預售屋禁止換約 房市將有3大亂象

內政部為了抑制房價,近期提出「預售屋擬禁止換約」的構想。由於此前條法已禁止預售屋「紅單買賣」,這回加碼「禁止換約」,等同於宣告「預售屋全面禁止買賣」。內政部官員認為,此舉將能徹底杜絕投機炒作,但結局是否真如此美好呢?

當然,官員的出發點是為了平抑房價,但我認為預售屋禁止換約措施的想法太過天馬行空,恐怕與禁止紅單買賣、房地合一2.0和預售屋實登一樣,不僅不能達到平抑房價的效果,而且會加劇市場亂象。更有甚者,未來消費者勢必淪為待宰羔羊,而建商將是最大贏家。

預售屋禁止換約上路後,房市發展將有以下幾種可能性:

一、暗盤交易普及化

既然明面上預售屋不能買賣,而市場有其需求,買賣就會轉到檯面下。這種情況與先前禁止紅單買賣後,紅單交易轉到檯面下一樣,前後兩個措施的結果將如出一轍,且暗盤交易將為為普及。

當然,政府肯定會提出相對應的稽核措施。但關鍵在於「政策本身破洞太多,靠有限的人力查不了全台灣」。有膽子賺的繼續買賣,乖乖牌就只能掏更多錢去接盤。

二、供給量進一步緊縮

在「房地合一稅2.0」立法院公聽會時,我已示警該法案一過,重稅閉鎖期從2年延長到5年,將把短期持有的賣壓大量鎖住,市場供給量大幅度減少,供需失衡將助漲房價,如今已經應驗。

而預售屋禁止換約後,預售屋轉售賣壓也消失了,市場上新房子供給源只剩建商一家獨吃,供需失衡將再次惡化。

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有人會說,買方將轉去買成屋;沒錯,但買方很快會發現二手成屋、中古屋市場選擇性很少,因為供給被「房地合一稅2.0」大量鎖住,尤其二手屋市場幾乎買不到屋齡5年內的新房子。在選擇有限的情況下,買方非得回頭買預售不可,而建商不需擔心投資客轉售戶與自己競爭,豈不「爽爽賺」?

三、買方退戶,建商包賺

預售屋禁止換約後,買了預售屋的民眾如果反悔不買,只能選擇「退戶」,而建商往往會向買方收取成交總額15%的違約金。

如果房價下跌,買方退戶賠15%,縱使建商收回該戶後必須重賣,但仍不無小補。如果房價上漲,買方退戶賠15%,建商既賺違約金又賺房價,簡直是「太香了」。如果買方在預售屋興建期間,若是投資失利、資金調度困難而繳不出工程款,都只能含淚退戶賠15%,可以說是慘上加慘。

更嚴重的是,我個人大膽預料,預售屋禁止換約將讓極少數的「黑心建商」大賺特賺,黑心建商只要在銷售初期把建案包裝得美輪美奐,房子售出後,吃定消費者不能轉售,再使絆子逼消費者退戶,消費者只有被宰的份。

因此,預售屋禁止換約到底是為消費者著想,還是刻意圖利建商?且讓我們繼續看下去。

來源鏈接:https://ctee.com.tw/house/celetalk/559534.html

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