房貸政策急轉向：利率上調 首套房9折優惠大多不保

東方財經網 2017-03-22 10:34:39 來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行“限房又認貸”政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》显示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨着北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行“限房又認貸”政策。從2016年“9・30新政”以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的“轉按揭”業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

“今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。”華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場守注的重點。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴21世紀經濟報道記者，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。“目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。”

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理對21世紀經濟報道記者表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

21世紀經濟報道記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。“額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。”

招商銀行某業務經理告訴21世紀經濟報道記者，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：“買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。”

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。”深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。“由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。”華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。“如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。”

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　　減持可能會衝擊二級市場，對公司形象和自己產生不利影響，也要講點藝術，換購ETF算是很溫柔的減持了，迎來越來越多的粉絲客戶。

　　花式外表之下，骨子依然是一樣的，那就是套現的衝動，按道理說，自己的股票，二級市場的估值，天經地義，但資本市場的小散戶向來就不喜歡原始股東減持。對有些急於脫身的原始股東而言，借道ETF還是像花灑一樣，水量太輕太慢，需要直接減持或者大宗交易才過癮，所以常常會出現二者結合的形式。

　　借道ETF很合乎國企股東胃口，大央企持股往往引人矚目，認購ETF的份額，可以提前讓人對減持比例有個心理準備。

　　民企、國企股東減持，都有合適自己的ETF。

　　強力新材6月份公告， 錢曉春完成華夏創藍籌ETF份額的認購，認購對價為錢曉春持有的515.24萬股公司股份(占公司總股本的1%)，用於認購基金份額的公司股份均價為10.05元/股，也就是5000多萬元的規模。辰安科技的股東薛興義、薛海鵬其合計持有的公司1.7%的股份認購華夏創藍籌ETF。

　　華夏創藍籌ETF是個很小的基金，整體規模只有3.5億元，兩家上市公司的股東就認購了差不多43%，搞定了這樣的大客戶，一個基金就能開張了。

　　工銀瑞信滬深300ETF就是如此，中興通訊控股股東以不超過1%股份認購，中國石油的大股東認購不超過4.3億股，中興通訊和中國石油股東認購42.48億元，該基金首募規模68.64億元，兩家公司幾乎佔到份額的2/3。

　　富國中證軍工龍頭ETF幾乎是中航集團的御用ETF，今年6月份中航集團旗下7家公司分別發布公告稱，部分股東擬以所持部分公司股份，參與富國中證軍工龍頭ETF的份額認購，光電股份的股東中兵投資也以所持不超過3%認購。

　　其實早在2012年，海康威視第三大股東新疆威訊投資管理有限合夥企業便將所持有的公司股份600萬股換購等值華泰柏瑞滬深300ETF，但此後只是零星出現，2018年開始增加，到今年越發增多。

　　在股東大幅減持之下，監管部門增加了信披等環節，股東開始對換購ETF感興趣。換購ETF的門檻並不低，所持標的必須是該ETF的覆蓋對象，另外只能在募集期換購ETF份額。但隨着ETF發行增多，這個門檻其實不高了，只要有需求，完全可以定製發行。

　　有些換購是為了悄悄減持，有些也並不是，是為了完成混改，或者股東有多元化持股分散風險的需求。但從目前的披露看，悄悄減持的比例較大。

　　原始股東換購ETF，大多還是以1%為上限，這就限制了減持份額，讓意欲減持的公司股東難以滿足。

　　以強力新材為例，除了認購ETF，7月初，實際控制人錢曉春、管軍及其一致行動人，計劃以集中競價交易、大宗交易、協議轉讓的方式合計減持不超過總股本的8.42%，很快就減持了其通過信託所持的1%股東。

　　比如辰安科技股東認購ETF之外，持股5%以上股東辰源世紀3月份公告，計劃在公告披露之日起3個交易日後的6個月內(即2019年4月3日至2019年10月2日)，以協議轉讓或大宗交易方式合計減持不超過公司總股本的11.73%。

　　有類似操作的還有三七互娛、中興通訊股東。組合減持的股東以民企為主，目的是快速套現。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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今年前兩月消費增速放慢 擬啟動十大擴消費行動

東方財經網 2017-03-22 10:34:41 來源：21世紀經濟報道

國家統計局數據显示，1-2月份，社會消費品零售總額57960億元，名義同比增長9.5%，增速比上年同期回落0.7個百分點，這是近14年來的最低值。為了解決目前居民消費放慢的問題，今年國家將出台更多的消費政策，根據2017年國民經濟發展計劃的要求，今年要啟動十大擴消費行動。

“（今年要）進一步完善宏觀調控的思路和方式，促進經濟平穩運行，要保持消費平穩增長，持續推進我們的擴大消費行動。”3月19日，國家主任何立峰在2017中國發展高層論壇上說。

