7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

易居房地產研究院日前發布報告显示，7月上半月，易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。

環比來看，50個城市中有30個城市出現環比下跌，跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州，相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看，50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊，同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱，目前普遍實施的“五限”政策，對於樓市的管控起到了积極的作用，市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據，當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌，體現了此前出台的調控政策的有效性，政策效應逐漸釋放，將引導全國樓市步入平穩階段。此外，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為，“對於一線城市來說，市場率先調整，降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說，市場分化嚴重，7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆，目前已略顯疲態，成交量有所下滑。”

值得一提的是，從成交面積的同比跌幅來看，北京為74%，領跌全國；從環比跌幅來看，北京為36%，也處於跌幅榜前五位。據了解，導致北京樓市降溫的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示，2017年7月以來，北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中，中上旬新房共網簽888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比下滑66.9%。另外，全市二手住宅共網簽4651套，環比下滑20.4%，同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示，7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為，隨着各城因城施策，有針對性地出台各自的調控政策，未來樓市調控將更加行之有效，各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展，形成“一二線房價得到控制，三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱，7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌，這主要是由於調控政策在持續作用，引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續，7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時，城市分化現象較為明顯，對於部分政策寬鬆的城市，市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年07月25日)

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寄望住房租賃市場發揮更大作用

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

近日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作為首批住房租賃試點。上海易居研究院就此發布了《全國50城房租收入比研究》報告，報告显示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

這項數據表明，中國一二線城市不僅面臨房價過高的問題，租金費用相比收入也存在過高的現象，即人們的居住支出處於不合理的水平。出現這種現象的原因，主要是中國資源非市場化分配方式刺激人口流向中心城市（直轄市、省會城市等），但是這些城市的公共資源以及土地是按照戶籍數量規劃，過多的人口需求與相對過少的土地與公共資源供給之間出現緊張，造成房價以及租價大幅提高。

現在，一線城市過高的房價已經導致大部分中低收入者無法購買自己用於居住的房子，這樣下去會形成嚴重的社會問題，從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，再到此次文件中提及的“實現租者幸福居住”，中央想要解決市民無力購房的困境，開始寄望於租賃市場發揮更大作用。這主要體現在，北京上海等城市開始公開出讓租賃住房用地，要求開發商採取“只租不售”模式，增加租賃住房房源；此外，像廣州等城市，開始探索“租售同權”，租房者也可以享有部分購房者所擁有的權益。

但是，我們必須認清一個事實，在一線城市，不僅是房價過高，租房價格也很高。在一些發達國家，一般用於居住的支出大約是個人稅前收入的1/3左右才算合理，但是，在中國一線城市絕大部分工薪階層用於居住的費用遠遠超過這一水平，這說明中國的房價過高是不爭的事實。房價過高帶來的經濟問題異常嚴峻，即使那些擁有房子的家庭，比如在北京五環內擁有100平米住宅，其家庭財富可能高達千萬，但其現金收入可能很低，而且其中很大一部分要繳納按揭，而那些沒有住房的個人或家庭，更需要省吃儉用積蓄首付，因此，過高房價對社會消費是一個巨大的打擊，它不僅制約了人們的日常消費，還通過過高的地租抬高商品與服務的價格，形成消費緊縮效應，而唯一獲利的是土地擁有者。

大中城市加快發展住房租賃市場是改善住房供給結構，減少無房者壓力的一個補救措施，但不足以從根本上改變樓市畸形對中國經濟與社會帶來的扭曲與衝擊。因為在高房價城市，租賃價格同樣過高，除非大規模的增加住房供給，目前來看，儘管一些城市推出一些地塊要求開放商採取“只租不售”模式，但這種模式能否持續仍需觀察。

早在中國實施房改之前，城市住宅全部為國有，使用者象徵性的繳納租金。現在，中國可以通過國有企業建設公房，出租給市民居住，而當他們積蓄了購買力后，也可以直接購買下來。在一些國家，這種制度很好的實現了國民“居者有其屋”的夢想。

長期以來，我國房地產市場土地供給的“計劃方式”與建設銷售的過度市場化之間存在矛盾，這種模式導致一線城市土地價格快速上漲，再加上中國城市資源分配的不平等，最終使得一線城市土地與房屋供給與人口大規模流入嚴重脫節，產生地產泡沫，並通過領漲效應，將泡沫傳遞到更多的地區。

