優客工場首入廈門 毛大慶追逐的規模與利潤考驗

東方財經網 2016-06-13 14:35:09 來源：安徽在線

　　目前廈門（樓盤）的“創客”效果其實都不算特別好，有的公司原來基礎比較落後，資源、人才層面都比較弱，要發展也比較艱難。

　　觀點地產網 儘管“創客”這股浪潮在2016年已經消退得差不多，但毛大慶依然孜孜不倦地開着他的創客工場。

　　6月11日，優客工場落地廈門的首個項目—-廈門・軟件園・優客工場正式啟幕。至此，優客工場繼北京（樓盤）、上海（樓盤）、南京（樓盤）、西安（樓盤）、煙台（樓盤）之後正式進入廈門。

　　第一個項目剛開業，優客工場方面便透露其已計劃在廈設立第二個項目，選址位於集美。

　　無論進入怎樣的市場，規模對企業來說始終是不懈追求。畢竟，沒有規模就無法保證市場市場佔有率，就無法掌握行業話語權。

　　據官方數據显示，經過一年時間的布局，優客工場在全國已實現16個城市、40個項目的簽約，總面積18萬平方米、可設置2萬個工位，預計容納超過3000家企業在場所內辦公、社交和拓展市場及投融資渠道。

　　在RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳看來，優客工場追求規模擴張是正常的。“如果在資本支持的情況下，它必須要迅速成長，用規模達到資本方對它的要求。”

　　廈門項目落地

　　據觀點地產新媒體了解，優客工場在廈門落地的首個項目位於軟件園望海路14號，面積約2300平方米，包含300多個辦公工位，服務在廈創業團隊和中小微企業。

　　優客工場方面透露，該項目目前預租率已達55%，主要以科技互聯網這種知識密集型的企業為主；簽約服務商已達到25家，包括中國移動通信、福建天衡聯合律師事務所、廈門市藍尚信息等。

　　作為一個二線城市，在外界看外，廈門在創業條件上顯然比不上北上廣深這種一線城市。不過，毛大慶（樓盤）卻表示，廈門，我們來對了。

　　在他看來，福建經濟開放、尊重自由經濟，而廈門是座很有活力的城市，創新創業氛圍較為濃厚。

　　廈門新景祥業務發展與諮詢顧問中心總經理張健也表示，廈門整體創業環境還是非常不錯的，而且閩南地區一直都有經商創業的歷史傳統。而廈門軟件園也是一個人才、資源集聚地，這些對創業都提供比較好的條件。

　　張健稱，自去年年中開始，廈門的創業風潮興起，谷歌、百度都設立了自己的創客中心，另外還包括萬科雲、世聯行(002285,股吧)的小樣社區，除此之外，還有非常多的本土品牌。

　　顯然，廈門已經具備了一定的創業氛圍以及創業條件，或因此，優客工場在第一個項目落地的同時即宣布，已計劃在廈門集美設立第二個項目。

　　優客工場品牌部相關負責人對觀點地產新媒體透露，在廈門布局的第二個項目已經啟動了，前期工作在開展中，預計今年9月份開業。

　　張健也坦言，其發展前景雖是不錯的，但並沒有想象中容易。據其透露，目前廈門的“創客”效果其實都不算特別好，有的公司原來基礎比較落後，資源、人才層面都比較弱，要發展也比較艱難。谷歌、百度雖然進來了，但進展也是比較慢的。

　　據《2015廈門市眾創空間發展白皮書》显示，在調查的55家眾創空間中，使用面積近10萬平方米，提供了8956個工位，但大部分都處於閑置狀態，工位使用率僅有51%。

　　至於優客工場，張健表示，其在發展上算是比較靠前的，但最終能不能在廈門生存，目前言之尚早，最終還是要看它的產品，包括資源整合以及人才管理等等。

　　規模訴求

　　2015年4月17日，離職萬科的毛大慶首次對外公開其創業項目――優客工場，在一場聲勢浩蕩的發布會之後，優客工場便迅速進入了規模擴張。

　　據官方數據显示，經過一年時間的布局，優客工場在全國已實現16個城市、40個項目的簽約，總面積18萬平方米、可設置2萬個工位，預計容納超過3000家企業在場所內辦公、社交和拓展市場及投融資渠道。

　　優客工場品牌部相關負責人透露，在完成廈門首項目落地之後，成都項目也即將在6月13日舉行簽約儀式，這也是優客工場在成都的首個項目。除此之外，優客工場接下來還將在武漢（樓盤）、深圳（樓盤）、青島（樓盤）、煙台等城市實現布局。

