樓市調控不能只看一時

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：經濟日報

各地出台不同的樓市調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。而且，如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧

近段時間，北京接二連三出台樓市調控政策，成為新一輪全國樓市調控大潮的縮影。除北京以外，還有20多個城市相繼出台限購或限購升級措施，差異化信貸成為這一輪調控的着力點。

相關地方履行主體責任，力圖使調控措施儘快收到實效，其出發點和態度值得肯定。但需要提醒的是，各地出台不同的調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，而不能只看一時效果。調控應遏制投資投機性需求，阻止炒房者和炒房資金流入樓市，在有效防範風險的同時使房價回歸價值，而不是通過壓制剛需和改善性需求達到降低房價的目的。

事實上，政策發生效應存在一定的滯後期。2012年的“雙限”調控措施出台後，當年房價上漲的城市仍在增加，第二年效應開始顯現。直至2015年2月，銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點；同年3月，70個大中城市新建商品住宅同比價格均呈降勢。所以，有必要對調控政策保持耐心，而不是一味加碼、傷及剛需。

截至去年末，全國新建商品住宅施工面積52億平方米，待售面積4億平方米，共56億平方米。按全國城鎮人口近8億人計，人均7平方米。按當年銷售13.7億平方米計，即使不開工新項目，也可以持續銷售4年以上。儘管其中存在結構問題、不平衡問題，但只要抑制了投資投機性購房，房價因供求關係變化而有所回落，就是大概率乃至必然事件。

此時需要反思的是，不管是為了自住還是為了炒房，為什麼有些人不惜演一出“假離婚”、冒着弄假成真的風險，也要以首套房的貸款政策購買第二套房呢？關鍵就在於這些人對樓市的預期依然看漲。如果判斷調控會帶來房價回落，任何人都不會採取如此非常手段來搶購第二套房。

縱觀房地產市場的發展歷程，特別是2012年“雙限”以來的起伏跌宕，可以看出民眾的看漲預期不是源自調控措施的無效，而是因為政策的劇烈搖擺反覆。如果沒有2015年“9・30”之後的一系列取消“雙限”、大力加槓桿措施，就不會發生2016年的房價暴漲。所以，各地當下推出的調控措施，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。特別應充分意識到，如果今後再有相反的政策出台，必將極大動搖民眾的信心。

儘管建立確保房地產市場平穩發展的長效機制尚需時日，但是，如果不是從短期考核着眼，而是從經濟規律、市場規律把握，以長期改善民生、提高民眾實際購房能力並防範樓市泡沫和金融風險為目的，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，牢牢堅持住房的居住屬性，並從根本上改變對土地財政的過度依賴，其實並不缺具有可持續性的政策和措施選項。比如，延長二手房的上市交易時間、提高出售非自住第二套房的交易成本，等等。如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧。

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