樓市調控唱響“居住保障”2017年將加快出台長效機制

東方財經網 2017-01-01 22:53:34 來源：中國新聞網

 2017年將加快出台長效機制

■本報見習記者 杜雨萌

回望2016年的樓市，大體可以用初期溫和、中期暴漲、後期降溫來概括。在新一輪調控過程中，管理層始終堅持因城施策、一城一策的原則，既確保三線、四線城市去庫存的需要，又遏制一線、二線城市過度上漲勢頭。從第四季度各地樓市交易數據來看，政策組合拳狙擊了部分炒房需求，使整體市場步入到相對平穩的狀態。

問市場 房價為何加速上漲

今年伊始，全國樓市逐步從2015年的階段性低點向上攀爬，並在京滬深三大城市的帶動下，進入全面普漲局面。受此影響，一方面今年土地拍賣金額創下歷史新高，另一方面，以高溢價、高總價、高單價為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。

據克而瑞研究中心統計，2016年全國300城經營性用地成交金額為19769億元，相比2015年增加23%，創下近三年新高，僅較2013年減少1779億元。值得注意的是，2016年全國300城土地市場成交建築面積40977萬平方米，同比下降28%，成交規模連續第三年收窄，且同比降幅不斷加大，僅為2013年成交建築面積的四成。

克而瑞研究中心的一位分析師告訴《證券日報》記者，2016年樓市成交面積縮水，但成交金額不減反增的主要原因在於，自2015年以來，整體寬鬆的貨幣環境及熱點城市房價的持續上漲，推高了市場的價格預期。

據最新數據显示，截至12月20日，全國共計成交336宗單價、總價地王，數量再創新高。整體來看，總價地王集中在一線城市及部分熱點二線城市；單價地王則絕大部分聚集在一線城市。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，當前房地產市場過熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關係，表現為居民加槓桿購房與企業加槓桿購地兩個方面。

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首單商業地產ABS基金髮行 盤活商辦物業高庫存

東方財經網 2017-01-21 22:04:06 來源：

 隨着商業地產存量規模不斷增大，房地產資產證券化被視為化解庫存的一種重要探索方式。

2017年1月17日，商業地產基金管理機構高和資本與國內A股上市商業銀行江蘇銀行共同發起設立國內首只商業地產ABS基金，基金資金規模200億元，該基金用於盤活商業地產，以在公開市場發行的商業地產證券化產品作為主要投資標的。

江蘇銀行總行投行資產管理總部總經理高增銀認為，隨着國內資本市場的不斷髮展，直接融資逐漸成為未來發展的方向，中國CMBS和REITs市場有着十萬億級別的市場潛力，將成為推動商業物業優化的重要金融力量。

市場倒逼

2016年以來，商辦物業資產證券化探索進程明顯加快。

除了此次高和資本聯合江蘇銀行發行的ABS基金，2016年8月24日，國內首單CMBS產品（高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃）成功發行，發行規模約40億元人民幣，票面利率3.3%，創下國內同期限企業資產證券化產品發行成本歷史新低。

2016年8月22日，由恆泰證券擔當管理人和銷售機構、民生銀行(600016,股吧)擔任監管銀行和託管人的北京銀泰中心資產支持專項計劃（類REITs）已落地，項目規模75億元。這是國內首單抵押型類REITs和國內單隻規模最大的類REITs項目。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“資產證券化喊了快20年了，但實際上推進並不快，特別是房地產領域。最近幾年這個苗頭是越來越快，這其實是倒逼的。因為現在資金量太大了，資產證券化的需求越來越多。”

謝晨認為，目前市場上資金成本低，很多資產證券化的成本也非常低。在整個物業資產價格預期還沒有往下掉的時候做一個短期的資產證券化和結構性的投資來退出，而不用把物業整個賣掉。這樣既鎖定了短期的利益或者分散了短期的風險，但仍然保留了獲得長期資產升值收益的權利。這給商辦物業多了一種退出的途徑。