　　“到年底我們要實現2萬張桌子的布局，大概20個項目左右，今年下半年將迎來集中開業期。”該負責人坦言，優客工場布局迅速，今年會是快速擴張的一個年度。

　　據其介紹，優客工場對每一個項目開業時間都有嚴格安排，基本是在硬裝修后3-6個月，但個別項目因為審批手續、或者工程進度等問題有可能提前或者推后。

　　無論進入怎樣的市場，規模對企業來說始終是不懈追求，畢竟，沒有規模就無法保證市場市場佔有率，就無法掌握行業話語權。

　　因此，在RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳看來，優客工場追求規模擴張是正常的。“如果在資本支持的情況下，它必須要迅速成長，用規模達到資本方對它的要求。”

　　陳麗琳分析稱，資本的模式就是投了錢先佔領市場，達到一定的規模效應。因為蛋糕就這麼大，你的市場佔有率就代表了未來在資本界的估值。

　　根據優客工場公布的消息显示，今年3月14日其完成約2億人民幣A+輪融資，估值近40億人民幣。

　　而針對優客工場在規模效應上的追逐，毛大慶在廈門項目啟動儀式上引用的一句話或可總結。“今天不播種，將來怎麼會有收穫。”

　　毛大慶認為十年以後，創業是會挖出金礦。如果在創業裏面淘出金礦來的，我們就是在淘金路上賣礦泉水和賣鍬的人。

　　不過也有市場分析人士指出，資本方需要的肯定不僅僅舒模，能不能賺錢才是最重要的。而是創客工場的盈利模式也是目前被市場詬病最多的地方，顯然，若要說服投資者及市場，毛大慶最終還是要拿出一張盈利的報表。

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蘭州樓市實行區域限購 首套房首付比例調整為30%

東方財經網 2017-04-18 17:53:51 來源：新華社

蘭州市17日晚間公布了加強房地產市場調控的具體措施,並開始在蘭州市主城區三個區實行區域限購,並明確相關調控政策有效期為五年。

按照蘭州市最新公布的調控措施,蘭州市開始對主城區的池區、七里河區和安寧區實施區域限購,包括購買新建商品住房和二手住房。其中蘭州市戶籍家庭已有兩套及兩套以上住房的,不得在限購區域內再次購買住房;非蘭州市戶籍家庭有一套及一套以上住房的,不能在限購區域內再購房。

同時,蘭州市還明確在限購區域內執行差別化信貸政策。購買首套房首付比例不低於30%;首套房無貸款或者貸款已結清的蘭州市戶籍家庭,二套房首付款比例不低於40%;在首套房貸款未結清的前提下,購買二套房的首付款比例不低於50%,且貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

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大連：高校生購房給予補貼 博士每平補400元 本科200元

東方財經網 2016-06-13 14:34:47 來源：安徽在線

　　觀點地產網訊：6月13日，為進一步促進房地產市場持續健康發展，大連（樓盤）市出台了《關於化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的意見》(大政辦發〔2016〕72號，以下簡稱《意見》)。

　　觀點地產新媒體獲悉，此次意見涉及棚戶區改造、人才住房鼓勵、加大宣傳促銷力度、支持改善住房條件、加強房地產用地管控、加快培育住房租賃市場、取消過時限制性政策等18個方面，旨在消化房地產庫存、穩定房地產市場，為推動供給側結構性改革和穩增長、惠民生提供有力支撐。

　　《意見》明確，今年大連市計劃完成棚戶區改造1.3萬套，力爭用2-3年時間基本完成現有棚戶區改造任務。同時，要加大貨幣化安置力度，主城區貨幣化安置比例力爭達到80%以上。

　　本次《意見》中對人才住房給予了多項鼓勵和補貼政策。

　　一方面積極推進大連引進人才“3345”安家工程。對各類頂尖人才、領軍人才等高層次人才最高給予300萬元安家費。另一方面實施人才購房和租房補貼政策。

　　同時，對在校生和畢業未滿5年的高校畢業生，在大連市內四區購買新建商品住房的，在取得房屋所有權證后，給予購房補貼，補貼標準為：博士每平方米400元，碩士每平方米300元，本科和大專學歷每平方米200元。

　　對於畢業未滿5年的高校畢業生租賃住房的，納入年度住房保障計劃，可領取5年租房補貼，補貼標準為：在中山（樓盤）、西崗、沙河口區租房的，博士每月補貼900元，碩士每月補貼600元，本科及大專每月補貼300元；在甘井子區租房的，博士每月補貼720元，碩士每月補貼480元，本科及大專每月補貼240元。

　　《意見》中還明確要積極落實國家有關貸款政策，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例20%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。

