投資台灣3大方案惠多 工業地產將再漲3年

2020年台灣工業地產成交量不受疫情影響,出現上揚走勢,就連地價都被帶動上漲,且需求由北台灣擴散至中、南台灣,再加上行政院於去年底拍板「投資台灣三大方案」再延長3年到2024年底,也被商仲業者解讀為政策作多,工業地產的地價可望再漲3年。

投資台灣三大方案 吸1.5兆

所謂的「投資台灣三大方案」,是指行政院在2019年1月推動「歡迎台商回台投資行動方案」,敲定實施三年時間,提供台商貸款利息補貼,並幫忙解決缺水、缺電及缺土地等問題,俾引導台商回台投資。

接著,在7月再推動「根留台灣企業加速投資行動方案」及「中小企業加速投資行動方案」。依據行政院統計公布,截至去年12月17日,總共投資金額達1兆5,534億元。

第二波的投資台灣三大方案,將延長3年至2024年底,但因中美貿易戰等時空背景已不同,故刪除了第一波主要的「美中貿易戰受衝擊的業者」,並順應ESG永續環境的趨勢,增列「配合政府2050淨零碳排政策目標,逐步落實減碳排之業者」,預計可新增4,300億元的貸款額度,其效益則可放大至9,000億元。

商仲業者談到,從2017年中美貿易戰,以及美國實施「肥咖條款」,加上行政院實施「投資台灣三大方案」,不管是在台灣股市、台灣房市,或是台灣商用不動產(含商辦、工業地產),都出現大漲的好光景。

而這一回,行政院再加碼推出第二波的「投資台灣三大方案」,雖然內容有所調整,但提高企業投資意願,帶動台灣經濟的繁榮向上,對工業地產來說,絕對是一大利多,因為需求帶動買氣,自然拉升地價往上漲。

工業地產價量齊揚寫新高

CBRE世邦魏理仕發佈最新的2021下半年《台灣工業地產市場報告》指出,2021下半年工業地產市場價量持續攀升,大型工業不動產投資額總計新台幣近950億元,改寫歷史新高點,於整體商用不動產與土地投資市場佔比亦升至39%新高位,儼然已為市場主要投資焦點。在買方需求強勁驅動下,全台平均工業地價較上年同期成長4.2%。

分析去年下半年各類工業地產交易活動,世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出,以工業土地、廠辦兩類表現尤其亮眼,當中7成屬自用型買方,顯見購地興建符合自身需求之建物仍為企業首選;而工業土地下半年總計成交逾438億元,年增率高達70%,足見政策「招商引資」的策略大大奏效。

李嘉玶指出,若以整年度的成交金額來看,近5年工業土地、廠房、倉儲及廠辦的交易額呈現年年增長,其中,工業土地更是三級跳,由2017年的近270億元,一路增加至2021年的739.86億元(表一)。

另就去年前十大成交金額的工業土地交易案,也可以發現,台北市的北投士林科學園區,由市政府拿出來標租的50年地上權案,就有仁寶電腦及康舒科技合作,以81.98億元拿下13,000多坪土地,預計開發集團總部,另新光人壽也以44.02億元拿下11,000多坪(表二)。

而成交金額居第二大,反而是京城建設在仁德區崁腳北段取得16,000多坪土地,總價為33.81億元。

另從表二也可發現,有不少桃園、新竹、台南及嘉義的交易案擠上前十大,而買方大多自用,或是打算拿來蓋廠辦。

科技擴廠帶動投資

李嘉玶表示,在全球晶片製造供不應求的情況下,半導體與電子業者持續於現有廠區擴建,同時尋求購買既有廠房的機會,以便在設備進駐後快速進入生產階段,並可因應未來重建廠房之需求。

另就去年前十大廠房與倉儲、廠辦的交易案也可發現,除因科技業提高研發規模、升級總部辦公空間外,以投資目的為導向之交易也有所成長,包括保險業者、不動產投資信託基金及不動產投資公司均看好廠辦投資效益,紛紛投入市場(表三)。

此外,科技業投資工業廠房、辦公廠辦創新高,根據信義全球資產公司統計近五年(2017至2021)上市櫃與公開發行的科技業投資不動產總金額累計達1,940億元,其中,2021年更以683億元創下新高,比次高的2019年400億元成長7成。

