限購政策擴大到三四線城市 庫存都去完了？

東方財經網 2017-05-26 23:31:26 來源：

近期，保定出台了10年限售的政策，頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續趨於寬鬆。所以，一個清晰的結論是：三四線樓市政策正處於分化的狀態。如何看待此類現象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

政策調控呈三步走特徵

即便是對於過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會採取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執行了限購政策，但現在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向，對於保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區概念等有积極的作用。按照此類邏輯，若後續市場繼續火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調控不斷加碼的做法，並非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現象。總結起來，三步走戰略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優惠政策。比如今年鎮江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對於買賣行為有很明顯的調控，屬於需求端的調控方式，政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若後續房地產市場價格有繼續抬頭的現象，也會採取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨着不同的樓市政策，部分較為嚴厲，部分還有繼續放鬆的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解為高庫存的城市，但經歷了這一輪樓市調控以後，樓市基本面發生了較大的分化，樓市政策也會隨着發生分化。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬於高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統計局的數據卻显示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出台限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現和政策表現。

但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區域市場就是山西市場，其高庫存和低購房規模都值得關注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的农民工、大學生等購房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經形成了較大的分化。

引導投資流向對樓市均衡發展很關鍵

三四線城市的市場分化和政策分化，對於後續樓市發展是有积極啟發的。後續對於各類購房資金流動的引導很關鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續回歸均衡化發展的狀態中。

對於房價過熱的三四線城市來說，需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說，其和二線城市沒有太多的區別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規模較大，屬於當前樓市調控的一個重點。而對於周邊大城市的外溢需求導入也是值得關注的。對於此類三四線城市來說，包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要积極落實更細緻的政策。這樣做，既能夠促進此類城市的市場交易活躍，也能夠防範各類資金出現快進快出的套現做法。穩定好此類城市的樓市發展，對於全國樓市的穩定也有积極的作用。

而對於市場比較疲軟、當前依然在积極去庫存的三四線城市來說，充分利用當前各類政策，同時挖掘城市營銷點顯得非常關鍵。比如，對於部分三四線城市來說，各類樓市的優惠政策雖然已經出台，但被外界熟知的程度還是不高。所以後續在去庫存方面，要积極做宣傳，比如通過各類媒介或各類活動，积極釋放相關城市鼓勵外來購房者購房的信號。考慮到此類城市房價一般低於8000元的水平，總體上屬於購房成本不高的城市，所以類似的宣傳依然能夠引導各類購房資金進入。除此之外，积極尋找賣點也很關鍵，部分三四線城市雖然沒有海景或者水鄉等資源，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當地獨特地貌、風土人情，依然可以吸引購房者积極進入。這樣做，能夠引導部分熱點三四線城市的購房資金進入，對於此類市場相對疲軟的三四線城市來說，也利好去庫存戰略的實施。

【專家簡介】嚴躍進，上海易居房地產研究院研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。

　　(出處：中國新聞網 2017年05月26日)

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信託融資遭遇緊箍咒？ 監管力度或低於預期

東方財經網 2017-05-26 23:31:28 來源：

在美元債發行受阻后，房企又一融資渠道或迎來監管“緊箍咒”。近日，各地銀監局將入駐信託公司進行現場檢查，不過，對此，昨晚銀監會表示，此次是對部分信託公司進行例行檢查，並非發布新的監管政策。

銀監局入駐信託系例行檢查

近日，有消息稱，銀監會下發了《2017年信託公司現場檢查要點》（下稱《檢查要點》），各地銀監局正入駐信託公司進行現場檢查。

對此，昨晚銀監會對第一財經記者回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門將對部分信託公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中旬制定印發了《檢查要點》，供具體檢查時參考。這是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策。

一位信託業人士對記者分析稱，本次檢查中，銀監會高度關注信託產品設計中，是否以各種形式放大房企槓桿：是否存在房地產集合資金信託計劃的優先和劣后受益權配比比例高於3:1的情況；是否以嵌套結構、設置中間級等方式變相放大槓桿比例、優先受益人與劣后受益人資金配置；結構化產品持有一家公司發行的股票是否超過該產品凈值的20%等。

除此之外，銀監會還關注信託公司是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資，規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。另外，“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款，也是銀監會所重點關注的。

