經適房賣方反悔買家們全悲劇 因沒滿5年不能交易

東方財經網 2016-06-17 16:16:53 來源：

 原因都是同一個：房子沒滿5年不能交易！法院提醒：這類合同都是無效的

先付一些錢，等五年的上市交易限制過去了，再付餘款完成過戶，這是很多購買經濟適用房的人經常使用的招數。在房價高企的當下，一些早前曾經把經濟適用房賣掉套現的人紛紛反悔。對於買家而言，當然全都以悲劇收場，因為此類房屋買賣合同因違反國家經適房管理規定，全都被判無效。而對於賣家而言，雖然房子留在了手上，但因為很多人當初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導致的親情友情的損失，怕是永遠都無法挽回了。從這個角度來說，此類官司可以說是沒有贏家。（文中當事人為化名）。 第一個賣方故事 說反悔就反悔，朋友介紹的也不行 先說第一個故事。 2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位於南京市棲霞區某號的房屋被拆遷，根據拆遷協議，鮑有仁夫婦於2009年7月31日購買了棲霞區堯順佳園某幢602室經濟適用房，房屋建築面積62.85平方米，房款152097元。 2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個朋友介紹何守祝前來購買房屋。因當時家庭經濟較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價款為256000元，付款方式為首付206000元，餘款5萬元等拿到房產證、土地證后結清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。   2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產局工作人員處得知，該房是經濟適用房，在購買五年之內不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無效，願意返還何守祝已付房款並給予適當補償，何守祝當即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價了就想要回房屋，自己是堅決不能同意的，雙方應該遵守協議。一審法院認為，我國《合同法》規定，損害社會公共利益的合同無效。雙方當事人簽訂的售房合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效，判決何守祝於判決生效之日起十日內向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬於經濟適用房的涉案房屋轉讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時間正處於五年交易限制期內，不僅違反了上述規定，破壞了經濟適用房的管理秩序，還損害了國家利益和公共利益，應屬無效。遂於近日判決駁回上訴，維持原判。 第二個賣方故事 說翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行 再說第二個故事。 2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營二期某幢801室房屋轉讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定於2007年12月前正式交付該房屋，於2011年12月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。隨後，宋慧瑤以席文盈的名義向開發商繳納相關購房款以及維修基金、契稅等費用。 拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產權證后，將房屋產權證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協助辦理房屋過戶手續時，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請求法院判令席文盈立即協助自己辦理過戶手續。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關係，只是借用關係。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經濟適用房5年內不得上市交易的規定，應屬無效。而且，自己目前僅有這一套房子，請求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請求。 一審法院認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。擁有購買經濟適用房資格的人在購買、使用、出售經濟適用房時，均應遵守經濟適用房的管理規定，如果採取規避方式違反管理規定，則破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。因此，根據我國《合同法》的規定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產買賣契約》無效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請求。 宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個人名下只有一套住房的事實。席文盈故意隱瞞事實，明知涉案房屋的產權證在她手中，卻進行掛失，企圖將她手中的房屋產權證作廢。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，該案所涉房屋買賣協議違反經濟適用房管理制度，如果席文盈違反規定買賣，則不僅破壞政府對經濟適用房的管理秩序，對於其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無效，並不能因規避政府管理制度、因合同履行期限長短而改變，遂於近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。 風險不僅在經適房 二手期房買賣 做公證同樣有風險 房價高企的當下，三四百萬的房子，動輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那麼，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務所尹長松律師告訴記者，未必。 尹長松說，期房買賣並不違法，只要是買賣雙方真實意思表示，那麼合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產權證，賣方對房子是不具有權利的，連權利都沒有，怎麼能進行處置，出售給別人？尹長松認為，此類合同其實是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產證（的那一刻）。 “如果賣家因為種種原因就是沒拿到產權證，或者將來把房子登記到了別人名下，即使之前做過公證，那麼買家的目的還是無法實現，因為雙方的合同雖然成立，但卻沒有辦法履行”，尹長松說，這種情況下，賣家肯定構成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對這一問題存在誤解，以為買賣合同做過公證就保險了，其實，公證合同對合同將來履行的情況並不能產生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風險就是面臨着賣家將來翻臉的潛在麻煩。記者 羅雙江

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東莞樓市供應放緩 房價難有大漲大跌

東方財經網 2016-08-03 20:34:05 來源：

 　　7月末的最後一周，房企推貨節奏有所放緩，住宅新增合計1149套，面積約15 .62萬�，這個数字比上周環比下降24%。瑞峰優慧垛的市場研究人士表示，房企為了存貨備戰“金九銀十”，刻意減慢此時的供應速度，以集中在9、10兩月製造銷售高峰。由於這一時期城區和熱門的臨深片區並沒有大量新盤供應，以往業績並不突出的望牛墩、橋頭等鎮街，因有新盤入市拉動了成交量。

