“3.17新政”出台後資金轉向 北京商住房升溫調控預期漸濃

東方財經網 2017-03-24 20:35:00 來源：中國證券報

北京樓市調控新政出台後，部分被政策打壓的資金轉向商住房。中國證券報記者調研發現，一些商住房出現捂盤、漲價等情形。不過，業內人士預期，本輪房地產調控力度較強，不排除近期商住房也被納入調控範圍內。

商住房捂盤漲價

“趕快入手吧，我銷售的這個商住房樓盤前天賣了20多套，現在開發商已經封盤。就等着漲價了！”南五環某房地產中介客戶經理小王不斷向記者強調，北京的房子越來越少，現在不買，將來置換房子的難度會更大。

“北京樓市‘3.17新政’出台後，針對一些剛需購房者，建議買商住房。當下商住房不僅總價便宜，且不影響二套房貸款。可先買來做投資，將來想換學區房還能以35%的首付購買，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多購房者反映，最近房地產中介推銷商住房的來電比前期更為頻繁。由於本次北京調控新政的目標並不包括商住房，並且商住房既不限北京戶口也不限購，還不佔用“首套房”指標，由此帶動了部分資金進入了商住房項目。新政出台後二手房市場短期出現降溫，房地產中介也加大了對商住房的推銷力度。

實際上，商住房在房地產調控政策后出現**態勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》后，據房地產服務機構亞豪君岳會統計數據显示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現成交1154套，其中商住所佔比重高達88%。

數據显示，在3月17日北京樓市調控新政出台後，部分商住房價格出現上漲。易居研究院智庫中心數據显示，以商用型酒店式公寓產品為例，在3月18日至19日期間，大興區泰禾中央廣場的成交套數為16套，成交均價為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。

同時，面對上漲的房價和上升的購買需求，商住房開發商“捂盤惜售”的現象又有所回頭。甚至還有個別開發商暫時封盤，調高價格。

調控預期漸濃

記者在諮詢多個商住樓盤的過程中，售樓員不斷強調，“現在不買，以後換房更沒有希望。土地越來越少，不限購變成限購是遲早的事。”記者了解到，有開發商在新政出台的第二天正式調整出售價格，上漲3個百分點，且推出“周日夜購不打烊”活動。

在“3.17新政”出台後，市場人士預期北京繼續出台商住房調控政策的可能性較大。值得注意的是，2016年5月發布的《北京市住房和城鄉建設委員會北京市通州區人民關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，

通州區商務型公寓和商業、辦公(含商務辦公和配套商業)項目的銷售將實行嚴格的限購政策。

上海市此前為規範商住房市場已採取一些措施。今年年初，上海市住建委會同相關部門對商辦項目進行集中清理核查，在此期間曾叫停143家商辦項目網簽。繼“叫停商辦項目銷售”后，上海市於上月對商住房進行試點整改，試點範圍涉及閔行區和嘉定區，已經集體入住的項目不在整改範圍內。

在上海商住整治措施出台後，很多購房者的上百萬資金打了“水漂”。在整治期間，發生了房子已交付給購房者，卻被要求拆除上下水以及Loft的隔層。

實際上，上海對違規商住項目整改使商住市場迅速受到影響，二手房成交量大幅下降。中原地產數據显示，1月份和2月份商住成交數據為352套和413套，去年12月份為1620套，縮水70%以上。

上海的先例以及北京可能出台商住房調控政策的預期，使部分購房者態度轉向觀望。最近正在看房子的小陳對記者說，自己對商住房有點動心。但考慮北京新政出台後，只有一次首付比例是35%的機會，如果將來商住房被納入首套房範圍內，豈不是得不償失，現在只能一步到位購買學區房。

購房者投資需謹慎

“受新政影響，最近商住房價格頻繁調升，但成交量並未出現大幅上漲。”業內人士提醒，謹慎購買商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房來說較高，且貸款期限僅有10年，無論是從當下還是從長遠來看，都給購房者帶來不小的壓力。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析，“商住房**屬於資金擠壓現象。對購房者而言，仍需要更加謹慎。市場熱度過高，會導致北京出台類似上海的整治措施。需要強調的是，因商住房流通不便，交易成本過高，一般利潤的四成都拿來交稅了。”

具體來看，商住房在二次交易中會產生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。並且商住房不享受任何稅費**措施。盧文曦進一步指出，若北京商住房被認定有違規，價值就會相應下降。很多情況下，也需要分清中介的銷售手段和自己真實的購房需求。

“購房之前一定要警惕政策調整的風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提示，尤其是要防範政策變動所帶來的購房資格不足或者購房交易價款不足等風險。購置此類物業要考慮後續轉讓等問題，如果此類問題不解決，在認購上還需警惕，或者說性價比是不高的。

另外，嚴躍進表示，商住整改是從供應端進行，從該角度看，北京可以參照和模仿。當然整改本身也有成本，後續不如因勢利導，允許此類物業採取出租的模式，尤其是精裝修的物業更是如此。

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