國家統計局數據显示，1-2月份，社會消費品零售總額57960億元，名義同比增長9.5%，增速比上年同期回落0.7個百分點，這是近14年來的最低值（按單月計算，1-2月因為有季節性因素算累計值）。

為了解決目前居民消費增長放慢的問題，今年國家將出台更多的消費政策。比如，根據2017年國民經濟發展計劃的要求，今年要啟動十大擴消費行動，包括城鎮商品銷售暢通行動、農村消費升級行動、居民住房改善行動等。

中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍指出，2017年GDP（地區生產總值）增長目標下調到6.5％左右，會使居民收入增長的預期受到一定的影響，從而影響消費支出的預期，並且使最終的消費增長受到一定的影響。

1-2月消費增速放慢

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》，2017年社會消費品零售總額預期增長10%左右，相比去年11％左右的目標，有所下調。

下調目標的背景是，經濟增速、投資、廣義貨幣等目標，都比2016年有所下降。其中，2017年GDP增速目標是6.5%左右，低於上一年的6.5%-7%增速。投資和廣義貨幣目標分別是9%、12%左右，比去年的10.5%、13%左右有所下降。

因此，今年相應調低消費目標並不意外，事實上消費增速已經放慢。

數據显示，今年1-2月份，全國社會消費品零售總額同比增長9.5%，這是2003年6月以來的最低值（按單月計算，1-2月因為有季節性因素算累計值）。其中，汽車零售額的增速-1%。據悉，2016年1-2月份，汽車類零售總額銷售為5.4%，今年1-2月汽車類增速回落拉低社會消費品零售總額增速約0.7個百分點。

根據國家統計局貿易外經司高級統計師藺濤的分析，受小排量汽車購置稅減半優惠政策將於今年初退出等因素影響，去年年底汽車銷售強勁，消費透支等效應導致今年年初汽車消費出現負增長。若扣除汽車類，社會消費品零售總額增速與上年同期基本持平。

北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤指出，目前消費增速放慢有原因可循。整個流通領域在進行轉型升級，由追求速度向效益轉型，由追求數量向追求質量轉型，由過去追求產品向追求品質品牌轉型。他認為，消費轉型使得消費增速放慢是正常的。

21世紀經濟報道記者獲悉，目前居民收入增速也有所放慢。2016年居民收入實際增速6.3%，低於GDP增速0.4個百分點。

廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶指出，居民可支配的收入低於GDP會制約消費，居民預期的收入下降以後，消費的慾望和選擇都會受限制。

年內出台系列措施擴消費

為了避免消費增速放緩對經濟造成不良影響，國家今年將有系列措施出台。

根據提出的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》（已獲人代會通過），今年國家將採取十大擴消費行動，包括城鎮商品銷售暢通行動、農村消費升級行動、居民住房改善行動、汽車消費促進行動、旅遊休閑升級行動、康養家政服務擴容提質行動、教育文化信息消費創新行動、體育健身消費擴容行動、綠色消費擴大行動、消費環境改善品質提升行動。

2016年以來，由於部分熱點城市房價持續上行，從去年9月30日到今年3月18日部分城市先後兩次啟動更為嚴厲的限購措施。高房價對消費的擠出效應也不可忽視。

中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍認為，高房價對於消費可能會有一定的抑製作用，但是抑制的作用並沒有房價上漲的速度明顯。高房價短期內一定程度上影響了消費，但是也意味着人們投資收益相對較高。

“因為消費本身是有剛性的，當它達到一定消費水平之後，即便是收入受到一定的影響，但是消費水平基本保持在原來的水平甚至會進一步提升。”趙萍說。

北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤認為，下一步要鼓勵國內消費，也不能限制國外消費。國家需要建立好科學的消費體系政策，就是既不數度消費也不是抑制消費，而是要有可持續消費的政策體系，鼓勵理性消費、綠色消費、生態消費、適度消費。同時，要提供有效的消費供給。

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長沙：限購令實施后 有樓盤退掉認籌

東方財經網 2017-03-22 10:34:43 來源：瀟湘晨報

3月18日，長沙樓市限購令出台，在限購的同時，首次進行限貸，確保剛性需求的同時堅決控房價。

限購令出台後第二天，人們的購房熱情似乎仍未消減。從本報記者走訪的情況來看，這個周末開盤或認籌的樓盤人氣依然旺盛。但“限外不限內”的條款，顯然已在房地產市場產生效力，一些樓盤已着手退掉不符合條件的外地購房者認籌。

讓符合購房條件者重新來認籌

3月19日上午，位於長沙濱江新城的萬科里金域國際門口排起了長隊，這些購房者都是趕過來認籌的。在該樓盤營銷中心，一位置業顧問對一位購房者說，“上午11點就沒有放號了，沒有那麼多房源了，等10號棟吧。”

