租房好時代將到來？ 首部住房租賃法規為租戶護航

東方財經網 2017-05-26 23:31:29 來源：

5月19日，我國首部針對住房租賃和銷售的法規――《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施后將為租房市場帶來哪些影響？是否意味着租房市場的美好時代將要到來？

三年租期或不適用所有租客

新京報：意見稿中鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。你對此怎麼看？

租戶雪梅：這一點對我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是隨着單位遷徙的，如果單位出現變更，大多會選擇搬家。其次，現在租客可以選擇互聯網化的創新租房產品，省去了跟房東談條件的麻煩，並且中介費也是明碼標價。有些房主現在就可以在收取押金之後按月收取房租，而非現在租房市場流行的“押一付三”。

21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍：租期不低於三年是希望租金穩定，目的是好的，提高租賃量，有抑制房價的作用，這是指導的一個方向，但具體可以看雙方意願，因為市場可能有約定俗成的規則，一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年，三年很少。

租金方面比較穩定，有第二年漲一些的情況，但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付，確實比較麻煩。

麥田房產副總經理孫慶磊：當前市場租賃合同大都是一年一簽，房東提前一個月通知租客就可以解除合同，雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償，但卻需要重新尋找住所，這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在於：租金上漲周期內，房東對於簽長租約的意願偏低，除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定，所以要實現這一規定，還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩定性，乃至主管部門在鼓勵和加大租賃供應上，持續有效的動作。

紮根網首席運營官黃恩亮：就目前的市場情況而言，租期不低於三年不適用所有租客，更適用婚後無購房的客戶或無購房計劃且工作收入相對穩定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的範圍內。根據現實情況如果租期加長，而房租按月支付，且能保障租客與房東雙方利益，需引入金融分期產品才能實現。

房東老胡：租期不低於三年，這一點要求太高了，一、二年比較合適，因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一個月支付太麻煩。

房東不可強制攆人或將嚴格執行

記者：意見稿中提到，出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元。對該條款，你有什麼樣的看法或建議？

租戶雪梅：我作為租房客，對於這一點的執行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受，並不一定會尋求法律的幫助。政策呼籲是好事，但還需要看具體落地執行情況。

租戶劉威：我經歷過一次，在合同租期內，我和室友就被中介以“房主兒子要結婚用房子”的名義強行一周內要求搬家，並且之前的押金不退。

房天下副總裁司智：房東不可暴力、強制攆人，不能隨意漲價等都是原有的規定，並不是新規定。房客在合同期內，房東應該保護房客的權益，不可沒有理由隨意驅趕房客。租房合約中寫得很清楚，如果承租人出現問題，是可以被解約的。相信這次政策出台之後會嚴格執行該規定。

紮根網首席運營官黃恩亮：租房押金是為避免租客拒交、晚交房租，以及對房屋或配套設施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發生在租客即將退租的階段。如果租期長，配套設施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此，設施維護和保修應該計算在中介費或房租中，進行按月分攤，或通過定製押金險的方式解決。當然對於無故扣留，可以進行違規罰款，對租房消費者的權益也是一種有力保障。

房東租戶排斥“二房東”

記者：意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房，自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。這是否意味着“二房東”合法？你如何看待“二房東”？

租戶雪梅：這不成了鼓勵個人做中介嘛，“自然人轉租達到一定規模需要辦理工商登記”，哪個部門來考查自然人轉租規模？這還需要具體看細則。

房東小關：我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求，跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求，但到了他那裡，要求可能會打折扣。

之前有類似這種人找我，我都拒絕了。我對租客的要求是，以家庭為單位，長期、穩定。

租戶劉威：8年前剛來北京的第一個月，我通過網站搜索到一個太月園單間，當時網頁上寫的是“業主直租”，可入住后才發現業主其實是一個代業主進行收租的“代理人”，除了每月定時收房租露一次面外，如果要求維修電器等很難見到人。另外，在租約到期時，還以各種借口剋扣押金。

保駕租賃安全防止租金上漲

記者：預計這部《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)會給市場帶來什麼影響？

租戶雪梅：我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場，防止租房價格的上漲，期待能有具體的執行細則。

租戶劉威：新規提升了租客群體的安全感和體驗感。

房天下副總裁司智：這些規定中許多都是原有的規定，這次要看在政策出台之後是否會對這些規定堅決執行，並嚴格監督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源，房東不再處於強勢地位時，租賃市場才會發生比較大、更加規範的改變。

麥田房產副總經理孫慶磊：意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩定、安全、租賃經紀服務等的一系列配套升級，並將升假措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權利義務，明確了經紀機構的服務規範，對於當前租房市場容易產生的問題和糾紛，在法律政策層面給予了解決的依據，也在操作尺度上給出了建議，同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確，重視租賃市場安全感和服務體驗，進一步提倡“租售並舉”。