業內人士對記者分析稱，以上兩種情形是以“名股實債”形式放大槓桿的常用手段，也是本次監管的重點。文件显示，本次現場檢查將重點關注銀行端直接發起或者銀行端通過券商資管、私募基金等計劃間接發起的銀信、銀證信或者證信等同業業務、交叉金融產品。

對於通道類業務，銀監會還高度關注同業合作中是否接受了銀行等第三方金融機構的顯性或隱性擔保；對於主動管理類業務，銀監會則關注這類信託產品由銀行代銷時，是否由銀行主導項目的盡調和管理，以及是否簽訂隱性回購條款等。

“名股實債”存隱患

2016年以來，“一行三會”先後發出多份監管文件，對房企開發貸、債券發行和非標融資等加強了監管。

據悉，早在去年10月，銀監會就已經下發文件，嚴禁信託產品通過多層嵌套規避監管，發放土地儲備貸款、流動資金貸款、為發放首付貸提供資金，而此次現場檢查更具穿透性。

非標債權作為房企主要的融資渠道之一，主要包括集合資金信託計劃、保險資管債權投資計劃、基金子公司/券商資管計劃等。其中，最常見的非標債權融資即為信託計劃，相比於其他幾種非標融資，信託計劃兼具投向廣泛的特點。

記者了解到，集合資金信託計劃的“股+債”的投資模式是主要交易結構之一。信託公司通常在貸款給企業的同時，對企業注資並獲得股權，進而加強對公司的控制，以保障款項的穩定迴流。與此同時，也可以擴大房企資本金，進而使其有能力獲得進一步的外部融資。

此外，信託公司在做股權投資的同時，還常常會追加股權回購條款，作為一種退出機制。業內人士指出，這類股權投資行為就是所謂的“名股實債”。

此前，新華信託的一審敗訴引起了對“名股實債”的討論。五年前，新華信託以股權投資與固定利息回款的形式投資了湖州港城置業有限公司項目，共計2.25億元。而在港城置業破產清算、債權申報過程中，破產管理人認為新華信託的資金屬於股權投資，不被列入破產債權範圍，新華信託則認為“名股實債”仍為債權，應被列入破產債權。

一位信託人士對記者表示，“名股實債”帶來的投資風險與信託公司的投資與甄別能力有關，不能一概而論。在投資過程中，大部分信託公司仍將傾向於僅入股資質較好、經營能力較強的地產公司。

監管力度或低於市場預期

記者了解到，名股實債、產品嵌套、有限合夥、私募基金作為常見的幾種形式，是信託公司向不滿足“四、三、二”要求的房地產項目發放信託貸款的常用手段。其中，所謂的“四、三、二”分別指四證齊全、30%自有資金和開發企業具有二級以上資質。監管的穿透性也成為了業內人士關注點。

4月初召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據显示，截至去年末，房地產信託餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信託的實際規模可能更大。

國泰君安某券商資管人士對第一財經記者指出，目前銀監會只是現場檢查，檢查反饋還要再進一步看，很難下定論。

而此前，證監會去年7月發布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（下稱“新8條”）與今年2月中國基金業協會下發的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（下稱“4號文”）導致相關業務做不了，做了也無法登記備案。所以相對來講，力度比較強硬，效力也預計將有所不同。根據規定，對16個熱點城市普通住宅項目投資的基金子公司和券商資管計劃，暫不予備案，其餘項目募集資金不得用於拿地、補充流動資金。

記者了解到，目前很多券商已經放棄走通道給房地產融資，例如國泰君安就放棄了這部分業務。目前券商資管對於房地產融資監管很嚴，新8條與4號文在執行層面的因素導致券商監管套利的空間很小。

相比之下，滿足銀監會規定的四證齊全等要求，信託便可以將資金投向房地產。但是證監會在項目備案時是進行穿透檢查，如果發現底層信託槓桿比例高於監管要求，將認為是變相通道，監管尺度把握嚴格。

“此次現場檢查安排，儘管是每年都有的例行檢查，但提到了房地產，而市場對信託投房地產向來比較關注，因而難免成為了近期市場討論熱點，未來則需要關注銀監會檢查之後的執行力度。”上述券商資管人士表示。