我們認為，從長期的角度看，需要解決一線城市資源過度集中的問題，減少人口繼續流入併產生大城市病，影響城市效率，只有更多的中小城市發展起來，或者建設城市群從更廣的地區吸收人口，才會避免人口過於集中的問題，比如雄安新區的設立、京津冀一體化等就是有益的嘗試；其次，從樓市供給來看，傳統的土地規劃與拍賣方式並不是一個好的模式，它也是樓市扭曲的根源。針對低收入者，中國可以考慮由主導的國有企業提供住房，既可以租住，也可購買，實現居者有其屋的夢想，避免樓市過度炒作對經濟與社會帶來的挑戰與風險。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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上海首批租賃住房用地成交 後續還有若干批次

東方財經網 2017-07-25 23:53:35 來源：

在公布土地出讓信息20天後,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地就實現了成交。

7月24日下午成交的這兩幅租賃住房用地,出讓年限為70年,根據規定,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

這兩個項目建成后,將至少提供1897套租賃住房房源。

此外,這兩幅地塊的《國有建設用地使用權出讓合同(租賃住房用地)》中,也明確了租賃住房用地相關建設和運營等全生命周期管理要求,比如:受讓人應參照相關規定,建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等;租賃住房套數、套型、全裝修等建設要求,以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

基於其租賃住房用地的性質,這兩幅地塊的成交樓面單價並不高。

其中一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5公頃,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米;

一幅位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85公頃,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。

根據近期發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》,“十三五”期間上海將年均供應住房用地1100公頃,包括商品住房用地約400公頃(佔比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(佔比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(佔比30.9%)。

而整個“十三五”期間,上海住房用地供應共5500公頃,其中,租賃住房用地1700公頃。經初步測算,可提供住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。

顯然,首批兩幅租賃住房用地只是個開始,上海還將陸續公告出讓若干批次的租賃住房用地,以增加租賃住房供應。

加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,梳徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度的重要內容,是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式,是實現全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

根據2016年5月辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,到2020年,我國要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2017年4月,住建部和國土部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

就在最近,住建部會同、、財政部、國土資源部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

5月24日下午,上海韓正來到復旦大學,為師生們作形勢政策報告。在回答提問時韓正表示,高房價是制約上海創新人才集聚的一個因素,這確實是影響上海未來發展的一個重要因素,市委市必須破題。

韓正同時表示,上海人才的居住問題肯定不能單靠商品房解決,應該靠各種辦法,要用好人才公寓、公租房、租賃房等多種辦法解決。對於青年人才集聚的區域,應該創造條件、引導市場,大規模建設租賃房。

至2016年末,上海全市常住人口總數為2419.70萬人,其中外來常住人口980.20萬人。有數據显示,2013年上海家庭住房自有率約為70%。

近年來,上海已經開始推動“租售並舉”模式,比如,2016年上海出讓的周浦、泗涇、嘉定新城地塊,都附加了“15%面積、自持70年”的約束條件。

而現在,上海出讓“只租不售”地塊所釋放的信號,也意味着上海將由這種開發商地塊內自持配建租賃住房,轉向整區域配建租賃住房。

據了解,上海發展租賃住房已經劃定了重點實施區域,主要是在城市中心或副中心服務業聚集區、科技研發聚集區、產業板塊先進製造業聚集區、郊區各新城中心等就業集聚區域;軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區域;以及商業、辦公、住房的規模結構亟待優化區域,持續增加租賃住房用地供應。

比如,在陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區,張江、紫竹等科技研發集聚區,以及臨港等產業板塊製造業集聚區,將適度增加租賃住房,以實現職住平衡。

解放日報・上觀新聞援引上海市規劃和國土資源局副岑福康的話說,根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況,當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用,將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。

此次競得兩幅租賃住房用地的,均為國有企業。一是上海張江(集團)有限公司,一是上海嘉定新城發展有限公司。

目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個人出租,專業租賃機構偏少。但其他國家成熟的租賃市場上,專業租賃企業會提供30%左右的房源。

也因此,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的機構化、規模化、集約化、專業化企業,也是解決租賃關係的規範性、穩定性的重要途徑。

《上海市住房發展“十三五”規劃》則提出,將以市場為主,扶持住房租賃企業擴大規模,新增代理經租房源30萬套(間)左右。

　　(出處：第一財經日報 2017年07月25日)