科技業擴廠三大動能

信義全球資產總經理柯宏安表示,急單效應下,可立即設置生產線的廠房成為熱門選項,投資區域則以桃園市、台北市、新北市最受惠。

而科技業擴廠熱度來自三大動能,第一,2017年中美貿易戰起,台商積極把高端製造技術遷回台灣;第二,疫情影響,遠距學習或辦公設備需求爆發,使科技產品訂單量增加;第三,除半導體缺貨潮帶動上下游供應鏈擴廠,全球減碳趨勢下,綠能、電動車及5G等潛力產業也積極發展。

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此外,工業地產一枝獨秀,尤其科技傳產需求熱絡,由工業地產交易熱區也可以發現,大廠擴廠也帶動投資,柯宏安表示,從近5年包含台積電、台達電、大立光等許多科技大廠都有再度加碼擴廠的狀況,都顯示出企業硬需求,這也讓科技產業成為不動產市場發展的重要角色。

而地方政府為了響應台商回流,推出新興工業區標售及招商,反應也都相當熱絡,去年各縣市中,以桃園市交易件數四十一件最多。

信義全球資產另統計2020至2021年工業土地與廠房實價登錄資訊,6都共有9個行政區交易金額破百億,其中,台南市安南區以236億元奪冠,桃園市龜山區以176億元居次,高雄市仁武區153億元排名第三;也可以看出,近兩年工業地產百億級交易熱區包括了桃園、新北、台南及高雄。

柯宏安分析,近年因為北部工業區土地價格上漲,南部各縣市政府又積極設置產業園區,爭取產業進駐,有較大面積土地可供企業選擇設廠,許多科技大廠紛紛向南布局,同步帶動相關供應鏈跟隨。

柯宏安另指出,為了能找到大面積的廠房及工業土地,未來可能有更多企業會往中南部拓點,且會以有規劃完善的產業園區為主要進駐首選,未來工業地產的熱區,頗有南霸天竄起的局勢。

熱騰騰寸土寸金

宏大國際資產總經理陳益盛則表示,自2012年以來,工業不動產已逐年擺脫「空蕩蕩廠房乏人問津」,成為「熱騰騰寸土寸金」。

以六都加新竹縣市來看,近六年來工業及倉儲開發是穩定成長,尤其桃園從2016年就帶頭成長,在2019年新建樓地板就達69.6萬餘坪,創近20年新高,2020至2021年的增加幅度雖趨緩,但仍是各都中最高,而新北及台中緊追在後。

陳益盛表示,有別於其他不動產,多數是供給大於需求,但是工業不動產現今最大市場現象是全台幾乎都「供不應求」,主因在於內資、外資、台商回台的投資持續,加上後疫情電商物流的跳躍式成長,尤其具生產規模的現成廠房或物流用倉儲明顯供不應求,因此工業不動產仍然最為持續看好。

他並分析全台最被看好的工業產品,分布較廣且分散的小型300至1,000坪廠房全台都缺,500至3,000坪的科技辦公分布,近10年是以中和、新店及汐止為主,但近期因交通捷運等改善,新莊、三重、土城、林口等處也逐漸有廠辦園區或大樓興建。另一項也極為缺貨的是1,000坪以上至20,000坪左右的倉儲等,都是市場需求迫切的產品。

地價火熱 北溫南漲

觀察去年下半年全台主要工業區土地價格走勢,世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示,北部工業區價格已處於相對高檔,但市場對於開發廠辦的需求不斷,使得下半年價格仍溫和上升2.5%。而中南部土地市場持續受惠於企業積極覓地擴廠,價格漲幅尤其明顯,兩區平均工業地價年增率皆達6%以上。

根據近幾月來台積電、日月光等多家國內外大廠公布的投資案可看出,南部半導體S廊帶正逐漸成形,預料2022年南部工業土地價格漲幅將達5%以上。

施甫學指出,「投資台灣三大投資方案」確定延長實施3年至2024年底,而在供應鏈分散趨勢延續的情況下,預料將持續見到台商回台投資。有鑑於新興科技應用增加、終端產品半導體含量提高,台灣半導體產業量能將持續擴大;在半導體領導廠商大幅增加資本支出的帶動下,相關上下游廠商的擴廠增產需求不容小覷。

展望未來工業地產市場,他說,南部半導體S廊帶的成形,可望鼓勵更多供應鏈企業跟進布局相關產業聚落,預料南台灣交易動能持續擴大,南部工業地價上揚走勢仍較為明顯(圖一、圖二、表四)。

北部區域內,廠辦交易將集中於雙北市,桃園則以廠房交易為大宗;短期內北部工業地價格將呈平穩態勢。

來源鏈接:https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html

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