　　住房公積金貸款方面，連續足額繳存滿3個月即可申請公積金貸款，繼續執行“認貸不認房”的套數認定標準，進一步降低貸款相關費用，適時開展貼息貸款業務，全力保障貸款資金及時到。

　　另據觀點地產新媒體了解，大連個人在全市春、夏、秋季房交會期間購買參展的新建商品住房，並在展會結束后15個工作日內正式辦理房屋買賣合同網簽備案的，在取得房屋所有權證時，給予購房獎勵。購買90平方米以下的(含90平方米)，每平方米獎勵50元；購買90平方米以上的，每平方米獎勵100元，對於居民戶口簿登記的戶口所在地為村組的，在房交會期間購房享受雙倍獎勵，最高獎勵不超過3萬元。

　　《意見》還提出對於1年內在市內四區先購買新建商品住房后出售原住房或者先出售原住房后購買新建商品住房，購買住房面積大於出售住房面積的，按面積差每平方米獎勵100元。也就是說，如果1年內將原60平方米的舊房賣了，重新購買100平方米的新房，可獲得獎勵資金4000元。

　　《意見》結合當前房地產市場形勢，明確取消了多項限制性政策。放開市內四區和高新區的住房限購政策，鼓勵居民的改善性購房需求。外籍人士購買自住商品房不受套數限制。暫停實施新建商品住房套型建築面積90平米以下住房面積必須達到開發建設總面積70%以上的規定(即70/90政策)。對於在建商品房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許開發企業適當調整優化戶型結構，可不受70/90政策限制。

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新版北京城市總規草案今起公示 市民可預約參觀

東方財經網 2017-03-30 14:31:23 來源：北京青年報

昨天，市十四屆人大常委會第三十六次會議聽取了市人民關於《北京城市總體規劃(2016年―2030年)(草案)》的報告和相關說明，新版總規草案共分為六大部分，包括調整城市空間布局等。今起至4月27日，新版總規草案將在北京市規劃展覽館公示，市民可通過市規劃國土委網站預約參觀。

規劃以資源環境承載力為硬約束

“建國以來共編製過6版北京城市總體規劃。”在昨天的市人大常委會第36次會議上，市相關負責人對總體規劃草案的編製背景過程、指導思想、規劃編製特點等進行了彙報。據介紹，2014年之後北京正式啟動了新一版總規編製工作，規劃編製時，以總兩次視察北京時的重要講話為根本遵循，堅持“四个中心”的首都城市戰略定位，履行“四個服務”職責，經過多方聽取意見后形成了現有草案。據了解，此次城市總體規劃注重“開門編規劃”，邀請了全世界頂尖的專家領銜參與，開展了九大方面、38項重點專項研究，並進行了多項民意調查，確保規劃編製的科學性、權威性。

市相關負責人介紹，新版城市總規以疏解非首都功能為工作導向，堅持以資源環境承載力為硬約束，堅持城鄉統籌，多規合一，遏制城市“攤大餅”式發展，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

根據總規草案，到2020年，本市“建設國際一流的和諧宜居之都”將實現階段性目標，率先全面建成小康社會，疏解非首都功能取得明顯成效，“大城市病”等突出問題得到緩解，優化提升首都核心功能，初步形成京津冀協同發展、互利共贏的局面。

到2030年，要基本建成國際一流的和諧宜居之都，治理“大城市病”取得顯著成效，首都核心功能更加優化，京津冀區域一體化格局基本形成。

到2050年，北京要全面建成國際一流的和諧宜居之都，京津冀區域實現高水平協同發展，建成以首都為核心、生態環境良好、經濟文化發展、社會和諧穩定的世界級城市群。

總規包括空間布局等六部分

“草案描繪了北京作為國家首都和邁向國際一流和諧宜居之都的規劃藍圖，緊扣城市的戰略定位、空間布局、要素配置、城鄉統籌四个中心環節，緊緊牽住疏解非首都功能這個牛鼻子，提高城市治理能力。”市規劃國土委相關負責人介紹，新版總規草案共分為六大部分，包括落實首都城市戰略定位，明確發展目標；調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能；科學配置資源要素，提高城市發展水平；加強歷史文化名城保護，強化首都風範、古都風韻、時代風貌的城市特色；提高城市治理能力以及轉變規劃方式，保障規劃實施。

市規劃國土委相關負責人表示，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段，總體規劃將分層次落實，依據總體規劃下一步將進一步編製詳細規劃和專項規劃，備受各界關注的具體項目，在詳細規劃和專項規劃中會有具體安排，屆時按照相關法規的要求和程序也會充分徵求公眾意見。