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從業20年中介看不懂三四線樓市:相親、返鄉都買房

東方財經網 2017-07-25 23:53:38 來源：

中新經緯客戶端7月24日消息,“鎮上的要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子……這房價能不起來嗎?”面對眾多三四線城市樓市火爆的局面,在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。

而在中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。

國家統計局最新發布的數據显示,6月份,70個大中城市中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落;新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個,二手房漲幅超過或達到1%的有14個,基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆,究竟是誰在推動?這一波漲幅又能持續多久?而繁榮的背後又有哪些跡象值得我們留意?

小鎮青年的相親新規

近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出,在北京,沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場備受冷遇。事實上,不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產。

“現在我家那邊的相親規矩是,男方必須在市區里有一套房子,而且必須是單獨的婚房,不是和父母同住的那種。”來自河北滄州河間的段先生稱。

而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結出了一條“規律”:“鎮上的一般要求男方在縣城有房子,縣裡的要求在市裡有房子,市裡的要求在省城有房子。”

在張女士看來,這恰恰就是三四線樓市房價上漲的推手之一。她的分析並非沒有道理。中原地產首席分析師張大偉向中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,三四線城市往下的鄉鎮中,教育資源和醫療資源的分佈很不均衡。在這種情況下,城鎮化其實就體現在了(人們從)小城鎮往上一級的城市走,這一需求也支撐了三四線城市近年來房價的上漲。

大城市漂族回爐

“沒有戶口就沒有立錐之地,”在北京工作長達10年的李曦在2016年春節前夕選擇了離職回到故鄉邯鄲安家置業。“考慮到孩子的教育問題,我和愛人最終選擇回到家鄉的城市買房。”

李曦的選擇也並非個案。近年來,“逃離北上廣”一直是經久不息的話題。隨着人口控制和疏解的政策出台,北上廣“人口拐點”的信號已經悄然出現。根據國家統計局數據,從2010年至2015年,北京常住人口增幅放緩,上海則在2015年首次出現負增長。

而一些目前仍堅守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉省會或者其他三線城市購置房產。在長沙中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉搶樓盤已經成了三四線樓市火爆下的“常規動作”。“以前還覺得是樁新鮮事,今年以來,這樣的事情太多了,早就見慣不怪了。”崔先生說。

“一方面,可以作為退路,如果再過5年10年在上海還是買不起房,可以去這些二三線城市發展嘛;另一方面,風水輪流轉,一二線漲不動了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。

而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者,周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資,“並且大多不止一套。”

有一陣因為跑銷售的緣故,張馳一度跑遍了淮安的樓盤,結果發現“完工三四年了大批房子還空着,入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來:這些房子以後誰去住呢?

從業近20年中介:看不懂

今年2月份,在北京工作的趙女士委託家鄉長沙中介為其留意房價,計劃價格合適的時候購入一套房子為父母養老。

此後中介一直杳無音信,趙女士一直以為是中介業務繁忙顧不上自己。結果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說:“從得知你打算在家鄉購房以來,這裏房價自去年來一直都是看漲的。我從業近二十年來真看不懂,真的比股票還猛烈,股票我們知道它可能暴落,但房價只有看漲或平穩,幾乎看不到暴落。我記得你的委託,我沒有得到一個有利的房源和利好的房價氣候,因此也就‘石沉海底’。對不起,我會繼續留意的。”

趙女士隨後從房地產信息網站上獲悉,短短半年內,家鄉的房價均價已經從8000元每平米直逼10000元每平米大關,而相比去年同期則已經接近翻番。

三四線樓市究竟為何持續火爆?張大偉分析認為,三四線樓市本身調控原則就是“托底蓋帽”,並沒有約束性的政策。而從需求的角度來說,三四線本身有棚戶區改造,此外還有一些一二線的抑制性的投資需求,整體而言對市場都是明顯利好。從三四線市場本身來看,目前的價格的絕對值也比較低,雖然也漲了一波,但是和一二線相比,三四線城市漲幅還是相對較低。如果後續沒有限制性的政策出爐,張大偉認為這一漲勢還將延續到2017年下半年。

