國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs

東方財經網 2018-02-06 14:56:24 來源：證券日報

 　　國內租賃住房市場再迎里程碑

　　龍頭房企試水REITs

　　■本報記者 王 崢

　　繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）也於2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

　　據悉，該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施，產品規模100億元，採取儲架發行機制，即一次核准、多次發行，間接實現了該REITs產品的“擴募”，並獲優先級評級AAAsf。

　　作為國內首單達到百億元級規模的REITs產品，碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，超過了此前招商CMBS的60億元，保利的50億元及旭輝30億元規模的REITs產品。同時，業內人士普遍認為，碧桂園租賃住房REITs的獲批，有助於進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業化、規模化發展。

　　龍頭房企試水REITs

　　黨的十九大以來，我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發展。此前，住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議中對2018年工作任務作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。大力發展租賃住房市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃住房市場，鼓勵租賃住房企業機構化、規模化發展。

　　在有關人士看來，碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的积極回應和支持。

　　值得注意的是，證監會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的租房制度相關政策要求，大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展，深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗，確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企，通過‘併購/開發-自持-運營’模式獲取房源，並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs，具有很好的市場帶動效應”，深圳證券交易所相關業務負責人表示，“租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業務的有益支撐”。

　　證監會相關業務負責人表示，碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性，下一步相關機構要着力做好租賃住房底層物業的管理運營質量，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

　　構建長租閉環

　　2017年12月20日，碧桂園發布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區”，宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。

　　碧桂園集團主席楊國強表示:“推進租賃住房是國家對人民的愛護，碧桂園堅決擁護並將以實際行動積极參与其中。”

　　“碧桂園集團將把租賃住房業務當成偉大事業和戰略來做”，碧桂園集團總裁莫斌表示，碧桂園作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，積累了二十六年的城鎮化建設及開發經驗，將會成為其開展租賃住房業務的獨特優勢。碧桂園有信心、有能力，將“社會責任擔當”與“企業升級發展”有機結合，為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發展貢獻力量。

　　本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創新嘗試，此前，碧桂園已經開創長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，並陸續接受放款。

　　“這是千億元級別的戰略性布局，隨着整個房地產行業從增量市場轉為存量市場，銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰”，碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，近年來碧桂園呈現出非常良好的發展勢頭，公司於2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業信用投資級評級，同年11份月被納入香港恒生指數成份股，皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定，和對公司未來發展前景的信心。再加之此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰略的順利實施。

　　推動國內REITs深化發展

　　實際上，金融創新必須以產業為支撐、為產業服務，而產業的發展也對金融創新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來，乘着租賃住房市場發展的政策東風，包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。

　　高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者，目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態，資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒於監管層和業內一步步紮實的推動和創新，權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最後一個裡程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵，也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

　　同時，中聯基金執行總經理范熙武表示，作為首單百億元級REITs，碧桂園租賃住房REITs不僅有利於促進我國租賃住房市場的發展，也將對我國REITs的發展產生积極影響，具有極強的象徵及示範效應。

　　此外，目前我國存量資產的證券化相較國際上的發達市場仍有較大發展空間。例如我國單隻REITs的平均規模僅為22億元，而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此，上述業內人士認為，碧桂園租賃住房REITs的成功獲批，會極大提振市場信心，有望進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。尤其是引入社會資本后，不但可以更好的盤活存量房市場，還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。

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年內50城賣地金額超5000億元 房企資金鏈收緊或致土地市場降溫

東方財經網 2018-02-09 10:51:38 來源：證券日報

 　雖然房地產市場在開年以來繼續呈現低位運行狀態，但土地卻一片火熱。據中原地產研究中心統計數據显示，2018年以來截至目前，年內50個熱點城市賣地金額達5022.58億元，其中，杭州賣地金額最高為591.1億元，其次是北京558.1億元、蘇州492億元。除此之外，包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等11個城市的賣地金額也超過了100億元。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，土地市場在一系列調控影響下，雖然有所退燒，但從成交金額來看目前依然在高位。不過，從熱點城市溢價率來看，目前基本在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。尤其是對比去年12月份，也能看到土地市場開始顯現降溫跡象。

