評估價收緊,做低二手房價難度陡增

評估價收緊,做低二手房價難度陡增

東方財經網 2015-04-21 11:12:14 來源:安徽在線
做低房價後續隱患不少/晨報記者 殷立勤

  晨報記者 徐 運

  曾幾何時,做低房價成為買賣雙方避稅的“法寶”,也是業內眾人皆知的“潛規則”。然而從去年底普通住宅新標準開始實行后,各區房地產交易中心內的評估公司對二手房的評估價逐漸收緊,評估價逐步提升,能做低房價的空間逐漸被壓縮。

  評估價逐漸提高

  賀小姐想借新政出台的機會在閔行買套房,她看中的房子真實掛牌價是280萬元。根據新調整的普通住宅標準,外環外的普通住宅總價標門檻是230萬元,她一直希望房價能被做低到230萬元左右。這樣“非轉普”之後,契稅、營業稅、個稅等加起來能節省好幾萬元。節前,中介向其“打包票”,聲稱可以做低到普通住宅的房價水準,然而,等她掛牌時,中介卻說最低只能做到240多萬元。

  許多中介近期都發現做低房價的空間越來越小了。原因是評估公司的評估價逐漸提高,原先還能矇混過關的“成交價”現在過不了關。

  調價並無規律可循

  “從去年底開始,基本上每個月都會調整一次評估價。”徐匯區一位中介門店經理說,“有時候每月要調兩次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”這種情況下,即便客戶要求非常急迫,中介也不再信心滿滿地保證做低的數額,更不敢信口開河,以免到時候被“卡住”,導致違約。

  上海(樓盤)八達國瑞房地產估價有限公司總經理胡亮說,這段時間部分區的二手房評估價確實有過上調,不過這無“規律”可循,“不是說一定要一個月調整一次,而是看實際房價是否有變化。”總而言之,所謂通過做低房價來避稅的操作難度將越來越大。

  評估價來自兩部分

  評估公司的評估依據到底是什麼?怎麼來判斷這套房是被做低房價還是房東誠心低價出售呢?

  一般來說,評估數據來源主要有兩部分組成:一是近期同一樓盤所有二手房的成交價格,二是評估公司與中介合作,獲得某一樓盤近期的掛牌價格。由這兩方面數據加權平均得到該樓盤近期的市場平均價格。“原則上,我們的核價標準還要在這個平均價格的基礎上再下浮約10%。所以說,這個核價標準一定是低於正常市場價的,如果二手房交易價比這個標準還低,那麼,就有很大可能是做低房價了。”胡亮說,評估價調整后,公司也注意到市場上做低房價的行為有所收斂,“以前我們還能看到市場價八折以下的交易價格,現在八折以下”野豁豁”的價格基本看不到了。”

  [詳解做低房價隱患]

  做低房價對於購房者來說,表面上可以省稅,但後續隱患並不少,比如“做低房價”后的貸款實際比例會有所降低。如200萬元的房屋,按首付三成計算,其首付60萬元,銀行實際貸款額為140萬元; 而如果做低到150萬元的話,銀行實際貸款額卻為105萬元,按此計算,除了客戶所要支付銀行首付的45萬元之外,其做低合同價所產生的差額50萬還需另外補齊,即一共要付95萬元房款,無形中加大了許多購房成本。

  另一方面,假如買方為這套房子實際支付了200萬元,可現在購房合同上的價格是150萬元,那麼將來在轉手時,買方必須為這50萬元差價付出代價。因為,根據政策規定,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅。

  假設這套房屋的未來出售價為300萬元,按其實際價格200萬元計算,客戶轉手交易時只需交100萬差額的稅費即可。但是,如按照合同上的價格150萬元計算的話,該套房屋轉手交易時必須繳納差額150萬元的稅費。

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