（來源：第一財經日報）

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住宅土地市場冰火兩重天 房企補倉忙

東方財經網 2017-05-26 23:31:30 來源：

新華網北京5月26日電（徐朋）房子不好賣，但是卻沒有阻擋開發商的拿地熱情，特別是在三四線城市，開發商的拿地熱情不斷高漲。

日前，在浙江嘉興，8塊土地的拍賣吸引了400多家房企參与，最後不得不將拍賣場地轉移至嘉興大劇院舉行，場面蔚為壯觀。隨後不久，武漢土地拍賣會又鬧出了烏龍事件，由於系統問題，出現了一塊土地兩家企業競價相同的情況，最終重新拍賣。在地方限價的干預下，儘管高價地出現的頻率在降低，但是房企的拿地熱情卻十分高漲，與住宅市場形成了強烈反差。

不少城市的數據說明了這一現象。伴隨着5月25日丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016地塊以41.5億元成交，截至目前，今年以來北京市土地出讓金額已經達到了851億元，成交地塊45宗，數量和金額上已經與2016年持平。不僅如此，特別是在一些三四線城市，土地市場的溫度更是在節節攀升。

根據中原地產研究中心統計數據显示，截止2017年5月中旬，全國賣地超過100億元的城市達到了31個，這31個城市賣地收入合計高達8202.2億元，同比2016年同期的5917.7億元上漲了38.6%。賣地收入較高的城市依然集中在一二線，北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等城市賣地收入已超過300億。但與往年相比，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華等三線城市進入了賣地百億城市行列。

與土地市場升溫不同的是，自3月份新一輪調控以來，房屋成交量下降明顯。據上海中原地產數據显示，今年4月份上海新建商品住宅成交面積僅67.7萬平方米，環比減少8.8%，同比下滑30.3%。而這一數值也是2013年以來同期最低。同樣的情況也出現在了此前市場較為活躍的北京、廣州、深圳、南京等城市。

業內人士認為，目前調控雖然已經從市場層面影響到了房企的銷售，但是財務數據上，開發商資金尚且寬裕。今年1季度，135家上市房企合計營業收入2420.6億元，同比漲幅9.5%；雖然部分中小房企業績下滑明顯，但龍頭房企增速依然較高。因此，大型房企對於土地的熱情不減。

　　(作者：徐朋)　　(出處：新華網 2017年05月26日)

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昆明新房售價步入上升期 部分二手房市場受抑降溫

東方財經網 2017-05-26 23:31:32 來源：

記者 陳輝

雲南網訊 10284元/�，這是來自昆明克而瑞統計的5月第三周昆明新房成交均價；而根據房天下等線上機構的掛牌統計，同期二手房掛牌價則為9457元/�……經歷連續10多個月的“價格倒掛”后，昆明的新房價格終於“反正”。記者了解到，近期新房銷售的持續火熱，二手房市場銷售受到部分抑制和降溫。

高端產品拉高新房價格

事實上，從4月開始，昆明新房與二手房的價格差距已逐漸縮小。本地機構統計數據显示，4月昆明二手房掛牌均價為9264元/�；而根據銳理數據，4月昆明新房均價9103元/�。進入5月，新房價格正式趕超二手房價，一改過去價格倒掛狀態。

“近幾年，由於二手房區位、現房等優勢，昆明二手房價格一直比新房高。”本地一家中介機構門店負責人年梁經理稱，前兩年，昆明新建商品房項目主要分佈在三環外，產品也以剛需為主。價格方面，當然是中心城區的二手房更佔優勢。“去年下半年開始，部分高端品質產品和一些主城區項目推出，也拉高了昆明新房的整體銷售價格水平。”記者統計，僅去年至今，包括俊發逸天峰、恆大玖瓏灣、萬科城市之光等項目售價均超萬元。

“這也是昆明房地產住宅產品升級的一個體現。”業內人士直言，此前，由於城中村改造項目高容積率等因素，導致昆明樓市住宅產品同質化問題突出，缺乏高品質住宅。近兩年來，隨着一線品牌的大量進駐，昆明住宅產品市場發生了結構性改變，新建高品質產品的增加，一定程度上拉高了價格區間。

