原標題：今年廣州樓市新增貨量超萬套
□文/圖 信息時報記者 羅莎琳
2019年廣州樓市跌宕起伏，最終成交量平平。今年樓市情況如何？陽光家緣數據显示，目前廣州全市11區可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米，按近半年網簽速度，去化周期約8.6個月。而據中地行初步統計，2020年廣州全市約有34個住宅、別墅及公寓項目入市，總貨量約10033套，總面積約104萬平方米。區域方面，供應以外圍區域為主；中心五區約有9個全新盤，總貨量約2058套。在“房住不炒”的總基調下，中介對今年樓市持樂觀態度，而人們購房更加理性。
中心區：白雲區為供應主力
具體來說，中心區域以白雲區為供應主力。向來新貨嚴重緊缺的越秀區在2020年也將有兩個全新項目入市，包括淘金半山豪庭以及實地・紫薇公館，產品涵蓋別墅和洋房。天河區金融城的珠光金融城壹號首期新品為138~251平方米南向一線望江物業，平層產品最小為138平方米三房；最大的251平方米五房，涵蓋3個帶獨立衛套間及兩個多用途房間。
白雲區方面，產品涵蓋剛需以及改善型。剛需戶型主要以榮升・瓏樾、元邦明月翡翠、品實・雲湖花城和中鐵諾德・閱瀧為主。珠光雲山御景為改善型戶型為主，包括別墅以及大平層產品。金沙洲板塊公寓項目廣州城投保利金沙大都會將加推躍式loft公寓。海珠區世茂天鵝灣位於革新路太古倉旁，項目主推面積約235~296平方米四至五房洋房單位，3梯2戶設計。
外圍區：地鐵開通帶來生機
外圍區域，約有25個全新項目總貨量約8475套。具體來說，增城、番禺為供應主力，黃埔、南沙緊隨其後。增城區2018、2019年皆為供應大戶，2020年將有6個全新項目入市。21號線全線開通加上13號線，東部區域與廣州市區的連接越發緊密，且部分區域還屬於價格窪地，吸引大量剛需購房者。新貨大部分聚集新塘，包括全新項目時代風華、廣州萬科城、力迅新塘項目、卓粵廣場。另外，荔城和中新鎮也分別有凱德・萬黛和中國鐵建國際公館準備入市。
黃埔區則有4個全新項目。老黃埔區域將迎來一個全新項目五礦招商・鷺山府，其中科學城板塊和知識城板塊有綠地杉禾田晶舍及時代印記兩個全新項目，長嶺居五礦壹雲台為洋房及別墅產品。番禺區全新項目包括市橋板塊電建地產�吃糜窀�、碧桂園星鑽，以及別墅盤新城市・星海墅，其中中國鐵建花語嶺南、龍光天璞，產品涵蓋洋房及別墅。廣州地鐵第三個項目品秀・星瀚項目預計將在2020年迎來101平方米“3+1”房超強戶型樣板間的開放，以及地鐵22號線番禺廣場-陳頭崗首段的開通。
南沙區星河・榮譽在元旦面市，綠城柳岸曉風已同時開放營銷中心及樓盤，中國鐵建海語熙岸將於1月中旬開盤，明珠灣板塊華潤置地瑞府也將在2020年入市。
北部區域，花都區府板塊依舊是置業熱點，預計有3個全新項目――華潤置地路勁金茂桐悅、龍門苑、蘭園・鳳翎檯面市。從化區全新項目碧桂園望谷合院、越秀逸泉錦翠分別為別墅、洋房產品，其中碧桂園望谷合院的溫泉別墅帶有溫泉入戶。
商辦產品方面，琶洲金融城的珠光金融城壹號備受矚目。別墅項目基本位於郊區，老城區越秀及白雲區有別墅新品入市，產品從126平方米到370平方米不等。2019年洋房約有30個項目入市，面積段集中在80~141平方米的三~四房，目前仍有貨源可售。新增供應仍以外圍區域為主，今年增城、從化、知識城等地鐵線路的開通，使得東部依然是購房熱門區。
預測：本月有11個項目推售
陽光家緣數據显示，截至2019年12月24日，廣州全市11區住宅可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米。根據近6個月銷售速度計算，廣州市住宅去化周期約為8.6個月。而據中地行不完全統計，2019年12月底至2020年1月廣州全市共有11個項目有動作，包括4個全新開盤、3個開放營銷中心、2個開放樣板間、2箇舊盤加推，合計約1656套貨量。
中心五區方面，1月份僅白雲區有新盤項目1個，其餘各區新盤項目為0。白雲區中鐵諾德・閱瀧樣板間已開放，預計1月開盤，將主推高層住宅，產品為建面80~1201項目的三至四房。