槓桿,還是槓桿

曾經有這樣一個故事很流行:一个中國老太太,60歲時終於掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太,60歲時終於還清了購房的貨款,而她已經在這房子裏面住了30年了。不過,如今越來越多的中國人都開始傾向於選擇美國老太太的方式,也就是“加槓桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中,對槓桿的利用也起到了推波助瀾的作用。

近期,中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發布的《中國去槓桿進程報告(2017年一季度)》显示,今年一季度,居民部門槓桿率為46.1%,較2016年年末的44.8%上升1.3個百分點。具體來看,居民部門貸款的同比增速達到25%,中長期貸款的增速更是達到了31%,達到近兩年以來的最快增速。

國家金融與發展實驗室副主任張曉晶分析稱,在政策趨緊、房貸限制趨嚴的情況下,一季度居民加槓桿態勢應有所抑制,但並未在數據中反映出來。一方面是時滯因素,調控政策對房貸的影響或存在滯後效應,前期高企的商品住房成交量對個人住房按揭貸款仍存在一定的拉動作用;另一方面是結構性因素,居民部門加槓桿有可能從一二線城市轉向三四線城市。

據興業證券估算,三四線槓桿佔總購房資金比重70%左右。興業證券房地產分析師閻常銘指出,棚改貨幣化和按揭本質上都是槓桿:棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財富(棚戶房)直接償付的第一部分槓桿;而按揭和公積金是他們要用未來財富來慢慢償還本金和利息的第二部分槓桿,綜合看槓桿比率非常高。

閻常銘因此判斷稱,本輪去庫存方式未來將大幅度限制和金融機構行為,未來政策制定會非常謹慎,將極力避免三四線房價下跌,防止因此引發系統性金融風險;同時目前去庫存支持政策還要持續,庫存去化目標必須達到,否則為了去庫存加高槓桿將增加系統性金融風險,所以地產銷售和投資中期有支撐,但是也不可以過度繁榮。

　　(出處：中國新聞網 2017年07月25日)

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易居：今年全國二手住宅成交量或降13%

東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源：

中國證券網訊（記者 梁敏）易居房地產研究院24日發布的全國二手房市場研究報告显示，2017年，預計全國一手住宅成交量同比下降5%，二手住宅成交量同比下降13%，二手房成交面積/一手房成交面積比值小幅回落至39%，低於2016年42%的水平，但仍處於歷史高位。

易居研究院研究員王夢雯表示，二手房成交面積/一手房成交面積的比值通常在樓市繁榮期上行，在樓市調整期回落。這主要由於樓市上升期購房需求大量釋放，但新房供應需要一定時間，二手房不受建築工期影響，交易更加活躍，從而推高比值。而在樓市下行期需求大幅萎縮，部分熱點區域下行初期由於限價政策，新房二手房價格出現倒掛，二手房市場觀望氣息濃重，導致成交低迷，因此比值回落。

從具體城市來看，二手房成交量佔比較大城市主要位於東部沿海城市，如北京（樓盤）、廈門（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、吉林、哈爾濱（樓盤）、瀋陽等，此類城市建設相對完善，工業化程度相對較高，房地產市場發展相對較早，因此二手房成交相對活躍。

此外，王夢雯還表示，長期而言，由於土地資源有限，市場上新房供量將逐漸回落，隨着存量房源不斷增多，二手房交易將逐漸活躍。從這個角度來看，東部二線城市將先於中西部二線城市進入存量房時代。

　　(作者：梁敏)　　(出處：中國證券網 2017年07月24日)

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只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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多地取消購房落戶政策 租房“賦權”時代來臨

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源：

7月28日，無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登兼定》（以下簡稱《規定》），取消了有關投資、購房落戶政策，增設了租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，新政將於9月1日起正式實施。

無錫市相關人士認為，《規定》修改既是無錫貫徹落實中央深化戶籍制度改革要求的具體舉措，又是無錫吸引優質人才、吸引優質勞動力，全面推動新型城鎮化建設和農業轉移人口市民化的具體政策支撐，考慮到無錫新市民的落戶需求，讓他們能夠享受到建設的成果、改革的紅利；同時進一步提升無錫人口素質，改善全市人口結構，為無錫打造“雙創”樂土、宜居樂園、產業高地及建設“富強美高”新無錫添油增力。

