北京市多區“大棚房”已清零

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

8月初，市常務會議研究全市清理“大棚房”，要求在8月15日之前整改到位。截至昨日發稿時，市主管部門還在匯總材料，但就記者聯繫各區了解到的情況看，多區已經實現了“大棚房”的全面清零。

拆違建

捎帶治理“大棚房”

“大棚房”，通常是和建設捆綁在一起的，很多人租賃“大棚房”，是為了棚內硬化耕地、蓋違建。因此在各區的任務中，治理“大棚房”和治理建設相關。

上周五，懷柔廟城孫山的南國風情園在十幾輛拆除車的輪番攻擊下被夷為平地，140棟建設被清除乾淨。

位於山水之間的房山，也在昨天之前清理了此前查到的4宗違建“大棚房”。在治理過程中又發現的一宗佔地行為目前也已整改到位。

“整治之後的項目，已經恢復了農地功能，並且達到了農業部門要求標準。”房山區國土分局相關負責人說。

“以小時算”

閃電治理村裡可幫拆

連日來，昌平區清理整治“大棚房”和整改超標農業設施工作正在緊鑼密鼓地進行中。而在這個距離中關村最近的郊區中，對於“大棚房”的治理是以小時計算的。

6時啟動整治、12時清理完畢。在昌平區興壽鎮肖村村北的都市農業種植園，12台挖掘機一起工作。幾個小時之後，199棟超標農業設施全部拆除整改完畢。

興壽鎮相關負責人說，為了加快速度，村委會啟動了“幫拆”程序。經過前期的宣傳和思想動員，有60棟存在超標農業設施問題大棚的租戶自行拆除了違建；還有部分租戶由於年齡偏大，無力自拆，便由村委會協助拆除、整改。下一步，村裡將對拆除后的大棚進行復耕。

和興壽鎮一樣，崔村、陽坊、馬池口等鎮（街）都在抓緊整改中。自本市開展“大棚房”清理整治工作以來，昌平區在時間緊、任務重的高壓態勢下，果斷採取“全面摸底排查、重點清理整治”的模式，在15天內召開了專題專項會議21次，出動清查人員千餘名。截至目前，全區共清查日光溫室17789棟，發現“大棚房”25棟，已全部拆除完畢；發現超標農業設施4206棟。目前，昌平區涉及日光溫室的14個鎮（街）先後完成清查、排查工作，基本完成拆改工作。

有后招

發展農業別動歪腦筋

“大棚房”為何會在近幾年大行其道？一位郊區相關負責人告訴記者，近幾年，由於觀光農業興起，一些耕地上確實做了道路加寬等硬化，也正是因為觀光農業、休閑農業的興起，一些鄉鎮、村裡打起了違建、使用“大棚房”的歪主意。他說，在全區摸底排查中，“大棚房”的問題基本分為兩類。一類是確實具有居住功能的“大棚房”；另外一類則為超標農業設施，即本來應該建10多平方米的卻建了百十來平方米。

記者了解到，目前多區已經和鄉鎮、村委會簽訂了“軍令狀”，防止“大棚房”反彈。同時，各區嚴控新增“大棚房”項目，一經發現，立即拆除，時刻保持動態“清零”。市規劃國土委相關負責人表示，本市將進一步壓實各區和鄉鎮落實管控“大棚房”用地建設主體責任，由市規劃國土委將發現的不作為問題線索及時移送市監察委，督促相關區監察委加大問責力度，對發生土地問題嚴重的鄉鎮主要負責同志進行誡勉談話。對典型問題嚴肅問責，點名道姓通報；的，按照相關程序辦理。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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存量時代的轉型選擇 房企爭相瞄準城市更新

東方財經網 2017-08-16 21:34:16 來源：

新華網北京8月16日電（袁雅錦）過去十幾年的新房開發，使得國內住宅增量市場形成一定程度的飽和，對持續追求業績增長點的房企而言，單純的賣房子利潤漸微亟需尋找可替代的模式，而新城開發、片區改造、新型城市圈建設等城市更新潮則創造了又一個可供挖掘的市場空間。

業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨於有限，運營、改造、更新逐漸成為房企佔位存量住宅市場的破局關鍵。

城市更新需求劇增

據中國指數研究院報告显示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，佔總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

