17

認房又認貸

3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。該文件被公眾稱為317新政，其主要內容是恢復“認房又認貸”，同時大幅提高二套房的首付標準。

文件規定，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。同時，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

3・21

16家銀行集體提高

首套房貸優惠利率

3月21日晚間，工行、建行等16家北京地區銀行一致決定，即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

這16家銀行包括工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發銀行、興業銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行、渤海銀行（全國性銀行）北京分行及北京銀行、北京農商行。

首套利率提高后，購房者的月供會顯著增加。以300萬元25年期貸款計算，採用等額本息法，9折利率是4.41%，月供為16522元，上調為95折后，利率升為4.655%，月供為16940元，每月多支出418元，每年多支出5016元，25年共多支出利息12.54萬元。

3・22

非京籍購房人須連續繳納個稅60個月

3月22日，北京地稅局和市住建委聯合發布公告，非京籍購房納稅從5年改成連續60個月，限購進一步收緊。

這一名為“關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告”的文件，明確規定，“連續5年（含）以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，根據其適用的計稅期間，從申請月的上一個月（或上一季度）開始往前推算60個月（或20個季度）在本市連續繳納個人所得稅。

據了解，以往在購房資格審核時，個稅只需要連續5年繳納，一年一次就行，一些非京籍購房人實際只繳納了5個月的個稅。北京此次要求個稅連續繳納60個月，將杜絕部分購房者鑽漏洞的做法，限購更加嚴格。

3・23

過道走廊不能落戶成學區房

一個平房院里的狹窄過道，連傢具都擺不下，更別提住人，卻因為有房本能落戶，被炒成了“學區房”。此前，這樣一個11平方米的平房過道被拿到房屋中介網站上公開叫賣，喊出了150萬元的高價。

針對這一荒唐的現象，3月23日晚，北京市規土委、北京市住建委、北京市教委、北京市聯合對外發布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行“三不政策”：在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記；在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶；在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

3・24

離婚一年內購房不能算首套

由於二套房比首套房的首付比例和貸款利率高很多，於是不少家庭打起了假離婚的主意，讓名下無房的一方離婚後立即買房，享受首套房貸優惠。3月24日，中國人民銀行營業管理部、北京銀監局、北京住建委、北京公積金管理中心聯合發布《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，要求針對離婚一年內的房貸申請人，商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。該項政策內容被北京老百姓戲稱為繼“認房認貸”之後的“認離”。

此次下發的通知規定，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

以往在認定貸款記錄時，通常不會查詢公積金貸款的情況，因此一些購房人同時享受了公積金和商業貸款兩邊的首套房貸優惠。針對這一漏洞，文件明確，在公積金貸款數據接入徵信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。

因為此次新政大幅提高首付款比例，不少購房人一時湊不齊首付，打算找其他金融產品融資來填補資金空缺。此次，四部門又重申了首付款中不允許違規“加槓桿”的原則。要求銀行認真核查購房人首付款資金來源，並嚴格審核借款人還款能力。對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。

文件還要求銀行嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險。各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過 50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。

有些家庭以還在上大學的子女名義購房，希望享受首套房貸的優惠。今後，這一漏洞也將堵上。新發布的文件明確，對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。

3・25

學區房“一對一”入學

將增加不確定性

為遏制學區房炒作現象，北青報記者從市教委了解到，今年幼升小將繼續擴大多校划片，並通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位，這就意味着學區房的“一對一”入學將增加不確定性。此外，名校在京外辦分校的做法也被叫停，兩三年內還將在城六區新增25所優質校。市教委相關負責人告訴北青報記者，這樣是為了讓家長降低對購買學區房就能上某一所小學的期望值，避免學區房的過度炒作。

此外，今年起名校去北京之外的省市、區域辦分校的現象也將被全面叫停，今年起，除了京津冀協同發展項目外，所有市屬學校未經北京市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產商合作辦學。

今年還將在6個城區新增25所優質校，同時啟動對城六區一般學校的精準扶持，也就是說，每個城區至少選3所普通校和優質學校合併或集團化辦學，把轄區內最薄弱的學校併入優質教育集團或與優質校深度聯盟。

3・26

新建商住房不得出售給個人

一些在資金和資格上不具備條件的非京籍購房人往往會選擇不限購且價格實惠的商住房作為過渡首選。今後，個人買商住房將不再容易。北京26日公布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。

文件明確，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途；商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，不符合要求的，規劃部門將不予批准。

購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。

北京市房地產中介協會會長李文傑認為，此次商改住新政出台，將全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，商改住這個商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

3・27

38家中介被責令關停或停業整頓

樓市調控再度升級后，北京市住建委執法部門隨即對部分房地產開發在售項目及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查，檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源，房地產經紀機構發布虛假房源及價格信息、參與炒房、哄抬房價等違規行為。

