珠三角樓市“輪限”：限售成主基調 區域樓市或降溫
東方財經網 2017-04-17 22:52:35 來源：中國經營報
“這輪調控的力度顯然都非常大，史無前例。”一位不願具名的深圳某知名房企營銷總監在接受《中國經營報》記者採訪時表示。
3月以來，廣州開啟了第二輪樓市調控。隨後的一個月內，佛山、珠海、惠州、東莞、中山5城紛紛響應加入調控隊列，至此，除深圳、肇慶、江門外，珠三角6城均已二次“輪限”。
對此，多位專家在接受本報記者採訪時表示，限購啟動后，預計珠三角區域房價會出現下調，若成交量持續下滑不排除價格隨之下跌。
機構：廣州房價同比漲幅超八成
記者注意到，此輪樓市調控，珠三角各城主要從“限售”“限購”“限價”“限外”等四個方面進行政策升級。
目前，廣州、惠州、東莞、珠海已規定在一定年限內不得轉讓所購房產，包括佛山和中山在內的6城則重新強調了非本市戶籍人口所需的社保年限並限制提價。
此外，廣州，佛山和珠海進一步擴大了限購範圍，廣州“賣一買一”的首付比例提高了一成，並效仿北京，企業購房3年內限售，單身(離異)限購1套。
“廣州此次調控力度空前，主要是因為此前的調控力度相較於北京、上海、深圳而言較小。”在廣州置業的深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示。
上述分析人士指出：“廣州蟄伏了很長一段時間，這輪上漲實際是屬於觸底反彈，2015年以來廣州均價漲了60%，珠江新城區域房價翻了一番，我置業所在區域漲了80%。另外，從全國範圍看，70城房價指數显示廣州是領漲的，這就是此輪廣州兩次發布政策大力限購的主要原因。”
據國家統計局發布的70城房價數據显示，2017年2月廣州房價領漲一線城市，環比漲幅0.9%，同比漲幅達23.1%。而從成交量看，據廣州克而瑞數據統計，2017年2月廣州一手住宅(含普通商品住宅、別墅)共成交7109套，環比小幅上漲3%，同比漲幅達86%。
李宇嘉同時表示：“市場回暖趨勢導致廣州、深圳需求外溢至珠三角其他區域，珠三角此輪調控主要是限售，因此將自住需求向廣深周邊疏導的趨勢不會改變，限售打擊的主要是投資需求。”
在易居(中國)企業集團克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉看來，珠三角樓市此次調控力度空前，並且“輪限”的關鍵在於限售，其認為：“限售最大程度地抑制了投資需求，但也會誤傷部分剛需群體，另外受調控影響，現在開發商也很彷徨。”
調控加碼投資客也失策
“只能轉自持了。”受調控加碼影響，多位原本帶有投資意向已購買房產的購房者在接受記者採訪時表示失策，所購房產只能轉為長期持有。
在深圳上班的小艾(化名)，由於沒有深圳“房票”，退而求其次在東莞塘廈抱着投資心態購買了一套住房，此外在深圳與朋友眾籌了一套商務公寓。但4月10日，東莞新政出台後，讓小艾感覺到投資“失敗”。
“現在東莞的房子一是賣不了，二是賣了在深圳東莞都沒購房資格，只能留作自持。深圳的商務公寓現在也還不知道是否會跟進其他城市的限購政策。”小艾說。
她還表示自己有個好友此前一直想買東莞，經常向她諮詢，但新政出來后，再沒有詢問過。
與此同時，2015年在惠州購房並剛剛準備交房裝修的張先生(化名)則感嘆：“當時為了壓力小點，考慮到家人也在惠州，就毅然在惠州置業了。本來打算交房了就裝修，新政出來后，限售3年，也就不着急裝修了，毛坯自持，觀望下市場情況，有機會就將房子抵押貸款出來再看看有沒機會重新投資。”
事實上，對於此輪調控新增的“限售”，同為房地產行業從業人士的張先生看得比較開，他直言：“限售其實就是真的在落實‘房子不是用來炒的，是用來住的’，惠州現在還沒限購，所以主要還是為了打擊投資者。”