對此，業內人士蘇鑫表示，這其中存在着併購紅利、資本紅利、運營紅利和政策的紅利，一個上萬億規模的巨大市場正在形成。

尤其近年，廣州、深圳、上海等城市相繼將舊城改造、產業運營等城市更新作為重點發展方向，包括近日廣州黃浦區設定確保全年10個項目動工的目標，深圳龍華區列入城市更新項目84個，上海探索城市更新基金、舉辦城市更新專題研討班等，通過對存量用地的開發利用和舊城空間的煥新，為城市可持續發展注入新生機。

城市更新對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。戴德梁行大中華區行政總裁張國正認為，在強調存量煥新的新形勢下，如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，企業又如何摸索出適合自己的“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨着操作層面的挑戰。

房企爭相布局下的挑戰

通過行業觀察發現，隨着新房市場發展到一定階段，許多城市卻又面臨着舊城區的交通方式落後不完善、公共配套布局不合理等城市更新難題，意識到城市中心區供地逐漸稀少的房企，也不約而同地將“邊改造、邊運營”作為下一步轉型方向。

其中，萬科、碧桂園、恆大等3000億規模級的大房企均布局有大型產業城項目，如萬科持續開發經營多年的良渚文化村，碧桂園斥資860億改造的昆明春城項目，恆大在深圳納入的近6000億貨值的城市更新儲備等；中型房企方面，陽光城通過一系列併購獲得多個城市更新項目，龍光地產在珠海、惠州及潮州等地參与建設6個城市更新項目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區的新城改造項目，預期投資達500億左右。

同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示，“一方面，從核心城市來講，招拍掛拿地的量相對減少而門檻抬高，房企需要通過其他途徑來獲取開發儲備；另一方面，舊城改造整體地價不高，更願意降低土地成本來換取開發商對產業、就業資源的導入；對房企發展而言，也需要多元化業務的落地和拓展。”

相較於資金充裕、資源雄厚且開發經驗豐富的大房企，許多此前只專註於樓盤開發而並未操作過大體量項目的中型房企，能否承載巨量的資金壓力、進行長周期的新城運營？對此， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，城市運營和更新方面的經驗較少的房企，要對類似基礎設施配套等內容有更充分的掌握，這樣投資過程中才不會太被動。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年08月16日)

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北京重申共有產權住房可按照相關規定落戶入學

東方財經網 2017-08-16 21:34:18 來源：

新華社北京８月１５日電（記者 孔祥鑫）記者１５日從北京市住建委獲悉，８月３日至８月１０日，北京市住建委在官網上就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）和《關於印發＜北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）＞的通知》（徵求意見稿）面向社會各界公開徵求意見。根據意見和建議，該部門在進行回復中再度明確，共有產權住房屬於產權類住房，可以按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

據介紹，徵求意見期間，辦法和導則受到廣大群眾、媒體和社會各界的廣泛關注。截至８月１０日６時整，針對辦法反饋意見共收到２７３０條，針對導則反饋意見共收到５８條。總體來看，社會各界對本市共有產權制度和建設導則表示支持和贊同。

針對辦法，群眾提出的意見主要集中在單身申請家庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄以及能否落戶、入學等方面。

有群眾反映單身申請３０歲年齡限制過高，同時也有群眾贊成，認為共有產權住房應優先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。不滿３０周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。北京市住建委相關負責人表示，下一步將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

對於離婚人員申請問題，北京市住建委已在辦法中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制；對於要求無住房轉出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。同時，採納部分群眾提出應將“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”的意見建議，在辦法中予以修改。

針對導則，群眾提出的意見多集中在共有產權住房品質、面積套型標準、全裝修成品交房等方面。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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房貸收緊有利於抑制樓市泡沫

東方財經網 2017-08-16 21:34:19 來源：

…濟參考報》日前援引機構數據報道稱，7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率的1.02倍，這是時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。網民認為，房貸利率的上調，將會有效地遏制樓市投資投機性需求，抑制樓市泡沫。

房貸收緊是必然

不少網民認為，房地產行業泡沫風險仍需警惕。“房貸利率全面回歸基準利率，而且還保持上升趨勢，對樓市泡沫會起到一定的抑製作用。”網民“黃生看金融”說。

網民“林采宜”分析說，僅僅五年以前，中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現在已經漲到55%了，如果加上首付貸、二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經超過60%，甚至達到65%。2015年以來，其實整個貨幣量在逐漸收縮，經歷十幾年暴漲以後，會有一個金融去槓桿的過程，在這一趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高，也會導致未來投資性地持有房產的成本大為增加。

