國內租賃住房市場再迎里程碑 龍頭房企試水REITs
東方財經網 2018-02-06 14:56:24 來源：證券日報
國內租賃住房市場再迎里程碑
龍頭房企試水REITs
■本報記者 王 崢
繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）也於2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。
據悉，該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施，產品規模100億元，採取儲架發行機制，即一次核准、多次發行，間接實現了該REITs產品的“擴募”，並獲優先級評級AAAsf。
作為國內首單達到百億元級規模的REITs產品，碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品，超過了此前招商CMBS的60億元，保利的50億元及旭輝30億元規模的REITs產品。同時，業內人士普遍認為，碧桂園租賃住房REITs的獲批，有助於進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業化、規模化發展。
龍頭房企試水REITs
黨的十九大以來，我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發展。此前，住房城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議中對2018年工作任務作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。大力發展租賃住房市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展租賃住房市場，鼓勵租賃住房企業機構化、規模化發展。
在有關人士看來，碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的积極回應和支持。
值得注意的是，證監會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的租房制度相關政策要求，大力支持通過資產證券化等金融創新工具支持租賃住房的發展，深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗，確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企，通過‘併購/開發-自持-運營’模式獲取房源，並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs，具有很好的市場帶動效應”，深圳證券交易所相關業務負責人表示，“租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業務的有益支撐”。
證監會相關業務負責人表示，碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、特別是與REITs工具有機結合的創新嘗試符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性，下一步相關機構要着力做好租賃住房底層物業的管理運營質量，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。
構建長租閉環
2017年12月20日，碧桂園發布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區”，宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。
碧桂園集團主席楊國強表示:“推進租賃住房是國家對人民的愛護，碧桂園堅決擁護並將以實際行動積极參与其中。”
“碧桂園集團將把租賃住房業務當成偉大事業和戰略來做”，碧桂園集團總裁莫斌表示，碧桂園作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，積累了二十六年的城鎮化建設及開發經驗，將會成為其開展租賃住房業務的獨特優勢。碧桂園有信心、有能力，將“社會責任擔當”與“企業升級發展”有機結合，為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發展貢獻力量。
本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創新嘗試，此前，碧桂園已經開創長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，並陸續接受放款。
“這是千億元級別的戰略性布局，隨着整個房地產行業從增量市場轉為存量市場，銷售轉持有將給企業營運帶來巨大挑戰”，碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，近年來碧桂園呈現出非常良好的發展勢頭，公司於2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業信用投資級評級，同年11份月被納入香港恒生指數成份股，皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定，和對公司未來發展前景的信心。再加之此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰略的順利實施。
推動國內REITs深化發展
實際上，金融創新必須以產業為支撐、為產業服務，而產業的發展也對金融創新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來，乘着租賃住房市場發展的政策東風，包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。
高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者，目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態，資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒於監管層和業內一步步紮實的推動和創新，權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最後一個裡程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵，也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。
同時，中聯基金執行總經理范熙武表示，作為首單百億元級REITs，碧桂園租賃住房REITs不僅有利於促進我國租賃住房市場的發展，也將對我國REITs的發展產生积極影響，具有極強的象徵及示範效應。
此外，目前我國存量資產的證券化相較國際上的發達市場仍有較大發展空間。例如我國單隻REITs的平均規模僅為22億元，而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此，上述業內人士認為，碧桂園租賃住房REITs的成功獲批，會極大提振市場信心，有望進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。尤其是引入社會資本后，不但可以更好的盤活存量房市場，還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。
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