總規草案今起公示 市民可預約參觀

市人大城建環保委建議，新城市總規應該在々津冀協同發展規劃綱要》的指導下，融入京津冀協同發展國家戰略，要以城市總體規劃為指導，儘快編製控制性詳細規劃、修建性詳細規劃，以及生態環境保護、綜合交通體系、市政基礎設施、住房與公共服務、防災減災等專項規劃，最終實現“一張藍圖繪到底”。完善城市規劃法規規章體系，抓緊開展《北京市城鄉規劃條例》、《北京歷史文化名城保護條例》的修訂調研，以及地下空間開發利用等方面立法的基礎性研究工作，為總體規劃實施提供製度保障。

今天起，新版總規將在北京市規劃展覽館一層展廳對草案進行公示。公示時間為3月29日10時至4月27日16時(每周一閉館)。公示期間，市民可提前在市規劃國土委網站上預約，預約成功后憑有效身份證件現場換票入場，每個有效身份證件可以預約三張門票，老年人、殘疾人和軍人無須預約，憑本人有效證件可直接到展覽館領票參觀。

解讀

關鍵詞：城市規模

2020年後人口長期穩定在2300萬左右

市相關負責人介紹，在總規草案中針對首都核心功能，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，在空間布局上予以明確，並在資源要素等方面提供服務保障。關於以資源環境為硬約束的三條紅線，按照以水定城、以水定人的要求，明確人口總量上限。

市規劃國土委相關負責人介紹，城市規模上，確定人口規模和用地規模，確定2020年控制在2300萬人以內，之後長期穩定控制在2300萬人左右，城鄉建設用地規模在現狀2921平方公里基礎上，2020年減至2860平方公里左右，2030年減至2760平方公里左右。

關鍵詞：城市空間布局

形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構

市規劃國土委相關負責人介紹，要調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能。在北京市域範圍內形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構，着力改變城市單中心、攤大餅式的發展模式。

據介紹，“一主”即中心城區，作為北京四个中心的集中承載區，重點應優化首都核心功能。“一副”即城市副中心，“兩軸”即中軸線及其延長線，長安街及其延長線，體現莊重大氣厚重的形象氣質。“多點”即順義、大興等10個周邊城區，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原地區互補發展。

關鍵詞：城市管控

遏制攤大餅式發展

市相關負責人介紹，要堅持以資源環境承載力為硬約束，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

市規劃國土委相關負責人介紹，要劃定生態保護紅線和城市開發邊界線，遏制攤大餅式發展。以資源環境承載力為硬約束，16410平方公里市域空間劃分為生態控制區、集中建設區、限制建設區，實現兩線三區全面管制。

據悉，到了2030年，全市生態控制區占市域面積的73%，其中，基本農田保護責任面積約1000平方公里，永久保護農田約佔市域面積的6%。2030年全市生態控制區比例提高到75%左右，2050年逐步提高到50%以上。

關鍵詞：城市副中心

處理好副中心與廊坊北三縣地區關係

市相關負責人介紹，北京城市副中心是千年大計、國家大事，將按照世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位的要求，規劃提出構建一帶一軸多組團的空間布局。堅持用最先進的理念和國際一流的水準規劃建設管理好城市副中心，處理好城市副中心與中心城區、通州區以及廊坊北三縣地區的關係。

市規劃國土委相關負責人介紹，北京城市副中心定位豎際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。為此，要以大運河為骨架，構建城市水域空間格局，形成一條藍綠交織的生態文明帶，沿六環路形成創新發展軸，依託水網、綠網、路網形成12個共享組團。

背景

改革開放后北京歷經四次總規修編

《北京城市建設總體規劃方案》1983版是改革開放后北京市編製與實施的第一版城市總體規劃，提出要採取強有力的行政、經濟和立法措施，嚴格控制城市人口規模，嚴格控制在北京新建和擴建企業、事業單位，有計劃地疏散市區人口，着重發展衛星城鎮，逐步把市區的一部分企業和單位遷移到衛星城鎮。

北京城市總體規劃(1991年-2010年)提出重點實現“兩個戰略轉移”，即城市發展重點要逐步從市區向郊區轉移，市區建設要從外延擴展向調整改造轉移，並提出要建設通州、大興黃村、昌平、亦庄、房山良鄉等14個衛星城鎮。

北京城市總體規劃(2004年-2020年)將北京的發展目標定位於國家首都、世界城市、文化名城，並首次提出“宜居城市”概念。

北京城市總體規劃(2016年-2030年)草案，此次總規修編的一個主要方向是由擴張型規劃逐步轉向限定城市邊界、優化城市結構的規劃，這也是北京歷史上首次由“增量”規劃向“減量”規劃的改革。(記者 李澤偉 董鑫)

