土地市場逆轉：一二線城市溢價率下滑 三四線創記錄
東方財經網 2017-05-27 08:39:09 來源：21世紀經濟報道
統計显示，今年以來雖全國土地出讓金排名前列的城市依舊為一二線熱點城市，但核心城市周邊三四線城市陸續進入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現了土地成交溢價率偏高現象。
在一二線城市調控日趨嚴厲之下，土地市場正發生逆轉。
中原地產研究中心統計數據显示：今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調，特別是一線城市，21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了歷史紀錄。
5月22日，浙江嘉興一場土地拍賣會引起關注。這場拍賣會掛出8塊土地，包括4塊住宅用地、4塊商業用地，合計出讓面積近50萬平方米。土地大多位於嘉興市的南湖區、秀洲區、經濟開發區，卻有750家企業到場競拍。由於這場土拍採取了限價方式，很多企業預料到最終會出現抽籤環節，所以派出多個“馬甲企業”參与圍標。
750家企業參拍，創造了土地競拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個縮影。
據統計，截至本月23日全國土地出讓金總額度排名中，超過300億的依然集中在一二線城市，包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億。
三四線走熱
2011年，受一線城市開啟限購等政策影響，不少房企曾制定轉戰三四線的戰略；而後，隨着三四線城市庫存高企，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。
2017年以來，一二線城市樓市調控日趨嚴厲，房企再度出現重返三四線潮流。不過這一次，其主要聚焦在京津冀、長三角及珠三角三大經濟圈周邊。
據中原地產監測，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價率相比2016年同期有所下調。在一系列約束性政策下，高價地出現數量有所減少，如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。
單看4月土地市場數據，這一分化也十分明顯：一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。具體而言，一線城市成交面積環比下滑31%，廣州環比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積環比上升13%，同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點城市的周邊三四線城市拿地。
易居研究院監測显示，4月份50個城市中，北京土地市場表現最為活躍，成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態勢，釋放了积極的信號，預計後續部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地力度。據統計，除北京外，鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對活躍。徐州和蕪湖屬於三線熱點城市，部分房企近期確實有強化三線城市地產投資的意向。
4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。當前地價創下了2010年以來的最高水平。易居研究院認為，近期部分房企有較為強烈的補庫存需求，此類房企紛紛進入熱點三四線城市，這往往會推高所在城市地價。
該機構指出，部分三四線城市出現了溢價率過高現象。同一統計範圍內，嘉興溢價率高達199%。而嘉興房地產市場此前幾個月交易相對活躍，全面接軌上海示範區的概念也促使此類城市土地投資價值上升。另外，佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%，土地市場被划入過熱區間。
房企重返？
如前所述，自2012年開始，部分三四線樓市出現供過於求，導致房企陸續回歸一二線。
2014年初，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構曾發布一份研究報告稱，2013年，中國百強房企在城市選擇、產品結構、推盤節奏等方面做出了明顯調整，以順應持續分化的房地產市場走勢。如前50強企業抓住一二線城市主流市場，聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需產品，重點項目來源於一二線城市的銷售額累計佔比84.9%，普通及中端項目的個數佔比達到84.2%。
這一現象持續到2016年。這幾年間，隨着房企集中重返一二線，這些地方的土地市場開始出現“僧多粥少”局面，地價持續高企。如北京、上海等城市已經出現“斷頓”問題。
21世紀經濟報道記者注意到，2017年以來，房企拿地策略再度發生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射範圍內的三四線城市。
龍湖集團曾高度聚焦一二線。前不久，集團CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進入的城市。今年2月27日，龍湖已成功進入合肥。有消息稱，龍湖內部是秉承“10+X”的投資策略，京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州這十個城市是重中之重，其他的拓展則在此基礎上進行。
融創中國也是曾經高度聚焦一線城市的開發商。但據統計，2017年以來，融創在公開土地市場共獲得15幅土地，而這些土地無一例外全部來自於二三線城市，其中嘉興、莆田、柳州都是其首次進入。2016年，融創中國還進入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創中國將這種布局稱為“一線、環一線以及核心城市統一布局”。
易居研究院總監嚴躍進表示，三四線城市的拿地成本相對較低，預算可以控制在10個億以內。這對於部分房企來說有积極作用，在資金預算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會放棄大城市的購地機會，轉而积極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬鬆，所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現。甚至會出現全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現象。
中原地產首席分析師張大偉認為，房企目前正积極拿地，近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。從市場走勢看，一二線城市土地價格漲幅回落現象已經出現，預計在2-3季度會出現環比下行的表現；三四線城市依然會在投資需求推動下，價格有輕微上漲表現。整體市場熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。
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