央行：北京離婚一年內的房貸申請人實施二套房標準

東方財經網 2017-03-24 20:35:02 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 中國人民銀行等部門今日發文明確，對北京離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

央行在公告中指出，據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。

北京在上周出台了更為嚴厲的住房調控政策，再次實施“認房又認貸”舉措，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

央行下發的文件要點如下：

一、嚴格落實各項房地產信貸調控措施。繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策；各監管部門要對轄區內的商業銀行房地產信貸調控政策落實情況不定期抽查，對存在違規行為的機構嚴肅問責。

二、對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險。對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款。對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款；嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險。各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過 50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。

六、合理評估房屋價值，增強住房信貸風險的識別和防範能力。

七、加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策。

八、規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構退出機制。

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南京部分銀行取消首套房貸9折優惠

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：揚子晚報

近日，各地密集發布了房地產的調控政策，揚子晚報記者昨天採訪了解到，南京地區除了在首付比例方面進行調整之外，近日，部分銀行已經悄然上調了首套房的貸款利率折扣，其中有銀行表示最低折扣將由原來的9折優惠上調到95折，銀行業內人士表示，隨着調控的收緊，利率大概率會繼續上調，9折優惠或將取消，不排除有更多銀行跟進的可能。

實習生 金雨� 揚子晚報記者 李沖

房貸政策收緊，

部分銀行上調首套房貸款折扣優惠

據銀行人士透露，從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》看，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸款年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，此舉在於通過信貸抑制過旺需求。揚子晚報記者了解到，目前，北京已有多家銀行取消9折優惠。昨天，揚子晚報記者採訪南京市場的信貸情況，發現也有部分銀行將最低9折調高為最低95折，甚至有銀行取消了房貸利率優惠。

融360監測的數據显示，截至3月22日，建設銀行首套房利率折扣上調為95折，多家銀行總體折扣在9折水平。揚子晚報記者昨天撥打各銀行網點電話了解到，對於首套房房貸折扣利率，目前民生銀行已將折扣從9折優惠調整為95折，招商銀行工作人員表示，內部有風聲显示，首套房貸款利率將從下個月開始執行95折優惠，某全國性股份制銀行網點的工作人員表示，將取消折扣優惠，執行基準利率。

揚子晚報記者採訪獲悉，其餘銀行暫時未做調整，有銀行工作人員表示，總行下達細則後房貸利率會有所上調，尚未明確調整的具體折扣。

各家銀行或將陸續跟進，

買房貸款成本將明顯升高

銀行業內人士告訴揚子晚報記者，從2017年開始，、央行等高層就房地產先後表態，近期已有20餘城市密集發布地產調控政策，一線城市甚至開始執行“認房又認貸”的政策，各家銀行都收緊了信貸政策，根據目前形勢來看，房貸折扣上調或將成為普遍現象，未來不排除各家銀行陸續跟進的可能。

此外，也有市場人士對此分析稱，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，還有市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

對於購房人而言，折扣上調意味着貸款成本增加。以總貸款100萬元按揭年數30年為例，當貸款利率為9折時，採取等額本息的還款方式，每月月供為5013.52元，30年累計支付利息80.49萬元。同等條件下，當貸款利率為9.5折時，每月月供為5162.36元，30年累計支付利息85.85萬元。照此計算，當利率折扣提高后，每月多還148.84元，30年累計多還利息5.36萬元。

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南京不動產登記提速

商品房首次轉移登記縮減至5個工作日

揚子晚報訊（記者 馬祚波）南京市不動產登記局昨天發布公告稱，自上周起，買房人辦理新房的不動產證已經從原先的10個工作日縮減至5個工作日，今年下半年將有望實現立等可取。

記者在官方網站上看到，南京市不動產登記局表示從上周一開始，商品房首次轉移登記（即新房交付后買房人申請辦理不動產證）由之前的10個工作日提速到5個工作日辦結，3月13日受理的首批60個商品房首次轉移登記案件，已於3月20日下午全部辦結並出件，當晚即以短信形式向全部申請人發送了領證通知。據悉，二手房買賣抵押登記也將於4月上旬實現從原有10個工作日提速到5個工作日辦結。

據悉，去年6月份南京實施不動產登記以來，該市不動產登記中心累計發放不動產登記證書13萬餘本、不動產登記證明7萬餘份、開具購房證明5萬餘份、出具一二套房查詢結果6萬餘份。相關人士表示，今年下半年南京有望實現商品房首次轉移登記立等可取，二手房買賣登記、抵押登記將縮短到3個工作日左右。同時，南京市不動產登記中心還提醒廣大市民，各類案件的辦理收費均嚴格執行物價部門核定、窗口公示的收費標準，不存在額外收取的加快費用，市民若發現有類似違規情況，可撥打監督電話（02589690721），查實后將給予人1000元人民幣的獎勵。