老舊小區小戶型更受青睞

雖然5月份昆明的新房價格趕超二手房，可採訪中不少中介表示，目前房價還處於上下波動的情況，不排除一段時間內由於供應結構等調整，新房和二手房價格還會變化。但看得出，二手房市場已出現一些細微變化，“新建商品房大量傾向改善性住宅，對二手房端銷售影響最大的還是100�以上的三室、四室的大戶型產品。”白雲路上一家中介機構的工作人員表示，特別是房齡在5~10年的大戶型房源，也與目前新建商品房中高品質房源形成直接“競爭”。

“二手房市場銷售端目前還呈現明顯的兩極分化趨勢，一部分老舊小區的小戶型更受市場青睞。”一位工作人員表示，特別是有較好公立教育資源的小區、小戶型產品價格基本上要比大戶型均價每平方米高出500~1000元，“除區位原因外，部分老舊小區在公攤上佔有優勢，整體性價比更高。”

二手中介尋求多元化業務

銷售端的分化，也讓本地中介的銷售策略應勢而變，“除了新房代理銷售業務外，我們還聯合一家翻新改造裝飾公司推出舊房翻新業務，最低套餐價格僅3萬元。”頤園路一家小型中介機構的負責人表示。

不光“打包”裝修業務，部分中介機構還承包了“招商”功能，“與住宅相比，商鋪出租難度更大，去年開始，我們針對手裡的商鋪資源，通過公司總部的網點布局優勢，划片區的幫業主整體打包出租，也推動了幾單比較大的商鋪出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人員表示。

近期，北京、上海等國內一線城市掀起新一輪中介費用下調潮，最高降幅直接過半。從本地看，受二手房線上市場衝擊，從去年開始，昆明就出現了中介費率最低0.5%的情況，“目前市場中介費率水平基本在0.5%~1%之間。”年梁經理表示，費率水平降低、業務拓展更難，也加速本土二手中介洗牌。

他坦言，消費者購買二手房時，別一味衝著中介費率去，選擇更有保障的大型中介，以及購買過程中是否是真實房源、房屋產權是否清晰等更應該成為購買者關注的重點。

　　(作者：陳輝)　　(出處：雲南網 2017年05月26日)

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石家莊11個房地產項目手續不全

東方財經網 2017-05-26 23:31:33 來源：

記者從石家莊市住房和建設稽查大隊獲悉，“桃園麗�城”等11個房地產項目手續不全，特提醒廣大購房群眾不要購買。

“桃園麗�城”項目

位於長安區北二環以北，體育大街兩側，由石家莊東海融發房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“香江岸”項目

位於高新區天山大街與南二環東延線交口西北角，由河北和裕房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“帝潤新城”項目

位於裕華區塔南路與倉興街交口北行100米路西，由河北地潤房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“智慧園”項目

位於裕華區倉盛路91號，由河北華丹完全生物降解塑料有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“成果社區”項目

位於新華區石清路毗盧寺對面，由河北上京上城水岸文化創意園投資有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“雨荷水岸”項目

位於新華區古城西路與中華北大街交口東行200米路南，由趙二街村委會開發建設。該項目未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“泰達國際”項目

位於橋西區建設大街與槐北路交口西行100米路南，由石家莊翔達房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“天璽名著(振四街)”項目

位於橋西區槐安路與城角街交口東南角，由石家莊市振西實業總公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“河西一號(金魚油漆廠改造)”項目

位於橋西區中山西路433號，由石家莊盛世宏基房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“山水新城”項目

位於裕華區翟營大街與方盛路交口方村，由石家莊利泰達房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“庄凱學府(核工業航測遙感中心)”項目

位於長安區勝利大街與學府路交口西行1000米路南，擬由石家莊庄凱房地產開發有限公司開發建設。該項目土地性質為劃撥用地，未開工建設且未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

石家莊市住房和建設稽查大隊鄭重提醒廣大購房群眾防範購房風險，購房前可登錄石家莊市住房和城鄉建設局網站(網址：www.sjzfgj.gov.cn)查詢要購買的樓盤是否取得《商品房預售許可證》，以免給您帶來不必要的經濟糾紛和損失。同時，也告誡各開發企業、中介機構：要守法誠信經營，未取得的項目一律不得預售，一律不得提供中介服務，對開發企業、中介機構違規行為，大隊將依法予以查處。(記者宋 鈞)