萬科里金域國際二期9號棟於3月16日取得預售許可證，約200套房源，面積為106平方米至138平方米，預計價格為13500元/平方米。截至當日下午2點半記者離開時，認籌排號已喊到185號，但營銷中心內仍有幾十人在等待。

記者了解到，樓市新政出來前，該樓盤兩百來套房源認籌客戶已達到七八百個。但新政出來后，只能讓不符合條件的人退掉，讓符合購房條件的人重新來認籌。

碧桂園南城首府3月17日取得預售許可證，當天開盤，120多套房源當天售罄。該樓盤營銷負責人介紹，儘管在長沙新政前開盤，但他們發現有10戶不符合要求，“現在正在溝通”。

湖南中原研究中心認為，限購將一定程度抑制外地投資客，特別是二次購、三次購的客戶，部分投資客戶可能會轉移至二手房市場。

平抑房價要靠多增加供貨

“因為長沙限購令對外地客戶限購又限貸，這两天開盤的估計都會中。”有業內人士稱。

國家統計局3月18日發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，北京、廣州、長沙、鄭州四城2月二手房環比漲幅紛紛擴大。長沙2月新建商品住宅價格環比增長0.8%，二手住宅價格環比增長1.2%。

據統計，上周有中建嘉和城、中南國際眼鏡城、碧桂園南城首府、富基世紀公園等7個項目推出1600多套房源，但多個項目開盤即售罄。

“本次調控，基於長沙房地產市場供求關係緊張和房價上漲壓力大這個大背景。”湘經聯執行會長兼秘書長、遠見・嘉華項目總經理李傑認為，開發商要適應房地產市場及房價平穩健康發展的新常態，而前期已購房但尚未簽約及辦結貸款的客戶可能會受影響。

目前，長沙限購限貸、限價、限簽政策齊上陣，多個樓盤已發生客戶已認購但不能網簽的現象。

泰禹國際總經理朱中宇表示，限購政策出台最實際的影響是現階段因網簽的原因，導致很多項目已售的房源未能網簽，而已售房源中，外地戶口在長購房的比例不小，需拿出具體細則，以減少矛盾發生。

“保持價格的平穩健康還有很多辦法，比如增加供貨，加快審批，供大於求的商品就不會價格快速上漲。”碧桂園集團湖南區域總裁助理藍維維認為，長沙以前可以保持低速增長也是因為供求關係，真正平抑房價還是靠增加供貨。

外地購房者考慮二手房

決定剛需族能否買下房子的第一要務是首付款，長沙限購令規定首套房商業貸款首付三成，相較之前兩成的首付比例增加了一成。

“看房的路上才聽到限購的消息，首付最低要三成了。因為我準備的首付款不夠了，要買房還得去借錢。”長沙90後市民謝小姐對瀟湘晨報記者說，她最近在河西看了很多樓盤，正準備入手時，限購令就出來了。

和謝小姐不同的是，湖南省內非長沙戶籍的市民如果在長沙已有一套房子，3月18日之後則失去在長沙購房的資格。長沙樓市新政實行區域性住房限購，長沙市外湖南省內戶籍家庭限購1套新建商品住房。

3月19日上午，已經認購了金星北某樓盤的邵陽人彭昭，被置業顧問告知，“你已在長沙有房，不可再買二套房。”要他趕緊辦退籌手續。

彭昭在長沙做生意多年，五年前就在長沙買了房，今年他打算為兒子買一套帶學位的房子。“看了八九個樓盤，好不容易選中一個，突然就被限購了，很無奈。”彭昭說，雖然被限購，但規定並沒有限購二手房，他正和家人商量去看有學位的二手房。　  

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石家莊限購細則:非本市戶籍居民需無房證明

東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合

 

近日，石家莊住建局發布《關於落實住房限購政策辦事程序》，分別對本市戶籍居民家庭、非本市戶籍居民家庭購買新房和二手房程序作出明確。

《通知》規定，房產開發企業對購房人家庭成員身份證、戶口本、結婚證、非本市戶籍居民無住房證明、本市2年內連續繳納12個月（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明等相關材料進行審查核實，符合購房條件的，房地產開發企業與購房人簽訂《石家莊市商品房買賣合同》。

（責任編輯：王迪）

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左暉：我們所談論的存量房與租賃市場

東方財經網 2017-03-22 10:34:45 來源：中國網・地產中國綜合

在3月18日的中國發展高層論壇2017年會上，鏈家集團董事長左暉帶來了關於租賃市場、存量房市場的演講。

 

伴隨着總提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，存量房市場的重要性和實際作用逐漸顯現。同時，“購租並舉”已然成為當下熱詞和焦點。從國家高層領導的重視、反覆提及到寫入《工作報告》，租賃市場被擺上日益重要的位置。

