與剛入市的“火熱”市場不同，在整體房地產市場下行、限競房遭遇高庫存的情況下，流通性差、配套滯后的共有產權房項目也未能倖免。近日北京商報記者選擇了四個共有產權房項目為樣本，對其去化進行調查，在高供應的基礎上，總體去化卻不足五成。處於市場下行周期，共有產權房的價格優勢正在被壓縮，曾經選擇“無視”的住房品質、房屋屬性越發凸顯，共有產權房的“買不到”“賣不出”“再賣難”阻擋了一大批剛需客的置業腳步。在五年25萬套共有產權房的供應下，在市場去庫存的壓力下，共有產權房如何完成房屋回歸居住屬性的使命？
想買的買不到
在付出了接近10%的購房成本后，劉偉無奈的以175萬元的總價買下了一套位於大興某二手房小區臨街、頂層的“老破小”。
“現在這個市場，能買新房的肯定不願意買二手，中介費、稅費外加貸款時候的折價，幾十萬元的成本沒了。”劉偉坦言，自己男朋友目前在外地，兩年後將回到大興國際機場工作，自己的公司也在大興，就想在大興買個純自住的小房子。但純商品房都是非普，劉偉此前在外地用貸款買過房，純商品房非普之後的二套首付太高了，自己實在湊不上。
“看上了共有產權房四季盛景園，但我們分公司辦公在大興，社保完稅都在集團，不算職住平衡支持的，還買不了。”在首付有限的情況下，劉偉給北京商報記者算了筆賬，按照評估價貸款后的情況，109萬元的首付加上4.7萬元中介費和14.7萬的稅費，175萬元的這套一居室，自己的實際首付資金接近130萬元。“但如果我要能買得了共有產權房，我的首付只要60%就行，還不用給中介‘打工’，稅費也沒那麼高，150多萬元就能買個89m2 的兩居室，這樣過兩年結婚生孩子都不用折騰了。”劉偉遺憾地說。
這樣的尷尬不僅僅發生在大興，更不是個例。
就在本月，鮮有土地供應的北京市海淀區上線一宗共有產權房地塊。根據披露，該地塊位於海淀區西北旺鎮，四至範圍為東至辛店東一路，南至辛店南街，西至辛店東路，北至辛店北小街，京新高速的西側，北清路的北側，附近有地鐵16號線。居住建築規模全部用於建設共有產權住房，大約可以提供上千餘套房源。
房屋價格方面，據土地出讓文件显示，該共有產權房地塊銷售均價不高於37000元/m2（含全裝修費用），與周邊商品房相比，算得上是良心價。
有購房者便提出，如果按照職住平衡邏輯，其實海淀區西北旺鎮共有產權房項目離昌平區的生命科學園更近，這部分人比海淀絕大多數購房人更適合，單純按照區來配給銷售，不如面向真正有需求的購房者。“應該放開鎖區政策，至少也要毗鄰區或者項目所在地方圓20、30公里以內才合適。”
想賣的賣不掉
在購房者想買買不到的同時，開發商層面也存在想賣賣不掉的情況。
自《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）於2017年9月30日實施后，北京相繼推出了大量共有產權房項目，從分佈區域來看，主要集中在大興、順義、昌平、通州以及懷柔。
北京商報記者近日選取了共有產權房布局重點區域的四個項目進行走訪，對其去化率進行調查。
通州恆泰家園，由於位於通州副中心，個人雖只能持有50%的產權，然而20000元/�O（帶全裝修）的均價，以及與項目入住同期運行的地鐵17號線，自今年7月開始網上申購，共提供1072套房源，初次申購剩餘79套，目前該項目已網簽860套，去化率達到80%以上。
大興最大共有產權房項目之一的四季盛景園，2018年11月開盤至今，22棟住宅樓2224套房源，僅簽約61套，去化率不足5%。個人產權比高達80%的四季盛景園於去年10月開始網上申購，彼時項目棄選率高達99%；今年3月，四季盛景園降低申購標準開啟第二次網申，去化情況也並不好，整體市場下行，與周邊限競房差價過小，銷售區域受限是主要原因。
同處大興區的國瑞・瑞福園，已於近期結束新一輪的網申。該項目早在去年7月就開始了網上申購，提供房源總共999套，銷售價格29000元/�O，全裝修交房，個人產權份額佔60%。截至目前，該項目網簽686套，去化率約69%。