　　橋頭成為上周成交量冠軍

　　上周各鎮街鮮有新盤入市，橋頭鎮區域貢獻由此凸顯，石竹山水園498套130 – 572m2大戶型產品批量入市，新品貨量補充及時，促使橋頭本周成交量奪冠。此外，寮步表現不俗，有兩個項目推貨，分別是海倫國際項目首次推出147套88- 177m2戶型、星城玉瓏灣加推116套138- 170m2產品。而珠江觀瀾御景洋房和別墅同時加推，為臨深片區補充房源。

　　瑞峰優慧垛的數據統計显示，在非住宅領域方面，新增產品173套，面積約0 .44萬m 2，環比下降97%，表明寫字樓產品集中供應暫告一段落，非住宅產品供應回歸常態。從預售證來看，上周拿到預售的僅有新世紀頤龍灣、萬科湖畔花園2個項目，房企經過近兩周集中推貨入市后，未來兩周供應市場或有所回落。

　　望牛墩橋頭項目集中，帶動區域成交量

　　上周東莞全市住宅成交1605套，面積約19 .8萬m2，環比上升11%；非住宅成交772套，面積約4 .43萬m2，環比上升27%。瑞峰方面表示，上周商品房市場“高燒不退”的主要原因是，“在現階段供不應求的市場態勢下，只要有貨量供應，在定價合理的情況下，一般去貨良好，熱銷態勢明顯。”

　　由於上周橋頭石竹山水園、望牛墩海德駿園皆批量入市，在供不應求的態勢下，區域貨量得以補充，兩個項目進入集中籤約階段，促進區域成交量出色。此外，虎門和寮步等多個項目雖然集中籤約進入尾聲，但以自然銷售為主，本周合計成交量不俗，亦在一定程度上支撐東莞樓市成交量平穩運行。

　　均價呈現結構性下滑，大漲大跌現象不再

　　上周東莞樓市住宅均價13392元/m 2，環比下降8%。研究人士分析主要原因是，上周橋頭和望牛墩項目成交出色，相對前一周以虎門為成交主體的市場，無疑會在一定程度上拉低整體均價，整體均價呈現結構性下滑。

　　此外，前兩周集中籤約的多個項目在現階段進入自然銷售狀態，項目價格仍以穩為主，大漲大跌的現象發生概率低。

　　土地市場

　　樟木頭鎮

　　樟羅社區地塊待拍

　　本周待拍的是一塊位於樟木頭鎮樟羅社區的面積為9570.57m2土地，該土地屬於一塊商住商服用地。由於此宗地塊小，商服佔比高，開發受局限，或會影響後期的銷售速度和溢價能力。

　　據了解，部分大牌開發商無意向拿地，且該宗地樓面地價3100元/m2，是樟木頭歷史至今起始樓面地價最高的，而樟木頭至今成交樓面地價最高的地塊才3104元/m2，因此能否成功“出嫁”，令人期待。（記者 陳靜）

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　　不同於全球外商投資的下降趨勢，2018年日本對華投資總額實現兩位數增長，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　雖然有一部分企業轉移，但仍有48.7%的日企表示將在一兩年內擴大對華投資。

　　受訪專家認為，要素成本上升后，部分企業謀求區位轉移是正常的，還有大量日企看重中國市場，進一步擴大中國市場投入的趨勢將繼續。

　　《中國經濟與日本企業2019年白皮書》指出，投資是今年關注的重點領域。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　超七成在華日企盈利

　　每隔一段時間，關於日企撤離的消息就甚囂塵上，但近日中國日本商會發布的《中國經濟與日本企業2019年白皮書》(以下簡稱《白皮書》)指出，2018年，超七成日企在華盈利，且有近半數日企有意擴大對華投資。

　　商務部數據显示，1至5月全國新設立外商投資企業16460家，實際使用外資3690.6億元人民幣，同比增長6.8%。5月當月實際使用外資638.3億元人民幣，同比增長8.5%。日本作為主要投資來源地，對華投資增長18.9%。

　　《白皮書》指出，2018年，日本對華投資實際使用金額38.1億美元，同比增長16.5%，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　對外經濟貿易大學國際經濟研究院院長桑百川在接受《中國經營報》記者採訪時表示，過去日本對華投資集中在勞動密集型產業，隨着要素成本升高，這類企業感到收益下降，可能謀求區位轉移；傳統產品不適合中國消費升級的要求，可能收縮生產線，所以存量的日企有一部分轉移、出走。