長效機制抑泡沫

對於房貸利率上調，也有網民認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的积極性。

網民“黃志龍”認為，中國居民加槓桿購房的安全邊際已達到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。另一方面，房貸急劇增加是居民部門槓桿率快速上升的主導力量。今年以來，隨着房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長期貸款的比重有所回落，但仍處於歷史高位水平。房地產泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產這隻“灰犀牛”最終是否會“跑起來”，不僅取決於內外經濟環境的變化，更取決於決策部門能否果斷出台更加強有力的長效機制。（記者 曾德金 整理）

　　(出處：經濟參考報 2017年08月16日)

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北京今年已推出19個企業自持租賃房項目

東方財經網 2017-08-16 21:34:21 來源：

新華社北京８月１５日電（記者孔祥鑫）記者１５日從北京市住建委獲悉，為進一步健全北京市購租並舉的住房供應體系，培育和發展住房租賃市場，北京市今年持續加大企業自持商品住房作為租賃房的推進力度，目前已累計推出１９個企業自持租賃房項目。

據介紹，１９個項目分別位於海淀、丰台、大興、房山、平谷、順義等６個區，在土地招拍掛階段通過“控房價、限地價、競自持、比方案”方式出讓，１９個項目住宅總建築面積２３３．６萬平方米，其中自持商品房面積１２７．５萬平方米。

按照土地招拍掛文件要求，項目建設過程中將大力推廣住宅產業化和裝配式技術，做到節能環保、和諧宜居。項目建成后，將為進一步擴大北京市租賃市場房源提供有益補充。目前，北京市住建委等部門多次召開專題調度會，解決項目開發過程中遇到的難點問題，督促企業倒排工期計劃，確保項目按時開工。

北京市住建委相關負責人介紹，在大力推進企業自持租賃房建設的同時，北京市也加強了對此類項目的監督管理工作，對企業自持租賃房項目的管理提出了明確要求。

根據要求，企業自持商品房應全部用於對外租賃，不得銷售，企業持有年限與土地出讓年限一致；企業自持商品房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定；自持商品房出租納入北京市房屋租賃信息服務與監管平台管理，租賃合同應進行網上籤約，並按規定辦理登記備案；企業出租自持商品房前，應對房屋進行全裝修；企業可成立租賃管理部門開展自持商品房租賃經營，也可與住房租賃企業、房地產經紀機構合作經營。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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廣州計劃5年建75萬套住房 每5套中就有1套公租房

東方財經網 2017-08-16 21:34:26 來源：

南方網訊 (全媒體記者/劉懷宇 傅鵬)8月15日，廣州市國土資源和規劃委員會公布了廣州市2017―2021年住宅用地供應計劃。根據該計劃，廣州未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米，建設普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。

供應住宅用地3200公頃

根據該計劃，2017―2021年，廣州全市計劃供應住宅用地3200公頃，年平均計劃供應住宅用地640公頃，以保障建設75萬套住房用地需求。今後5年全市普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃。

廣州市國土資源和規劃委員會表示，未來將確保居住用地供應，靈活採取“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。在保證房地產開發用地平穩供應的情況下，優先安排租賃住房用地，加大普通商品住房用地供應，合理引導住房消費。

加大公租房供應力度

值得關注的是，計劃安排的75萬套住房中，除了普通商品住宅60萬套外，還包括租賃住房15萬套。今年7月17日，廣州市正式印發《加快發展住房租賃市場工作方案》，首次提出“將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃”。本次住房用地供應計劃取消了之前“保障性住房”的提法，取而代之的是“租賃住房”概念。

廣州市國土資源和規劃委員會表示，未來5年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。同時，探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

優化供應空間結構

根據該計劃，廣州未來還將優化住宅用地供應空間結構，合理規劃城市布局。其中內環以內以普通商品住房用地為主；為保護空間肌理、緩解老城壓力，主要供應存量住宅用地。內環與外環之間以普通商品住房用地為主；為疏解高密度人口，適量供應住宅用地。外環與北二環―東二環―廣明高速之間以普通商品住房用地、租賃住房用地為主；作為城市拓展的主要區域，未來應加大供應住宅用地。

