各地推最嚴限購令 樓市何去何從
東方財經網 2017-03-21 08:21:26 來源：海外網
沒有一點點防備，一大波“嚴厲”的樓市調控新政就這樣出現了――
3月17日下午，北京出台最新限購令――“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%；石家莊緊隨其後，規定非本市戶籍居民家庭限購一套房；市場還沒反應過來時，廣州深夜宣布，單身限購一套，連續社保3年變5年；鄭州也跟着湊了一把熱鬧：18日起，補繳社保、個稅也不管用了……
如果算上自2月28日起全國陸續宣布限購的城市，到今天為止，全國已經有16個城市啟動升級了限購限貸措施。其中，環一線周邊城市樓市，呈現出了政策明顯趨嚴的特徵。
北京
限購政策出台地如此緊鑼密鼓，不得不說與春節后全國各大城市出現的漲價潮有關。尤其是北京，自進入3月以來，房價就和坐上了“竄天猴”一樣，尤其是受到9月開學潮影響的學區房。還沒有等到大家預測的“330”(歷次樓市調控多在3月30日公布)，號稱史上最嚴限購令橫空出世，也從側面印證了北京樓市確實到了不調控不行的地步。
春節過後，稿癌君身邊的不少朋友開始了買房的節奏，打算趁着節假日後的房市冷淡，趕上去年房價上漲的最後一波車。儘管懊悔自己去年沒有早行動，但是春節后北京二手房交易市場明顯冷清的交易紀錄，還是讓稿癌君的朋友看到了希望。
沒有想到，儘管北京建委的數據显示，整個2月全北京只成交了14416套二手房，比過去一年任何時間都低；但事實上，看房市場卻分外火熱。
不少朋友都向稿癌君講述了自己親歷的“驚險搶房記”。A君所看的小區里，幾乎每套房子都會同時碰上七、八組人在帶看；有的房子還在去的路上，中介就接到了電話表示已經出售了；好不容易看上了一套，卻被中介告知在他之前已經有三個客戶交了意向金，建議他直接放棄；B君的遭遇更加離奇，看房的當天中介就約好了業主，然後和另一個業主在基本沒有考慮的情況下上演了一波競價。
在這種“感覺買不到房”的焦灼感下，A君和B君最後從看房到簽約的時間，都沒有超過半天。
俠客島的小夥伴《中國經濟周刊》從鏈家、麥田和我愛我家等房產中介處得知，從去年年底到今年春節過後，北京的二手房市場基本處於價格相對平穩的狀態。雖然也時有成交價高過初始報價的情況，但總體來看，加價幅度仍然在同一地段內同等房型的單價範圍內。
多家中介同時表示，多數客戶屬於改善型換房，加價的原因也是因為計劃要買的房子出現了漲價，從而牽一發而動全身。這種情況在“連環單”中更為突出。
《中國經濟周刊》了解到，比起剛需型住房或者改善型住房，北京的這波漲價主要出現在學區房交易中。根據北京市相關政策，北京幼升小入學採集信息從5月1日開始，3、4月份正好是很多家人最後的換房時間。正因為如此，北京學區房，尤其是西城、海淀等重點學區，普遍在這個月出現了15%以上的漲幅，普遍房價目前在每平米12萬元左右，部分房價甚至漲到了20萬元。與天價房價不匹配的是，由於學區範圍內相應房屋房齡較久，於是出現了某小區地下室叫價400萬，800萬買一套老破小的情況。
學區房漲得凶，其他的房源也應聲而動，於是3月剛過，北京的房價再次出現走勢兇猛的跡象。
新政
新政的出台，無疑給火熱的北京樓市潑了一盆冷水。
本次新政最令人關注的就是強化了差別化信貸政策，不但實施“認房又認貸”，還通過“一提一降”，進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時還降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。
也就是說，判定是不屎買首套房，既要看名下有沒有住房，也要看有沒有商業房貸或公積金房貸記錄。
《中國經濟周刊》注意到，根據目前中國人民銀行給出的相關解釋，房貸紀錄不僅僅是北京市購房的房貸紀錄，外地的購房紀錄，包括購買商業住房的紀錄都算。也就是說，如果你曾經有過貸款紀錄，即使已經還清和在北京無房，再買房也算二套住房。
也就是說，對於很多在北京目前沒有住房但是有貸款紀錄的人來說，假設未來要購買一套1000萬的住房，如果不考慮各種稅費和評估折扣，那麼首付的金額可能會從之前的350萬直接增長到600萬。對於不少人來說，可能短時間內不會衝動購房了。
317新政影響最大的就是目前價格波動最厲害的二手房市場。尤其可以預見的是，317新政將有效的抑制投機投資需求，再想要靠着大筆貸款來炒賣房子明顯是不現實了。
在預計會有效打擊炒房行為的同時，不少有改善性需求的買房者也會被此次政策波及到。之前“認房不認貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會被認定為首套，他們的首付比例是35%，但是新政之後，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認定為二套房，並且首付比例增長到60%。而這樣的換房者目前在北京二手房交易市場中占多數。
經濟ke了解到，就在政策出來的昨天晚上，已經有不少中介在連夜加班，主要是聯繫已經簽約的業主和買房者，統計有多少客戶會被此次新政影響到，尤其是“連環單”客戶。畢竟“930”出台後，不少合同都出現了受政策影響的解約情況。
除了首付比例提高，貸款期限同時也會影響到一批已經簽約但還沒來得及網簽的業主，尤其是剛需型首套住房，大多數買房者都是將月供和貸款算到了自己能負擔的極致。雖然現在具體細則仍未出台，但是貸款期限縮短相應也會提高月供比例，無疑加重了房貸負擔。
入場
除了強化差別化信貸政策，在北京市住建委出台的相關文件中，稿癌君還注意到了另外一條規定。今年的北京市樓市將加大土地供應量。
前两天的島文指出，2月公布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》显示，今年北京全市商品住宅用地供應計劃安排260公頃，其中還包括83公頃的自主型商品房，土地供應與目前的住房需求出現了供需關係不平衡的情況，如此一來，北京的房價豈有不漲的道理？
此次調控應該也注意到了這一供求矛盾。住建委表示，今年以來，北京市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，保障土地有效供給。目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。
針對這260公頃，相關部門特別指出，今年260公頃的商品住宅計劃供應量事實上是超過去年的實際供應量。
同時，還有20萬套商品房在路上――來自於拿地未開工和開工未銷售的房源。至於原因嘛，大家也清楚，主要是部分開發商囤地惜售，想要等到價格最合適的時候開盤，使得利潤最大化。這個数字是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一旦這20萬套商品房在多方措施下真正進入市場，應該也會在一定程度上效緩解目前北京市新建商品房不足的情況。
“經濟ke”欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品。
聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。
【其他文章推薦】
※最佳室內裝修設計師推薦
※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!
※詢價網-地板施工價格
※實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑？ 木地板三倍價差的秘密!!
※家中裝潢適合實木地板嗎?注意五大鋪設狀況