　　“但增量的日企，還是有大量進入中國市場的。”桑百川分析道，“市場結構的變化，經濟結構的升級，仍有大量投資機構，尤其在高端投資領域，日企是有一定優勢的。”

　　“現在來投資的主要是市場尋求型的企業，隨着中國消費市場升級，我們對優質產品的需求越來越大，日企通過加大投資開拓市場。” 中國社科院世界經濟與政治研究所研究員高凌雲告訴本報記者。

　　日本貿易振興機構(JETRO)每年實施的《亞洲、大洋洲日資企業實況調查》显示，關於2018年度的營業利潤(預測值)，回答“盈利”的在華日資企業的比例達71.7%，同比增長1.4個百分點，連續兩年超過70%。

　　與此同時，日本貿易振興機構在2018年10-11月針對在華日資企業開展的問卷調查結果显示，對今後1-2年事業發展的方向， 回答“擴大”的企業比例為48.7%，回答“維持現狀”的企業比例為44.8%。

　　回答“擴大”的企業對具體的“擬擴大的業務類型”進行了多項選擇，排前兩位的分別是“銷售”(59.5%)、“生產(高附加值產品)”(37.4%)。隨着中國的製造和消費升級，日資企業開始加強開發中國市場，以期提供優質的商品、技術和經驗。

　　高凌雲認為，日企銷售目標市場就是對準中國。我們現在中產比重越來越高，這是一個非常龐大的市場，而東亞生產網絡中，中國和日本都是重要環節，中國生產向高附加值邁進的同時，兩國間的需求也在提高。

　　《白皮書》指出，鑒於人工費上漲等投資環境的變化，雖然有人指出對華投資存在風險，但日資企業堅信中國是全球為數不多的巨大市場，今後以內銷型企業和行業為主，進一步加大中國市場開拓力度的趨勢仍將持續。

　　聚焦《外商投資法》落實

　　在每年建議提升營商環境的同時，今年的《白皮書》重點關注了《外商投資法》的落實。

　　《白皮書》指出，在投資重點領域上，《外商投資法》將於 2020 年開始施行，期待中國市場進一步開放。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　前述接近商務部的人士告訴《中國經營報》記者，日方一直關注中國知識產權保護、內資企業保護等政策變化。目前我們正從要素對接走向制度對接，國內各個行業的管理、規章制度和國際接軌，但這還是個逐步完善的過程。

　　據中國商務部網站消息，十三屆全國人大二次會議3月15日表決通過了《中華人民共和國外商投資法》，自2020年1月施行。《白皮書》介紹稱，《外商投資法》涵蓋了日資企業以及日方相關機構此前在《白皮書》中提出的建議，同時涉及了“健全現代市場體系”“深化行政管理體制改革”“進一步完善全面開放新格局”等訴求的相關要素。

　　《白皮書》显示，中國在經濟發展中努力提質增效，擴大經濟規模，日資企業一直對此發揮重要作用。2018年，中國對外貿易出口國家和地區中，日本自中國進口額為1471億美元，排名第三；日本對中國出口額為1806億美元，排名第二，日本成為中國重要的貿易夥伴。

　　同時，日本對華投資近兩年保持連續增長態勢。2018年，日本對華投資實際使用金額達到38.1億美元，同比增加16.5%，實現兩位數增長。

　　“2018年中日兩國領導人實現互訪，並在2019年4月舉行了第五次中日經濟高層對話，在此背景之下，我們希望中日之間的交流能夠越來越活躍，從而進一步推動中日兩國經濟發展，為兩國關係改善的潮流施加積極的影響。”中國日本商會會長小野元生稱。

　　據新華社報道，2018年5月10日，日本外務省和經濟產業省與中國國家發展和改革委員會以及商務部就第三方中日民間經濟合作簽署了備忘錄；2018年10月26日，“首屆中日第三方市場合作論壇”在京召開，兩國政府和企業等共計簽訂了52項合作備忘錄，廣泛涉及基礎設施、物流、IT、保健、金融等多個領域。

　　桑百川表示，“國家發改委和有關部門正在緊鑼密鼓制定《外商投資法》的實施細則，不久就會出台。關於外商投資的鼓勵措施、保護措施、監管措施都會有具體的內容發布。”

　　《白皮書》指出，縱觀相關部門“圍繞外資關切的問題，國民待遇、市場公平競爭、政府採購、知識產權、產業資金等方面，都是下一步要完善的內容。”一位多年研究外資的專家告訴本報記者。

　　《白皮書》显示，《政府工作報告》中強調，以簡審批優服務便利投資興業，審批事項應減盡減，確需審批的要簡化流程和環節。簡化行政手續，提高辦理速度，最大限度地取消審批和認證，提高政府服務水平。這些內容也是日資企業希望各領域得以實現的內容。中國政府表示在2019年將進一步深化 “簡政放權”“放管結合”“優化服務”等改革。