地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的四個放射軸線兩側以普通商品住房、人才公寓為主；依託便捷的軌道交通，該區域為中心城區與外圍聯動發展的重要空間載體，相應增加供應住宅用地。

　　(作者：劉懷宇 傅鵬)　　(出處：南方網 2017年08月16日)

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西安：上半年商品房銷售面積創新高

東方財經網 2017-08-16 21:34:21 來源：

新華社西安８月１５日電（記者劉彤）記者１５日從陝西省統計局了解到，隨着“大西安”建設加速，今年上半年，西安全市商品房銷售面積達１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％。西安房地產市場呈現不斷向好的發展態勢。　　

根據統計，今年上半年，西安全市房地產開發完成投資１０５４．７４億元，同比增長１９．５％；全市房屋施工面積１４５６５．６０萬平方米，同比增長１３．２％，隨着“大西安”格局的初步形成、招商引資力度的不斷加大，促進在建項目施工面積不斷加快。

今年上半年，西安商品房銷售創新高，改善性需求增幅明顯。上半年，西安全市商品房銷售面積１１３８．８０萬平方米，總量為歷史同期新高，同比增長３２．０％，分別較一季度、１月到５月提高６．６和５．６個百分點，高於陝西全省４個百分點。

統計數據显示，上半年西安住宅銷售面積１０１２．１７萬平方米，增長２７．２％，增速較一季度提高４．８個百分點，佔西安全市商品房銷售面積的８８．９％；住宅銷售中，改善性需求增幅明顯，上半年，９０到１４４平方米共實現銷售５９６．８９萬平方米，增長３５．８％，增速高於住宅銷售面積８．６個百分點。

　　(作者：劉彤)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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自如宣布發行首單租房市場消費分期類ABS

東方財經網 2017-08-16 21:34:26 來源：

中新網8月16日電 8月16日，長租公寓領導品牌自如作為資產服務機構，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS產品――“中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃“，該計劃將於近期在上海證券交易所掛牌。據介紹，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，其中優先級獲得AAA信用評級，佔比90%。參与本次發行的主要中介機構包括外貿信託、中誠信評級、大成律師事務所、立信會計師事務所、中證信用等。

根據簿記發行結果，本專項計劃優先級票面利率5.39%，共計超過14家機構投資者參与，認購場面火爆。中信證券認為，本項目基礎資產類型和結構十分創新，加之是自如的首次亮相，能得到如此廣泛的關注並簿記出如此低的利率，是資本市場對自如優質資產的充分肯定，也體現出了長租公寓類資產在未來ABS領域的巨大潛力。

7月18日，住建部會同證監會等九部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，貫徹落實《辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，同時支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。距此不到一個月的時間，自如便宣布由知名券商中信證券作為計劃管理人的自如房租分期資產支持專項計劃成功設立，進一步印證了自如深耕市場提前布局的眼光。通過租房金融方面的創新之舉积極響應政策號召，支持“購租並舉”的政策導向，必將有助於發揮自如在租賃行業規模化標準化方面的榜樣力量。

相關資料显示，中國每年有700萬畢業生，2.45億流動人口，租賃市場的需求十分旺盛。鏈家研究院報告显示，我國規模化的住房租賃企業佔據住房租賃市場份額的不足3%，與美國的30%，日本的83%相距較遠。隨着消費升級，越來越多的白領青年將“租個好房睡好覺”看作消費升級的第一步；而傳統租房領域“季付”、“半年付”甚至“年付”的慣例支付要求，增大了其改善租住需求的壓力。作為致力於打造租房領域優質生活第一品牌的自如，在精細化管理及数字化科技化風控的基礎上，為自如租客提供了租金“月付”的便捷方式：即租客在使用自如App進行租房時，除可享受保潔、維修等租住服務外，在通過實名認證、信用等級達到一定水平后，可選擇通過分期方式支付房租，享受按月支付帶來的輕鬆與便利。

數據显示，自如房租分期現金流十分穩定，在貸款額度和底層資產池分佈上呈現小額分散特點，非常符合資產證券化業務對於基礎資產的要求；而依託自如完善的風控體系和獨特的分期消費場景優勢，該類資產違約率極低、安全性較高；加之租金支付是城市青年十分重要且頻次穩定的持續性日常消費，因而依託於租房形成的消費信貸資產必將成為交易所ABS市場備受關注且潛力巨大的產品。