在政策以及市場驅動下，各方力量爭相湧入，掘金存量房市場和租賃市場。帶領鏈家長期深耕存量房市場、租賃市場的左暉，則提前踏准了時代的節奏，在市場格局中佔據了有利身位。

“鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點”，左暉會前接受《中國經營報》記者專訪時透露。

與預想中的“未雨綢繆”、“前瞻性布局”等不同，左暉的回答顯得樸實而又直接，他一向不喜歡高調的渲染，正如他談及市場時說出的那句，“我甚至喜歡比較低迷的市場，因為市場低迷的情況下我們可以沉下心來做很多事。”

租賃能成為一種生活方式

“沒有房子連媳婦兒都找不到，是很不正常的”，左暉在專訪中對《中國經營報》記者表示。

“我包括我們自如的CEO都是在北京上大學，是資深的北漂，都是從外地考到北京來，然後留在這個城市，我34歲我才買第一套房。我有12年租房或者住棚戶房的經歷，所以知道這裏面到底有多大的問題、多大的痛點，另外這個市場我們明顯看到它是非常大的一個市場，同時我們也覺得大家非要去買房子是一個挺沒有道理的事情。”左暉回憶起自己的經歷。

在左暉看來，東亞人都有熱衷買房的執念，“有土就有財”的傳統觀念一直在延續，大家都要去買房子，“這個事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就娶不着媳婦兒了，我覺得是很匪夷所思的事情”，左暉說道。

雖然對偏執買房不以為然，但左暉也注意到這背後反映出的一個問題：住宅的租賃市場亟待發展。

目前整个中國租房市場體量仍然很小，左暉介紹，中國城市一年的租金大概是1萬億左右，相比10萬億的新房和6.5萬億的二手房交易，只佔到6%的比例，與國外相比差距也非常大，日本租金跟交易比是80%左右，美國是50%左右，“所以我認為未來租這件事情發展空間是非常大的。”

左暉同時指出，機構化的租賃佔比非常低，只有5%左右，即只有5%的租賃住宅是通過機構提供的。

“規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。”中央財經領導小組第十四次會議提出。

隨後，在今年的《工作報告》中的“去庫存和房地產市場調控”部分，補充了“健全購租並舉的住房制度”和“遏制熱點城市房價過快上漲”。

左暉告訴本報記者，租賃在住房領域裏面，原來基本上不算是一種選擇，只是一種過渡。

“但事實上租房是能成為一種生活方式的”，左暉堅定的說，租賃要必須變成生活方式，變成生活方式之後才可以被大家作為一個比較長期的選擇。

左暉進一步指出，租賃生活的形成離不開四點：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

五年前開始做租賃時並沒覺得是“風口”

鏈家研究院發布的數據显示，中國房產租賃市場租金規模2030年預計會超過4萬億元。

面對這萬億級市場，各方力量爭相湧入。一方面，諸多公寓品牌藉助資本優勢加速擴張市場份額；另一方面，越來越多的開發商也開始轉型，由銷售物業轉向持有型物業。

對此，左暉在專訪中對記者表示，當很多力量介入的時候，其實背後意味着風險。

“做這個行業我們知道，現在自如客上面30萬間房子，達到一個規模之後會產生很大的規模效應，同時也可能會有很大的規模黑洞、成本黑洞。所以，租賃市場有很大機會的同時也存在一些風險。”左暉具體說道。

左暉回憶起鏈家五年前開始做“自如”的時候，“五年前做這個事情並不覺得是風口，結合自身的經歷覺得這個行業是難點和痛點，覺得租賃市場有很大的品質提升的空間。如果構建一個生態幫大家解決租賃的問題，我們覺得是很有意思的一件事。”左暉說道。

目前多家互聯網企業湧入二手房、租房市場，試圖發揮線上的流量優勢搶佔市場。

對此，左暉告訴記者，“這是重度的服務業，純做線上的交易平台是很難的，肯定要在線上和線下很深度地去運營，因為消費者需要的是有品質的物業、有品質的生活、有穩定的租期、比較好的服務等等。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務這一項，目前能做好的其實非常少。如果這些解決不了的話消費者體驗就不會好，體驗不好的話整體經營效益就不夠。”

左暉直言，輕平台的生意在服務行業裏面機會不大，所以在服務平台裏面如果要想做出一些成績的話，需要做的比較重，所謂重就是要在線下做很多事，線上化可以優化消費者效率，但如果不進入線下消費的服務交付環節，那服務的品質是難以保證的，因為必須要有face to face的服務環節。

所以，在左暉看來，要想做好這個生意並不容易，考驗着運營者的管理能力等方方面面。“核心還是對消費者產生價值，未來的沒有什麼線上的服務行業、線下的服務行業，每個人都要線上化，然後每個人都要服務落地，要垂直運營。”