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河北房地產中介高峰論壇創新服務會議召開

東方財經網 2016-06-13 14:35:10 來源：安徽在線

　　1月22日，由河北省不動產商主辦、河北正大房地產中介有限公司協辦的《河北房地產中介高峰論壇暨河北不動產商會創新服務工作會議》在河北會堂舉行。

　　本報記者 陳紅

　　二手房成交接近新房承擔去庫存重任

　　在河北房地產中介高峰論壇中，河北省不動產商會副會長、河北正大房產中介有限公司董事長蘇紹清指出：“2015年石家莊（樓盤）二手房與新房成交比例接近1：1，預計今年會達到1：1，明年二手房成交量將超過一手房。”蘇紹清認為，2015年北京（樓盤）房地產市場的二手房成交量是新房的4倍，未來幾年，石家莊市場二手房成交量也將達到這個比例，二手房市場的發展勢不可擋。

　　河北省住宅與房地產業協會會長、河北省不動產商會執行會長張鳳珠認為：“未來河北省的房地產市場，新房交易為主的時期將過去，二手房交易市場的不斷髮育完善成為必然，民眾對於新建房特別是期房、毛坯房的需求意向有下降趨勢。”

　　去庫存需要制度支持以及城鎮化率的提高

　　在本次論壇中，去庫存，促進房地產行業健康發展成為與會嘉賓共同探討的問題。據張鳳珠介紹，河北省經濟工作會議表示，商品房庫存較大的市，要打通供需通道，儘快消化庫存，穩定房地產市場。對於未來房地產企業的發展思路，河北省不動產商會會長、天山集團董事局主席吳振山認為，企業想要取得發展，必須要從產品、產業、服務、金融等方面進行創新。

　　繼續做好創新服務 促進企業資源深入融合

　　在本次高峰論壇中，河北省不動產商會常務副會長兼秘書長劉彥坤做河北省不動產商會2015年工作總結和2016年工作規劃。

　　在2015年，不動產商會緊抓一帶一路、京津冀協同發展，互聯網+的國家戰略，為會員多次組織高峰論壇，調研考察等活動；積極爭取、銀行職能支持。2016年，商會將着力為會員去產能、降庫存、實現轉型升級；與各大銀行深化對接；承接職能和購買服務；推進商會園區企業萬創聯合發展委員會及唐山（樓盤）、滄州（樓盤）、保定（樓盤）、石家莊、辛集分會籌備成立工作；成立材料聯合採購和人才輸送服務專委，改善行業生態鏈。

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山西：已購公有住房轉移登記需繳納1％土地出讓金

東方財經網 2017-04-13 15:48:04 來源：中財網

不動產登記涉及每位群眾切身利益，為解決各地“辦證難”的問題，山西省國土資源廳近日出台政策，對已購公有住房（房改房）符合轉移登記條件的，土地出讓金按照成交價１％繳納，土地使用期限調整為７０年。

已購公有住房也就數去常說的“房改房”，是由於我國長期以來實行住房福利化的結果。各地實行房改時，公有住房作為一種住房福利出售給職工，土地性質是劃撥，價格很低。到了２０００年前後，國家鼓勵商品房的買賣，為了鼓勵這些享受房改福利的人賣房，允許“房改房”上市出售。

山西省不動產登記有關負責人表示，雖然早已明確了已購公有住房可以過戶交易，但是對於土地的有關問題，沒有明確的規定和要求，導致長期以來“房地分離”的問題，阻礙了當前不動產登記業務的正常辦理。為此，山西省國土資源廳出台專門政策，對已購公有住房轉移登記的問題進行了說明。

據介紹，今後對已購公有住房符合轉移登記條件的，土地出讓金按照成交價１％繳納，土地使用期限調整為７０年。如成交價低於稅務部門計稅評估價的，以稅務部門認定的計稅評估價為準。土地使用年限起始期為該宗地內第一套房屋上市交易之日起計算，其土地性質變更為出讓。

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摘要 【屠光紹：國際資管市場出現新動態新趨勢】11月19日，證監會原副主席屠光紹在2020年銀行與保險資產管理峰會上發表了《全球經濟環境與跨境資產管理》的主題演講。他表示，當前全球經濟呈現四種風險交織的情況，在此背景下，國際資產管理出現一些新動態和新趨勢。（中國證券網）

　　11月19日，證監會原副主席屠光紹在2020年銀行與保險資產管理峰會上發表了《全球經濟環境與跨境資產管理》的主題演講。他表示，當前全球經濟呈現四種風險交織的情況，在此背景下，國際資產管理出現一些新動態和新趨勢。