　　對於房地產開發企業來說，如果資金鏈條方面趨緊，無疑會影響到企業的拿地情況。而近日銀監會發布《關於規範銀信類業務的通知》明確提出，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。也就是說，房企在資金獲取方面的難度將再度加大。

　　“房企資金層面趨緊，一方面會表現在拿地投資方面會保持謹慎。2017年年末全國土地購置增速為15.8%，較1月份至11月份回落了0.5個百分點，已有放緩趨勢；預計2018年的土拍市場很可能會持續降溫，並且範圍會由二線城市逐步向三線、四線城市傳導，從而使得整體市場熱度不斷下降。”克而瑞地產研究中心研究員楊科偉表示，另一方面，有利於倒逼房地產企業開拓多元化的融資渠道。

　　楊科偉認為，對於部分處於高速擴張期的中小房企而言，其面臨資金鏈緊張的考驗無疑是艱巨的，若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險；但對於品牌房企而言，總體抗風險能力較強，尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業，有望藉此契機，將競爭優勢進一步擴大。

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三四線城市“返鄉置業”熱度猶存

東方財經網 2018-02-22 18:39:56 來源：

 　　春節期間，中國證券報記者走訪山東臨沂、貴州遵義等三四線城市的數家樓盤發現，不少樓盤推出打折、減免等優惠活動，持續多年的“返鄉置業”熱度猶存。

　　大年初五，在臨沂市北城新區的某學區房樓盤，約四家人十二三名購房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹，春節期間來看房的基本上都是一大家子，父母帶着在外地工作的孩子來看房、買房的比較多。“這幾天成交了五套。”

　　中國證券報記者通過與一位購房者交流得知，家長要為在外地工作的孩子買房，一方面，平時沒時間一起來看房，就過年這幾天時間充裕；另一方面，買房是剛需，怕房價再漲，這幾天對比了幾個樓盤，已經打算出手。

　　在優惠方面，該樓盤銷售人員表示：“年初的優惠力度最大，不論是全款還是按揭都是一次性優惠66666元。各家其實優惠力度差不多，畢竟羊毛出在羊身上。”在另一處樓盤，銷售人員稱目前沒有現房，最近會有預售及優惠活動，優惠力度與其他家差不多，只是方式有所差異。

　　大年初四下午，遵義市播州區某樓盤的銷售人員頗為得意：“生意還不錯，今天上午賣出三套！”她說，樓盤預售單價是5080元/平方米，在2月買房每平方米優惠100元。此外，在遵義市匯川區，一家大型開發商的某樓盤銷售人員向記者推薦了“兼職銷售員”活動，即介紹親戚朋友買樓，介紹人可賺取房價1%作為傭金。

　　在去庫存政策、基建設施陸續完善等綜合因素作用下，三四線城市樓盤去化較好。據遵義播州區某樓盤售樓人員介紹，該樓盤是棚戶區改造重點項目，2015年初開盤，目前修建完畢的10棟樓基本上開盤即售罄。2016年6月播州區設立之後，周邊鄉鎮搬遷、旅遊開發以及近期遵渝高鐵開通帶來新發展機遇，諸多因素推動樓盤銷售緊俏。

　　另外，對學區房的追捧是一個普遍現象。安居客房產的房價行情報告显示，山東臨沂市北城新區均價在10000元/平方米以上。銷售人員稱，目前該學區房樓盤已經開到第五期，年前四期開盤便售罄，整條街情況都差不多，均是“開盤光”。

　　記者注意到，離該學區房樓盤不遠的另一樓盤均價超過15000元/平方米，銷售人員稱，臨近樓盤拿地比此樓盤晚一年，是新地王，地價742萬元/畝，這條街上的其他開發商拿地價格為365萬元/畝，一年翻了一番。