　　“企業關心的問題很多在政策上已經有所調整，營商環境一直在改善。但是的確有些地方存在政策執行差異、設置隱形門檻的情況，執法效率是關鍵。”高凌雲說。

　　《外商投資法》目前還是原則性、框架性的內容，關於接下來將在哪些方面落實的問題，中聞律師事務所合夥人程久余告訴本報記者，“負面清單管理制度、信息報告制度、安全審查制度，以及五年過渡期的要求都是外資企業普遍關注的。”

　　“《外商投資法》規定外資企業的管理要有信息報告制度，報告哪些信息、報告密度周期是多少、報給誰這些內容都有待進一步明確。”桑百川說。

　　此外，對於即將公布的《外商投資准入負面清單》，《白皮書》中也有高度關注，希望進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。希望修訂妨礙公平競爭的各項制度，公平對待內外資企業，進一步改革知識產權制度。

　　中國商務部發言人高峰表示，商務部正在積極推進《外商投資准入負面清單》的相關修訂工作，修訂后的清單將於6月底之前公布。

（文章來源：中國經營報）

(責任編輯：DF380)

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中南19.6億奪上海盈浦街道地塊 用途為商業和住宅

東方財經網 2016-08-03 20:35:46 來源：

  8月3日，在首創摘下朱家角地王的同時，中南以19.6億元競得上海青浦區盈浦街道淀惠路北側36-01地塊，溢價率54.38%，成交樓板價30872元/平方米。

  　　上海土地市場官網显示，上述地塊東至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路，15家競買人分別K2、、永同昌、中洲、新城、融信、合景泰富、東原、首創、中駿、融創、金地、旭輝、中南、紅星及東渡&中城。   　　據悉，上述地塊的土地用途為商業和住宅，土地面積為36279平方米，容積率2.5，起始價格為126959萬元，算下來比上面兩塊地稍微便宜些，起始樓板價13998元/平方米。   　　在中南此次拿下青浦地塊后，觀點地產新媒體在2月25日報道稱，上海迎來春節后的首場土拍會。最終，位於青浦區的2宗地均以溢價成交，合計總成交金額達18.37億元。其中，由中南拿下的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊溢價率57.8%，成交樓板價約為2.21萬/平方米。   　　現場消息稱，作為純宅地的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊吸引了13家房企，其中包括新城、首創、葛洲壩、禹洲、融信、融創、碧桂園（專題閱讀）（相關乾貨）、旭輝、金地、中南、綠地、大發、正榮等。   　　據觀點地產新媒體查詢，該地塊東至丁家港路，南至盈浦路，西至丁家港，北至陳家江；面積約為1.94萬平方米，容積率2.0，起始價5.43億元，為居住地塊。

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南京炒房號者登報宣傳：30萬任意戶型、樓層包買到

東方財經網 2016-08-06 22:58:51 來源：中新網

 中新網南京8月5日電  （張遙）房號買賣在今年火熱的南京樓市中屢見不鮮，這股炒房號風也都只是一股暗流在市場中涌動。而目前卻有房號買賣的廣告登上了報紙廣告頁面上，堂而皇之的進行着“業務宣傳”。

在當地一報紙的廣告頁面上，正常的房屋買賣信息中竟然混雜着多個房號買賣的信息，每家樓盤的房號明碼標價，價位在18-30萬，且廣告宣傳語稱：“任意戶型，任意樓層，包買到。”

據了解，其中涉及房號買賣的樓盤多集中在南京河西板塊，這正是南京樓市最火熱的區域。因為“限價令”，河西部分熱銷樓盤售價甚至低於區域地價，在市場上遭哄搶，一房難求。

經致電聯繫后，其中一聯繫人給出的回應是：“現在這幾家暫時沒有房源了，所以沒有房號。您可以留下姓名和聯繫方式，我這邊有合適的房源會聯繫你的。”在被詢問這房號是否一定能買到房子時，對方表示：“我們有認識的人去買房子，在現場選房時，如果沒有自己喜歡的戶型，但他還是會把這個房子買下來。在我這邊買房號的客戶，就可以買這個人手上的房源。”

不同的是，在聯繫另一個號碼時，對方則顯的很是謹慎，稱自己不是第一聯繫人，只是幫朋友刊登信息的。“如果你有意向買的話，我會把你的號碼給到另外一個聯繫人，讓對方聯繫你。”在追問能否將第一聯繫人的號碼給自己后，對方明確表示不方便，便掛了電話。