新派公寓CEO王戈宏：政策中對房東和租客的雙向規定有利於整治目前租賃市場的亂象，但目前缺乏租賃信用系統，建議住建部聯合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數據平台，可以收費查詢，這個平台將會有效保障各方風險，而且成為一個新的商業模式。

本版采寫 新京報記者 張曉蘭

　　(作者：張曉蘭)　　(出處：新京報 2017年05月26日)

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石家莊11個房地產項目手續不全

東方財經網 2017-05-26 23:31:33 來源：

記者從石家莊市住房和建設稽查大隊獲悉，“桃園麗�城”等11個房地產項目手續不全，特提醒廣大購房群眾不要購買。

“桃園麗�城”項目

位於長安區北二環以北，體育大街兩側，由石家莊東海融發房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“香江岸”項目

位於高新區天山大街與南二環東延線交口西北角，由河北和裕房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“帝潤新城”項目

位於裕華區塔南路與倉興街交口北行100米路西，由河北地潤房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“智慧園”項目

位於裕華區倉盛路91號，由河北華丹完全生物降解塑料有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“成果社區”項目

位於新華區石清路毗盧寺對面，由河北上京上城水岸文化創意園投資有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“雨荷水岸”項目

位於新華區古城西路與中華北大街交口東行200米路南，由趙二街村委會開發建設。該項目未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“泰達國際”項目

位於橋西區建設大街與槐北路交口西行100米路南，由石家莊翔達房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“天璽名著(振四街)”項目

位於橋西區槐安路與城角街交口東南角，由石家莊市振西實業總公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“河西一號(金魚油漆廠改造)”項目

位於橋西區中山西路433號，由石家莊盛世宏基房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“山水新城”項目

位於裕華區翟營大街與方盛路交口方村，由石家莊利泰達房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“庄凱學府(核工業航測遙感中心)”項目

位於長安區勝利大街與學府路交口西行1000米路南，擬由石家莊庄凱房地產開發有限公司開發建設。該項目土地性質為劃撥用地，未開工建設且未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

石家莊市住房和建設稽查大隊鄭重提醒廣大購房群眾防範購房風險，購房前可登錄石家莊市住房和城鄉建設局網站(網址：www.sjzfgj.gov.cn)查詢要購買的樓盤是否取得《商品房預售許可證》，以免給您帶來不必要的經濟糾紛和損失。同時，也告誡各開發企業、中介機構：要守法誠信經營，未取得的項目一律不得預售，一律不得提供中介服務，對開發企業、中介機構違規行為，大隊將依法予以查處。(記者宋 鈞)

　　(作者：宋 鈞)　　(出處：石家莊日報 2017年05月26日)

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商住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

東方財經網 2017-05-26 23:31:40 來源：

北京已購商 住房怎麼辦？這是從3月26日開始就困擾很多人的問題。

昨晚，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴格執行商 住政策、兼顧購房者合理利益是此次執行口徑確定的大原則。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

先說一下這次確定的幾條口徑：

第一條：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

說明：在“3・26新政”中，並沒有說過已經購買的商辦要拆除現有設施。這次口徑更加明確，已購買的商辦類房屋不會拆除諸如上下水等居住設施。

第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

說明：“3・26新政”限定的是已購商辦類房屋再銷售的人群。對於商辦類房屋的出租並沒有過限制。可以租給企業、單位，也可以租給個人。

但已購商辦的出售，仍然要符合政策的要求。已購商 住類物業銷售給個人時，購房人應符合限購政策要求：

個人在購買二手商辦房時，無論屬於京籍還是非京籍，都必須名下在京無住房和商辦類房產記錄；

在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或個人所得稅。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

第三條：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

北京商 住市場降至冰點

商 住房過去主要的購買群體是投資需求和部分被限購政策影響的剛需。因此，“3・26新政”出台後，北京商 住房成為這一輪調控政策最着力打擊的部分，市場快速降溫，數據显示，政策出台後接近2個月時間內，實際市場成交量跌幅99.9%，市場接近0成交。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

老房子老辦法，新房子新辦法，住建委的表態透露出什麼信號？北京“商 改住”政策的出台後，其他城市是否會跟進？

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京市住建委對“3・26”政策作出具體解釋是對兩個月前出台政策的進一步細化，通過主動澄清規則，來打消市場憂慮，來讓商 住房政策更具可操作性。

區分合理需求與投資投機

首先明確規則不溯及既往，讓已購買、尤其是已入住的商辦類房屋的購房者和已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目的開發商能夠放心，確保其利益不會遭到政策的衝擊。尤其是對商戶房的持有者來說，可租且在符合條件下可售的說明，讓其吃下了定心丸，能進一步對資產處置做出長遠規劃。