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碧桂園業績、股價均翻番 今年銷售目標4000億元

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：中國新聞網

中新網3月23日電 3月22日，碧桂園控股有限公司(股票代碼：2007.HK)在香港舉行業績發布會。數據显示，碧桂園2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元，合同銷售面積為3747萬平方米，同比分別增長120%和74%。當天，碧桂園股價報收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價翻番，增長108%。碧桂園管理層在發布會上透露2017年國內銷售目標為4000億元人民幣。

“我們沒有想爭第一，我們只能努力做到更好。”對於規模，碧桂園董事局主席楊國強有着更深刻的認識，他認為市場存在很多變數，只能做好自己，並且要繼續以優秀同行為學習榜樣。

財務穩健，未來有驚喜

碧桂園CEO莫斌在上述發布會上介紹說，除了規模，利潤也實現同步增長。報告期內實現收入1531億元，同比增長35%，歸屬公司股東的凈利潤為人民幣115億元，同比增長24%。此外，公司現金流管理和去化也表現優異，報告期內實現銷售回款2840.8億元，回款率為92%，去化率為73.7%，同比增長近20個百分點。

中銀國際分析師Gurney Liu現場說，這一次公司的業績，已經不能用“亮眼”來形容了，而是應該說非常振奮人心的。

碧桂園副總裁程光煜解釋說，增長來源於幾個方面，首先市場良性穩定，其次2015-2016年兩年公司營銷工作做在前面，包括春節等假期提前布局。

不過對比行業，碧桂園的毛利率增長較為一般。碧桂園首席財務官伍碧君回應稱，去年交樓的大部分是2013-2014年銷售的樓，受制於當時的市場環境，所以毛利率沒有明顯回升。“隨着2016年的預售樓進入結算，2017-2018年會看到很大驚喜。”

摩根大通分析師Ryan Li評價，碧桂園本輪合同銷售增長不同於2013年，這次量增價穩，從而實現盈利增長，尤其是2015年新增的位於一二線城市的貨量賣得又快又好，使得碧桂園成為這一輪市場回暖的主要受益者。

還值得一提的是，報告期內碧桂園擴大土地投資需求導致融資規模有所增加，但得益於其強勁的銷售能力和嚴格的現金流管理，資本結構反而得到進一步優化。

2016年，銷售樓款現金回款2841億元，回款率約為92%，凈經營性現金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個百分點至48.7%，加權平均借貸成本下降54個基點至5.66%。資本結構優化還體現在碧桂園通過對沖減少兌匯損失人民幣14.1億元，以及期內全部償還完利息較高的永續債。

全線布局，全面開花

以銷售規模計，目前碧桂園已經衝到了中國十強房企的前三，品牌溢價開始凸顯。但這並不妨礙碧桂園堅持自己的初心，“建老百姓買得起的好房子”。報告期內，其合同銷售均價為8242元／平方米，同比有所增長，不過依然是十強房企中最低的。

碧桂園董事局主席楊國強在發布會上表示，始終看好中國的新型城鎮化建設，認為紅利遠沒有到頭。“前幾年很多人說三四五線不好的時候，我們做的蠻開心。改革開放推動國家發展，中國GDP仍在逐年增加，城鎮化和現代化進程持續推進，我相信人民的生活現在好，(未來)還能更好。”

作為中國的三四線之王，碧桂園近年來拿地策略開始向一二線傾斜。業績發布显示，報告期內，碧桂園新獲取的土地中目標一二線與目標三四線的地塊按(不含少數股東權益)金額劃分的比例為64%:36%。

報告期末，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為728個，其中國內722個，近2/3分佈在廣東省外，海外分別在馬來西亞有4個、澳大利亞1個以及印度尼西亞1個。從項目布局上來看，2016年碧桂園一方面在國內聚焦新型城鎮化紅利，實現了在一二三四五線城市的全面開火，夯實了其由一個地方房企躍升至全國前三的江湖地位，另一方面在海外依託中國“一帶一路”國家政策，尋找沿線國家利潤空間較大的發展機會。

1500億拿地，增長可期

土地儲備方面，碧桂園2016年採取了积極的拿地策略，全年共獲取土地413宗，新獲取土地的預期建築面積為8752萬平方米，為公司持續開發銷售提供了強大支撐。碧桂園財務資金中心副總經理左瑩表示，2017年拿地會根據貨量進行安排，預計有3600億的銷售回款，預算1500億的拿地現金支出，足夠匹配全年銷售目標。