談及開發商涉足租賃市場，左暉表示，開發商加入是未來很重要的方向，鼓勵開發商涉足這個領域，開發商應該把自己10%的目光會投入到自持的物業裏面去。

左暉還告訴記者，鏈家願意跟開發商合作，“由開發商拿地把房子蓋出來，剩下的那些臟活累活可以交給我們來做了，我們來幫開發商管理、做後期的服務。”

左暉的生意經

左暉對房地產供給側改革有自己的深刻理解。他認為，房地產供給側改革主要包含兩個命題。

第一個命題是如何激發存量房的供給側改革；第二個命題是基於“房子是用來住的，不是用來炒的”，住的房子不一定是買的，也可以是租的。

“要發力房地產供給側改革，第一是如何通過存量房市場去提升市場供給，第二是如何推動租賃市場結構的發展。”左暉對記者說道。

而這兩個命題正是鏈家的業務重心，左暉對這兩個命題的理解和思路決定着鏈家的生意路線圖。

關於存量房命題，公開數據显示，以新房市場成交為主體的房地產市場結構正在發生改變。截至2016年，二手房交易規模佔比已經超過了40%，未來仍將繼續提高，我國房地產市場將逐步過渡到存量市場。從重點城市來看，越來越多的大中城市過渡到存量時代，北、上、深已完全是二手房交易為主的市場。

“目前200億平米的存量住宅，實際上全國的流動率只有3%左右，怎麼把200億平米的存量住宅能更多地通過各種手段推動到流通中，將對房地產供給側改革產生比較明顯的影響”。左暉告訴記者。

左暉進一步表示，在這個過程中，鏈家的使命就是通過提高交易效率推動更多的存量房物業流通到市場，平抑市場供需矛盾。

關於租賃市場的命題，左暉指出，租賃住房的存在有其必要性和合理性，是讓住房回歸居住屬性、實現住有所居的一個重要途徑。

目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度太低，滲透率太低。美國日本，機構化滲透率都在30%以上，日本超過80%，因此其擁有發達的租賃市場。

“租賃市場一度以C2C散戶租賃模式為主，但C端是不太會在這個事情上投入的。”左暉指出，“不投入就很少有匹配的租賃產品，C對C的交易沒有精華租賃，導致租賃品質不夠，市場不穩定。所以一定需要有很多機構參与，機構會看的更長遠一些，所以更願意去投入，機構化的投入之後品質會提高，整個系統變得更穩定，只有這樣才真正解決讓租賃成為一種生活方式的問題。”

鏈家數據显示，機構化的租賃服務為租戶生活帶來了多方面的改變：一，租賃住房當做家來看待，65%的租戶會拿出1000元以上的金額來進行租賃房屋的布置；二，79%的租客認可租賃的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不錯的選擇；三，租賃周期的拉長，目前租期為415天，幾乎是社會租賃平均租期的2.5倍；四，業主出租意願增強，機構化為業主打理閑置房屋解除了後顧之憂，又能帶來穩定的現金流。

左暉總結道，當前要真正最大限度發揮房子的居住屬性，必須把握三個方向：一，盤活現有的存量、閑置住房，擴大市場的房源供給；二，讓房屋像水一樣自由流通，提高成交的效率和速度；三，在房價高企下，大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

值得一提的是，就在中國發展高層論壇開幕的前一天3月17日，北京出台房地產調控升級政策，當天晚上，石家莊、廣州、鄭州等接連宣布限購或出台調控升級政策。

談及最新的房地產調控政策，左暉告訴本報記者，“調控本身是有價值的，現在控制一下，從長期來看更穩定，我們期待的是一個穩定的市場和預期，肯定不希望大起大落，不希望非常樂觀或者非常悲觀。”

當記者問道新政出台後會對交易額產生的影響時，左暉說道，“我們會更長遠的去看，短期的起伏是正常的，長期的穩定最重要，相比起市場的過熱，我們甚至更喜歡比較低迷的市場，因為這種市場情況下我們可以沉下心來做很多事。”

（來源：中國經營報）

（責任編輯：候迅）

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濟南若出樓市新政或將收緊信貸 不少項目開盤

東方財經網 2017-03-22 10:34:48 來源：齊魯晚報

齊魯晚報濟南3月19日訊(記者魏新麗) 上周，北京等一二三線城市相繼出台調控政策，加大調控力度，穩定房地產市場。針對濟南的市場情況，知情人士透露，目前尚未開始研究調控政策，不過近期出台新一輪調控政策的可能性不小。