　　他表示，當前全球經濟主要呈現以下四種風險交織的情況：一是，經濟增長態勢堪憂。二是，保護主義持續升溫。三是，宏觀環境不容樂觀。四是，金融市場動蕩加劇。

　　在此背景下，國際資產管理出現一些新動態和新趨勢，主要表現在四個方面：一是，資產配置更受重視。二是另類投資漸成主流。三是被動投資大行其道。四是量化交易發展迅速。

　　在此過程中，境外投資和資管對中國市場有新定位和新布局。主要有四個影響因素：一是經濟發展，提升中國市場在全球資產配置中的地位。二是市場巨大，提供資管業務發展空間。三是開放擴大，拓展外資進入的渠道。四是改革深化，夯實中國經濟長期發展的基礎。“前兩個因素決定了外資要不要進入中國市場，后兩個因素決定了外資怎麼進入中國市場。”

　　此外，他還指出，中國對外投資需要新思路和新方式。主要集中在四個層面：一是，從自我為主向建立合作夥伴關係為主轉變。二是，從單個企業和項目向產業鏈、生態系統轉變。三是，從“走出去”“引進來”並重向兩者互動轉變。四是，從單純追求投資收益向注重ESG(E環境、S社會責任、G公司治理)轉變。

（文章來源：中國證券網）

(責任編輯：DF070)

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卓越100指數 | 武漢5月報：萬科落榜與融創上位 “大熱”后的江城樓市

東方財經網 2016-06-13 14:35:11 來源：安徽在線

　　經過“金三銀四”的熱銷之後，當前武漢（樓盤）住宅整體市場庫存不足7個月，主城區供應已出現短缺。

　　觀點地產網 全國各地地王輪番喧鬧的5月，武漢樓市似乎被奪去了風頭。

　　數據显示，5月份武漢新建住宅成交27622套，環比下跌4866套，跌幅為14.98%，銷售面積2853258.74平方米，相比4月份的3342800平方米同樣減少了14.64%，成交均價為9659元/平方米，環比小漲2.29%，同比則增加了19.25%。

　　因為“金三銀四”屢創新高的成交，不少市場人士認為武漢將迎來一個“紅5月”，不過，因為主城區供應不足，預期中的“紅5月”顯然成色不足。

　　也因為部分房企月內新增貨量的不足，本月房企成交榜單迎來大洗牌，“釘子戶”萬科意外落榜，保利、融創、世茂等則紛紛補位挺入前十。

　　經過“金三銀四”的熱銷之後，當前武漢住宅整體市場庫存不足7個月，主城區供應已出現短缺。

　　萬科意外落榜 融創單盤殺入前十

　　相比4月，5月的觀點卓越100指數武漢區域房地產銷售金額榜可謂來了一次大洗牌，最讓市場意外的莫過於以往一直穩穩佔據榜首的武漢萬科，一下子從冠軍跌到了十名開外。

　　觀點地產新媒體了解到，雖然項目數量多，但5月份內萬科的10餘個項目均較少加推，這也成了此次“名落孫山”的主要原因。

　　湖北中原研究部經理楊麗宇指出，5月份是萬科的項目供期的一個節點，前4個月近50億的銷售成績意味着武漢萬科獲得了大量的去化，目前大部分項目都處在拿地開工的階段，未到銷售期，才導致本月業績驟降。

　　不過，觀點地產新媒體獲悉，今年下半年萬科將有7大項目陸續入市，包括翡翠系高端住宅萬科翡翠雲台、翡翠玖璽，以及御景台、閱廬等。因此，下半年萬科新貨推出后，銷售額將迅速回升。

　　萬科意外落榜，4月“屈居”第二的保利則憑藉10.4億元的穩定成績成功補位，成為本月的冠軍。

　　另一個值得關注的企業便是首次闖入前十並排名第六的融創，去年8月通過收購美聯地產進入武漢的融創，同年10月便推出其首個項目，位於江岸區后湖大道的融創公園壹號。作為融創武漢唯一在售項目，融創公園壹號於今年5月錄得了5.6億元的銷售額。

　　5月28號，融創公園壹號加推434套房源，開盤當日便去化417套，且銷售均價也從此前的9000元/平方米左右逐步上漲至12000元/平方米。

　　楊麗宇透露，融創公園壹號幾次開盤加推都能獲得將近清盤的不錯成績，但由於該項目一直都是大量房源集中推出，在網簽數據上體現得較為緩慢，所以榜單中5.6億元銷售額中，體現的其實是該項目從今年一季度到目前的銷售成績。

　　相比4月的榜單，5月份金地、碧桂園排名基本保持不變，福猩份(000926,股吧)及恆大則是一進一退。恆大排名從第三跌至第八名，4月7.6億元的銷售額亦減少近半，5月僅4.7億元；福猩份則憑藉8.2億元的成績從第九名升到第三名。