其次規則重申保障住房需求，打擊炒房行為。新口徑兼顧購房者合理利益，將購房是解決購房人自身居住自身問題，和投資炒房這兩種情況區分開。對合理的需求予以照顧；而對投資投機則堅決遏制。政策通過規定商 住房要通過出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，這一方面讓商 住房的炒房功能被極大削減，另一方面卻為房屋租賃市場引入了生力軍。開發商在建和未售出的商 住房會由房企自持，或出售給住房租賃企業，部分個人持有的商 住房也鼓勵以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。這樣的商 住房流向無疑有利於健全租售並舉的房地產市場。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

限制個人購買“商 改住”產品 是對消費者的保護

之前“商 改住”的亂象主要出現在有限購政策的一線城市和熱點二線城市，不少並不滿足購房條件的人或者投資者藉此來“暗度陳倉”，而開發商也為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。對重點城市商 住房進行適時調控，既可以保證房價平穩發展，打擊投機炒房，又能保護購房者的正當權益――畢竟之前“商 改住”銷售給個人的過程中，存在大量誤導購房者的嫌疑。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京“商 改住”政策對其它一線城市或將產生“風向標”作用

在北京出台商 住房執行口徑前一周，上海也發布了整頓商 住房新規，將停止審批公 寓式辦公項目，同時明確對已售未交付入住的商辦類項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,不符合商業辦公要求的不得交付辦理過戶。此外，廣州、深圳和成都等城市也都先後發布了針對商辦類項目的調控政策。這些政策對商辦類在規劃、建設、銷售、使用、信貸等各環節實施“零容忍”的態度，短期看會壓低這一細分市場的成交量，但從長期看，這能讓商 住房能藉此擺脫模糊邊緣的身份，做到有據可依。因此此類政策對於後續商 住房市場的發展會起到积極的引導作用。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

值得注意的是，樓市這麼多年來面對一輪輪調控政策，市場已經玩慣了“老鼠避貓”的遊戲。比如針對禁止將商 住房銷售給個人的規定，就有人想出買家出錢代辦註冊空揩司，從而規避政策的手段。面對花樣翻新的“下有對策”，政策在執行過程中還要功能更為精準有力才行實現預期效果。

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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蘇州土拍鏡像：熱門城市開始降溫 二線城市現拿地窗口期？

東方財經網 2017-06-14 23:56:10 來源：

6月12日-13日，蘇州共推出19幅土地，依然採用網上競價+搖號的方式進行出讓。12日，經過長達7小時的網上競價，地塊均成功出讓，總金額95.68億元。從成交金額來看，10宗地塊最高溢價僅為55.3%。

13日的土拍也延續了低溢價率成交的態勢，两天一共攬金132.5億。這17幅地塊中，最高樓麵價28255元/平方米，地塊最高總價54億，最高溢價率為55.3%。

“房企參与度挺高的。”一名房企城市公司總經理在13日對記者說，這一輪調控為市場長遠健康發展做了階段性調整，儘管房企現階段很痛苦，要面對房價地價比跌入低谷的態勢：表現為一線城市拿地機會不多、二線城市高價競逐之後的去化陣痛。

該人士指出，核心城市拿地熱仍然是行業趨勢，而為了迎合房企投資溢出的趨勢，杭州、南京將會進入供地周期。接下來要看強二線或者二線城市，市場一直較平穩的一線城市廣州也還有機會。

房企拿地邏輯

顯然，6月以來蘇州土地放閘不失為一個信號：蘇州這個月共有7場土拍、涉及42幅地塊。其中6月30日，太倉將掛牌出讓10幅宅地。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，市場已經進入調整期，到今年下半年和明年上半年會是深度調整期，屆時，企業資金壓力會加大，地價會相對平穩，性價比較高；從去年四季度到現在核心城市放緩推地節奏，到下半年和明年上半年，地方應該會集中放地（地方也有推地目標，到下半年勢必會集中放地），那時只有資金實力強的大企業才會在這樣的窗口期獲益。

“房企拿地成本與房價倒掛的情況在土地市場已經持續了2年。”上述房企高管指出， 2015年開始，一線城市就出現了房價覆蓋不了建安成本的地塊。以上海松江區小崑山板塊為例，今年3月，該板塊推出3幅宅地，出讓單價超過3萬元/平方米。現在這種情況逐步蔓延到二三四線城市。

隨之而來的是，2015年開始房企利潤下滑現象突出。據Wind資訊統計，2015年73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔比超過五成；27家虧損，佔比接近兩成。2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年降至8%。房企增收難增利已成趨勢。

經歷過多個調控周期的大型房企如萬科、中海、保利等會用老項目結算抵掉一些新項目的利潤折損。但中小型公司利潤指標會相對難看。因此這部分企業為了擴張，就要追求規模。上述房企高管指出，這也就是這段時間房企蜂擁二三四線拿地的邏輯所在。