“三月份市場扎堆購房趨勢有抬頭的跡象，非理性因素增加，為穩定市場，可能會出台新一輪政策。”該人士稱。章丘撤市設區引發了東部投資需求，濟南限購政策相對不是最嚴，以及百姓投資渠道狹窄，導致目前不少市民想要買房。業內人士分析，濟南如果要出台加碼限購政策，可能要加大去槓桿的力度，在信貸政策、公積金比例等方面進一步收緊。

目前，要平穩房地產市場，就一定要穩定預期。“房價是用預期來帶動的。”業內人士稱，“目前購房者有兩三成帶有恐慌情緒，我們需要合理引導，穩定預期，讓市場保持健康和理性。”

目前，新房要建到12層以上才能辦預售證，因此上半年濟南市場存量較少，供求關係緊張，導致不少市民急於買房。不過據預測，下半年不少項目將開盤，市場供應和房源會增多，屆時房地產市場會更加平穩，因此，購房者不必着急買房。

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　　所謂做空，是指投資者賣空某種資產，比如股票、債券、基金，在這種資產下跌而不是上漲中獲利。對於“做空”這種投資模式，許多投資者都抱有濃厚的興趣。畢竟，相對於單邊做多的投資，做空給投資者打開了一條新的投資路徑，增加了盈利的可能性，尤其是當市場沒有良好的做多機會時。更重要的是，當做空和其它交易手段結合起來時，可以衍生出不少新的交易模式。

　　但是，對於價值投資者來說，做空卻是一件應該警惕的事情，甚至是一件應該遠離的事情。儘管從表面上看，做空和價值投資的理念非常接近，都是利用價格向價值的回歸進行獲利：價值投資利用低估的價格向更高的價值回歸，做空利用虛高的價格向更低的估值回歸。但是，做空從本質上來說，卻違反了價值投資的基本理念。在投資大師沃倫·巴菲特和查理·芒格的各種言論中，我們經常可以看到兩位老先生對做空這種交易的反對意見。

　　時間不是做空者的朋友

　　首先，做空的最大盈利是100%，而虧損則可能接近於無限。當投資者在100元做空一個資產的時候，他需要付出100元的資金成本。當這種資產價格跌到0的時候，他的獲利也只不過是100元，就是100%而已。但是，如果這種資產的價格上漲到1000元，那麼投資者的虧損就是10倍。潛在的虧損和潛在的盈利趨近於無窮大，這種交易絕對不是價值投資的理想標的。

　　而這種潛在風險無窮大、潛在收益最高只有100%的特質，導致投資者很難對一筆做空下一個重注。從反面的例子來說，指數基金的潛在最大收益很高，香港恒生指數、標普500指數等指數，從一開始到現在，都有幾百倍乃至更多的漲幅。即使是成立時間較晚的上證綜合指數，從基期的100點到現在也有幾十倍的漲幅。只是由於早期漲幅太大，導致後來很長一段時間漲幅不多而已。但是，指數基金的潛在最大風險是很小的，絕對小於100%：在估值低廉的熊市中更是如此。

　　因此，即使一個投資者重倉乃至滿倉指數基金，只要基金公司不出問題，指數基金的投資方法本身並不會給投資者帶來破產那樣的巨大風險。但是，做空則不一樣，其風險可能遠遠大於收益。因此，對於一個做空的標的，投資者很難集中倉位去進行投資。而價值投資的精髓之一，就是對看好的標的下重注。巴菲特曾經說過，當一個投資者有70個股票的時候，“他就像有70個嬪妃的皇帝一樣，不會了解其中任何一個人。”

　　做空並不只是理論上會帶來“損失遠大於收益”的結果。一旦做空一個標的失敗，投資者往往會面臨巨大的而不是小規模的失敗。巴菲特曾說，他和芒格在過去多年中，曾經看空過大概100個公司。假如他們對看空過的公司進行交易，他們恐怕早就破產了，儘管他們幾乎每次看得都是對的：“泡沫是人性的一部分，沒有人知道一個泡沫什麼時候會爆炸，或者漲了多少以後會爆炸。”巴菲特這樣描述自己對做空和泡沫的看法。

　　一個謬誤往往能堅持非常長的時間，長到足夠讓做空它的人破產，因此對於做空的投資者來說，時間並不是他們的朋友，而是他們的敵人。反之，對於長期價值投資者來說，時間是他們的朋友。在做出了正確的交易決定以後，他們只要安靜地等待投資兌現即可。對於做空的投資者來說，時間拖得越久，對他們越不利。因此，做空的投資者既需要看對長期的價值和價格之間的錯配，又需要在短期內有足夠好的運氣：這無疑是非常困難的。