江蘇銀行總行運營總監趙輝表示，近兩年來伴隨着商業地產證券化產品的蓬勃興起，銀行也想參与到這些發展中。

在未來投資選擇上，基金將重點關注兩類產品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發行的高評級的優先級ABS產品，以流動性支持、持有並交易的模式參与其中；另一類是優質商業地產證券化項目的中間級、次優級產品，以商業物業的盈利能力和成長空間為判斷依據，發掘投資價值。

市場空間

房地產資產證券化加速的另一面是商辦物業高庫存嚴重和優質資產荒。

高和執行合伙人蘇鑫認為，商業地產的存貨和空置問題很嚴重，特別是在二三線城市。然而去存貨和去庫存靠盲目加槓桿無法完成，必須要靠人的運營來完成。資產證券化融資從看主體轉移到看資產上來，將會鼓勵有能力的資產管理人和運營管理人加入市場，才能真正有助於商業地產去庫存和去空置。

以甲級辦公樓為例，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業物業、酒店等，一線城市商業地產價值應該在3萬億元以上。然而從現狀來看，商業地產融資和流動性的工具非常有限，中國商業物業融資絕大多數是商業銀行貸款，少數通過信託、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好地支持商業物業的運營和發展。反觀成熟市場，以美國為例，商業地產主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。

高和資本合伙人周以升表示，預計商業地產領域未來關於資產證券化的新詞將越來越多。“在美國這個市場特別大，40%商業物業融資是通過CMBS來融資的。中國商業物業的存量大概60萬億平方米，如果40%就是20多萬億平方米。這基本上是再造一個債券市場，比現有的債券市場還大。”

周以升表示，目前商業地產融資中，直接融資的比例幾乎為零，美國是40%，0和40之間就是中國的市場空間。

這個市場空間還緣起房地產市場三高模式難以為繼。周以升解釋稱，“高周轉，高毛利、高槓桿，”三高”模式基本到頂；從另一方面，從銀行、金融系統來看，他們也慌。他們是面臨優質資產荒。在這個兩方力量都很痛苦的情況下，大家都要共同尋找一個出路。資產端和資金端需要有一個新的組織方式，需要重新來對接。這個對接就是間接融資到直接融資。資產便是無法高周轉的商辦物業。開發商已經綳不住了，一定是要有新的資金參与進來，這樣才能盤活，而這肯定是通過資產管理。”

國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業物業從其本質來講是重要的實業品類，需要創新金融的支持。資產證券化一方面可以降低商業物業的融資成本，另一方面由於將債務直接對應於資產，可以有效降低和控制槓桿率。

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　　環保治理進程決定未來投資方向。大氣：電力行業煙氣超低排放治理接近尾聲，鋼鐵行業超低排放改造啟動，但難以彌補電力行業訂單快速下滑影響。水務：供水、污水處理飽和，低速增長，黑臭水體治理接近尾聲且企業投資意願下降。

　　從環保治理進程看，大固廢產業迎來最佳發展期。第一，垃圾焚燒：排放標準趨嚴驅動行業競爭格局優化，垃圾收費制度有望入法將對沖長期電價補貼下調影響；第二，環衛：垃圾分類的大力推廣將顯著擴寬行業市場空間；第三，土壤修復：2018年下半年開始，陝西、河北、甘肅等地礦山治理修復基金相繼成立，資金問題的解決將刺激行業訂單加速釋放。

　　2017年11月13日(近三年全A最高點對應時點)至2019年6月25日，環保細分板塊中僅供熱供汽板塊取得正收益，垃圾焚燒板塊漲幅位居第二。個股中華測檢測、偉明環保、中再資環、瀚藍環境、聯美控股漲幅居前，此類公司大多擁有優質運營資產，近幾年業績穩健增長、具有良好現金流。從漲跌幅看，優質運營資產已成為市場選擇。

　　環保行業階段性治理的重點不同決定了未來行情仍將分化，其中，水務工程公司流動性風險解除，但業績下行壓力較大，下半年更多的是反彈式行情，基於此，維持行業“中性”評級。從當前環保治理進程看，固廢行業進入爆發期，行業內公司大多擁有優質運營資產，業績將持續增長，且基本不受外部事件影響。另外，垃圾分類大力推廣、垃圾收費制度有望入法將顯著提升固廢行業估值，建議重點配置。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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泰禾4400萬美元參与中信資本地產基金