此外，在廣州工作已在佛山購有一套住宅的小白(化名)在仔細研究了廣佛兩地政策后直言可能再也買不起廣州。
據了解，2016年在廣州只需要3年社保就能獲得購房資格，但由於工作更換不小心斷繳了2個月，失去購房資格的他果斷轉戰佛山桂澈置了一套房產，據其透露該套房產總價135萬元，目前市價200萬元。
在廣州、佛山二輪調控后，他坦言一夜未眠，廣州新政要求5年社保才能具備購房資格，意味着必須到2020年他才有機會在廣州買房，但從目前的房價看，哪怕賣掉佛山的房子也很難在廣州換回一套房。“還有3年的時間跨度，變數太大了，如果廣州進一步將‘無房有貸款記錄’的購房者首付提高，那就真的買不起了。”
不過，他並未因此放棄。儘管佛山也進一步限購了，但小白坦言自己剛辦完佛山入戶手續，如果時機成熟，考慮再在佛山買一套小房子。“等具備廣州購房資格后，兩套佛山房產的首付加上增值部分房款，也許還能勉強在廣州換回一套房。”
廣深需求外溢珠三角城市閥門被關
值得一提的是，3月以來，珠三角除了肇慶和江門外，深圳還未發布新的樓市調控政策。深圳是否跟進調控？何時跟進？
“總的來說，深圳目前樓市已經出現降溫，限購方面的力度也已經很大，從市場情況來看，暫時調控還不需要加碼；但這次限售，全國範圍內加入的城市還不多，廣東跟進地最积極。因此，受相關壓力影響，在限售方面有可能還會鋪開。”受訪業內人士肖曉光表示。
另外博林集團營銷副總經理索忠誠和上述房企營銷總監也認為，“深圳很有可能會跟進加碼調控。”
但在李宇嘉看來，從目前深圳的量價情況看，短期內再次出強力調控政策的概率比較小，但未來不排除出政策的可能性。他表示，“從國家統計局統計的70城房價指數看，深圳已經連跌5個月，其中2月新房價格指數環比下降了0.6%，二手房價格指數環比下降了0.7%，樓市已經降溫，珠三角其他城市樓市調控主要還是由於市場回暖導致廣深需求外溢而致。”
就以臨近調控出台前的數據為例，據家家順研究中心監測數據显示，3月東莞新房成交5194套，環比大增258%，成交均價微升2.8%，其中臨近深圳的濱海、臨深、淞湖三大南部片區成交佔比過半。該月二手房成交4722套。環比增加63%，成交均價環比上升11%。此外，惠州3月全市新房成交也出現環比大幅增長，漲幅為137.6%，共成交12963套。
與此同時，珠三角其他區域3月的成交數據均出現了同樣的回暖態勢。據中山市國土資源局統計數據显示，3月中山樓市成交住宅5098套，環比大漲224%。另據世聯地產統計的數據显示，3月佛山新房成交17671套，成交面積193.53萬平方米，成交量多於一二月份的成交總和。而合富輝煌的統計的3月珠海成交數據也显示，該月珠海新房網簽成交2495套，環比上漲了109%。
不過，李宇嘉也指出若未來二手房市場出現明顯反彈，特別是價格出現快速的上漲，投資需求再次回來，還會進一步調控。
談及未來珠三角樓市的走向，上述房企營銷總監直言已經限價了，新房只能按備案價賣，總體來說珠三角的房價相對還是會比較平穩，成交量方面會有所縮減。
“量在價先，成交量下挫是必然的，價格先會走穩，後期部分投資氛圍較濃的城市和區域價格有回調的可能性，時間大概是一個季度后，也就是年中。”肖曉光表示，同時他也認為限售是把雙刃劍，供應和需求都被限制了，價格調整幅度應該會比較有限。
李宇嘉則表示，珠三角被“限”的城市會明顯消停，成交量出現下跌，若成交量持續下挫，價格也會隨之下調。但對珠三角外圍未被“限”的城市而言其實就是利好，三四線城市去庫存政策本來也還在繼續。
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