　　(作者：宋 鈞)　　(出處：石家莊日報 2017年05月26日)

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深圳國資委旗下房企54億出售三線城市4項目 許家印接手

東方財經網 2017-05-26 23:31:36 來源：

許家印54億元接手了深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司――深圳控股(00604.HK)附屬公司的全部股權及股東債權。

5月25日，深圳控股發布公告，公司擬以現金總代價54.25億元人民幣(單位下同)向恆大地產集團出售地產業務。並於公告當天和恆大廣東訂立股權轉讓協議。

根據股權轉讓協議，該公司擬向恆大地產旗下公司恆大廣東及恆大南京分別出售三水地產、三水投資、三水酒店及鵬基資產管理公司。

其中，三水地產、三水投資、三水酒店共同持有位於佛山三水區的項目。項目規劃用地為低密度居住用地及商服用地，截止至3月31日，還有超千畝土地未開發，建好未售出的別墅為139套。三水三家項目公司權益總掛牌底價為28.15億元，其中股權約為2.99億元，債權為25.17億元。

鵬基資產通過全資子公司持有江蘇省泰州市周山河新城的上林苑項目，規劃為商住用地，該項目部分已經開發出售，但項目有建好在售、在建已經未開發的土地。鵬基資產權益掛牌底價為26.04億元，其中股權約為11.41億元，債權為14.63億元。

深圳控股公司官網介紹稱，深圳控股在國內15個城市共擁有規劃總建築面積近1,000萬平方米的土地儲備，其中位於深圳的優質土地儲備的規劃總建築面積約320萬平方米，計容建築面積約220萬平方米，位於深圳的運營中投資物業約60萬平方米建築面積。

深圳控股稱，在出售事項完成后，子公司將不再為公司的附屬公司。預期公司會因出售事項獲得約29.12億港元的稅後凈收益。深圳控股表示，出售交易符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略，並可實現出售收益，對公司的財務狀況產生积極正面影響。

深圳控股董事會主席呂華認為，“雖然目前一二線城市調控力度大，而三四線則出現回暖，但三四線城市的回暖主要受政策因素推動，三四線城市的人口、財富及經濟因素難以支持該等地區的房地產持續回暖，但以後政策因素淡化后，購買行為將重回一、二線城市。”

深圳控股的第一大股東，持股比例達到60.68%的深業集團有限公司是深圳市人民全資擁有，深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團。

目前，中國恆大(03333.HK)正在與深圳國資委旗下的深深房A(000029.SZ)就借殼重組一事仍在進行中。

深深房A為國有單一大股東控股的上市公司，除了公眾股以外，深圳市國資委下屬深圳市投資控股有限公司擁有公司63.55%的股權。

根據深深房5月26日最新公告显示，截至目前，公司與深投控及對手方积極推進重大資產重組的各項工作，繼續就本次重大資產重組方案進行溝通與論證。目前，公司重組盡職調查、審計、評估等相關工作正在按計劃推進。

恆大地產要回歸A股的過程並不順利，從近期深深房A發布的公告來看，恆大地產重組深深房A的完成時間已經超出預期。

最初，2016年9月14日，深深房A首度發布籌劃重大事項停牌公告。10月3日，中國恆大表態將借殼前者，讓恆大地產業務回歸A股。

然而，在原預計累計不超過6個月的時間內披露相關預案的深深房，在3月14日發布公告稱，無法按原計劃披露與恆大重組預案，繼續停牌一個月。截至目前，深深房的重組預案仍未披露。

截至5月25日收盤，中國恆大報11.94港元/股，漲幅2.40%。

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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這個城市去年房價漲幅第一 如今開發商虧本拋售

東方財經網 2017-05-26 23:31:35 來源：

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數显示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沉寂。

彼時被捲入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨着較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨着去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴媒體記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加槓桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理髮現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料显示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西[2016]6號地塊，樓麵價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓麵價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的衝動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓麵價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓麵價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信託借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資餘額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者注意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味着該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

媒體記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目儘管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓麵價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓麵價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴媒體（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對着城建琥珀東華府，當時其拿地樓麵價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓麵價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。(.每.日.經.濟.新.聞)

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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商住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