炒房號者在報紙上兜售房號，其中所涉及的多家開發商的相關負責人現都明確表示己方並不知情，就報紙上登記的房號買賣情況，目前已經報警了。一旦查實，一定會追究相關人士的責任。據了解，在該事件發生后，其中一開發商第一時間發出了溫馨提示，表示其不存在任何倒賣房號等不法行為，提醒買房人不要上當。

買賣房號究竟是否違法？之前又是否有相關的查處案例？

江蘇和忠律師事務所主任表示，目前沒有相關的法律條文明確規定，買賣房號是否合法。“如果作為一件商品，不是像煙草一樣必須由專門的機構進行買賣代理的話，是不違法的。房號是一個購買權，只要不是違法的，它是可以作為一個商品的。如果樓盤房源還沒有對外銷售時，通過買房號保證你可以買到房，那麼房號就可以成為一個商品。”

“買賣房號沒有明文規定的時候，只能依照一個公平原則，以及社會道德為依據。那買賣房號只能說是違背了社會的公平原則。因此這個需要相應的房產機構或者公安機關對這件事作一個相關的闡釋。”

而據了解，早在2013年南京市住建委房地產市場管理處發布了《關於進一步規範商品房銷售秩序的通知》，要求嚴格實行購房實名制度，《預售合同》中的預購人要與《認購協議》中的預購人保持一致，不得更改《認購協議》中的預購人姓名（配偶除外）。

這意味着，今後買房人到樓盤去認購房源，多認領號將不能再轉讓，一個家庭最多只能夫妻兩人參加認購。禁止介紹或引導購房人規避住房限購措施，不得教唆、協助購房人偽造證明、騙取購房資格。違規行為一經查實，將嚴肅查處。

南京市房產局的相關人士明確表示，買賣房號這種事情，肯定要管，要嚴查。目前正在核查具體情況中。

 

有業內人士表示，炒房號會造成機會不公平，給想買房子的人無端增加了成本，造成選房程序上的混亂。但明知道這個東西是違規的，卻還是有很多人買，所謂存在就有它的合理性，這是更值得深入思考的。

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社科院專家：房地產將進入市場調整期

東方財經網 2016-08-06 23:00:22 來源：經濟參考報

由中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產領域相關專家攜手會診當前中國房地產問題，共同把脈下半年房地產市場發展走勢。

中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎：

建議在局部擴大房產稅試點範圍

關於房地產問題我有三點看法：

第一，我很同意把房地產跟宏觀經濟聯繫起來研究。房地產的發展影響宏觀經濟增長，經濟增長反過來也影響房地產發展。

現在的問題是，除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響，更大的問題是，經濟穩定、社會穩定也受房地產影響，因為房地產問題後面是債務風險和金融風險。由於購買住房需要大量貨幣，房地產的典型趨勢是買漲不買跌。從經濟學基礎原理來說，供求決定價格，按道理是相互作用的，但是房地產市場有特殊屬性。現在房地產市場要去庫存，中央希望開發商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是說，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型周期。我粗略研究過，世界各國房地產市場的定位，在近兩百個國家和地區中，大多數國家的政府都運用房地產市場的兩個功能：居住功能和經濟功能，即通過房地產市場拉動經濟增長。最後發現，用房地產的非居住功能拉動經濟，很多國家都陷進去了，房地產綁架了經濟，引起了金融波動。現在我們正處於這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認為，需要更好地把房地產市場的走勢跟宏觀經濟的走勢結合起來研究。

第二，房地產市場的走勢。現在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地產的周期也是扭曲的。正常的房地產周期，是在大的上升過程中有周期性的波動，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也許有一個幾年的調整過程，但是自從去年政策出台後，市場出現明顯反彈，區域市場出現分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規律性，我認為市場調整的趨勢並沒有走完，未來還會回到調整過程中，沒有什麼強大力量能支撐它持續性上漲，多數城市仍將回歸下行趨勢。

在政策沒有退出的情況下，房地產市場調整幅度不會太大。由於政策出現了反覆，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調控部分城市，結果就會使調整周期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴格來說，地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢，因為大的趨勢主要取決於宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬鬆，直接的房地產稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。

未來中央再出台大的寬鬆貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認為調整趨勢還會出現，還會持續，同時短期波動會比較多。

第三，關於政策的取向。現在研究房地產市場的政策取向已經很難了。政策調控面臨一些矛盾，什麼矛盾？第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這麼長。“十三五”經濟增速要達到6.5%以上，但是房地產市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調控，錢都流到一線和二線熱點城市，區域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費、經濟的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

下一步政策怎麼辦？總體上保持市場相對穩定的條件下，重點加強兩個方面：

第一，加強長期性政策，儘快明確房地產市場長期發展的政策目標。從經濟發展、城鎮化角度明確國家的長期政策，這樣對於穩定預期，引導預期有作用。同時，也能夠跟短期政策結合起來。