業績显示，截至2016年12月31日，已申報“同心共享”項目數為583個，累計合同銷售金額達人民幣2612億元，平均回本周期8.4月，年化自有資金收益率為78%，簽約凈利潤率為12%，均創歷年來新高。

碧桂園近年來業績規模的高速增長還離不開公司合伙人制度的引進和以未來領袖計劃為代表的一系列人才制度的建設。自2013年起啟動以全球博士為招聘對象的未來領袖計劃，截至今年3月14日，碧桂園已超過450名博士，預計到2018年底，全公司博士數量將突破千人。這些招聘的人才當中有近兩成在短短2-3年內就迅速升任區域總裁、區域副總裁、項目總經理等集團高層崗位，為碧桂園邁入三千億俱樂部立下汗馬功勞。

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劉志峰：發揮標杆作用，促進房地產平穩健康發展

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源：中房網

 

2017年3月22日

各位嘉賓、各位企業家和新聞界的朋友們：

大家下午好！

今天，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心公布2017中國房地產開發企業500強及500強首選供應商測評成果。在此，我代表主辦方，向入選500強的開發企業、供應商和服務商表示祝賀！向長期以來關心和支持房地產發展的各位媒體朋友們和社會各界表示感謝！

500強開發企業測評開展九年以來，得到了行業內外的廣泛認可，成為了一些地方、金融和研究機構觀察房地產的重要窗口，主要體現在：一是500強開發企業測評根據房地產的經營特點和發展趨勢，從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七個方面進行測評，體現了500強開發企業的綜合實力，含金量越來越高，影響力越來越大。二是從今年的測評看，500強開發企業在當前國內經濟下行壓力不斷加大的情況下，在穩定投資、擴大消費、增加稅收、解決就業、改善群眾居住條件、有效應對和防範金融風險等方面，都發揮了重要的作用。三是500強開發企業积極投身改革創新，在供給側結構性改革和“三去一降一補”方面取得了积極成效，創新了房地產領域的設計和產品，豐富了房地產的質量內涵，拓展了房地產與新經濟、互聯網等合作空間。四是500強開發企業的良性競爭和你追我趕，加快了行業的資源整合和兼并重組，提高了房地產的集中度和品牌效應，促進行業從規模發展向質量發展。

當前，國內外經濟形勢依然複雜多變，房地產所面臨的風險挑戰和困難還不少。在剛剛結束的全國“兩會”上，總理在《工作報告》中提出，要堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控，因城施策去庫存，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這對房地產行業特別是500強企業提出了更高要求。房地產如何發展？500強企業怎樣更好發揮標杆作用？我談幾點看法：

一、要繼續保持房地產業平穩健康發展態勢

今年，要召開黨的十九大，保持房地產平穩健康發展事關經濟社會發展全局，概括起來就是既要去庫存又要穩房價。2016年，房地產行業形勢整體繼續向好。全國商品房銷售面積全年實現15.73億平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額為11.76萬億元，同比增長34.8%，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創出歷史紀錄。但從去年四季度開始，一線和部分二線熱點城市開始了新一輪調控，市場出現一定程度的調整，不少同志開始擔心房地產出現下滑，行業趨穩向好的勢頭會受到影響，對未來發展前景產生了困惑。但這種擔心從目前看還不太可能出現,今年前兩個月房地產投資不僅沒有下行，而且比去年年底加快了2個百分點，增速達8.9%；房屋新開工面積增長10.4%，土地購置面積同比增長6.2%，商品房銷售面積增長25.1%，尤其是三四線城市銷售面積有所增長。可見房地產市場還有發展空間，原因是：首先,我們現在的調控，是因城施策的分類調控，既遏制熱點城市房價過快上漲，又不影響三四線城市去庫存;其次，城鎮化還有較大拓展空間，大量居民自住和進城人員的購房是有效需求。第三，國家正在從土地、財政、金融、稅收、立法等方面加大改革力度，一個完整、配套的長效機制的出台，一定能穩定市場預期。

二、要積极參与供給側結構性改革

房地產企業特別是500強開發企業要堅持以推進供給側結構性改革為主線，把提高有效供給、滿足群眾需求作為主攻方向。就房地產而言，在供給側結構性改革方面要做好以下幾件事：去產能，主要是要加大兼并重組的力度，整合優勢資源，淘汰落後技術和舊的發展方式，發展先進適用技術，提高產品有效供應。去庫存，不能簡單靠刺激需求，而要從源頭提供優質供應。去槓桿，大企業要少用槓桿工具，中小企業要減輕融資成本，分清金融槓桿與金融創新的功能。降成本，既要節約土地、材料、人工成本，也要有效整合項目資源，通過合作開發降低拿地成本。補短板，既要補產品短板，也要補服務短板；既要補技術短板，也要補配套短板，讓“三去一降一補”取得實效。