另外，在政策層面，7月18日住建部證監會等九部門聯合發文《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》之前，辦公廳已於2016年6月印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。可見，加快培育和發展住房租賃市場已成共識，支持形成專營住房租賃的機構併為之提供配套金融服務，以形成標準化、機構化、規範化、穩定並蓬勃發展的租賃市場，是明確的政策導向。自如此次成功發行房租分期資產支持專項計劃，正是對一系列鼓勵政策的积極響應。

作為本次發行的ABS產品的資產服務機構，自如主要負責構建及維護消費場景、提供數據支持及資產管理服務，以確保持續生成優質的底層基礎資產。作為消費金融領域崛起的新興力量，自如此次房租分期資產支持專項計劃，除優質的底層基礎資產外，還具備眾多創新亮點，諸如獨特的消費分期場景、精確高效的風控措施、雙SPV循環結構等。自如CEO熊林說：“未來，自如會繼續圍繞高品質的產品、服務、O2O，吸引更多高素質的城市白領青年加入自如居住社區。同時，也會通過強大的互聯網及數據技術加強底層資產的風控能力，向市場輸出更多優質的租房類消費金融資產，做好消費金融的場景、客源及服務提供方。“

　　(出處：中國新聞網 2017年08月16日)

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多項行業指標大幅下滑分歧背後：房企的憂患與專註

東方財經網 2017-08-16 21:34:31 來源：

導讀

對於前七個月房地產相關運行數據統計，業內提出的走勢預判有所分歧。但21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中，深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑，融資困境以及房地產行業創新發展議題之下，房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。

8月14日，旭輝集團總裁林峰在其公司官方微信上發表了一篇題為《生於憂患，而死於安樂》的文章。

在這篇文章中，林峰表達了他作為房企掌舵者極強的危機感。“在各類好消息的背後，應該清醒地看到：宏觀經濟的增長日益趨緩、金融資本層面愈發收緊、調控政策與長效機制逐漸加碼、銷售和土地市場逐步趨冷、競爭對手更加強大……未來，似乎並沒有留給我們太多的時間和空間。”

林峰只是真實地表達了他對房企生存現狀的一種感悟。8月14日，國家統計局發布了1-7月房地產相關數據。整體來看，多數指標均出現較大幅度下滑，其中銷售面積、金額累計同比增速降至近一年新低和次低，分別為14%和18.9%，若單月來看，兩者環比降幅均超過40%；房地產開發投資增速則連續三個月下滑，1-7月同比增速降至7.9%，較今年最高點下降1.9個百分點，單月增速創下年內新低。此外，單月新開工面積增速也首次轉負為-4.91%，可以說，今年7月是開發投資和新開工最低迷的月份。

易居（中國）企業集團CEO丁祖昱甚至斷言，從宏觀的角度而言，目前行業幾個主要指標都開始掉頭向下，行業的拐點已經顯露無遺。

多項指標下滑

國家統計局發布的宏觀數據對於房地產行業具有一定的指導意義。

丁祖昱認為，縱觀今年房地產各指標走勢，前四月一路攀升，首次調整出現在5月份，隨後6、7月份部分數據持續下滑，僅銷售數據在6月份出現了井噴，但7月份又迅速回落。究其原因，他認為調整自五月份開始和上半年調控實施有密切關係。今年的宏觀調控仍是分步驟、分城市地逐步推進，比較密集的一波是從春節后開始，近60個城市出台或加碼調控政策，特別是限售作為一種新的調控手段也在一季度加入到市場當中。從以往經驗來看，政策出台到對市場起效果一般有3個月滯后，因此，行業從5月份開現調整也在情理之中。

在他看來，行業拐點已經顯露無遺。

對於丁祖昱的判斷，行業也有不同看法。易居研究院副院長楊紅旭認為，整個市場銷售增速下滑在去年4月開始出現。繼去年4月增幅見頂后，市場出現震蕩式回落，這是市場短周期波動的規律。楊紅旭估計，今年底市場銷售增速可能會由正轉負；2017年相比2016年的面積增幅可能出現小幅下跌，約為5%。而投資變動與新開工和供地相關，新開工的影響比重會較大。