第二，政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地產市場分化。可以把推進房產稅改革做試點，擴大試點範圍，至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。因為一線城市熱起來，調控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調控它，可能三線城市也會熱起來。最後能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地產投資投機需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機需求又轉回到一線城市。由於市場流動性較多，投資投機需求的力量很強，短期很快會使部分市場轉向短缺。因此可以試一試房產稅的作用，也就是先在局部擴大試點範圍，起一定警示效應，解決區域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

還有一個政策取向，就是對房地產開發商、房地產企業，在政策上促進其加快轉型發展。現在房地產即使能夠拉動經濟增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些產業，這邊去過剩產能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經濟發展進入新階段，在新常態條件下，房地產帶動傳統產業的階段基本上結束了。如果想讓資金流向新經濟、新產業，就要控制這方面的投資，讓資源實現重新配置。

《房地產藍皮書》執行主編、社科院城環所副研究員王業強：

下半年房價結構性上漲 總體趨勢穩中有升

2016年，從整個房地產市場形勢來看，由於去年出台了一系列去庫存的刺激政策，導致政策面和資金面全面寬鬆，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發投資和新開工面積增速已經觸底回升，多數城市商品房成交量高於去年同期，部分城市單月成交量創新高。但是，二季度末出現了高位回落的跡象，預計下半年房地產開發投資增速會繼續回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內新開工面積不會有顯著提升。

隨着房地產市場的分化，一線及部分二線熱點城市房地產政策開始收緊，由於前期需求的過度透支，成交量走高后，房地產將進入市場調整期。我們認為，政策收緊將直接導致成交量下降，短期上漲空間有限。同時，由於去庫存仍然是下半年行業的主旋律，尤其是對三四線城市來說，由於去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應該會繼續保持寬鬆態勢。對於房價初步的判斷，應該是維持結構性上漲局面，總體趨勢穩中有升。

未來主要有四方面因素影響房地產市場走勢。

第一，經濟增長問題。關於宏觀經濟增長問題，我們傾向於“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產市場也非常貼切。如果沒有認識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進行打壓，很有可能會導致房地產市場表現進一步惡化。由於我國地域差距明顯，房地產市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經濟增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地產市場會產生向下的壓力。

第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產價格飆升，至少在2012年之後，與貨幣超發關係密切。一方面經濟增速不斷下滑，實體經濟利潤回報不斷降低，另一方面以房地產為代表的資產價格快速上漲，造成貨幣價格與資產價格過度背離，現在需要在兩者之間找到某種平衡。

從歷史經驗看，有兩個比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當時維持貨幣價值，放棄了資產價格，造成了房地產泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價值，拖住高企的房地產價格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時間換空間，找到均衡點，避免造成經濟失控。現在要找到這樣的均衡點是很難的，這也是我們急於調控一二線熱點城市房價的背後邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經濟失控，所以目前政策處於一種兩難的局面。我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地產市場將產生一個向下的壓力。

第三，城鎮化問題。中國城鎮化水平在2012年已經超過了世界平均水平，目前從階段的劃分來看屬於城鎮化減速推進的時期。對於城鎮化的預測，綜合來判斷，大概在2020年可達到60%水平。

從中央的城鎮化政策來看，到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實現在中西部地區城鎮化，也就是說當2020年中國城鎮化率達到60%時，新增的1.26億人口中，中西部地區可能佔到80%。中國城鎮化未來的空間格局實際上是向中西部地區走，城鎮化未來推進趨勢重點在中西部地區。

問題的關鍵是：未來中西部地區城鎮化能夠支撐中國的房地產市場嗎？中西部地區2011-2014年的城鎮化率水平高於全國平均水平，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積佔比是下降的，而東部地區是增長的。這就是空間相互衝突問題，中西部地區作為推進“三個1億人”城鎮化的主戰場，與房地產市場的發展空間格局是相悖的。

第四，市民化問題。現在有說法認為，通過农民工市民化解決房地產的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增农民工的數量指標來看，2015年新增流動人口是負值，也就是說流動人口的絕對數是下降的。新增的农民工也是逐步減少的過程。

從2014年农民工市場化的意願調查看，我們發現农民工進城的意願在50%以下，意味着农民工市民化的意願嚴重不足，也會對我國城鎮化和房地產市場產生重大影響。

社科院世經政所國際投資研究室主任張明：

貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

我們的研究認為，本輪房價的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到，按照官方數據深圳房價上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其它二線城市房價比較低，所以本輪反彈一個主要的關鍵詞是“分化”。