　　克爾瑞地產研究中心發布的《2017年中國房地產企業項目銷售排行榜》显示，2017年入圍全國百強的三四線城市項目達到39個，其中19個項目殺入銷售金額百強，並且有12個項目進入銷售金額前50，比肩一些一二線城市項目。克爾瑞地產研究中心分析師沈曉玲認為，從項目榜單來看，某些三四線城市中甚至有兩個項目同時上榜，可以看出一些三四線城市有着培養熱銷項目的土壤。

　　值得注意的是，當下三四線城市在貫徹“房住不炒”的政策思路。2017年12月，臨沂市房產和住房保障局官方網站公布的《臨沂市人民政府辦公室關於在中心城區部分區域實行新購商品住房限轉的通知》，自2018年1月1日起，對中心城區部分區域內新購商品住房實行限轉措施。本地居民在該區域內新購買的商品住房(含二手住房)取得產權證書滿兩年後方可上市交易，非本地居民須滿三年方可上市交易。

　　臨沂北城新區樓盤銷售人員表示，現今前來諮詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質量，炒房客比較少。此外，受新區房價帶動，老城區很久賣不出的房子開始陸續成交。

　　在貸款方面，遵義市樓盤銷售人員告訴中國證券報記者，目前主要通過與開發商有合作關係的五大商業銀行辦理個人住房貸款，貸款利率上浮10%。

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一、二線樓市春節休眠 三、四線銷售員值守賣房

東方財經網 2018-02-22 18:39:42 來源：證券日報

 “賺一、二線城市的錢，買三、四線城市的房”已成為在外打拚人士的投資選擇。近幾年，每到春節期間，與一線城市大部分新建樓盤關門放假不同的是，三、四線城市的銷售中心有銷售員值班，接待購房者，可進行正常交易。

　　“春節到現在，一直有銷售員值班，早上9點準時開門，可隨時來看房諮詢。”某進入濰坊的全國性房企旗下樓盤的銷售員表示，春節期間還有一定優惠，由於春節前來買房人比較多，目前這期開盤的房源已所剩不多。

　　事實上，“返鄉置業潮”已經成為房企的“搶收窗口期”。中原地產首席分析師張大偉向記者表示，從春節期間的網簽數據來看，一、二線城市的網簽數據基本暫停，長假期間，全國樓市依然以三、四線城市為主。

　　張大偉進一步稱，從春節前一周開始，熱點城市的樓市就進入了“休假模式”。

　　據中原地產研究中心統計數據显示，2月上旬，一線城市新建住宅成交量環比下降33%，二線代表城市環比下降18%，同比有所回落；三線代表城市成交量環比下降9%，全部城市均有不同程度的下降。從同比數據來看，整體成交繼續上升，升幅35%。

　　張大偉稱，2018年春節期間，大部分三、四線城市房地產市場成交均比往年活躍。從全國看，很多距離一線城市近的四線城市的房地產市場成交量超過了二線城市。其中，“返鄉置業”是重要購買力之一。

　　“孩子馬上要幼兒園了，今年春節回國過，就決定在老家買一套房，春節后也好放心出國繼續打工賺錢。”一位老家在唐山的受訪者劉先生向本報記者表示，買好學區房之後，再請父母過來和孩子一起住。因為打工賺來的錢存在銀行也是閑着，買了房子，一方面可以用於居住，一方面也是一筆投資。

　　事實上，這也是眾多“返鄉置業”人群的買房初衷。鑒於此，不少開發商為了完成銷售任務，在春節期間不放假，正常賣房，甚至提供打折優惠。

　　張大偉也表示，2018年中國房地產市場主要看三、四線城市，房地產調控政策的變化也將集中在三、四線城市實施，預計政策將寬緊結合，寬在吸引人才和滿足自住需求，緊在打擊投資投機行為。

　　值得一提的是，截至2月21日，從全國土地市場的成交情況來看，熱點城市土地成交金額同比均明顯上漲。2018年至今，土地出讓最多的50個城市合計賣地金額達到了5644.6億元，同比上漲幅度達到了63.2%，13個城市賣地收入均超過百億元，34個城市賣地收入均超過30億元。由此可見，開發商為了完成規模目標的投資熱情。(證券日報)