三、要积極應對分化局面

目前房地產市場還存在不少問題，特別是分化嚴重。一方面，熱點城市市場火爆，開發企業集中拿地；另一方面，三四線城市庫存仍未解決。截止2月末，商品房待售面積仍有7億平方米。針對這種分化的情況，除了房價上漲壓力大的城市要增加土地供應，遏制投機性需求，鼓勵居民自住性住房，對市場進行有效監管之外，開發企業也要圍繞城鎮化和新市民需求，參与城市副中心、衛星城房地產項目的建設和配套服務，輻射帶動中小城市，為三四線城市去庫存出力。同時，要積极參与城市更新改造項目，相應提高持有性物業面積，盤活工業地產、物流地產、園區地產等存量資產，圍繞長租公寓、聯合辦公等方面發展“售租並舉”。

四、要突出“兩個創新”和“兩個責任”

在500強開發企業測評中，有幾項重要指標，就是“兩個創新”和“兩個責任”。“兩個創新”即:經營創新、產品創新；“兩個責任”，即納稅責任、社會責任。概括起來，開展好“兩個創新”，就是要通過經營和產品創新，為老百姓建設長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的“好房子”，使傳統的房地產煥發生機，新的房地產業態蓬勃發展。履行好“兩個責任”，一方面要多納稅，多為國家做貢獻，多為股東創效益；另一方面，要依法經營、誠實守信，承擔更多社會責任和環保義務。

各位嘉賓和各位500強企業代表：今年是實施“十三五”規劃的重要一年，也是房地產供給側結構性改革的深化之年，讓我們加快轉型升級，推動改革創新，為房地產平穩健康發展做出更大的貢獻。

謝謝大家！

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樓市調控加碼升級 環京周邊房產市場趨穩受歡迎

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源：中房網

3月17日，北京出台“認房又認貸”房地產調控政策，自發布之日（17日）起次日開始全市執行。速度快、政策嚴成為本次限購的最大特點，對此業內專家分析稱，本次限購，最大的意義在於“外溢”需求，將北京無法承受的人口之重移出北京，亦因此，近京樓市迎來了新一波置業大軍。

調控加碼升級首都功能外溢利好環京樓市

繼去年9月30日“京八條”后，北京樓市調控再度加碼。認房又認貸、二套房普宅和非普宅首付比例提高、貸款年限縮短成為2017年調控三大手段。對比上一次930調控，317調控出現了三大變化：

變化一：認房又認貸 二套房首付比例上調10%

新政規定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。此前，北京市商業貸款的首付比例分別是：二套普通住宅最低是5成，非普通住宅最低是7成。

此次調控分別將兩類首付比例上漲了一成。而首套房首付比例保持不變，即首套普通住宅的首付最低是3.5成，首套非普通住宅的首付最低是4成。

變化二：限貸措施加碼

新政規定：首套、二套均暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。此前，只對二套房商貸設置年限限制。針對二套房“組合貸”的貸款年限，以兩者最短為標準，因此在商業貸款年限調整后，“組合貸”的最長貸款年限也相應調整至最長25年。

變化三：企業買房受限 商住房再交易需滿三年

新政規定：企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。而之前尚未有規定對企業購的商品住房再次上市交易有任何規定。

如此一來，北京樓市回到“認房又認貸”時代。再加上3月23日北京出台的購房資格要求：非京籍納稅從5年改成連續60個月。重拳出擊下，一大批人將失去在北京購房的資格。專家表示，隨着樓市調控政策的加碼升級，北京的購房需求或將外溢，轉戰到環京地區，例如北三縣、武清、廊房市區、永清、固安、琢州、大廠等。由此看來，北京新政在調整需求結構的同時會讓環京樓市吸引到一部分購房人群。

隨着北京核心功能向外轉移，環京一些縣(市)的規劃逐漸納入北京外遷的整體考慮中，在這種情況下，環京樓市漸熱。

限購時代環京樓市將趨穩

近年來隨着非首都功能疏解、北京人口和產業疏解、新機場建設、市東遷等利好政策刺激。北京外溢需求湧入通州，促成了通州的崛起。河北燕郊受惠，連帶着大廠等區域也變得火熱起來。此外，隨着京津冀協同發展進一步深化，未來將有更多的人群看到環京區域的發展潛力。

