房地產調控新政難改長期供求趨勢

東方財經網 2015-04-21 11:10:22 來源：安徽在線

　　劉衛民

　　發展研究中心市場經濟研究所研究員

　　這一輪的房地產調控新政一定會有短期效果，減緩房地產投資增速下行速度，但從長期看，並不會改變我國房地產供求關係的發展趨勢。

　　一季度的房地產數據正如各方預料，仍然保持着一個相對下滑的態勢。一季度房地產開發投資完成額1.7萬億元，累計同比增速為8.5%，增速是2009年8月以來首次回落到個位數。住宅開發投資完成額的增速要更低一些，一季度住宅完成額1.11萬億元，累計同比增速5.9%，較1至2月份下降3.2個百分點。

　　究其原因，第一，實物量的指標增速持續走弱。例如，一季度房屋新開工面積2.3億平方米，累計同比下降18.4%。較低的新開工增速導致房屋施工面積增速也在下降，一季度房屋施工面積為58.4億平方米，累計同比增速6.8%，較1至2月份下降了0.8個百分點。施工規模的下降必然導致投資規模增長乏力。

　　第二，房地產開發資金來源不容樂觀。一季度房地產開發資金來源為2.8萬億元，累計同比下降2.9%。其中，不僅國內貸款累計同比下降6.1%，而且自籌資金累計同比增速也僅達到1.1%。這意味着不僅商業銀行等傳統的金融機構提高了房地產貸款風險控制，而且所謂的信託等“影子銀行”也對房地產貸款更為謹慎。

　　第三，去庫存速度仍然不快。一季度商品房銷售面積1.8億平方米，累計同比下降9.2%，定金及預收款的累計同比下降8.4%，個人按揭貸款增速僅為1.0%。

　　第四，由於對後續市場預期不好，開發企業拿地的积極性受挫。從購置土地面積這一房地產先行指標看，一季度購置土地面積4051萬平方米，同比下降32.4%。

　　今年3月，國家出台了一系列穩定房地產發展的政策，包括控制好住宅土地供應節奏、縮短營業稅減免年限、加大商業銀行與住房公積金對首套置業以及改善型置業的支持力度等。近期一線城市住房市場對這些利好政策的反應較為熱情，有些地方的房地產銷售情況出現顯著回暖。需要注意的是，一線城市住房投資佔全國比例有限，而對於大量的二、三線城市來說，雖然新政也能夠提高當地居民的住房支付能力，改善住房市場預期，加快去庫存的速度，但並不能從根本上扭轉這些地區住房供求關係趨於寬鬆的中長期趨勢。另外，一季度GDP平減指數為－1.1%，存在潛在的通縮風險，通過不動產進行保值的投資需求被削弱。近期活躍的股市也吸引了大量投資者，自然也會降低大家對房地產市場的關注程度。

　　綜合各方面因素看，這一輪的房地產調控新政一定會有短期效果，減緩房地產投資增速下行速度，並在一定程度緩解房地產投資增速大幅下滑對宏觀經濟的衝擊作用，但從長期看並不會改變我國房地產供求關係的發展趨勢。

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