東方財經網 2017-05-26 23:31:40 來源：

北京已購商 住房怎麼辦？這是從3月26日開始就困擾很多人的問題。

昨晚，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴格執行商 住政策、兼顧購房者合理利益是此次執行口徑確定的大原則。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

先說一下這次確定的幾條口徑：

第一條：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

說明：在“3・26新政”中，並沒有說過已經購買的商辦要拆除現有設施。這次口徑更加明確，已購買的商辦類房屋不會拆除諸如上下水等居住設施。

第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

說明：“3・26新政”限定的是已購商辦類房屋再銷售的人群。對於商辦類房屋的出租並沒有過限制。可以租給企業、單位，也可以租給個人。

但已購商辦的出售，仍然要符合政策的要求。已購商 住類物業銷售給個人時，購房人應符合限購政策要求：

個人在購買二手商辦房時，無論屬於京籍還是非京籍，都必須名下在京無住房和商辦類房產記錄；

在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或個人所得稅。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

第三條：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

北京商 住市場降至冰點

商 住房過去主要的購買群體是投資需求和部分被限購政策影響的剛需。因此，“3・26新政”出台後，北京商 住房成為這一輪調控政策最着力打擊的部分，市場快速降溫，數據显示，政策出台後接近2個月時間內，實際市場成交量跌幅99.9%，市場接近0成交。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

老房子老辦法，新房子新辦法，住建委的表態透露出什麼信號？北京“商 改住”政策的出台後，其他城市是否會跟進？

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京市住建委對“3・26”政策作出具體解釋是對兩個月前出台政策的進一步細化，通過主動澄清規則，來打消市場憂慮，來讓商 住房政策更具可操作性。

區分合理需求與投資投機

首先明確規則不溯及既往，讓已購買、尤其是已入住的商辦類房屋的購房者和已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目的開發商能夠放心，確保其利益不會遭到政策的衝擊。尤其是對商戶房的持有者來說，可租且在符合條件下可售的說明，讓其吃下了定心丸，能進一步對資產處置做出長遠規劃。

其次規則重申保障住房需求，打擊炒房行為。新口徑兼顧購房者合理利益，將購房是解決購房人自身居住自身問題，和投資炒房這兩種情況區分開。對合理的需求予以照顧；而對投資投機則堅決遏制。政策通過規定商 住房要通過出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，這一方面讓商 住房的炒房功能被極大削減，另一方面卻為房屋租賃市場引入了生力軍。開發商在建和未售出的商 住房會由房企自持，或出售給住房租賃企業，部分個人持有的商 住房也鼓勵以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。這樣的商 住房流向無疑有利於健全租售並舉的房地產市場。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

限制個人購買“商 改住”產品 是對消費者的保護

之前“商 改住”的亂象主要出現在有限購政策的一線城市和熱點二線城市，不少並不滿足購房條件的人或者投資者藉此來“暗度陳倉”，而開發商也為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。對重點城市商 住房進行適時調控，既可以保證房價平穩發展，打擊投機炒房，又能保護購房者的正當權益――畢竟之前“商 改住”銷售給個人的過程中，存在大量誤導購房者的嫌疑。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京“商 改住”政策對其它一線城市或將產生“風向標”作用

在北京出台商 住房執行口徑前一周，上海也發布了整頓商 住房新規，將停止審批公 寓式辦公項目，同時明確對已售未交付入住的商辦類項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,不符合商業辦公要求的不得交付辦理過戶。此外，廣州、深圳和成都等城市也都先後發布了針對商辦類項目的調控政策。這些政策對商辦類在規劃、建設、銷售、使用、信貸等各環節實施“零容忍”的態度，短期看會壓低這一細分市場的成交量，但從長期看，這能讓商 住房能藉此擺脫模糊邊緣的身份，做到有據可依。因此此類政策對於後續商 住房市場的發展會起到积極的引導作用。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

值得注意的是，樓市這麼多年來面對一輪輪調控政策，市場已經玩慣了“老鼠避貓”的遊戲。比如針對禁止將商 住房銷售給個人的規定，就有人想出買家出錢代辦註冊空揩司，從而規避政策的手段。面對花樣翻新的“下有對策”，政策在執行過程中還要功能更為精準有力才行實現預期效果。

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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樓市調控將迎史上最強大招！河北4市住房限購升級