環京樓市的火爆也帶來了一些政策的出台。早在2016年4月初，廊坊就針對三河、大廠、香河、固安等環京4縣出台了限購政策，8月又推出了“廊七條”，11月，張家口懷來啟動限購。隨着如今石家莊、涿州、廊坊等地也加入限購之列，除了北京東北面的河北承德，整個環京區域已基本進入樓市限購時代。

專家表示，環境區域適度的調控政策將在很大程度上調整需求結構，在抑制投資需求的同時使得真正需要買房的人群有足夠多“用來住的房子”可選。從整個市場來看，未來環北京區域在相對合理的供需平衡基礎之上，可能會形成一個很好的價格平台。各地限購政策雖力度不一，卻能形成整體聯動，讓房地產市場穩定。

頻頻限購讓市場逐步冷靜，大家開始圍繞真正的住房需求去考慮要不要買房，而不僅是投資。隨着投資需求的逐步萎縮，環京樓市整體來說房價會趨於穩定，對於切切實實有購房需求的人群來說正是入市的好時機。

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中國百萬人口城市近百個 城鎮化進程南快北慢

東方財經網 2017-03-24 20:35:21 來源：第一財經日報

隨着中國城鎮化速度的加快，大城市的數量也在日益增多。

英國《衛報》日前報道，研究表明，中國目前有102個城市的人口超過百萬，今後10年這一数字可能翻倍。

不過住建部發布的數據显示，以對各大城市城區人口的統計為準，我國百萬人口以上城市的數量在2013年達到79個，按照近幾年新型城鎮化的發展速度，預計這一数字在85~90個之間。而在上世紀90年代後期，我國人口超過百萬的城市僅為37個，不到20年，這一数字增加了一倍多。

百萬人口城市20年翻倍

外媒統計稱中國有102個百萬人口城市，其準確度如何？

對於城市人口的統計標準，若是以市轄區為準，我國人口超過百萬的城市則遠超這個数字。這是由於市轄區尤其是一些偏遠城區，往往還有大片農村地帶，擁有大量農業人口。因此城市人口並不能簡單地以市轄區來計算。

於2014年11月發布的《關於調整城市規模劃分標準的通知》（下稱《通知》）提出，城區是指“市轄區和不設區的市，區、市駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶，並不計入城區範疇。

目前住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑒》，有對各大城市城區人口的準確統計。根據《中國城市建設統計年鑒2013》數據，人口100萬以上的城市已經達到79個，如今預計在85個~90個之間。這與外媒報道的数字差距不算太大。

城市人口超百萬是一個重要的標誌。2014年之前，我國城市規模的劃分標準是市區（不包括市轄縣）的非農業人口總數，在統計中主要分為：100萬以上為特大城市；50萬~100萬為大城市；20萬~50萬為中等城市；20萬以下為小城市。

過去我國城鎮化率較低時，人口超過百萬的城市並不多。1997年底，我國人口超過百萬的特大城市只有37個，不到20年，這一数字增加了一倍多，可見我國城鎮化速度之快。

在發達國家，百萬人口以上就是大城市。比如英國倫敦有700多萬人口，第二大城市伯明翰人口也有100萬出頭，而曼徹斯特和利物浦則均為幾十萬。

然而在中國，在城鎮化速度加快的背景下，目前百萬人口的城市也就只是三線城市，遠非人們心中的大城市，更別說是“特大城市”了。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，2014年以前中國採用的是跟世界接軌的標準。但作為一個人口大國，中國的國情跟發達國家不同，隨着城鎮化的發展，許多普通地級市甚至縣級市都達到了50萬以上人口，這在國外就是大城市，但在中國顯然不是。

為適應新型城鎮化的需要，此類標準也需要進行調整。上述《通知》提出，以城區常住人口為統計口徑，將城市劃分為五類七檔。具體劃分為：城區常住人口在50萬以下的為小城市；50萬以上100萬以下的為中等城市；100萬以上500萬以下的為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；500萬以上1000萬以下的為特大城市；1000萬以上的為超大城市。（以上包括本數，以下不包括本數）。

按照新標準，中國特大城市的規模提升到500萬以上，100萬的規模只能稱為Ⅱ型大城市，此類城市包括了台州、南充、揚州、齊齊哈爾、江門、紹興等，它們都是傳統意義上的三線城市。

格局演變：南快北慢

儘管20年來我國的百萬人口城市數量翻了一倍，不過不少城市的發展程度和質量與發達國家同等規模的城市仍有較大差距。

以城市交通為例，在發達國家的中等規模城市，城區人口只有幾十萬，一般都配備有兩三條軌道交通線路，但我國許多百萬人口以上的城市卻還沒有此類建設。在影響市民文化的體育賽事方面，類似利物浦、曼徹斯特這樣的中等城市，都擁有兩支英超球隊，幾萬人的球場一般都會爆滿；對比之下，中國大部分百萬人口城市的體育場，幾乎都在“曬太陽”。