東方財經網 2017-01-21 22:05:48 來源：

 1月18日，泰禾集團公告宣布，公司出資4400萬美元參与中信資本梅菲爾地產基金。60號項目而設立的。此次合作標志著泰禾在海外參与開發的第一個地產項目正式落地，地產業務的全球戰略布局邁出了實質性一步。據了解，泰禾參与開發的倫敦柯宗街60號項目緊鄰英國女王皇家宮殿白金漢宮，與海德公園和格林公園近在咫尺。項目所在地梅菲爾區域位於英國倫敦市中心西側，更是倫敦乃至全球房價和租金最高的地區之一。此外，還有伯克利廣場、高富諾廣場、牛津街和邦德街等環繞項目四周，文化底蘊深厚。

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多元化的必然：上海萬科多方式獲取非住宅項目

東方財經網 2017-01-21 22:07:53 來源：

 在傳統住宅項目發展之外，上海萬科近年來在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

1月初，萬科公布了2016年銷售業績，公司全年實現銷售金額3647.7億元，其中上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

2016年12月，萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官兼上海萬科房地產有限公司總經理張海首度發布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產品線涵蓋產業地產、商業地產、養老物業、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

目前，上海萬科以9個產辦項目布局上海六大商務區，總體量達200萬平方米。整體而言，其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目，總建築面積逾600萬平方米。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於大多數品牌房企而言，在國內房地產市場布局空間已經有限的市場背景下，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。

產辦項目爆發

上海萬科的產業辦公項目在2016年有了一次爆發。

實際上，除了2049|五�坊、徐匯萬科中心、萬創坊是2015年入市之外，濱江萬科中心、御河企業公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目：哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取，金橋萬創中心則是通過二級市場併購獲得。

金橋·萬創中心位於上海自貿區擴容板塊，是萬科在金橋打造的首個企業總部園區。現有華為、康寧、普立萬、上海產業技術研究院等企業入駐，以科技研發為主，目前出租率接近90%。

在今年1月初上海發布的2017年-2040年總體規劃中，金橋將是繼花木后，浦東下一個城市副中心，規劃显示，金橋產業園區也將進一步整合升級。

或許這就是萬科接盤萬創中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際（南洋）集團手中收購金橋睿邑（即萬創中心），后又轉讓給華鑫股份，萬科在2016年接盤。萬創中心總建築面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米，地下約3萬平方米，由8棟建築組成。短短3年間已兩易其主，可見在上海，這類商業地產項目的資金參与活躍度非常高。

隨着漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進一步配套升級后，或成為企業辦公選址的新選擇。高力國際研究報告显示，2016年三季度，各子市場內租賃需求的區域差異加劇，在前述成熟子市場，需求保持強勁。儘管可租賃空間的稀缺限制了市場活動，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩定且低於1%。在張江，儘管兩個新項目入市，空置率仍保持7.5%不變。

多元化的必然

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示，萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局，在深圳與華髮的合作已於近期宣告終止，而在上海已啟動哥倫比亞公園項目舊改工程。

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個十年後會再續簽一次。據了解，項目已經啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業務板塊的樣本。

知情人士透露，跳脫傳統住宅模式之外，萬科在醫養、教育、聯合辦公等新業務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之後，萬科內部將部分商業劃歸產業地產板塊，會否對新業務的利潤增長產生聯動效應，則有待2017年報數據的披露。

東方證券曾在調研報告中稱，萬科轉型動因有二：房地產銷售下滑與物業擴張不達預期，致使房企不得不另尋利潤增長點。

在行業整體利潤率下滑的背景之下，萬科近幾年的凈利率也有所波動，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

自2013年以來，越來越多房企開始調整發展戰略並轉型，而轉型路線也有所差異，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產，以分享城市化為核心的商業地產以及與互聯網公司合作等。