外圍區域方面，增城、南沙為1月的供應主力，其餘各區合計共4項目有動作。黃埔區綠地杉禾田晶舍項目預計1月開盤，首推1#、2#樓，涵蓋建面為98~1231平方米三至四房單元，精裝交付。番禺區中國鐵建花語嶺南規劃有建面約110~143平方米的複式四房和179~198平方米的疊墅五房，預計1月份開盤；龍光天璞首推3棟洋房，分別為86平方米的北向三房、93平方米的南向三房、110平方米的南向四房，以及117平方米的南北對流四房戶型。領南星河・榮譽元旦開放營銷中心，首推94~128平方米三至五房產品；柳岸曉風首推建面約96~140平方米江景三至四房，預計1月開放營銷中心；中國鐵建海語熙岸項目預計1月中旬正式開盤，首推90~125平方米三至四房產品，目前誠意登記享開盤優惠2萬元。
增城區中國鐵建國際公館項目預計1月開盤，首推建面約103~150平方米複式四房兩廳兩衛單位，純南向，帶裝修，具體開盤時間和價格待定；凱德・萬黛銷售中心即將開放，預計推出戶型為建築面積90~135平方米的三至四房。花都區和增城區共有2個項目加推，其中新力荔紅花園在1月份會推出建面約95~116平方米三房；敏捷綠湖首府已推出全新六期17座建面86~119平方米精工三至四房住宅。
產品方面，別墅項目2個，洋房項目11個。本月中國鐵建花語嶺南、龍光天璞2個包含洋房及別墅項目入市；住宅方面，綠地杉禾田晶舍、中國鐵建國際公館、中國鐵建海語熙岸、中鐵諾德・閱瀧4個項目將迎來全新開盤。
中介看樓市
易居中國：既要“防漲”又要“防跌”
2020年的樓市政策既要“防上漲”，又要“防下跌”；貨幣政策會繼續放鬆，但樓市不是受益者，去槓桿是長期戰役；行業規模、企業規模雙見頂；深圳房價不會漲，長三角區域有上行空間；房企加速去庫存、銷售依賴渠道。投資機會方面，拿地不急，全年都是窗口期；兼并收購會繼續，“大魚”開始吃“大魚”；仍看好物業，但企業開始分化；租賃變天，還需尋找新模式。看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務8家房地產股票。
中地行：今年廣州樓市有望持續發力
今年1月推新數量相比去年12月驟減、新年臨近等多重因素導致市場供給下降。年底眾多利好政策的出台，加之開發商備貨蓄力3、4月的小陽春，相信春節過後的樓市將迎來一波小高潮。
國家重申“房住不炒”，但也強調要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。因城施策的差別化調控在去年已有所體現，達到整體維穩的效果，2020年依舊是各地結合自身情況調整政策時期。
廣州今年樓市預計總體平穩，二季度起新房促銷力度大、供給充足、可供選擇餘地增多。去年底廣州發布新一輪人才新政，南沙、花都和黃埔先後放寬人才購房限制。如南沙購房門檻最低只需本科學歷，預計將釋放一批外來購買力置業廣州。此外，港澳居民憑身份證和通行證即可在廣州購房，外地人在廣州購房的渠道進一步拓寬。“房住不炒”基調下樓市以穩為主，因城施策下樓市出現新的機遇。在多重政策利好刺激下，今年廣州樓市有望持續發力。
廣州中原：今年樓市成交或達8.5萬套
對於2020年樓市，仍維持“審慎樂觀”的態度。一方面，去年12月以來多區推出人才購房新政，一定程度體現出地方/行政區調控樓市態度趨於積極，屬於有利市場回暖的“小紅包”；但另一方面，仍需審慎看待宏觀、中觀、微觀三個方向存在的因素。
從宏觀角度來看，經濟大環境問題影響着潛在客戶對未來情況預判，同時決定潛在客戶願意繼續持有現金還是入市。從中觀角度看，雖然“因城施策”給予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底線，一旦市場出現過熱跡象，將如2019年年中一樣某些城市會被黃牌警告，面臨“適度調整”。從微觀角度看，近年土地成本提高導致買家購房成本不同程度提高；部分區域、優質板塊一手資源枯竭問題突出，或影響買家入市步伐。因此，廣州2020年樓市成交優於2019年的可能性較高，但同時存在一定客觀制約因素，成交要恢復至2017年水平（90000套及以上）仍存在一定難度，預計成交量增幅在6%~10%左右（85000~88000套）的可能性較高。
合富輝煌：行業集中度或進一步提高
2020年樓市預計總價段供應將明顯提升。大型房企資金雄厚的優勢在一級土地市場尤為明顯，保利、越秀、碧桂園、萬科、時代5家房企供應位列前五席位，佔全市供應的32%，它們在各個區域均有布局，其中保利在中心區的市場份額高達三成；本土兩大國企越秀、珠實均分別與廣州地鐵合作，在白雲、番禺、黃埔、增城均獲取到較優質地塊。深耕廣州的知名房企，得益於自身雄厚的資本實力、資源優勢，往往掌握區域樓市的定價權，行業集中度預計保持或進一步提高。
