調控進入深水區 上海1個多月喊停5幅土地出讓
東方財經網 2017-03-22 10:34:22 來源：21世紀經濟報道
多名行業人士指出，成交量的回暖會傳導回土地市場，而當下又處於多個城市調控升級的敏感時刻，不排除上海為鞏固調控效果，而採取謹慎的土地出讓節奏。
一個多月以來，上海已經中止了5幅地塊的出讓。
3月20日晚，上海市規劃和國土資源局（簡稱“上海市規土局”）官網發布公告稱，因臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊等3幅地塊的交易資金來源審核工作尚未完成，將繼續進行審核，現中止這3幅地塊的出讓活動。
如此一來，原定於3月28、29日拍賣的7幅住宅地塊減少了3幅，還有長興島1幅、松江小崑山3幅土地按原計劃出讓。公開信息显示，目前小崑山3幅宅地已經有14家房企報名，最低起拍價1.8萬元/平方米。
此前的2月15日，上海市規土局根據規劃調整要求，終止松江區小崑山鎮SJS40001單元19-02號住宅地塊出讓；3月15日，根據出讓人要求，中止青浦區徐涇鎮西虹橋徐南路北側07-04商辦地塊的出讓。
對此，同策諮詢研究部總監張宏偉指出有兩個原因：當前上海樓市調控已經取得初步成效，不希望前功盡棄，因此，對於能夠干擾商品住宅走勢的相關因素採取暫時規避的措施；而地王往往會對周邊市場起到帶動作用，暫時叫停這幾塊純宅地或宅地配比較大的地塊出讓，主要是為防止出現區域地王，從而防止對周邊商品住宅市場價格的干擾。
張宏偉認為，停止出讓是暫時的，“並不是不出讓，待市場在下半年進入調整期之後，土地仍然會入市，到那個時候對於商品住宅影響較小”。
連續喊停土地出讓
臨港的兩幅地塊原定於3月28日上午9時30分出讓，截至目前，已分別有22家和18家房企參与競拍；奉賢地塊原定於3月28日下午13時30分出讓，目前有12家房企參与。
2月15日-3月15日，上海已先後中止了郊區的兩幅土地出讓。
其中3月15日，上海市規土局網站發出《關於中止青浦區徐涇鎮西虹橋徐南路北側07-04地塊出讓活動的通知》，稱根據出讓人要求，中止青浦區徐涇鎮西虹橋徐南路北側07-04地塊的出讓活動。在中止期內競買保證金所產生的同期銀行活期存款利息將在中止期結束后依申請並經審批後退還。
公開信息显示，07-04地塊出讓面積3.38萬平方米，容積率2.5，建築面積8.45萬平方米，起拍價5.07億元，起拍樓板價為6000元/平方米，需要自持50%辦公面積（3.59萬平方米）20年，自持80%商業面積（1萬平方米）20年。
在地塊宣布終止出讓之前，共有15家房企領取參与拍賣申請。一名業內人士指出，該地塊6000元/平方米的起拍樓板價，與該板塊去年9月成交的一幅商辦地塊起拍樓板價一樣，但去年9月的地塊最終成交價格為4.3萬元/平方米。“已經有15家房企拿申請表，可見其搶手程度。”
一個月前的2月15日，上海市規土局發布了《關於終止松江區小崑山鎮SJS40001單元19-02號地塊出讓活動的通知》，表示需進一步加強完善規劃建設條件。
小崑山地塊是佔地面積3.1萬平方米的純宅地，建築面積3.77萬平方米，起拍價6.79億元，起拍樓板價為1.8萬元/平方米。
小崑山鎮最近一次宅地出讓可追溯至2016年8月，路勁以42.5億元總價拿下兩幅宅地，溢價158%，樓板價20934 元/平方米，成為片區內高價地。
綜合多名業內人士的預測，上海近期喊停部分房企報名數量較多、有可能拍出高價的地塊情有可原。
上海樓市在2月、3月成交呈低迷之勢。上海中原地產統計显示，2月上海新建商品住宅成交面積僅36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。從春節後市場情況來看，以往2-3周可以達到正常流量的7-8成，但今年只有5成；二手房市場似乎更為清淡，節後來客量雖然有所增加，但是和去年同期相比減少大約4成。
近期上海周邊市場行情暗涌，引發調控升級。繼年前的花橋、崑山、蘇州出台限購政策，嘉善也於近期推出限購加碼政策，因此上海對於土地放量也保持了謹慎態度。
周邊市場3月回暖
來自同策諮詢研究部的數據显示，上海一手樓市最近成交量有回暖趨勢。2017年1-2月的成交量持平，每月大約3000套。這兩個月均比2016年12月減少1800套。而3月1-21日，成交量為3206套，有升溫跡象。
反觀上海臨港板塊，也是上述被喊停土地出讓的所在板塊，趨勢則相反。從去年12月以來截至3月21日，臨港一手房成交量每月逐漸走低，分別為348套、267套、108套以及86套。一名業內人士認為，臨港目前還處在價格窪地，因此被多家房企看好並報名參与土地拍賣。
從上海周邊市場來看，3月份一手房成交量參差不齊。比如蘇州，3月1-21日成交量為1992套，多於2月份的1967套；而崑山、太倉則與上海臨港板塊類似，在逐漸減少。
杭州、寧波、紹興、湖州、舟山都在3月份成交量有上升。尤其是湖州，3月以來成交了1353套，比2月份的632套翻倍。杭州的蕭山、餘杭兩區，儘管也被列入最新限購名單，但成交量依然猛增。3月至今，蕭山、餘杭共成交4926套，2月份為3059套。
一名報名了上述青浦商辦用地土拍的房企人士指出，成交量的回暖會傳導回土地市場，而當下又處於多個城市調控升級的敏感時刻，不排除上海為鞏固調控效果，而採取謹慎的土地出讓節奏。
然而，上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩指出，控制土地出讓節奏可看作是一種調控手段，但上海存量土地仍有空間。比如，上海有195平方公里的區鎮級的工業園區未來需要全部轉型，但現在只轉了一部分做辦公用地。沒有放開“轉住宅”的口子，一是因為涉及到生活配套要跟上的問題，還有就是轉成住宅會帶出市場更大的想象空間。
以金茂府地塊為例，這裏現如今被開發成均價達到11萬元/平方米的高端住宅。據介紹，該地塊原來是四方鍋爐廠的工業用地，當初是用原權利人激勵的模式，即“先簽合同不寫收儲價格，只約定最低價格和分成價格”方式，待地塊拍賣完成，再寫收儲價格，讓原權利人分享溢價收益。
一名從事土地評估的分析師指出，這種模式目前在上海只試點了幾例，但工業地塊在原閘北等市中心區域也有不少。
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