萬科則在銷售業績達到千億之時已經開始嘗試主動多元化。多名業內人士指出，千億或許代表房地產行業的門檻和能力，但千億之後，謀求戰略轉型勢在必然，無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性，還是企業的區域多元化戰略轉型發展需要，這也是分散市場風險的必然手段。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，萬科多元化的節奏相對慢，但現在發力以後，則動作頻頻，所以適當弱化傳統住宅銷售業務，同時強化其他非住宅項目的開發，既是多元化發展的需求，同時也是积極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下，此類產業布局更容易確保銷售業績的穩定”。

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1月首次土地出讓後市場成交回升 廣州樓市新年開門紅

東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源：南方日報

2016年樓市的成交創出一個新高峰。據中原地產的統計數據显示，去年廣州一手住宅網簽成交128352套，相當於月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。在經歷了成交高潮之後，2017年樓市開局仍然不平淡，特別是在1月13日一波土地出讓潮之後，上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對於新一年的樓市行情更具信心。業內專家指出，在今年整體來看，廣州房價將呈現穩中有升的趨勢。

第一波土地潮显示“理性”

對於廣州原本擬定於去年12月26日的集中土地出讓潮，在業內人士看來是新一年市場信心的一大風向標。而這一次土地出讓延後至1月13日進行，更自然地成為行業2017年的“首考”。事實上，這一波土拍潮，雖然出讓主要以商服用地為主，但由於發生在2017年工作報告之後的一周，因此對於新一年官方推地、開發商拿地均具有一定的“試探性”作用。

在樓市調控收緊的大環境下，廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關注。此次出讓的7宗土地，其中3宗商業地塊，4宗宅地。據統計，本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億，其中商住用地65.42億，商服用地34.01億。對於拍賣結果，最大的亮點就是“理性”。

即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元，最高限價每平方米2.9萬元。事實上，最終拍出樓麵價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當中，僅有位於番禺區萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發商爭搶，最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。

“相較於去年11月和12月的土拍，今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受記者採訪時表示，由於各地實施的“控房價、控地價”措施持續大幅收緊，自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨於下降。“開發商注意到了今年的局勢變化。今年調控的機會很大，再加碼高價拿地是很不利的。”業內資深專家龍斌接受媒體採訪時表示，短期內，這場土拍對房價影響不大，廣州均價依然會保持平穩。龍斌認為，在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下，2017年最重要的還是增加廣州土地供應，才能使供應市場更加平穩。

新年開局市場信心不減

儘管2016年創下了樓市成交的新高峰，但是隨着去年10月開始一系列調控措施的降臨，對於新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而，記者發現，在廣州2017年第一波推地之後，市場信心不減反增。從成交來看，在過去的兩個星期，成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期，成交更是大漲。

上周（1.9-1.15）抒州新一年首輪拍地潮之後的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套，成交量環比前一周上漲57.25%。其中增城區上周成交857套，仍然穩居第一位，而花都區成交351套，從前一周的第三名上升至第二名，南沙區成交295套位居第三名。

上周，增城區以857套成交量奪廣州區域成交首位，成交面積約9.1萬平方米，成交量環比前一周上漲73.13%。花都區成交351套而位居第二，花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位，成交量環比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區，成交了295套，成交面積約2.9萬平方米，成交量環比前一周上漲75.6%。而黃埔區以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面積約2.7萬平方米，成交量環比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區，成交了225套，成交環比前一周上漲了10.84%。

新一年樓市將穩中有升

“政策走向，特別是土地供應情況將是今年樓市行情走勢的一個關鍵性因素。”而據合富輝煌監測數據显示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%；商業用地成交253萬平方米（佔總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

由於廣州力避“地王效應”，去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者採訪了解到，上半年廣州及時調整供地策略及節奏，推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產生溢價。儘管5月拍賣的居住用地均位於外圍非核心區域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低於8000元/平方米，對樓價傳導有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價紀錄。

“外溢效應”在廣州表現很明顯。數據显示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區，其中黃浦區成交量高速增長並突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由於成交面積大部分集中在外圍區，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計，2016年住宅供應10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。

業界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出台的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現，進一步了影響了樓市預期。

有市場機構認為，2017年，廣州中心區新增供應將呈增加趨勢，而外圍區供貨量相比2016年將有所減少，位於中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元，在中心區房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調控壓力。

合富房地產研究院顧問黎文江表示，預計2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分佈，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。

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