　　多空配套潛在回報率低

　　對於一些包含了做空的複雜交易，典型的像多空組合(即同時做多和做空等量的兩種資產)，也很難僅僅因為把做空打包在一個交易中，就能完全規避做空的風險。

　　多空配套交易的問題，包含了幾個方面。首先，這種交易仍然包含了做空，所以從原理上來說，做空可能導致的“虧損無限、盈利有限、無法堅持長期投資”的問題，仍然在很大程度上存在。其次，這種交易由於同時需要買多和賣空，因此所使用的資金往往是單純做多交易的一倍，也就導致其潛在回報率更低。第三，很多投資者為了增加多空交易的潛在回報率，就用槓桿來解決這個問題。但是，槓桿又會帶來更多的新問題，最典型的就是無法承受巨大的波動。

　　做空更糟糕的地方，還有一點：一個由謬誤導致的資產價格上漲，往往會形成正反饋，從而使得原本沒有價值或者價值非常低的資產，僅僅由於其價格上漲，就擁有了一定量的價值。這種“由於價格上漲導致的價值增加”，其增加額並不會超過價格本身，但是也會大到足夠讓在低位做空的投資者虧光自己的賭注。

　　當然，做空機制是一項資本市場的重要制度。正是由於做空機制的存在，資本市場才有了雙邊博弈的力量，價格在整體上來說也更容易向價值回歸，資本市場的定價也更加有效。而且，做空確實使得一些投資者可以採用更新的交易手段，構建出與傳統價值投資並不相同的投資方法，從而給投資者帶來更多的選擇。但是，當價值投資者進行做空的時候，卻需要考慮到這種交易手段和價值投資原理之間的違背之處，從而謹慎制定自己的投資方案。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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單價3.8萬元買了假“學位房”？

東方財經網 2017-03-22 10:34:49 來源：南方都市報

當初正因看中了廣告上宣稱的擁有幼兒園、小學、中學一站式教育配套，是海珠區第一學位房，市民羅小姐（化名）在2016年3月以高價買下了海珠區琶洲一樓盤。隨後發現廣告宣稱的學位“落空”，眾業主欲狀告開發商。

業主：承諾的學位成泡影

“海珠六中珠江中學、第三實驗小學、省一級幼兒園，12年頂級名校教育配套”，業主羅小姐還保存着當初開發商推銷樓盤時的廣告宣傳冊。“當初會買這樓盤，就是衝著學位來的”，羅小姐有個4歲的小孩，去年以3.8萬元一平方米的價格在琶洲江山國際小區買下了一處163平方米的房子。

“這樓盤價格貴，但為了小孩的學習還是咬咬牙買了。”不料從去年下半年開始，業主群里頻頻傳出，江山國際並沒有配套聲稱的那些名校學位，不少小區業主的子女只能到附近的學校入讀。

彭先生（化名）也是受害者之一。去年3月，根據江山國際提供的信息，彭先生到家附近的藍色康園幼兒園雅郡分園為家裡的老大報名，卻被幼兒園拒絕，理由是該園並非江山國際的配套，其業主並無直接報名資格，要與其他小區報名者一起搖號等分配。

最後，開發商把彭先生的小孩安排到了附近的保利天悅小區的幼兒園就讀，但因為該幼兒園剛剛新建完畢，家長擔心裝修污染，因此該園推遲到今年3月才開學。

同樣地，開發商承諾的第三實驗小學也沒了蹤影。“一看規劃划片，我們這邊所屬小學並非隔壁的第三實驗小學，而是到了黃埔小學。”羅小姐稱，那是村裡的學校，離小區不僅路途遠，而且開車進去十分麻煩。“如果沒有學位，根本就不值這麼高的房價”，羅小姐稱截至目前業主群中登記有學位需求的業主22戶，“還有很多業主因還未入住而未進行登記，但對學位的需求肯定很大”。目前，羅小姐等一群江山國際的業主準備通過法律途徑狀告開發商。

開發商：銷售時未作承諾

就此問題，江山國際的業主從去年9月起多次向開發商反映，而對方一直表示正在跟進中，但並未有任何實質的進展。

廖先生作為業主代表曾向海珠區教育局反映情況，對方表示今年3月25日將會發布新的小學劃分片區，“但江山國際能否划進第三實驗小學的片區，誰也沒法保證。”

對此，開發商廣州市金度房地產開發有限公司回應稱：其公司分期開發建設了水藍郡花園，水藍郡花園分東、西片區。江山國際為水藍郡花園東區，江山國際銷售時，西片區適齡兒童已入讀建成的片區配套小學、幼兒園，而中學則建設在東片區範圍內。銷售時沒有就學位配套問題作出與以上客觀情況相衝突的任何承諾，更沒有虛假宣傳。與業主也沒有就學位配套問題作出過任何約定。

南都記者從業主廖先生提供的商品房買賣合同上並未找到與學位房相關的條例。記者在合同中發現，有條款聲稱“若任何銷售資料、廣告宣傳資料、模型、銷售過程中口頭表達意向和信息與本合同及補充協議內容有衝突的，以本合同及補充協議為準，甲方不因該相衝突的內容承擔任何義務和責任”。