東方財經網 2017-05-26 23:31:41 來源：

進入5月以來，多城市限購、限售，政策頻出，針對京津冀地區更是緊鑼密鼓出台限購新規。自日前河北出台統一限購政策后，規定外地人在環首都、環雄安購房須提供3年以上社保或納稅證明。河北全面升級限購措施成為了市場關注的重點。截至目前，已經有承德、秦皇島、唐山、保定四個城市积極響應加碼調控。尤其是22日保定大力度升級樓市限購政策，推出“雙限雙競”商品房拿證未滿10年不準買賣，堪稱史上最嚴厲限售政策。

承、秦、唐、保四市出限購新規

河北省的樓市調控統一意見提出，房價過高、上正快的城市，在一定時期內要制定和執行住房限購措施，並統一了限購政策，特別提出環首都重點地區更要提高門檻、從嚴調整限購措施。

河北出台樓市調控統一意見之後，5月15日，秦皇島市發布進一步加強房地產市場調控的通知：外地居民限購一套房，且需要提供一年內連續12個月當地納稅證明或社會保險繳納證明。

5月17日，承德市住建局發布官方消息，根據《承德市人民關於進一步強化調控措施穩定全市房地產市場的通知》的規定，制定了實施細則，對購房人的家庭和戶籍、住房套數、購房時間、交易時間等相關認定進行了明確規定。

同日，5月17日，唐山市也發布了相關做好房地產市場調控通知，繼4月14日出台房地產市場限購政策之後，5月17日該市再次升級限購政策，明確規定，無法提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)購房。

隨後的5月22日，保定市出台意見，加強房地產市場管理。非本市戶籍居民家庭在主城區（主城區系指蓮池區、競秀區和高新區）購買首套住房時，須提供主城區3年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，補繳的個人所得稅納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。暫停向擁有主城區2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有主城區1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售主城區住房。引發公眾聚焦的是《意見》中，明確規定，對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”的“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿10年的，不得買賣，堪稱全國最為嚴厲的“限售”政策。

限購限貸限價后，石家莊會否限售？

目前，京津冀地區基本確立城市群聯動限購模式。其中北京16個區全限購，天津除濱海新區外全部限購，河北8地出台了限購政策（廊坊共10個縣市區、石家莊主城區、保定10個市區縣、張家口2個區縣、滄州主城區、任丘市、承德四區五縣、唐山3個區及秦皇島3個區縣），雄安新區則乾脆禁止交易。

在河北的樓市調控統一意見中，明確提出對於房價過高、上正快的河北省內城市，制定限購措施，與意見要求不符的限購城市，要立即調整完善。出台河北樓市調控統一意見的主體是省辦公廳，而這輪樓市都是“因城施策”，因此具體的調控政策還是需要當地來做決定。雖然截至目前，石家莊尚未出台調控升級的舉措，但這並不意味着，政策不會出台，也許只是等待時機而已。

就記者分析，河北的樓市調控統一意見核心思想只有一個，就是要求環雄安新區和環首都重點地區要進一步提高限購升級，要求房價過高、上正快的城市，在一定時期內，要制定和執行住房（含新建商品住房和二手住房）限購措施，對能夠提供當地3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房。補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。

因此，如果未來石家莊限購政策升級加碼，極有可能將重點調整石家莊目前對本地戶籍居民不限購，只限貸的政策，即：石家莊已擁有1套房的當地人、能提供當地一定年限納稅或社保證明的外地人，限購1套房；擁有2套及以上住房的當地人不能新購房；另外，目前石家莊限購政策執行的是非本地戶籍居民家庭要提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，此項規定也存在升級加碼的可能。

近期樓市調控可謂是史上最嚴大招，中國已有超過30個城市出台“購房后一定時間內不允許上市交易”的“限售”措施。已經限購、限貸、限價后的石家莊樓市，是否也將加碼升級限售？本報將繼續關注。

　　(出處：中財網 2017年05月25日)

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土地市場逆轉：一二線城市溢價率下滑 三四線創記錄

東方財經網 2017-05-27 08:39:09 來源：21世紀經濟報道

 統計显示，今年以來雖全國土地出讓金排名前列的城市依舊為一二線熱點城市，但核心城市周邊三四線城市陸續進入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現了土地成交溢價率偏高現象。