“租房落戶”吸引人才集聚

中國青年報・中青在線記者注意到，此次《規定》主要修改內容，第一是取消有關投資、購房落戶政策。無錫市現行規定中依據投資、納稅的金額和年限不同設定的落戶條件將全部取消，同時取消購房面積達60平方米以上准予落戶的政策，只要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業，不論住宅面積大小均可落戶。

第二是增設租賃住宅落戶政策。增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領（簽注）江蘇省居住證均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第三是進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業生、技術工人、留學歸國人員、職業院校畢業生、在市外已安置的轉業、退伍軍人等重點落戶群體，增設落戶途徑、放寬落戶條件。同時對上述重點落戶群體不設定合法穩定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

早在2014年5月1日，無錫市牽頭制定的《無錫市戶籍准入登兼定》正式實施，在江蘇省首次、全國率先實現了大市範圍內戶籍准入登記、遷移規定“一體化”，並榮獲“2014中國全面小康十大民生決策”稱號。

該規定實施以來，無錫市外遷入人口共13萬，城鎮化率提升了近兩個百分點。

據無錫市相關人士介紹，2016年，及辦公廳先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個最新戶改文件，規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制，落戶條件中的合法穩定住所應包含租賃住宅等最新戶改精神。

無錫市人口管理支隊隊長朱利農說，租房者可以將戶口落在租住房屋，如果房東不同意，單位有集體戶可以落在單位集體戶，單位沒有集體戶可以落在所在社區街道。“只要將戶口落在無錫市就是無錫市民，就可以享受到和無錫市民相同的市民基本公共福利。”

“實施租房落戶，可以吸引人才來此工作生活，安居樂業。這對外來務工務工人員和高校畢業生有好處。”南京工業大學土木工程學院房地產經營管理系主任吳翔華認為，相比其他城市，無錫租房落戶的門檻較低。落戶門檻放寬，在一定程度上可以解決近年來無錫人口流入增速放緩的問題，吸引各方面人才和勞動力。

“租房落戶”與“租購同權”距離有多遠？

除了無錫之外，今年以來，鄭州、揚州、濟南等二線城市也通過修改地方法規的方式進一步放寬落戶門檻，並對租房群體敞開落戶的大門。其中，取消購房落戶政策，把租賃房屋納入“合法穩定住所”範疇成新趨勢。

此前，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。

吳翔華介紹，“租購同權”是指以給租房者賦權更多的方式，彌補租房和買房所能享到的權利差距。“租房落戶是租購同權的基礎，但與租購同權還是有一定距離。”

吳翔華認為，“租購同權”目前來看並不現實。除了戶籍，買房還與教育醫療資源、社會認同、文化心理、投資手段等相聯繫，購房者除了戶籍之外還想擁有的是相關社會權利，所以現實中還是會有一部分人會考慮買房。

對於這些城市是否會跟進推進“租房落戶”政策，吳翔華認為，這不能一概而論，而要視各個城市具體情況條件而定。

“租房落戶政策針對的是當前嚴重的人戶分離問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存介紹，根據《中華人民共和國戶口登記條例》的規定，中華人民共和國境內公民的經常居住地和常住戶口登記地二者一定要一致，否則就稱為“人戶分離”。

陳寶存說，儘管有政策鼓勵，但相較於農村戶口和北京、上海等重點城市的戶口，一般城市的戶籍價值較小，外來人口缺乏入戶動力，入戶意願不強烈。

陳寶存表示，終身租房習慣需要長期培養，這也是長效機制實施時最大的障礙。新建商品住宅豪宅化，帶來二手房源價格上漲，租金水平提高也可能是大概率事件，老百姓依舊會追求產權類型住宅。

也有專家認為，租房“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發租金非理性上漲，避免“租不起房”的現象發生。

專家建議與戶籍相關的配套必須到位

不管是“租房落戶”，還是“租購同權”，最受公眾關注的還是與戶籍相關的配套問題，比如頗受關注的學區房問題。

朱利農說，租房者在享受公共福利方面和其他市民待遇相同。但詩安部門負責的落戶是狹義戶口登記，這是各種福利的基礎，比如有了無錫戶籍，子女就可以按時打疫苗。但對於其他資源，是由市其他職能部門作規定，比如小孩就近入學，入學條件、學區劃分、學籍名額怎麼確定，就需要教育部門規定。