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莫天全談房地產交易：要通過完善監管機制保護購房者合法權益

東方財經網 2018-03-05 10:54:05 來源：

 　2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，是改革開放40周年，同時也是中國房地產市場改革走過的第二十個年頭。“作為新環境下成長起來的民營企業管理者之一，能當選國家政協委員參政議政，我覺得很榮幸，也感到非常光榮。提案是政協委員的責任和義務，今年我帶來了3個提案，涵蓋經濟、房地產、公益等各方面。”全國政協委員、房天下董事長莫天全在接受《中國房地產報》採訪時表示。

　　作為新當選的全國政協委員，莫天全坦言責任越大，壓力越大，動力也越大。莫天全於1999年創立了房天下，幾十年來始終深耕在房地產這個行業，一直致力於研究怎麼讓購房交易的雙方能夠公平、公正更透明的交易，在近二十年的行業經驗積累及跨界互聯網研究下，提出了本次關於加強房地產交易管理的提案。

　　房地產行業作為我國經濟的支柱產業，是國家經濟的命脈。隨着我國房屋市場化的不斷髮展，房屋市場在推動城市建設、改善居住條件、提高城市招商引資競爭力等方面，發揮着越來越重要的作用。莫天全和記者分享，他在自己的從業生涯和市場調研中發現，目前中國的房地產交易管理中普遍存在管理機制不健全、法律法規體系不完善、房地產競爭不規範、房屋交易和不動產登記數據信息共享不全、延遲等問題。

　　對此，莫天全從立法、機制調節、市場秩序和不動產登記等四方面提出了自己的專業意見。

　　一、進一步加強房地產交易監管。出台《房地產交易管理條例》等法律法規。規範房地產市場交易管理行為，嚴格執行新建商品房預售許可、現售備案、網簽備案制度，嚴格執行二手房交易合同網簽備案制度，實現新建商品房和二手房交易網簽全覆蓋。為防範房地產市場風險，各地區應結合實際適時提高商品房預售門檻，細化完善商品房預售標準，進一步加強商品房預售資金監管和二手房交易監管。

　　二、建立健全房地產交易監管及市場協調工作機制。住建、金融、稅務等部門建立房屋交易、購房貸款、稅費繳納等信息互通制度，將新建商品房、二手房網簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關聯，確保差別化的住房信貸和稅收政策落實到位，支持合理自住購房，限制投資投機購房，嚴防騙購騙貸、避稅漏稅。金融部門要加強資金管控，防止資金違規流入房地產，防範資金挪用、樓盤爛尾，保護購房者合法權益。國土部門要進一步改進土地供應方式，合理安排商品住房土地供應節奏，提高低價地、租賃住房和共有產權住房等供地比例，防止高價地推漲房價。

　　三、加大房地產市場秩序規整頓力度。加強部門協作配合，嚴厲打擊市場中的誤導、欺詐、炒作和違法違規銷售商品房等不正當經營行為;嚴格落實中介機構備案制度;推行房地產中介從業人員實名服務制度;加快建立房地產行業誠信體系建設，建立信用管理平台，及時向社會公示房地產企業及從業人員誠信記錄，建立和完善守信聯合記錄和失信聯合懲戒制度。

　　四、加強房屋交易與不動產登記銜接。住建(房產)與不動產登記部門要加強溝通協調，優化房屋交易和產權管理業務流程，細化工作內容，優化服務流程，縮減辦理時間，方便群眾辦事。建立房屋交易與登記信息的互通共享制度，儘快實現房屋交易和不動產登記信息的實時共享。

　　榮譽的本身也是一種責任。如今，房天下(Fang.com)已成為房地產家居行業專業網絡平台，業務涉及新房、二手房、租房、家居、房地產研究等領域，覆蓋全球24個國家，658個城市。上游連接着數百萬的經紀人、家裝設計師等合作夥伴，下游服務着數以億計的消費者，以技術立身的房天下正在引領房地產行業全面跨入“智慧時代”

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