今年年初，要衝刺千億業績的房企數量增加，這些企業提出規模擴張的前提是2015年銷售業績比較好，2016年儲備了土地。但為了保持增長勢頭，在2017年還必須要拿地。實際上，今年前5月，大型房企拿地金額仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地產、禹洲地產。6月13日，禹洲地產就在蘇州以總價約4.9億元競得一幅地塊，在蘇州已有四個項目。

大房企中的中海、金地、萬科、保利、華潤等老牌企業過去經歷過2-3個周期的教訓，憑藉對大市的判斷以及對風險的把握，其對投資的渴望反而沒有新晉的品牌公司那麼強烈，安全邊界比較廣。

產品選擇和投資選擇在每一個周期對房企的影響都很重要。比如順馳、合生創展，經過2008年、2009年的調控，最終退出房地產行業或規模大幅下調。

降溫效應已現

上述企業高管進一步分析，回看2010-2012年那輪市場調整，幅度沒有2008-2009年大，也出現了一批企業不惜代價割肉降價回籠現金流的情形。到了2014-2016年，企業金融面比較好，因此去年底至今的此輪調整中，大概率會出現企業為完成規模擴張而衝進市場拿地情形；而未來房地產市場發展，短期內不會出現非理性暴漲。

一個事實是，為規避區域經濟發展不均衡，一線城市人口正在向周邊疏導，一線城市都市圈內的二三線城市未來要承接一線城市人口的溢出。

因此行業內基於軌道交通對投資目的地的分析也越發重要起來。

據相關機構統計，從城市基礎設施投入比例來看，二線城市如南京、杭州、武漢的比例接近甚至超過一線城市，南京的軌道交通和基礎設施建設的里程數已經排名全國第五。就像花橋、太倉之於上海，南京周邊城市承接人口溢出也會是一個趨勢，這將帶動三四線城市的投資需求。

此外，從品牌影響力的角度來看，在同樣的經濟收益下，大多數房企寧可選擇開發5個項目，也不願意1個項目就完成。這也促成了房企去核心城市周邊拿地的意願。

然而，“房企只能通過自有資金拿地，通道業務等加槓桿的方式沒有了，手頭有大量現金能夠持續拿地的企業在減少。”張宏偉、中原地產市場分析師盧文熙等均指出，短期內有集中性的土地出讓現象出現，是響應相關調控政策的結果。意在對市場熱度高的地方增加土地供應，平抑市場情緒；且短期內集中供應可以分散資金，也能起到降溫作用。此次蘇州土拍結果也是一個例證。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年06月14日)

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6月全國多地銀行房貸利率繼續上浮

東方財經網 2017-06-14 23:56:14 來源：

6月13日，多地銀行房貸利率上浮。廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%-20%，北京市部分銀行上調首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。福州地區，部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

多地區房貸利率上浮

2017年6月首周，在北京地區個別銀行的首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍后，又有銀行跟進上調首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。

北京市一大型房產中介的經紀人告訴記者，除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外，廣發銀行通知首套房貸款利率上浮5%，並且額度有限；平安銀行也通知首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍，但是具體開始時間另行通知。

目前，廣州首套房貸的利率水平相比5月份進一步上升，折扣優惠已經基本消失，部分銀行執行的利率較基準利率上浮5%-20%。其中，浦發銀行廣州分行的首套房貸利率較基準上浮20%，民生銀行則在基準水平上上浮10%，中信銀行廣州分行執行的利率為在基準水平上上浮5%。不過，廣州市內五大行首套房貸款利率均以基準利率為最低標準，二套房則最低按照基準利率的1.1倍執行。

福州地區銀行房貸利率調整步伐加快，部分銀行上調了首套房貸利率，其中高的上浮比例達到了10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

據福州一家股份制銀行支行工作人員表示，該行首套房貸利率已上調至基準利率的1.1倍，即在基準利率基礎上上浮10%。與此同時，福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調整為上浮10%。

從今年5月份的成交均價來看，北京的商品住宅成交均價已經突破4萬元，但是受到新政的影響，成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套，2017年5月的北京市商品住宅成交量僅為4082套，大幅下滑。

據房王數據中心統計，5月份廣州11區網簽一手住宅6409套，環比微跌1.76%，同比大幅縮水，下跌超50%；5月錄得成交均價16251元/平方米，環比微跌2.94%，同比則上漲5.63%。

據房天下數據中心統計，2017年5月福州五區住宅成交量823套，住宅成交面積213124.32�，套均面積258.96�，成交套數環比上漲4.44%，成交面積環比上漲188.60%。