　　泛海控股(000046,股吧)、中建三局、世茂及美好集團(000667,股吧)幾大房企也在前十榜單中佔據一席之位。緊隨保利之後，位列榜單第二名的泛海控股，在售的3個項目中，定位豪宅的桂海園還獲得了456套的去化成績，成為本月業績的最大助力。

　　遠城區成交持續上漲 土地冷熱兩極分化

　　對於5月份武漢新房成交量環比減少了近15%，楊麗宇表示，經過連續兩個月的破紀錄成交后，5月份武漢主城區去化周期已降至5.5-6個月，供貨緊缺，所以才會因供應不足而導致整體成交下滑。

　　數據显示，2016年5月份，武漢新增住宅供應面積為195.39萬平方米，同比雖增加了15.3%，但環比減少了25.9%，其中主城區新增供應147.41萬方，環比降幅達31.1%，遠城區新增供應47.98萬方，環比亦下降了3.3%。

　　成交方面，武漢主城區中作為傳統成交旺區的東湖高新(600133,股吧)區、洪山區、漢陽區、江岸區等的幾個區5月份成交量都呈減少態勢，從金三銀四每周上千套的成交逐步回落至750套左右。

　　以東湖高新區為例，4月份該區域每周成交均在1000套以上，更創下1760套的周成交記錄，但5月份每周成交最高僅904套，最低不超過600套。

　　與主城區相反的是，作為遠城區的江夏區、蔡甸區、黃陂區成交卻一直呈上升態勢，不斷突破400套、500套、600套及以上的成交量。5月底6月初的一周，黃陂區還憑藉850套的住宅成交佔據全市區域銷售榜首位置，江夏區則以765套的去化排名第三。

　　楊麗宇分析指出，越靠近中心城區的房價自然越貴，在武漢市場中，主城區的房價一直隨着需求的增長在不斷上漲，個別片區價格漲幅甚至達到了60%-70%，而遠城區的價格漲幅則基本在10%以下，因此，部分客戶就被主城區的高房價擠壓到了遠城區。

　　“隨着越來越多的外來投資客被吸引到武漢市場，在主城區供應不足的情況下，庫存充足的遠城區成為不少客戶的選擇，成交也因此得到促進。”不過，楊麗宇認為，整體來看，未來武漢主遠城區的成交依然會保持在7：3的比例，不會有太大的變動。

　　土地方面，5月份武漢共成交了15宗用地，土地收金約79.29億元，成交土地面積約為67.87公頃，建築面積為1753160平方米。

　　值得注意的是，因為成交帶動武漢土地市場熱度，希望在武漢獲取土地實現擴張的房企也越來越多，因而在公開市場爭奪土地的難度及成本也日漸增大，不少房企開始通過“走捷徑”，導致同樣是優質熱門的地塊，競拍的境遇卻是冷熱不一。

　　尤其5月5日出讓的P（2016）023號二七濱江商住地塊，開拍前曾傳出越秀、魯能等幾家“國”字號的大房企也有意競奪，最終卻因某些原因沒能進入正式拍賣環節。最終該地塊被一家名為美國金融企業集團的神秘企業以39億元的底價摘下，證實了業內人士的“內定”傳聞。

　　而後於5月24日出讓的漢陽區四新北路的P（2016）030號，卻在泰禾、碧桂園、旭輝等十餘家房企250多輪激烈競爭后，才被正榮地產9.72億元奪得，溢價173%，並以6826元/平方米的樓麵價刷新四新片區單價地王紀錄，正榮也因此得以首入武漢。

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摘要 【於學軍：中國短期內不存在負利率問題 金融科技對銀行業衝擊顯而易見】11月27日，在第三屆中國数字銀行論壇上，中國銀行保險監督管理委員會國有重點金融機構監事會主席於學軍發表主題演講。（21世紀）

　　11月27日，在第三屆中國数字銀行論壇上，中國銀行保險監督管理委員會國有重點金融機構監事會主席於學軍發表主題演講。

　　於學軍援引麥肯錫最近發布的一份報告指出，全球近60%的銀行無法在下一輪危機中生存。

　　並指出，根據麥肯錫的報告，給全球銀行帶來衝擊的因素主要是兩方面：第一、全球經濟低迷帶來降息大潮。日本、歐洲等甚至處於負利率，尤其是貸款負利率，這給傳統銀行的經營帶來嚴重威脅，銀行依靠利差躺着賺錢的日子恐怕一去不復返了。