教育學者熊丙奇認為，提出“租購同權”是有积極意義的，但這需要豐富優質教育資源，實現義務教育均衡發展才能實現。

熊丙奇以解決隨遷子女的同城入學問題舉例說，本來隨遷子女應該享有和城市孩子一樣的入學權利，近年來，各地尤其是大城市，針對隨遷子女，設置越來越高的入學門檻，這令同城入學的適用範圍越來越窄，符合條件的隨遷子女大多能進入城市公辦學校，但是符合條件的隨遷子女卻越來越少。

“大家對租購同權的期待是可以理解的，但在學區房熱高燒不退的現實中，租購同權只是幻影，或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。”熊丙奇說。

“租購同權並不屬於戶籍政策。”中國人民公安大學治安系教授王太元認為，“‘租購同權’是住房以及相關的社會管理領域的制度變革，甚至是中國民事法律制度的重大變化，這中間當然有非常具體的問題需要解決，但問題的產生與解決，都與戶籍改革沒什麼關係。”

王太元認為，每個人不論其性別、民族、宗教、職業乃至居住區域、居住狀態如何，都有被所在地方予以依法登記確認、並保護的權利，這項權利是不能被限制的，即使立法也不可剝奪。“至於登記之後是否享有相關領域的某項權益，也不應該以戶籍來確定。”

“功夫在詩外，在戶籍之外。”王太元說，本輪戶籍改革要想成功，配套必須到位，與戶籍密切相關的住房、教育、就業、工資、物價、土地等領域，都必須儘快完成各自的制度變革。否則戶籍改了，配套卻沒有變化，繼續用城鄉、農業非農業、本地人外地人等舊制度管理社會、限制公眾，戶籍改革就永遠不能到位。

　　(作者：李超)　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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7月份房企銷售業績普遍下降

東方財經網 2017-08-02 22:53:11 來源：

在季節性因素、調控政策作用等綜合影響下，7月份多數房企銷售業績環比普遍下降。市場機構預測，下半年房地產企業的去化壓力在逐漸增加，全國房價漲幅還將繼續回落。　　

克而瑞研究中心針對百家房企銷售業績的最新統計數據显示，從7月的市場情況來看，房企在一二線城市的銷售去化受限購、限售等政策影響較大，多數房企的業績較6月環比下降。其中，TOP100房企整體的銷售規模環比下降39.1%；TOP4-TOP20降幅為47.6%，在各梯隊中降幅最大，在上半年的業績衝刺之後，隨着淡季到來，進入休整期。

業內普遍認為，進入下半年，對於房地產市場和房企而言，來自金融方面的監管和去槓桿措施將會繼續加強；同時，隨着銷售市場逐漸走低，部分高槓桿資金鏈緊張的企業將迎來壓力。（高偉）

　　(出處：經濟參考報 2017年08月02日)

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北京東城永外地塊樓面地價單價5.8萬元成交 商品住房需滿足“9070”政策

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社北京８月１日電（記者孔祥鑫）北京市東城區多年沒有住宅用地供應，近期推出永外地塊受到輿論關注。記者１日從北京市規劃國土委獲悉，該地塊於１日在北京市土地交易市場成交，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。其中，商品住房需滿足“９０７０”政策，即套型建築面積９０平方米以下住房面積所佔比重均需達到７０％以上。

據介紹，東城區永外大街０５０３－６０２北、６０６東、６０６西地塊Ｒ２二類居住用地、Ｂ４綜合性商業金融服務業用地，土地面積約４．２５公頃，總建築規模約７．３６萬平方米，其中，居住建築規模約３．７７萬平方米均建設為普通商品住房，銷售均價不超過８９０６８元／平方米，最高銷售單價不得超過９３５２１元／平方米。該宗地商業用途建築規模自持比例為５０％，自持年限為２０年。

該地塊最終被北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以３８．４億元競得，溢價率為１％，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。

東城區此次推出的永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊，該危改項目內共涉及１３９４戶住宅及２８家企業拆遷，通過實施危改工作，建設回遷安置房約２１萬平方米，改變了西革新里地區原有髒亂差的城市面貌，改善了此區域居民生活環境。永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建７０００平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用，彌補了區域文化設施不足的短板。

據了解，今年前７個月，北京市已經成交自住房用地１５宗，“限房價、競地價”用地２０宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。從土地出讓環節設定價格，對北京市房地產市場平穩健康發展起到了积極作用。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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