另一方面，儘管過去20年中國城市規模不斷地膨脹，但並非所有城市都在高速發展，大城市的格局也並未一成不變，不同城市之間的分化也十分明顯。

從格局來講，在上世紀90年代初，人口過百萬的城市中，北方佔比遠超南方。除了直轄市、省會城市外，北方集中了大部分百萬人口城市，如鞍山、齊齊哈爾、撫順、吉林、包頭、徐州、淄博等，而當時南方的廈門、蘇州、無錫、寧波、佛山等城市人口則均在百萬以下。

不過等到了2013年，當南方上述城市的城區人口普遍超過200萬甚至300萬時，鞍山、撫順、淄博、吉林等彼時的特大城市，其城市人口大多卻仍處於100萬~200萬之間，增幅緩慢。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，鞍山、吉林等作為老工業基地，是計劃經濟時代的重要城市，當時獲得了大量要素資源、發展迅速，因此在上世紀七八十年代我國城鎮化率較低時，其城鎮化水平已比較高。

不過隨着改革開放市場經濟的發展，不少老工業基地由於體制、機制的固化，在上世紀90年代後期就面臨着一輪較大衝擊，導致城市人口增長有限，不少甚至出現人口外流。

相比之下，在改革開放時代，大量的要素資源包括資金和人才都轉向市場經濟比較活躍、有彈性的區域。南方不少城市由此出現經濟高速發展，人口快速增長。演變到如今，南方的大城市分佈更為密集。例如2013年，廣東百萬人口以上的城市有8個，江蘇也有8個，浙江有5個，三省就佔據了全國的四分之一以上。

從未來趨勢來看，大城市的規模仍會不斷壯大。未來我國百萬人口的城市也會繼續增多。

據麥肯錫諮詢公司的推估，到2025年，中國將有221個人口至少百萬的城市。不過，這個估計或許過於樂觀。按照我國目前人口流動的態勢，2012年以後，中國由城鎮化向都市化演變，人口選擇性地流向一、二線大城市。許多三四線城市的人口增長乏力，甚至面臨着外流的壓力。

從這個角度上看，未來我國人口300萬以上的大城市、特大城市將繼續快速增長，而人口超過100萬的城市數量未必會繼續快速增加。不過如此一來，未來的城市發展也會面臨着一些問題。

尤其是，中部省份需要發展更多的中心城市。與沿海省份擁有“雙子星”或“多子星”城市相比，中部省份大多隻有一个中心城市，即省會。例如成都、武漢、鄭州，它們均為所在省份的單極核心城市，如今這些人口大省正處於城鎮化加快的過程中，僅憑一個省會不夠。因此如何像東部沿海發達地區一樣，擁有更多的中心城市十分重要。

例如，近幾年，湖北把宜昌、襄陽作為兩個省域副中心城市發展，與武漢相互呼應，形成“一主兩副”的鼎足發展格局，類似的還有河南洛陽，作為六大古都之一，洛陽也成為內陸省份中第二個獲准修造城市軌道交通的非省會城市。

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人口增速目標調高 今年將落實全面二孩配套政策

東方財經網 2017-03-24 20:35:22 來源：21世紀經濟報道

一系列二孩配套政策將出台。

國家統計局數據显示，2017年27-31歲、22-26歲、17-21歲、12-16歲的女性比例呈現下降態勢。這意味着，將來適合生育的育齡女性人數將減少。

今年的工作報告，以及國民經濟和社會發展計劃報告，已經將2017年的人口自然增長率預期目標提高到7.5‰左右。這高於2016年實際人口自然增長率5.86‰，也高於“十三五”年均人口自然增長率6‰的目標。

同時，今年要適應實施全面兩孩政策，加強生育醫療保健服務，出台國家人口發展規劃，推進落實全面兩孩配套政策。

中南財經政法大學人口與健康研究中心主任石智雷告訴21世紀經濟報道記者，放開二孩政策后，短期會迎來生育的高峰，但是達到一個拐點後會逐漸下降。下一步落實全面二孩的政策會逐步出台，比如生育二孩減免個稅，另外還有一些生育服務政策。

現在湖北省提出了生育免費服務計劃，會給一些資金補助。石智雷表示，不管哪一個層面的政策，只要使建一個有利於二孩的相對友好環境的政策，都是應該鼓勵的。

負擔重導致生育意願降低

人口自然增長率目標提高，實際上意味着預期生育人口將增加。

按照今年人口自然增長率7.5‰的預期目標測算，2017年實際凈增加的人口應為970萬左右，這樣實際新出生的人口預計在1900萬-2000萬之間，要比2016年新出生人口1786萬（國家統計局數據）增加100萬-200多萬。