市民“房市”心愿
統計：買房意願創近3年新低
去年末，央行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查。報告显示，未來3個月內，準備購置房產的居民佔比僅為20.7%，這一比例創下了2017年以來新低。購房意願明顯下降的同時，看好房價上行的人數也在縮減。去年四季度只有26.5%的居民預期下季度房價上漲，明顯低於第三季度的29.3%的比例。與2018年同期相比，這個數據依然偏低。在“最嚴調控政策年”2018年，第四季度統計數據显示，預計房價上漲的居民比例達到了27.4%。業內人士表示，居民買房意願的下降，可以反映出大家對目前地產市場的理性判斷。短期內房價上漲空間有限，甚至還會出現降幅，此時買房最擔心高位接盤，明顯不划算。不過，有剛性需求的買家仍然走在買房路上。
張女士，40歲，外企會計
上有老下有小 握着錢比買房更踏實
張女士一家三口住在越秀區一套80平方米的兩房裡，今年兒子上初二，學習用具和書本已堆成了小山，希望有一個單獨的房間作為書房，常常抱怨房子不夠住。
上個月夫妻兩個正式盤算了一下換房的事：這套房賣出去可以拿到一筆錢，但換房必須在兒子學校周邊，附近正在售的一個全新盤，一套120平方米的四房需要一大筆錢，除了賣房得到的一筆錢，還需要拿出很大的一筆資金才夠用。夫妻雖然在公司都屬中層人員，但兒子讀私立學校的費用一年近8萬元，加上張女士和老公都是家裡的獨生子女，4個老人每年的贍養費也是一大筆開支，夫妻兩人的存款也只有30多萬元。如果硬着頭皮換了房，即便貸款，月供也超過了兩萬元。
張女士現在還記得原本對她很熱情的銷售人員，一聽到他們不買房后連翻了幾個白眼。張女士告訴記者，“誰不想住着舒服點，但是上有老下有小，都是可能隨時需要用錢，房子變現周期太長，手裡拿點錢更踏實。”
盈盈，29歲，銷售人員
希望結婚前為父母在廣州買套房
大城市的女性越來越能買房，電視劇《都挺好》里的女強人蘇明玉，不到30歲就奮鬥出兩座高檔住宅。網絡上，“蘇明玉們為什麼要買房”的討論被推上熱搜。國內一知名找房平台發布的《2019年女性安居報告》显示，女性購房者比例升至46.7%，達到了近7年來的新高。在30歲至50歲年齡段的一線城市購房群體中，女性比例為48.4%，幾乎與男性持平。
盈盈就是近期女性購房大軍中的一員，不過她買房不是為了自己，而是為了父母。她來自東北，大學畢業那會來廣州就為了安家，然後把父母從東北接過來。原因只有一個：廣州冬天不冷，對於有關節病的母親來說，養老最合適不過了。所以一開始找工作，她就選了個來錢快但也壓力大的工作：銷售。她有較好的學歷，和一群中專生、高職生做低底薪高提成的低端銷售工作。雖然辛苦，但她覺得這份工資比在事業單位更賺錢。工作7年存款150萬元，對於這個不敢高消費、不敢對生活有太高品質要求、不敢談戀愛的女孩來說，已是“恩賜”。
手握150萬元，但廣州市中心的房價並非她所能及，為此，她把目光投向從化、增城幾個郊區。這幾天，趁着21號地鐵線開通后，特意看了兩個星期的房子，最終總算有了眉目。雖然那套110平方米的房子離地鐵還有5個公交車站的距離，但這是她目前所能負擔得起的房子了。在2019年的最後一天，她交完了五成的首期款后，卡里只有800多元了。她依稀記得，那天坐着地鐵21號線回家，覺得整座城市都沉浸在跨年的歡樂中，她第一次感受到自己真正屬於這個城市。因為，她終於成了“有房一族”。
劉大叔，60歲，退休職工
希望儘快將手裡的房子賣出去
劉大叔在花都區有一套110平方米的房子，住了大半輩子都已經習慣了。不過女兒生了孩子后，劉大叔和老伴商量了一下，想把這套房賣了，然後到女兒所住的小區再租一套二手房，這樣也可以互相照顧。但是，時間過了5個月，房子還是沒有賣出去，掛牌價從之前的300萬元降到了280萬元，只有兩個買家來看過房，後來都不了了之。中介勸劉大叔還要繼續降價，說目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更便宜。“不是都說現在市場很好嗎，為什麼我的房子卻賣不出去。”劉大叔一臉疑惑。
(責編：孫紅麗、畢磊)
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