在一二線城市調控日趨嚴厲之下，土地市場正發生逆轉。

中原地產研究中心統計數據显示：今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調，特別是一線城市，21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了歷史紀錄。

5月22日，浙江嘉興一場土地拍賣會引起關注。這場拍賣會掛出8塊土地，包括4塊住宅用地、4塊商業用地，合計出讓面積近50萬平方米。土地大多位於嘉興市的南湖區、秀洲區、經濟開發區，卻有750家企業到場競拍。由於這場土拍採取了限價方式，很多企業預料到最終會出現抽籤環節，所以派出多個“馬甲企業”參与圍標。

750家企業參拍，創造了土地競拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個縮影。

據統計，截至本月23日全國土地出讓金總額度排名中，超過300億的依然集中在一二線城市，包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億。

三四線走熱

2011年，受一線城市開啟限購等政策影響，不少房企曾制定轉戰三四線的戰略；而後，隨着三四線城市庫存高企，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。

2017年以來，一二線城市樓市調控日趨嚴厲，房企再度出現重返三四線潮流。不過這一次，其主要聚焦在京津冀、長三角及珠三角三大經濟圈周邊。

據中原地產監測，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價率相比2016年同期有所下調。在一系列約束性政策下，高價地出現數量有所減少，如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

單看4月土地市場數據，這一分化也十分明顯：一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。具體而言，一線城市成交面積環比下滑31%，廣州環比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積環比上升13%，同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點城市的周邊三四線城市拿地。

易居研究院監測显示，4月份50個城市中，北京土地市場表現最為活躍，成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態勢，釋放了积極的信號，預計後續部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地力度。據統計，除北京外，鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對活躍。徐州和蕪湖屬於三線熱點城市，部分房企近期確實有強化三線城市地產投資的意向。

4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。當前地價創下了2010年以來的最高水平。易居研究院認為，近期部分房企有較為強烈的補庫存需求，此類房企紛紛進入熱點三四線城市，這往往會推高所在城市地價。

該機構指出，部分三四線城市出現了溢價率過高現象。同一統計範圍內，嘉興溢價率高達199%。而嘉興房地產市場此前幾個月交易相對活躍，全面接軌上海示範區的概念也促使此類城市土地投資價值上升。另外，佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%，土地市場被划入過熱區間。

房企重返？

如前所述，自2012年開始，部分三四線樓市出現供過於求，導致房企陸續回歸一二線。

2014年初，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構曾發布一份研究報告稱，2013年，中國百強房企在城市選擇、產品結構、推盤節奏等方面做出了明顯調整，以順應持續分化的房地產市場走勢。如前50強企業抓住一二線城市主流市場，聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需產品，重點項目來源於一二線城市的銷售額累計佔比84.9%，普通及中端項目的個數佔比達到84.2%。

這一現象持續到2016年。這幾年間，隨着房企集中重返一二線，這些地方的土地市場開始出現“僧多粥少”局面，地價持續高企。如北京、上海等城市已經出現“斷頓”問題。

21世紀經濟報道記者注意到，2017年以來，房企拿地策略再度發生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射範圍內的三四線城市。

龍湖集團曾高度聚焦一二線。前不久，集團CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進入的城市。今年2月27日，龍湖已成功進入合肥。有消息稱，龍湖內部是秉承“10+X”的投資策略，京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州這十個城市是重中之重，其他的拓展則在此基礎上進行。

融創中國也是曾經高度聚焦一線城市的開發商。但據統計，2017年以來，融創在公開土地市場共獲得15幅土地，而這些土地無一例外全部來自於二三線城市，其中嘉興、莆田、柳州都是其首次進入。2016年，融創中國還進入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創中國將這種布局稱為“一線、環一線以及核心城市統一布局”。

易居研究院總監嚴躍進表示，三四線城市的拿地成本相對較低，預算可以控制在10個億以內。這對於部分房企來說有积極作用，在資金預算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會放棄大城市的購地機會，轉而积極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬鬆，所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現。甚至會出現全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現象。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企目前正积極拿地，近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。從市場走勢看，一二線城市土地價格漲幅回落現象已經出現，預計在2-3季度會出現環比下行的表現；三四線城市依然會在投資需求推動下，價格有輕微上漲表現。整體市場熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

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