銀行面臨流動性緊缺

業內人士表示，隨着近期資金成本不斷上升，使得商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，過去兩年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，目前，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長，這些房地產調控政策疊加產生的作用。購房者的資金成本持續上升，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

對於利率優惠上調的原因，張大偉表示，隨着資金成本繼續上升，包括餘額寶在內的固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品，預計後續銀行將逐漸上浮基準利率。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，目前從整個商業銀行的信貸資金成本來講，已經出現了上升趨勢，銀行同業拆借利率印證了這一點。所以，部分商業銀行基準利率上浮的現象，我認為更多是從商業銀行本身角度出發，也就是商業銀行對於貸款的風險把控可能會有所強化。對於房貸這種較大的一類資產，會率先進行收緊。

　　(出處：中國證券報 2017年06月14日)

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京冀交界的新機場安置房明年迎回遷居民

東方財經網 2017-06-14 23:56:16 來源：

京冀交界的北京新機場附近，136棟回遷安置房正拔地而起，分別布局在禮賢和榆垡兩大組團，住宅小區的總建築面積近200萬平方米。近日，新機場回遷安置房的供熱項目完成招標，預計今年年底將先通氣試供熱。這批回遷安置房將採用智能化供熱、屋頂太陽能熱水系統等方式達到綠色建築標準，既減少整體碳排放，又降低居民生活成本。

榆垡組團建16座換熱站

北京建工集團相關負責人披露，該公司旗下的建築技術公司與北京北燃供熱有限公司聯手成功中標大興新機場安置房（榆垡組團）供熱項目，項目總投資額為7233萬元。

榆垡組團安置房建設規模約142萬平方米，能夠滿足兩萬餘居民的回遷安置需求，涉及的供熱面積約137萬平方米。為實現節能減排，大興區在項目規劃時就已經要求安置房按照綠色建築二星的設計和運營標準打造，因此該項目的建設要實現低碳環保的供能目標。

根據用地布局，榆垡組團安置房分為三個供熱區，配套建設16座換熱站，預計今年冬季投入供熱試運營。這也就意味着，體量如此之大的工程僅有半年時間的工期。

為保證項目進度和質量，以及在後期運營的低碳環保，新機場安置房通過建設大型集中燃氣鍋爐房，採用天然氣供熱為主、綠色多元化為輔的供熱方式，實現清潔能源使用。“在試運營過程中，將對管道、溫度進行調試，並在明年年底的採暖季正式運營，從而確保2018年回遷居民正常採暖。”這位負責人說。

後期運營過程中，這套供熱裝備還將實現餘熱回收和煙氣回收，實現低碳減排運營。

大數據感知調節溫度

如此大規模的回遷安置房，在供熱項目上將實現“智能化運營”。

近幾年，不少居民樓已經實現分戶供暖計量，但一些小區的“分戶計量準不準”、“公共區域和各家住戶如何分攤”等問題格外受到老百姓關注。在新機場回遷安置房中，將裝上智能化的計量表，通過智能化數據分析，讓分戶計量更加準確，既節省能源，也讓居民舒適度更高。

“未來在這些安置房的供暖上，我們會通過大數據感知室內外溫度變化和居住行為溫度要求，讓屋內溫度調節更精準。”北京建工集團建築技術公司相關負責人解釋，居民有自己的生活、工作習慣，供暖季時，一天24小時的供暖溫度會有變化，下班回家之前需要把溫度提前升起來；夜間休息時，室內溫度不需要過高，可以適當下調溫度保證睡眠質量。

這位負責人說，通過居民的居住行為大數據的收集，能夠讓運營單位清楚小區內是老人居家為主，還是上班族為主；上班族一般何時下班回家、何時睡覺和起床。“每戶的數據都不一樣，但匯總起來會形成一個樣本規律。”他說。

　　(出處：北京日報 2017年06月13日)

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5月標杆房企銷售業績普遍下滑

東方財經網 2017-06-14 23:56:49 來源：

樓市調控政策效應傳遞到銷售市場，預計二季度企業業績整體回落

5月大部分房企銷售業績環比下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監管不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限，部分開發商違規銷售被查處，一二線城市加強商改住“類住宅”整治，政策效應逐漸傳遞到企業業績層面。

13日，萬科發布公告稱，關於深鐵集團受讓恆大所持萬科股份相關協議獲得深圳國資委批複，困擾萬科一年有餘的股權之爭宣告結束。6月初，萬科公布了5月銷售業績，當月公司實現銷售面積242.0萬平方米，銷售金額358.9億元。前五個月，萬科公司累計實現銷售面積1520.1萬平方米，銷售金額2280.5億元。

市場機構克而瑞研究中心監測統計的數據显示，5月，包括萬科、碧桂園、恆大、保利、龍湖、中海等房地產企業銷售金額呈現不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發展等企業環比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達、泰禾、路勁等企業銷售金額環比降幅均超過50%。