本輪反彈跟過去有什麼不一樣？中國房地產市場是三年一個短周期，這個周期如果按階段劃分，可以分為四個階段：房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據這輪周期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處於房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

如果說本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發現一個很重要的規律，比如2009年、2012年都是房地產成交量回暖，帶動房地產的開工回暖，最後才是房價的反彈。可以把前幾輪房價的反彈看作是房地產市場的自發調整，市場主動去庫存，庫存降到一定規模，成交量上升。但是本輪房地產市場一個顯著特徵是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地產成交量回暖，最後帶動房地產投資。價格反彈先於數量反彈。

為什麼本輪房價先反彈？去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關係，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關係。跟過去房地產市場的自然周期不一樣，這輪房地產市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。

本輪這波房價的漲速，各個城市非常不一樣，我們特別關註上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機構，我們發現有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

一是與槓桿有關係。過去一年房地產投資的槓桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

二是國內過多流動性追逐過少的安全資產。現在安全資產太少了，很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地產和商品地產上，自然會推高房價。

三是資產價格的輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向，一個是到海外配置美元資產，二是就近配置房地產資產。本輪房地產漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。

四是僅限於深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地產。香港的房地產市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內地來進行投資，深圳就是一個重點。

五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過製造虛假交易，哄抬房地產價格，可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。

歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關係。

我們判斷，經過上半年上漲之後，現在一線城市的房地產已經不再像一個必需品，越來越像金融品。如果房地產像金融品的話，未來價格不一定會暴跌，但是波動性會上升。

本輪房價為什麼會分化，特別是深圳房價為什麼能上升這麼多？通過構建指標體系，我們發現無論從流入人口規模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價收入比還是人均廣義庫存，深圳房價的上漲都有一部分基本面推動，但絕大部分是受資金面推動的。

我們認為，如果國內這種過多的流動性追逐過少的安全資產遊戲持續的話，以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點，分別是：廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

中國房地產最好的十年已經過去，未來也不會回來，所以中國房地產市場總體是一個下行趨勢，要把中國目前整個房地產市場的庫存恢復到一個比較好的水平上，至少還需要好幾年的時間。總體的下行是一個大趨勢，一線、二線回暖感覺不到這個大局。過去一線、二線暴漲以後，中國房地產市場短期的風險正在積聚，未來會在衝擊下發生一些大的調整，一個很重要的原因是人民幣貶值預期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應該擔心的風險。記者 金輝

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脫歐后，英國房子會降價嗎？

東方財經網 2016-08-06 23:01:32 來源：

 英國脫歐有段時間了，對大多數國人來說，隔岸觀火，對自身生活影響不大，可部分投資者，尤其是海外房產投資者，甚至是愛好炒房的好事者則關注着，英國的房價會怎麼個走勢？近期，第一太平戴維斯的一份“英國主流住宅市場”的報告吸引了記者的關注，報告的結論是，英國脫歐公投后的政治、經濟和金融領域的不確定性將影響房價漲勢和交易量，關係到現有房主和未來買家。這些影響的程度與規模需要一定時間才能清晰顯現。

　　短期內，政治經濟的不確定性對情緒的影響將扮演主要角色，脫歐影響將取決於市場心態。在公投前夕，幾乎沒有確切證據表明主流住宅市場購房者的謹慎情緒升級。業內預測，受脫歐公投后的不確定因素影響，購房意願會進一步減弱。隨着政局日趨明朗，購房意願可能再次回升；但中期來看，隨着脫歐談判的進行、對英國各經濟領域的影響日漸清晰，買家情緒還會出現上下波動。脫歐對買家情緒的短期影響在不同市場以及不同買家群體之間表現各異，一定程度上取決於支持或反對脫歐的力度。具體而言，與擁有住房資產的中老年群體相比，倫敦剛需市場、首套房及改善房買家可能會更為謹慎。

　　脫歐對房價走勢的影響最終將取決於住房承購能力。通貨膨脹以及貸款實際成本都是關鍵因素。形勢的複雜性不止於此。貸款機構以及政策制定者的應對方式將影響首次購房者及改善購房者的承購能力，進而影響需求潛力。

　　與引發2008年金融危機的事件相比，英國現階段住宅市場的下行風險相對溫和。然而，政治、經濟環境的不確定性將導致個人買家謹慎情緒蔓延，繼而對脫歐初期的市場活動形成抑制。市場行情的短期走弱，或許導致全國房價上漲放緩。其後，家庭財政壓力的增加以及貸款標準的收緊，將再次拖累房價上漲。按區域而言，第一太平戴維斯認為，倫敦將受到最大衝擊，因為倫敦房價在近年持續強勢上漲，如今買家對當地住宅的承受能力已然面臨嚴峻挑戰。

