房價還將繼續上漲 這種房子千萬別去買
東方財經網 2016-06-17 16:16:02 來源：
隨着一個又一個“地王”的誕生，房價上漲好像沒有停歇的意思。然而，這麼高的房價，萬一入手成了“接盤俠”怎麼辦。後市房價降何去何從？一線城市房價還會繼續大漲嗎？二線城市的房子還能買嗎？
搜狐理財特地為您邀請了易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進和北京師範大學房地產研究中心主任董藩，兩位大咖將就房地產的相關問題給大家答疑解惑。以下是直播中的乾貨，以饗搜狐網友。
今年來房價再次暴漲，從深圳到北京上海，此輪房價暴漲的原因是什麼呢？
董藩：以前嚴厲打壓，限購限貸，導致積累了大量需求無法釋放。現在經濟下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴漲是對行政打壓手段的報復，哪裡有打壓，哪裡就有反彈啊。
嚴躍進：從過去經驗看，市場交易需求持續釋放3個月，將出現房價企穩、反彈、持續攀升、暴漲的現象。 另外傳播效應，比如現在有微信、APP等，一個地方漲價，很可能全國各地購房者刷微信就會馬上知道，進而使得看漲情緒更容易形成。
二線房價咋也如此瘋狂呢？
嚴躍進：二線城市購房政策較寬鬆，而且城市的包容性開始超過一線城市，比如落戶政策、房價收入比指標等，從就業、居住等角度看，性價比開始超過了一線城市。蘇州合肥這幾個城市，後續需求依然是充裕的，房地產市場基本上還會有一波大的發展。另外三線城市方面，三大城市群周邊的三四線城市還是有機會的。別的地區尤其是過了鄭州到西部那一片的三四線，可能是有風險的。
董藩：熱點二線漲得快，第一是因為這些城市本身人口基數大，積壓了一些需求；第二是因為，限購政策取消導致大量外來人口可以在這裏自由購買了。二線突出的城市超越或者追上了北京和上海、廣州，比如合肥、南京，在短期之內，不比北京、上海房價的漲幅差，可能更快一些。
如果繼續投資二線城市的房子，還是好時機嗎？另外北京上海等一線城市房價第三第四季度還會漲嗎？
嚴躍進：二線城市主要是省會城市，類似鄭州合肥濟南等都是熱點二線，本身沒問題。類似西安、長沙等進入沒問題，但預期不要太大。未來半年的預測，房價方面上海或在3.6-3.8萬的均價波動。而北京大概在3.2-3.4萬元的水平波動。
董藩：繼續投資二線城市當然可以，因為總體上二線城市人口在繼續增加。經濟形勢也比三思想好，外來人口會繼續湧入。
三四季度一線城市房價還會漲，但漲幅取決於政策。一般情況下漲幅會趨緩，因為擠壓需求的釋放基本結束，後面趨緩了，但一線的供應跟不上，下跌的邏輯不存在，除非收緊政策。
那麼買什麼樣的房子容易被套呢？投資者在買房的時候應該注意什麼問題呢？
嚴躍進： 第一、大城市的郊區別墅盡量不要買。第二、北方的海景房盡量不要買。第三、旅遊景區尤其是古鎮的房子盡量不要買。第四、大城市30平方米以下的房子盡量不要買。第五、蘇州吳江區、上海青浦朱家角、南通啟東、煙台周邊的縣城、山西省的大部分三四線城市、廣州北部、北京北部、大連、長沙等城市或區域盡量不要去買。當然我說的也不一定很絕對，但原則上可以繞開這些地雷區。縣級城市，若非百強縣，本身不屬於投資的熱點。
未來房價還會漲多久？基於什麼因素做出如此判斷呢？
嚴躍進：中國房價近兩年將走入8000元的水平。具體城市看，北京將進入3.8萬元的水平，上海4萬3的水平。這是實際的均價。2017年下半年會降溫，降溫的含義不是均價降，而是房價基本不漲不跌，相對物價可以理解為降價。
董藩： 就未來來講，有一部分城市房地產市場已經很穩、沒有投資價值了，甚至買完可能虧損了；而另外一些城市，特別是廣大的一線和二線城市，總體上價格是上漲的。為什麼呢？因為三、四線甚至更低級的居住區域內，有大量的人口流向一線二線城市，產生新的需求。在房地產供應不足的情況之下，價格一定會明顯上漲。
對年輕人來說，您認為是買房合適還是租房合適呢？
嚴躍進：四個一線城市裡面，建議年輕人（32歲以前）近三年就在單位附近租房，不要買房，雖然房價依然會漲。四個一線城市要租房租三年，奮鬥滿三年。到時候你的價值成長能夠跑贏房價。其他城市根據實際情況決定。
董藩：如果能買得起房，那當然還是要買房。我開玩笑時說過：”男人不買房，等於耍流氓”，我還說過，”早買房是孝敬父母”，因為整个中華民族的居住文化是安居才能樂業，住自己的房子心裏才更踏實。
如果你有沒有房子，大家看你的時候、對你的評價，就和有房完全不一樣的。如果沒房的話，大家往往感覺到你無能、懶惰、沒面子、沒財富、不穩定、不可信。
為了去庫存，有些人在買房按揭時加了槓桿，這種風險因素如何防範？
嚴躍進：倘若還不上房貸，那就說明信貸審核此前有很大的漏洞。實際上基本上信貸市場有個規律，一般在7年內購房者就提前還掉了30年的貸款。所以說還不上的案例還是很少的。此類問題若出現，更多的不是經濟層面的原因，而是司法層面的原因。
董藩：中國人和外國人不一樣，即使首付中用了很多融資資金，即使還款壓力非常大，但大多數人都努力去保信貸償還，所以按揭貸款這部分，從現在的風險發生狀況來看，在全世界範圍內，華人都是最低的，在中國大陸也有這樣的特點。實際上人家能夠把控好，不會出大麻煩，出麻煩的都是意外情況。
2013年董藩老師提出了一個觀點：25年後北京每平米房價將超80萬元人民幣；現在您是否依然堅持這個觀點？
董藩：只要不進行幣值改革，只要社會運行不出現大麻煩，也不過分打壓北京市場，我的預測不會落空的。如果北京不限購限貸，允許全國人民隨便買，我相信現在均價可能向十萬靠攏了。
現在央行為保經濟增長不斷放水，M2的真實增速究竟是多少誰都不知道啊，這些增加的貨幣不能被過剩行業吸收，只能湧向熱點城市的房地產領域——”信董藩，得金山”，實踐早就證明了我的預測很准，能買就買吧！
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