從受監測的40家房地產企業5月銷售額來看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業出現環比正增長，其中金茂、建業當月銷售額環比增長超過100%。

克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地產市場調控政策依然維持收緊狀態，熱點城市嚴控預售證，新增供應量持續低位運行，多數城市成交環比下滑。反映在銷售上，受監測的40家房企多數銷售額環比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數房企銷售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

數據還显示，5月40家房企公開市場拿地量較上月持平，成交總價環比下滑7%。月內這些房企新增融資額為579.69億元，環比上升23.76%，而同比下跌達到45.30%，房企融資前景仍不樂觀。

上述分析人士表示，從融資結構來看，銀行貸款有所下滑，環比下降了29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降了49.90%。不僅如此，當月房企海外發債額為零。

中原地產研究中心統計數據也显示，5月房企銷售業績下滑明顯。該機構針對萬科等21家龍頭房企的銷售業績監測統計显示，21家房企5月合計銷售2269.8億元，環比下調5%，也是年內銷售最差的月份。

“整體數據显示，在一二線城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導致房企銷售速度開始放緩。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從全國主要城市銷售數據看，5月大部分熱點城市銷售均出現環比與同比的調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。“從市場走勢看，預計房企二季度的業績數據會有非常明顯的回落。”他說。

張大偉表示，今年3月開始的調控政策正在逐漸傳遞到市場層面，對於房地產企業來說，壓力開始體現到銷售數據上。“企業之間的分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現雙下調，特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。”（記者 高偉）

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年06月14日)

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李宇嘉：謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源：

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑，但按揭貸款利率進入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率，也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升，對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉向成本相對低的同業。

但近期，“一行三會”發布數道監管“金牌”，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須“穿透”，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高的利率，如基準利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期逆回購，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業的1.74%，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產和負債增速都在15%~16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經濟工作會議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”；今年全國兩會上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去槓桿效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來去槓桿仍將繼續。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩定器”，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動，背後折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機，但本質上是監管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　(出處：每日經濟新聞 2017年06月14日)

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房企再戰三線城市 人情關係錢權交易比較嚴重

東方財經網 2017-06-14 23:57:24 來源：

曾經在三四線城市節節敗退的房企如今卷土重來，這一次它們的火力比之前更加猛烈。

“鎮江、南通、嘉興、崑山都是我秘注的城市，我們一直在關注這些城市的土地。”一位房企董事副總裁告訴第一財經記者。

他點了支煙，望着自己辦公室的地圖，雖然他已經不斷參与了這些土地拍賣，但是目前這些城市他一個都還沒有辦法進入。他就像電影《斯巴達300勇士》里的斯巴達國王列奧尼達斯，明明知道前方有無數敵人正在等他，依然義無反顧沙場點兵。

悄悄轉移的戰場

“醉卧沙場君莫笑，古來征戰幾人回。”

以前古人在邊疆殺敵，如今戰場則轉移到了沒有硝煙的土地拍賣市場，每一個拿地的房企都曾意氣風發，但是笑到最後的卻越來越少。

今年5月的一場土地拍賣會則創下了三四線城市的土地拍賣紀錄，地點發生在浙江省嘉興市。

當地一次性放出了9幅土地( 3幅純宅地，6幅商住混合)，而每塊地的報名人數超過了100家，共計有425家企業參与報名，以至於國土資源局不得不把競拍移到了嘉興大劇院。

當然，這裏面425家企業中有大量的“馬甲”公司，從記者了解到的情況看，中海和金地分別帶來了25家和20家馬甲子公司，而世茂、綠城、正榮等公司也讓旗下不同子公司參与戰鬥。

那麼大型的土地拍賣會，即便在整個房地產行業的歷史上，也創下了紀錄。這裏面主要還是因為現場採取了“限價+搖號”的土地拍賣模式，即當競買土地價格達到最高限價時，競拍者們轉而競爭願意在簽合同一個月內出讓多大比例的土地出讓金。當有兩個以上競買人願意繳納100%土地出讓金時，搖號產生獲勝者。

當日的土地拍賣就成為了地產圈的一個盛會，每個開發商都手持兵器加入到了這場血淚狂歡，無奈最後站在領獎台上的勝利者總是少數，而勝利者擺出的姿勢更是刷爆了當天地產人的眼球。

這無疑是今年地產圈最值得紀念的時刻，所有房企的參与讓嘉興這樣的三四線城市瞬間成為所有人的焦點。

不只是嘉興，徐州、蕪湖、鎮江、衢州等多地的土地拍賣同樣吸引了各大房企的注意力。比如今年4月，祥生地產、融信中國分別在浙江衢州拿地，而當天參拍房企不乏碧桂園、融創、綠城、保利房企。