　　第二是金融科技公司的威脅，它直接改變銀行用戶的行為，讓傳統銀行可能成為歷史註腳。在中國，支付寶、微信支付遠超信用卡的支付，ATM機在2019年首次出現下降，人們不再依賴現金流通，不少銀行櫃檯甚至門可羅雀，這是一個趨勢。而從銀行的現金流通量也可以看得很清楚，從2001年來到2011年，這11年中國的現金髮展量M0每年的增長在10%以上，最高在2010年增長率曾經達到16.7%，但是從2012年以後，全國不管貨幣信貸如何波動，M0的增幅始終不大，近幾年基本上維持在3點幾到4點幾。

　　麥肯錫認為第二種威脅可能比負利率更大，並稱人工智能正入侵華爾街，未來將會有30%的銀行職位消失。美國富國銀行是全球市值最大的銀行，表示他們將關閉400家線下門店，由自動化系統和在線銀行產品替換。德國商業銀行最近也宣傳到2020年他們將銀行中80%的工作實現數碼化、自動化，最終大概要裁減7600名員工。

　　但於學軍認為，在中國短期內不存在負利率問題，但中國金融科技對銀行業的衝擊顯而易見。但另一方面我們也發現金融科技如果利用得好，也可成為商業銀行的重要戰略舉措和轉型利器。

　　安永基於47家中國上市銀行所做的2018年回顧及未來展望報告稱，2018年被稱作中國的開放銀行元年，這一年人工智能、大數據、雲計算、區塊鏈等技術持續助力上市銀行的智慧銀行建設和数字化轉型，通過金融科技賦能、豐富金融服務場景，打造金融服務生態圈。預計未來開放銀行將成為銀行的主流發展方向，其核心競爭優勢在於通過面向生態，開放標準API接口，顛覆傳統模式，無界、無線、無感提供場景化服務，使客戶在產生金融服務需求的第一時間、第一觸點獲得滿足。

　　因為大量用戶習慣於線上化生活場景模式，衣食住行等越來越依賴各類移動APP，大量金融類需求就產生於這些非金融類的垂直行業與客戶的接觸點上，而我們傳統的銀行服務模式顯然無法滿足這樣的趨勢。在潛移默化之中近年來中國銀行業的競爭生態事實上發生很大的變化，有許多方面甚至超過我們的觀察。

　　總的特點是什麼呢？於學軍認為，就是大行網點數量不增，向線上化、智能化方向發展。

　　他援引數據指出，到2018年末六家國有上市銀行，物理網點在2017年的基礎上繼續減少，2017年末為79272家，2018年末減少到了78512家，兩年減少了761家。另外從2018年開始股份制銀行也轉增為降，由13594家減少到13354家，一年減少了240家。智能化網點的特點就是網點定位加速從以產品為中心的交易型向以客戶為中心的諮詢銷售和服務一體化的營銷型轉變，特別是一些綜合化經營的大行、大型金融集團，網點逐步成為集團內保險、基金、投資、消費金融，還有理財子公司推出的各類理財產品，可借力的多元化業務拓展和交叉銷售的重要渠道。

　　在這個過程當中，銀行業務結構事實上也發生很大變化，銀行零售業務佔比和貢獻度明顯上升，2018年末47家上市銀行當中，零售業務資產占銀行總資產的21.87%，比2016年末提高3.8個百分點，趨勢是佔比一直在提高。最高的平安和招商銀行已超30%。在貸款中，零售個人貸款平均佔比已達39.5%，比2016年末提高5個百分點，其中招行和平安都超50%。零售業務稅前利潤佔全部銀行稅前利潤總額比重也上升到39.84%，比2016年末提高了大概6.4個百分點。營收也是如此，2018年營業收入佔38.5%，招商、平安超過50%。

　　從以上数字可看出，47家銀行當中，貸款營業收入、稅前利潤等幾個指標，零售業務都已接近40%，於學軍認為今年或明年肯定會突破40%。他認為近幾年中國的銀行業發展，哪家銀行零售業務好，或轉型快，哪家銀行就主動，就能相對發展好。

　　他最後提出，現在的數據銀行、智能銀行、開放銀行、身邊銀行等，都是這個年代不斷產生的各種概念。它們針對的就是銀行在變化中所反映出的不同生態，都反映出銀行業所處變革時代在某些方面的重要特徵，這裏面智能化、個性化的發展都離不開数字化，說到底反映了大數據的重要性。

　　於學軍認為，銀行業與許多行業一樣，當前正處於重大變革當中，一定會出現明顯分化，有銀行崛起，有銀行沉穩，關鍵看這個銀行能否順應科技及数字化轉型。

（文章來源：21世紀經濟報道）

(責任編輯：DF075)

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