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二線城市佔領漲幅榜 房價上漲“四小龍”隱現

東方財經網 2016-08-20 21:57:55 來源：

 導讀：事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。

房地產市場成交量的降溫，正在帶動房價漲幅出現頹勢。 國家統計局18日發布數據显示，今年7月，全國70大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲的城市比上月有所減少，環比下降的城市數量增多。總體而言，70城市房價繼續向高點攀升，但平均漲幅連續三個月出現收窄。其中，二線城市漲幅明顯，並全面佔領漲幅榜。 此前的一天，上海市靜安區的一宗住宅用地以110.1億元的價格拍出，可售樓麵價超過14萬元/平方米，打破了中國土地單價紀錄。 在資產荒的大背景下，房地產市場的“吸金”能力愈加強大。分析人士指出，儘管房地產市場已進入下行周期，但若經濟形勢難有明顯改觀，這種“吸金”功能將會極大對沖房價增速下滑的壓力。且由於錄得較好的銷售業績，房企亦缺乏降價的動力。 二線城市兇猛 統計局的數據显示，全國70個大中城市中，7月新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。 總體來看，70城市房價的平均環比漲幅正在縮小。根據中原地產的統計，7月全國70大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.72%，已連續三個月出現收窄。 國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市，其餘城市環比變化不大。” 但同比來看，由於去年同期基數較低的緣故，70城市新建商品住宅價格上漲6.35%，漲幅繼續擴大。 這種變化趨勢，與近期市場交易的降溫密不可分。數據显示，今年前7月，全國商品房銷售面積同比增長26.4%，銷售金額同比增長39.8%。兩者的增速同樣連續3個月回落，並創今年以來的新低。 分城市看，在上海、深圳等樓市明顯降溫后，二線城市已全面佔領房價“漲幅榜”。7月新建商品住宅價格環比漲幅前十的城市中，僅有深圳一個一線城市，且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門，達到4.6%，天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房價漲幅均已全面超過一線城市。 即使佔據交易主體的二手房價格，漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所佔據，合肥漲幅達到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。 事實上，從今年4月開始，廈門、合肥、南京就牢牢佔據新房價格漲幅榜的前三位，只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統計的蘇州，被業界稱為房價上漲“四小龍”。 一線城市不再“領漲”，原因主要在於政策層面。今年3月，上海、深圳出台“加強版限購令”，並降低信貸槓桿，北京也表態打擊樓市“加槓桿”的行為，此舉導致一線樓市迅速降溫，並使得樓市資金向熱點二線城市轉移。 相比之下，雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出台調控政策，但力度明顯不足，加之庫存告急、地王頻出，這些城市的房價也進入暴漲模式。今年7月底和8月初，廈門、南京、蘇州又出台一輪調控政策，但業界認為，其對房價的遏製作用，仍需要一段時間才能顯現。 資本向其他二線城市外溢 儘管業界普遍認為，房地產市場已經進入到下行周期，未來市場交易量下滑也將不可避免，但在“資產荒”的特殊背景下，這種邏輯正在受到挑戰。 數據显示，今年1-7月，全國固定資產投資增速為8.1%，民間固定資產投資增長2.1%，兩者均創多年來新低，差距也拉大到6個百分點。這也說明，實體經濟不振的局面正在影響投資信心，尤其是社會資本的信心。 同期，低利率的貨幣環境，則促使各路資金尋找出路，併流向相對穩健的房地產領域。根據央行發布的金融數據，7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看，住戶部門中長期貸款增加4773億元。也即，新增貸款幾乎全部流入房地產領域。 央行有關負責人指出，在經濟結構深度調整、經濟面臨下行壓力，特別是“去產能”、“去槓桿”背景下，企業總體信貸需求沒有住戶部門那麼旺盛。這也被認為是房地產市場“吸金”的原因所在。 按照多數業內人士的觀點，這種“吸金”功能，將在很大程度上提高房地產的資產價格，並對沖房價增速下滑的壓力。根據中原地產的數據，今年4月至7月，70大中城市新房價格平均環比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%，與5月和6月相比，7月的收窄幅度已明顯減小。 中原地產首席分析師張大偉還指出，由於房企在前7月普遍錄得較好的銷售業績，因此下半年可能有非常強烈的漲價需求。 這些因素都決定了，即使市場降溫，房價增速也不會出現過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現的高價地也表明，隨着一批“強二線城市”從嚴調控，資本正在向其他的二線城市外溢，並可能推動這些城市的房價上漲。   而那些經濟不振、供應過剩的城市，則會繼續被資本遺忘，從而加劇市場的分化效應。根據統計局的數據，在7月新房價格環比下降的16個城市中，以三線城市為主，其中有6個位於東北三省，6個位於中西部地區。

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