楊紅旭認為，目前全國市場依然保持總體活躍，但是大趨勢為增幅收窄。其中，一二線城市的成交量已經出現明顯下跌，而三四線城市因為輪動相對滯后，所以下跌情況也會滯后出現。目前還不能說房地產市場拐點已經明確，因為目前只是成交量的萎縮與成交量增幅回落，等到有七成房價環比由漲變跌，才能準確地判定樓市出現拐點。

對於房地產市場多項指標出現下滑，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為“很正常”。他表示，過去幾年，房企土地購置面積逐年下降，從而帶來開工面積下降、投資下降。但目前來看，指標下滑只是表現為增速下滑，這並不意味着投資和新開工面積下降。此外，一二線城市控制人口規模，這在主觀上限制或減少土地供應；而客觀上核心區也沒有土地供應，要供應就只能拆遷，但拆遷成本高、節奏慢。

歐陽捷注意到，與前兩年土地供應大幅縮減不同的是，2017年以來，土地供應正處於“恢復型增長”狀態。但他認為，土地供應的“恢復型增長”不會持續太久。他預計在今年底，土地供應增長率將變為個位數。與土地供應一樣進入個位數增長的，還包括新開工面積、成交面積、按揭貸款和投資增長率。

房企的憂患意識

作為一個發展牽涉多重因素的行業，業內對房地產業的判斷向來有分歧。不過，行業內一些理性且具有預見性的人士已經產生強烈的危機感。

對於未來三、四季度市場走勢，丁祖昱認為壓力還會進一步凸顯，銷售降溫的風險不容忽視，尤其是三四線投資需求如果沒有進一步跟進，上半年部分偏熱的三四線市場的壓力會迅速爆發，繼而影響全年房地產市場銷售。因此，企業在當前市場應保持謹慎，不僅要注意政策調控給企業自身帶來的危機，也要關注城市短期市場過熱帶來的風險。

林峰在前述文章中感慨，“比爾・蓋茨說過，微軟離破產永遠只差十八個月，旭輝比微軟還差很遠，所以我們離破產的時間應該會更近一些。為了活下去，活得更好和更久一點，我們應該從舒適區走出來，去反省和總結，以應對更高更難更險的路程。”

近期，21世紀經濟報道記者在與房地產業內人士交流中，也深刻感受到他們的危機感。全行業利潤率下滑，融資困境以及房地產行業創新發展討論都成為當前行業的熱門話題。

但不可否認的是，房地產行業正發生具有洗牌性質的巨變。

歐陽捷感慨稱，如今市場的行業集中速度已經超過預期，而市場蛋糕不會變得更大，行業真正的殘酷競爭可能還沒有到來。據他分析，2016年前三強房企銷售額達約1.05萬億，4-9名房企銷售額合計約為1.05億，10-23名房企銷售額也為約1.05億，排名前23名的房企就佔據了市場份額的26.8%。而今年上半年，這些房企市場份額再次增至36.3%，預計今年底可能達到40%，明年很可能佔據市場半壁江山。但是市場蛋糕並沒有變大，因此接下來一定是“你死我活的競爭”。

對於即將到來的激烈競爭，歐陽捷認為，大型房企會繼續加速奔跑，直到大魚吃光小魚，則市場格局基本穩定。“中型房企的日子會非常難過。”歐陽捷說，這一類房企未來很可能被併購。因為企業有一定規模，退出行業較難，而不退出則可能繼續虧損。“被收購不見得是不好的事情，看起來失了面子，但是保住了裡子。”

上海菩悅資產管理有限公司創始人、CEO陳凱認為，未來房地產行業會有四個業務方向：投資公司、服務公司、資管公司、開發公司。輕資產想做大，比重資產更難。未來中國有很多的小型開發公司會出現。中等企業的出路是，要麼做行業龍頭、要麼做區域龍頭、要麼做細分市場龍頭、要麼做小而美的好公司。

對於企業的“求生”，著名經濟學家許小年的建議是，“企業生死榮衰的決定性要素是你特有的，別人難以模仿的優勢，這叫核心競爭力。所以說，今後企業思考不是別人能做什麼我也能做，而是要思考別人不能做什麼我能做。”

許小年說，在自己行業里轉型是求生之路，但轉行是找死，要在最熟悉的行業里改變自己的經營方式。充分利用在行業當中的積累，來思考新的商業模式、新的技術、新的產品。

　　(作者：王營 徐婷)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年08月16日)

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