房山金林嘉苑於去年11月開始網上申購，房源總計1722套，首次參與選房人數有4510戶，棄選率為87.1%，最終售出582套，剩下1140套，去化率33.7%。截至目前，該項目網簽728套，去化率42%。
再賣也難
綜合來看，四個項目合計供應6017套住房，部分供應周期超過一年，但實際去化卻不足五成。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，與剛入市的“火熱”市場不同，如今共有產權房遭遇“寒流”侵襲。購房者在選擇共有產權房時，區位是第一要素，區位成熟度低的項目，往往交通出行、配套設施等都相對滯后，這是影響剛需客群置業的主因。除此之外，影響購房者是否選擇共有產權房的另一個原因是，共有產權房已告別投資屬性，無法在市場上公開流通。
在《辦法》出台之前，北京的產權型保障房和政策房，在滿足一定條件后可以轉換為商品住房。而《辦法》的出台，對共有產權住房再上市產權性質進行了收緊，以“封閉管理、循環使用”為原則，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更，真正實現“封閉管理、循環使用”，以滿足更多無房家庭住房剛需。
據北京市住建委相關負責人此前介紹，再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機構，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產權住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所佔房屋產權份額比例不變。
“這實際上意味着，共有產權房徹底喪失市場自由流通的權利，購房者在置換買賣時可選擇的範圍很小，且賣掉共有產權房也可能不足以支撐未來換房的首付款。”郭毅分析稱，對於剛需客來說，房子的居住屬性固然重要，但投資屬性也具有一定的影響力。初次購置的商品房都包含有“跳板”的屬性，未來的工作變動、子女上學，以及隨着收入的提升想要過渡到改善戶型，這些都需要房屋屬性的“自由”。
適度調整可售區域勢在必行
事實上，從居住屬性來說，目前共有產權房也受到其他商品房的衝擊。眾所周知，共有產權房的產權份額是個人佔一部分、政府佔一部分。以大興的四季盛景園為例，29000元/�O的銷售均價，個人持有80%的產權份額，換算下來，也就是36250元/�O。最新數據显示，大興區12月的商品房均價為41000元/�O，價格相差不大，其他方面卻要優於共有產權房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，共有產權房的交通、配套等優勢均不明顯，房屋質量大多也只是剛剛達到“及格線”，處於市場下行周期，共有產權房的價格優勢也被不斷削弱。站在性價比的角度，共有產權房已不具備競爭優勢，兩者價格收窄，由共有產權房轉移到商品住房，不但可以獲得高品質的住房需求，也可以獲得更加靈活的換房機會。
按計劃，自2017年起，北京要用五年時間完成25萬套共有產權房供地。共有產權房市場“遇冷”，高供應是否有高庫存隱患？
對此，郭毅分析稱，共有產權房加大供應不是問題，但要講究區域的平衡性。與商品房一樣，共有產權房的區域供應同樣不均衡，因此才會有大興“重災區”的說法，區域本身供大於求，項目去化因此艱難。在整體加大供應的前提下，最主要的是打破地域限制，雖為保障性住房，保障區域的職住平衡，但在區域內部消化不足的情況下，“走出去”也不失為一個辦法，適度調整可售區域範圍勢在必行。
除打破區域限制外，降低認購門檻也是一個一舉兩得的辦法。在嚴躍進看來，雖然共有產權房有各種各樣的限制，但低價格毋庸置疑，政府幫忙分擔住房壓力，這部分市場需求還是很旺盛的。如果共有產權房的申購標準能夠降一個檔次，那麼市場所能釋放出的潛力要比現在更大。降低一些認購門檻，在完成去化任務的同時，也能使更多人受惠，實現一個“住房夢”。
(責編：許維娜、孫紅麗)
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