金度房地產公司表示其和業主之間的訴求和意見始終保持一致，因此從去年4月中旬起，多次以書面及走訪形式到教育局及相關部門就江山國際小區學位配套問題進行溝通，並得到相關部門的重點關注。目前與相關部門的溝通已得到階段性成果，相關部門負責人對江山國際小區小學、中學的學位問題表示樂觀。

律師意見：宣傳中的承諾亦是合同的一部分

廣東保典律師事務所合伙人廖建勛律師稱，根據2003年最高法關於商品房買賣合同糾紛的司法解釋，若開發商對小區的配套設施、方位等的宣傳作出了明確具體的允諾，並且這些允諾對商品房的買賣價格具有重大影響，即使這些宣傳資料上的允諾沒有寫入合同當中，也視為買賣合同的一部分。若允諾無法兌現，開發商要承擔違約責任。同時，開發商在明知道學位以及它所宣傳的配套設施不可能兌現的情況下，為了促進房屋的銷售，在宣傳資料廣告上作此類宣傳，該行為構成虛假宣傳，構成欺詐行為。

業主可通過以下三種途徑維權：一、可以對開發商虛假宣傳的欺詐行為向工商管理部門和房管局提起投訴，要求對這種虛假宣傳的欺詐行為進行查處。二、若業主買房的初衷是為了讓小孩進優質學校讀書，而開發商無法兌現承諾，可以以欺詐和合同目的無法實現為理由解除房屋買賣合同，並且要求開發商承擔違約責任進行賠償。三、消費者可以向消保委提起投訴，要求消保委介入調查和調解。

而關於業主與開發商簽訂的買賣合同中提及的與廣告內容相衝突，開發商不承擔義務和責任一項，廖建勛表示根據合同法第四十條的規定，若提供格式合同條款的一方作出的條款約定限制對方的主要權利免除自身的責任，則這個條款是無效條款亦是俗稱的霸王條款，約定是無效的。

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七天涉多部門 北京“旋風式”調控促樓市降溫

東方財經網 2017-03-24 20:35:00 來源：新華網

自3月17日起，北京（樓盤）颳起一場樓市調控風暴。在短短不到一周的時間內，有關樓市調控的政策接二連三的出台，在房地產業界激起了千層浪，也讓不少投資客及改善需求知難而退。

下面，就來回顧一下，到底這一周之內都發生了什麼。

認房又認貸 二套房首付比例上調為60%以上

3月17日北京出台樓市調控新政，實施“認房又認貸”樓市新政，規定，從3月18日開始執行，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調為60%以上，且住房貸款的最長期限縮短為25年。

縮小首套房貸款利率優惠幅度

3月21日，工商銀行(601398,股吧)北京分行、建設銀行(601939,股吧)北京分行等16家銀行一致決定，即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

這16家銀行包括工商銀行、建設銀行、中國銀行(601988,股吧)、農業銀行(601288,股吧)、交通銀行(601328,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、浦發銀行(600000,股吧)、興業銀行(601166,股吧)、光大銀行(601818,股吧)、華夏銀行(600015,股吧)、郵儲銀行、渤海銀行(全國性銀行)北京分行及北京銀行(601169,股吧)、北京農商行。

非京籍需連續納稅60個月

北京市地稅局、北京市住建委22日聯合印發關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告。公告提到，“在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)”，其中“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅;按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，根據其適用的計稅期間，從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。上述政策執行標準自2017年3月22日起執行。

此外，結合購房資格審核中補繳社保的相關規定，對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納。

“遏制過道學區房”

3.22日，為進一步規範房地產市場秩序，加強住宅平房管理，北京市住建委會同北京市規劃國土委正式發布《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登架理的通知》。通知規定，對於“過道”將在不動產權證附記欄中予以記載。該通知自2017年4月10日起執行。通知規定，嚴格依照規劃許可內容和不動產權登記證明記載的房屋平面布局進行測繪成果審核和不動產登記，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

11家房地產中介被責令關停

北京“317”樓市新政實施后第五天，北京市有關部門已對138個房地產中介機構門店進行了檢查。在此次執法檢查中，11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違規行為被註銷備案、責令關停。

北京市住建委表示，下一步將繼續嚴查房地產中介市場，重點查處違規代理“天價學區房”、發布虛假房源及價格信息、參与炒房、哄抬房價等違規行為。

離婚1年以內貸款人按二套房貸政策執行

3月24日，中國人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局等部門聯合下發通知，加強北京地區住房信貸業務風險管理，其中對於離婚1年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

通知提出，據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。因此，對於離婚1年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。（綜編/游蘇杭 於楊）

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