“之前我們在三四線城市開發和拿地都很舒服，最近越來越多房企都參与到強三線城市的土地拍賣中來，在這個拿地遊戲中多了一些對手，自然打牌的難度就大了一些。”祥生集團總裁趙紅衛此前在接受記者採訪時表示。

中原地產研究中心統計數據显示，今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調，特別是一線城市，21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%。

截至5月23日，全國土地出讓金總額度排名中，超過300億元的依然集中在一二線城市，但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億元。

有關機構指出，核心城市購房需求向城市群外圍進一步擴散，鎮江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價格上漲顯著;汕頭、徐州等相對發達的三線城市受益於城市群整體行情帶動，成交價格快速上漲。

房企突圍

房企規模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規模不斷增長，房企們不得不四處爭奪土地。

自今年以來，幾乎每家房企都在朋友圈發出過收購土地的邀請，從以往的一二線城市，也開始有了三四線城市的身影。對於很多房企而言，部分優質三四線城市已經成為它們戰略進入之地。

今年2月，旭輝通過公開土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無錫惠山區錢橋洋溪河12號地塊和9號地塊。這是旭輝首次進入三線城市，其在年報中提到，強三線城市依靠產業和人口導入的優勢，加上受惠於與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢，在2017年的市場調整期是最值得關注的城市板塊之一。

曾經聚焦一二線城市的龍湖地產同樣選擇在更多城市突圍，龍湖地產CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進入的城市。

同樣聚焦一二線城市的融創中國早已經將觸角伸向三四線城市。第一財經記者梳理髮現，2017年以來，融創首次進入嘉興、莆田、柳州等城市。2016年，融創中國還進入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創中國將這種布局稱為“一線 、環一線以及核心城市統一布局”。

中梁集團投資發展中心總經理李和栗表示，2017年中梁將繼續以三四線城市為主戰場，逐步實現由浙南區域向長三角省際擴張的步伐，有效進入華東強二線城市，全面推進全國戰略布局。“原浙江小眾市場繼續下沉、覆蓋、創新;開拓蘇中、蘇北，皖北、中西部強地級市小眾市場，江蘇地級市全面覆蓋，擇機進入熱點城市;加強關注江浙周邊(安徽、江西、福建)，擇機進入中西部省會或重點市場。”

據公開信息，今年以來中梁已獲得40餘幅地塊，除了一貫聚焦的長三角區域以外，還實現了對福建寧德、江西景德鎮、河南信陽、四川達州等東南沿海及中西部重點三四線城市的首次布局。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，除熱點城市外，新城控股也在關注環大城市周邊的中小城鎮，“比如廣州周邊的東莞、惠州等地，北京周邊包括固安、香河、永清，是未來市場的機會點”。

中駿置業在年報中表示，2017年，熱點城市房地產市場成交量漲幅或將收窄，但成交價格仍可能維持在較高水平;三四線城市將從鼓勵性政策及熱點城市外溢效應中獲益，有望緩解去化壓力。

此前，早已在三四線城市布局的房企已經嘗到甜頭。今年發力迅速的碧桂園正是得益於一二三四五線城市的全面布局，在每個時點都可以搶收紅利，因此銷售業績良好。克而瑞數據显示，2017年1月~5月，碧桂園流量銷售金額2521.6億元，暫時位列銷售第一。從其2016年年報看，碧桂園新增土地儲備規劃面積中，一二線城市佔比為22%，三四線城市佔比為78%。

隨着購買力的溢出效應不斷顯現，強三四線城市越來越成為房企謀求發展的必爭之地。

借道特色小鎮

面對三四線城市的火爆，越來越多房企開始通過特色小鎮進入市場。

第一財經記者注意到，華夏幸福、綠城、綠地等房企都在通過特色小鎮模式進入三四線城市，這個模式也成為今年最熱的一種方式。

綠城此前計劃未來5~10年將打造5~10個理想小鎮，希望帶動中國新一輪農村改造。其中，一個小鎮大約有1平方公里的開發建設面積，總體100萬平方米左右的建築面積，帶動3~5平方公里農業改造，構成3萬人的小鎮。居住主體部分是城裡人，大約2/3～3/4是城市裡溢出來的中產階層的需求，比如50~60歲的夫婦，帶着孫輩住到小鎮。

“我們將發揮已有的PPP模式經驗，將其引入特色小鎮，探索特色小鎮PPP模式。”華夏幸福基業股份有限公司執行總裁恭弘=叶 恭弘�說。

以華夏幸福在嘉善打造的人才創業小鎮為例，地處嘉興市嘉善縣南部區域，用地面積約3.3平方公里。截至目前，已開工項目18個，累計完成投資16億。華夏幸福希望通過產業聚集吸引上海外溢的創業者，並將這個區域打造成一個完善的創新創業服務平台，推動嘉善縣經濟發展和產業轉型升級。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，2017年房地產板塊重點將“特色小鎮”模式納入發展戰略，為此綠地正在积極籌備特色小鎮。