2016年實施全面二孩后，全國新出生人口比2015年增加了131萬，但是適合生育二孩的父母有9000多萬對。粗略計算，只有1.5%左右的夫婦生育了二孩，這表明實際居民生育二孩的比例較低。

南開大學人口與發展研究所所長李建民表示，調高人口自然增長率預期生育目標，主要是為了配合落實二孩政策的放開。因為隨着二孩政策的放開，在死亡率不變的情況下，人口的預期增長率會提高。

但李建民認為，從長遠來看，受限於生活壓力，比如現在房價高企等很多現實原因，二孩生育數量不會猛增。

根據國家統計年鑒，2015年10-14歲、15-19歲、20-24歲、25-29歲的女性比例分別是2.37%、2.53%、3.5%、4.62%。如果將20-29歲作為最佳生育年齡，則2015年最佳生育年齡女性有1.1億，但是到了2025年則只有6700萬。

北京社會建設研究會會長、北京市社會學學會副會長尹志剛指出，有大量的家庭少生或不生孩子，原因是結婚養孩子的經濟負擔很重，有的精力有限，自己沒時間帶孩子，又找不到人帶孩子。

中南財經政法大學人口與健康研究中心主任石智雷認為，2016、2017年會達到一個生育高峰，2018年有個小高峰，之後會持續降低。持續降低的一個原因是育齡婦女數量減少，另一個是新進入育齡期的九零后及以後年齡隊列的生育意願下降。

將落實全面二孩配套政策

考慮到適齡生育婦女人數可能會下降，以及目前很多夫婦不願生二孩的問題，今年國家將出台全面二孩政策的一些配套政策。

國家衛計委主任李斌在今年兩會期間部長通道上指出，今年將加強生育醫療的保健工作，增加資源供給，比如產科床位，“十三五”要增加8.9萬張。

另外，也要增加對高齡產婦的救治能力，同時加強緊缺人才的培養，兒科婦科醫生人數將增加，高校兒科已經開始恢復招生，打造全程服務鏈等。

目前，個人所得稅改革方案考慮制定新的政策，適當增加與家庭生計相關的專項開支扣除項目，比如二孩家庭的教育等支出。

此前，在1月22日的衛計委新聞發布會上，衛計委計劃生育指導司司長楊文庄稱，按照中央的要求，40多個部門明確分工，推動全面二孩政策落實。

具體包括，积極構建配套的政策體系，完善醫療、托育、教育、社保、稅收等相關經濟政策，加強婦幼服務體系建設，完善基本生育免費服務制度，加強兒童醫療服務供給。积極開展托育服務，大力推進學前和中小學義務教育均等化，開展相關福利制度的政策研究，完善促進性別平等的政策措施，保障女性就業、休假等合法權益，平衡工作和家庭的關係。

“中國現在應該需要大規模投入，提高對婦女和生育相關的保護水平，包括懷孕、生育、哺乳產假的福利，特別是上幼兒園的福利。”北京社會建設研究會會長、北京市社會學學會副會長尹志剛表示，育齡婦女生育哺育養育教育孩子的風險比較大，發達國家有保護生育、保護孩子的政策。

很多發達國家對生育孩子的家庭，有兒童抵稅額、住房補貼、家庭津貼等福利，有的國家甚至會提供數額不菲的生育福利津貼。

石智雷認為，對單身的可以實施高的個稅稅率，結婚生育孩子可以降低，家裡有老人也可以降低，根據負擔的比重來降低稅率，這些措施都可以有效創造良好的生育環境。

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廣州調控升級：增城從化有兩套房的市區再買房需全款

東方財經網 2017-03-30 14:31:00 來源：廣州日報

昨日下午,廣州市金融局組織人民銀行廣州分行營管部、廣東銀監局、市住建委、市住房公積金管理中心、廣州地區主要商業銀行召開專題會議,部署落實3・17房地產調控新政工作。會議強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。同時明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

會議特彆強調,不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。還有,強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。有銀行人士向記者明確,1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的,在廣州市區購房需要全款;2.外地戶口在增城或者從化有一套房,不管貸款是否按揭完,在廣州市區購房需要全款;3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中,在廣州市區能買兩套房,但只能貸款購買一套市區房,首付七成,第二套市區房需全款。

按照3・17新政,如果名下無房,有貸款記錄,則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄,或者首套房貸已經還清,則首付最低為五成。大源按揭公司總經理鄭大源指出:“按照‘認房又認貸’的信貸要求,認房的範圍為廣州市,意味着如果在增城、從化有2套房,不管貸沒貸款,還沒還清貸款,在廣州再買房,都要全款。”