北京市住建委3月27日對外通報，北京“3・17”樓市新政實施以來，針對房地產中介的執法效果已經顯現，北京市級執法部門重拳執法，嚴查本市房地產中介門店，目前已有38家房地產中介被責令關停或停業整頓。

根據北京市住建委此前的披露，3月22日關停了11家房地產中介門店后，又查處了鏈家、我愛我家、中原地產在西城區豐匯園等4個小區附近的10家中介門店，並責令這10家門店停業整頓一個月。在3月24日房地產中介市場執法檢查中，因異地經營、無照經營等違規行為，北京怡然天地房地產經紀有限公司等5家房地產中介機構被責令關停。3月25日，北京市住建委又了麥田公司紅璽台分部等12家房地產中介門店因違規經營被責令關停。另據各區房管部門檢查統計，91家房地產中介公司已自行關停。文/本報記者 程婕 供圖/視覺中國

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新政后北京首拍兩自住房用地

北京樓市調控升級后，迎來首次土拍。昨日，兩塊自住房用地競拍出讓，一塊位於通州台湖鎮，另一塊位於密雲檀營鄉。

經過激烈競拍，最終天恆以15.8億元競得通州台湖純自住房地塊，摺合樓麵價約1.7萬元每平方米，自住房未來售價 2萬元每平方米；首創以17.6億元摘得密雲地塊，摺合樓麵價約1.2萬元每平方米，其中含配建自住房12.8萬平方米（總建築面積145149平方米），售價1.5萬元每平方米，剩餘住宅限售價 21215元每平方米。

兩宗地將分別提供12.8萬平米+9.2萬平米自住房，合計高達22萬平米，按照平均80平米計算，大約能提供2700套自住房，將對今年年底到明年區域房地產市場帶來大量供應。

業內人士分析，雖然近期樓市新政不斷加碼，但從參與報價的企業來看，兩地塊的熱度不減。台湖地塊有16家企業參與，密雲地塊19家。在純商住宅與商辦全面受到調控影響的背景之下，仍然活躍的就僅剩下自住房產品。開發商自然不願意放過。

近一個月來，北京密集掛牌出讓土地。中原地產研究中心統計數據显示，北京待售經營性土地已經多達28宗，合計規劃建築面積為279.4萬平米，合計起價為391.67億。從3月28日到5月3日，北京或將有超過400億以上的土地成交。這將極大緩解今年北京市場的商品房住宅供應和增加自住房供應。文/本報記者 朱開雲

北京住房公積金個人貸款率達98.9%

北京住房公積金2016年年度報告今日起正式公布。貸款支持住房套數、發放金額、回收金額均創歷史新高。貸款重點支持了購買首套自住和中小戶型住房。

在公積金的繳存方面，2016年實繳單位138302個，實繳職工695.74萬人，繳存1502.17億元，同比分別增長17.1%、6.8%和15.8%。在住房公積金的提取方面，2016年繳存人提取住房公積金1414.4萬筆、1132.23億元，同比增長23%。北京地區全年發放住房公積金個人貸款1073.41億元，涉及住房114363套，回收貸款331.67億元，同比分別增長26.5%、12.8%、44.8%，貸款支持住房套數、發放金額、回收金額均創歷史新高。截至2016年底，北京地區累計發放住房公積金個人貸款4991.54億元，涉及住房96.99萬套。

北京地區住房公積金個人貸款率（年末住房公積金個人貸款餘額與年末住房公積金繳存餘額的比率）為98.9%，比上年同期增加13個百分點。

貸款重點支持了購買首套自住和中小戶型住房。其中，首套住房貸款105731套、1010.66億元,，分別佔比為92.5%和94.2%。跟往年相比，去年公積金貸款的一個顯著變化是發放異地購房貸款的大幅增多，2016年異地購房貸款21756.3萬元，涉及住房256套。

去年，經調查核實，管理中心對存在造假違規騙提住房公積金行為的74家單位進行了查處。

在支持保障性住房的建設方面，2016年公積金管理中心累計發放經適房、公租房、棚戶區改造定向安置房項目貸款36個，建築面積共607.5萬平方米，涉及6.67萬套住房。文/本報記者 朱開雲

市住建委嚴懲違規宣傳“商住房”

昨日，有媒體報道北京�盛行房地產經紀公司仍在違規推銷“商住房”。當天上午，市住建委執法部門採取執法行動，會同工商部門對北京�盛行房地產經紀公司進行了突擊檢查。執法人員發現該公司門口上方的LED屏幕正在滾動播出“商住房”相關信息，屬於虛假宣傳商辦類房屋居住用途的違規行為，執法人員迅速查處了該公司，責令其停業，依法註銷該公司房地產經紀機構備案。下一步，市住建委執法部門將聯合工商等部門，繼續加強對商辦類項目的執法檢查，嚴格按照相關規定，嚴厲懲處違規銷售、代理、宣傳商業辦公類房屋居住用途的行為。(記者 朱開雲)

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