按照綠地的規劃，在京津冀地區發展特色小鎮過程中，綠地將充分發揮“資源集成商”的作用，积極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

“目前綠地正在尋找合適的土地和項目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區域都是突破口。”綠地方面介紹，按照京津冀區域特色小鎮的大盤戰略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備多個特色小鎮大盤項目。

實際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐，計劃在江西(南昌周邊)打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個小鎮。

參考國外，最著名的莫過於距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮，目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發展，依託的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優惠，吸引了大量華爾街精英前來定居。

特色小鎮如火如荼，“對於房企而言，通過小鎮的開發運營可以獲取更加低廉的土地，並在後續運營中可以繼續獲取穩定的現金回報。”易居智庫研究總監嚴躍進說。

三四線機會

隨着一線城市的購買力外溢和城鎮化的推進，很多一線城市的衛星城市開始率先出現機會。

“今年新房銷售的真正機會在三四線城市。”世聯行董事長陳勁松在今年3月的業績發布會上說。

對於三四線戰略，中梁地產集團董事長楊劍做過一個形象的比喻：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

嚴躍進表示，三四線城市的拿地成本相對較低，預算可以控制在10個億以內。這對於部分房企來說有积極作用，在資金預算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會放棄大城市的購地機會，轉而积極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬鬆，所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現。甚至會出現全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現象。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企目前正积極拿地，近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。整體市場熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

此外，對於企業而言，強三線城市不僅擁有房價的紅利，其周轉速度也明顯高於一二線城市，這個也成為誘惑的機會。

“我們目前採用的是36781快周轉模式，3個月開工，6個月開盤，推盤首日銷售70%，當月完成80%，1年銷售現金流歸正。考慮到現在市場較好，我們還在進一步提高自己的周轉速度，爭取拿地就開工，3個月開盤，這樣可以實現資金周轉速度更快，也將助力我們擴大規模。”趙紅衛說。

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，早在兩三年前，部分三四線城市已經開始着手暫停供地或放緩供地，如江西南昌去年商品房土地供應量下降兩成，為近4年新低。在去庫存的思路下，未來1~2年部分三四線城市的供求關係可能得到改善。

來自同策諮詢一份長三角區域三四線城市的研究報告显示，未來3~5年，長三角區域部分三四線城市(含部分縣級市)，可作為開發房企未來進入的備選城市。對於去化周期小於15個月或區域中心城市周邊的三四線城市，可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。

海通證券認為，2017年以來，不同線級城市的地產銷量出現明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達29.0%。

風險幾何

從目前情況看，儘管三四線城市商品房價格不高，但與一線城市相比，其地價等成本要低得多，而且相關審批、開發程序也相對寬鬆、簡單。當地非常希望吸引外來的品牌開發商，通過引入先進理念和成功經驗，拉動當地房地產行業的發展，因此土地、稅收等優惠政策很多。

不過，對於房企來說，三四線城市也存在着不遵守遊戲規則、工作效率低下和“換屆風險”等問題。

“比如土地市場環境不規範，人情關係錢權交易比較嚴重。”一位業內人士指出。

也有觀點指出，三四線城市蛋糕小，沒有規模發展的空間。在一二線城市做一個項目，獲得的銷售額和盈利規模相當於在三四線城市做多個項目。

今年4月，深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作，掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權，上述公司分別於江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發土地合約100.47萬平方米。

據深圳控股年報，2016年，其深圳項目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅為11%。

同時，萬科則在年報中對煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進行了計提存貨跌價準備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價準備金額增長82.3%。

中信建投指出，根據歷史經驗，一二線城市出現向上的拐點后，三線城市往往表現會滯后;一旦向下的拐點出現，三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬鬆，但寬鬆邊際已經開始收窄。

　　(出處：第一財經日報 2017年06月14日)

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江西銀監局：南昌個人房貸未停 但執行利率有所上升

東方財經網 2017-06-14 23:57:39 來源：

格隆匯14日訊，江西銀監局表示，在房地產調控政策趨嚴、資金成本上升的情況下，南昌（樓盤）轄內主要銀行機構有序開展個人住房按揭貸款業務，目前均未停止發放個人住房按揭貸款，但房貸政策略有調整，貸款利率出現上行，首套房貸款利率由原來的九折優惠逐漸調整至基準利率，二套及以上房貸款利率大多執行基準利率上浮10%的標準。對個人房貸的審核將更嚴，放款周期可能趨長。

　　(出處：和訊網 2017年06月14日)

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