關於首套房貸利率,廣州工行、農行均表示,目前暫無上調計劃。記者觀察到,春節過後,郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行等銀行在廣州地區的首套房貸利率已陸續上調至最低9折。不過,五大國有銀行目前在廣州地區依然執行首套房利率最低8.5折的優惠,且當前住房按揭貸款受理、審批、放款等業務可正常辦理。

“關於未來我行會不會調整首套房利率折扣,一切都要等通知。”某國有大行廣東省分行相關人士表示。

但業內預測,廣州地區首套房利率折扣統一上調為9折是大概率的事情。

七措施落實房貸工作

會議指出,全市金融系統要按照市委、市確定的房地產調控新政要求,完善制度,加強管理,規範操作,做好住房信貸的資料審核以及貸款審貸、資金髮放、貸后管理等工作,具體來說要做好如下工作:

一是金融機構要從制度、管理、操作等層面着手,以交易真實性為原則、以可確認的憑證為依據加強對住房信貸資料的審核。

二是重申各購房情形下的首付款比例要求,並對相應的最低利率水平做出指導,各金融機構要審慎把握利率定價。

三是強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

四是明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

五是明確普通住房標準,建築面積在144平方米以上的住房為非普通住房,建築面積在144平方米(含)以下的住房,若住宅類型為別墅等,也應界定為非普通住房。

六是3月20日,廣州住房公積金管理中心發布《貫徹落實廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗公積金中心〔2017〕11號),提高部分購房情形下的公積金貸款首付款比例,各金融機構要积極配合,做好公積金貸款的相關工作。

七是不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款,營造良好的金融環境氛圍,切實維護廣州房地產市場平穩健康發展。

(原文題為《 增城從化有兩套房 市區再買房需全款》)

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寧波：房產中介不得誘導購房者簽訂“陰陽合同”

東方財經網 2017-03-30 14:31:02 來源：新華網

新華社寧波3月29日電(裘立華、黃瑞鵬)浙江省寧波市住建委、、國稅局等8個部門27日聯合發布的《關於加強房地產經紀管理的實施意見》提出，4月底將有與之配套的房產監管服務平台同步上線，今後寧波所有二手房交易和信息備案都將在這個平台上完成。房源信息、房產中介和從業人員信息都將在這個平台上備案並公示。

以往二手房交易“陰陽合同”時有發生，購房者與中介、產權人簽訂的中介合同價格與實際備案的網簽合同的價格不一致，以避稅或者獲取稅收優惠。此次《意見》明確指出，在涉稅服務過程中，經紀機構和從業人員不得誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”，低報成交價格或偽造虛假證明騙取稅收優惠。

寧波市住建委房產市場管理中心有關負責人介紹，房產中介在獲取房源的時候，要與產權人簽訂委託協議。購房者、產權人、中介三方在房產交易監管服務平台上籤訂中介服務合同以及最後的買賣合同，這些信息都會上傳至房產監管服務平台，並且與金融、稅務、價格、市場監管等部門聯網，多部門協同監管。

根據《意見》，還將建立行業信用評價體系。將經紀機構的執業情況、從業人員的從業信息、職業資格培訓、繼續教育情況、日常監督檢查中發現的違規行為、經查證屬實的被投訴記錄、行業考核評優結果、社會公眾評價等納入信用評價範圍，並向社會公開。

這位負責人表示，該信用評價體系也可督促房產中介做到行業自律，一旦有違規行為被發現，從業人員可能會失去從業的資格。

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首創置業17.5億元競得北京密雲檀營鄉自住房地塊

東方財經網 2017-03-30 14:31:33 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 北京樓市繼續收緊調控以後，土地市場迎來首場土地公開出讓。今日，北京市位於通州台湖及密雲的兩宗自住型商品房地塊順利出讓。

最終，密雲區檀營鄉MY00-0103-0402、MY00-0103-0502等地塊被首創置業以17.6億元競得，較地塊13億元掛牌出讓起始價溢價35%。

同時，該宗地塊上首創置業須配建12.8萬平方米自住房面積，其中現場競報7.8萬平方米，銷售限價1.5萬元/平方米。剩餘居住部分面積僅剩1.37萬平方米，限制銷售均價不超過2.12萬平方米，且最高銷售單價不超過2.2萬平方米。

掛牌資料显示，該宗地塊用地屬性包括居住及基礎教育用途，土地面積6.1萬平方米，建築規劃面積14.5萬平方米，其中住宅14.17萬平方米，商業公建等3458平方米。

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