月份: 2020 年 2 月

原標題：分化加劇 房企整體規模或穩中有升

　　當前，國內房地產行業集中度不斷提升，房企優勝劣汰趨勢正在加速。數據显示，2019年330家房企破產，百強房企整體業績也未有明顯提升。今年，各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低。

　　房企兩極分化現象加劇

　　1月13日下午，世茂集團與福晟集團聯合宣布，世茂集團收購福晟集團的87個項目，成為2020年首個大型收併購事件，甚至被稱為“世紀大併購”。在業內看來，房地產行業正由高速發展時期進入橫盤期，加之2019年融資監管政策收緊，眾多房企所面臨的生存壓力史無前例。

　　隨着行業集中度的不斷提升，行業頭部格局不斷穩固，2019年房企TOP30門檻值已超千億。與此同時，留給中小企業的機會卻越來越少，並且地產行業的容錯度降低。針對世茂集團收購福晟集團事件，億翰智庫相關分析人士指出：“本次交易的被收購方福晟集團，曾經也是穩健經營的典範，但在瞬息萬變的行情之下，連續踏空節奏，加上應對失當，最終釀下今日的苦果。”

　　行業整體規模增速也在顯著放緩，百強房企規模增長“失速”。2019年12月，房企進一步加大供貨力度和營銷力度，以衝刺年終業績，百強房企權益銷售金額環比增長18.3%至9903.4億元，創全年單月規模新高。然而，多家市場機構統計显示，真實情況並不如企業業績增速反映得那麼樂觀，企業實際去化表現普遍不及預期。權益口徑下，百強房企2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

　　與此同時，2019年全年，數百家房地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關注。中國指數研究院的統計显示，截至2019年11月，在人民法院公告網，以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書，以企業為單位來看的話，剔除部分重複企業及非房地產企業，共計330家房企發布了破產相關文書。

　　中指院相關分析人士指出，發布破產文書的房地產企業主要分佈於長三角與珠三角城市群，上述兩個區域佔總數量的43%。中指院分析人士認為，“一方面，熱點城市及城市群，吸引了大量房地產開發企業進入，區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難；另一方面，長三角及珠三角投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司註銷破產更加頻繁。”

　　融資困境疊加企業經營壓力

　　“對破產企業進行核實后，我們發現房企大多為當地開發企業，很多糾紛為破產和解以及再次啟動，相比小企業而言，部分規模相對較大的房企，因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題，資金鏈也出現了問題。”中指院方面表示。

　　根據中指院對企業深陷困境原因分析研究，房企面臨破產主要有兩方面原因：一方面，企業自身管理制度落後、運營效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一，在市場火熱的上行期階段，企業的銷售業績快速增長，掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時，規模化也對企業自身管理提出更高的要求，企業並沒有及時優化應對挑戰。一旦市場進入平穩或下行期，企業的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。

　　另一方面，部分房企前期的業績高增長促使企業自信心急劇擴張，在業務發展方面速度過快，激進的多元化拓展拖累了企業的發展速度。

　　“作為一個資金密集型行業，房地產開發需要大量資金支持，一旦運轉中的環節出現資金問題，多米諾效應被觸發，將迅速蔓延，導致房企經營困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出，2019年，信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯，而部分小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加。“房企仍需要從經營上做好地產主業，優化債務結構，降低槓桿比例，平穩發展才能持久經營。”

　　在政策調控較緊的當下，尤其是融資端不斷收緊，融資成本水漲船高，現金流更是重中之重。億翰智庫方面也認為，“收併購浪潮來襲，也體現出當下地產行業之艱難。對於進入發展困境的房企而言，或多或少都有自身的原因。”

　　2019年，全國範圍多個城市取消或放寬了落戶限制。業內預計，至少未來2-3年城鎮化速度仍能保持，基本置業需求仍在，住宅開發仍有增長空間。億翰方面認為，房地產企業在精進主業的基礎上，可結合本身基因和資源情況，適度投入部分地產相關的多元化業務作為長期戰略，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則，同時平衡好主業與其他業務的結構關係。

　　2020年房企規模預計穩中有升

　　近幾年，房企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關領域，也有房企進軍新能源汽車、機器人製造、汽車零部件製造等非地產領域。上述中指院方面分析人士表示，“房企要對自身的財力、物力、人力有着系統規劃，促進業務及品牌的協同發展，形成系統運營合力，否則新涉足業務不僅短期難見效益，主業的發展也會受到拖累。”

　　行業人士指出，受市場下行和調控不放鬆影響，我國房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境，尤其中小型房企，仍將面臨一定的盈利和資金壓力。

　　未來，在融資監管全方位趨緊的情況下，行業分化將會持續加劇。業內普遍認為，雖然目前房地產市場整體去化壓力尚存，但行業將保持長期平穩發展的市場環境已趨於明朗。預計2020年企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。

　　在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”，未來業績規模的增長不能簡單依賴於供貨量的加大，企業戰略布局、組織管控、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。

　　“尤其是中小型房企布局相對集中，很難平衡區域風險。因此，適度降低槓桿比例，放緩增長節奏，能夠有效規避現金流風險。”億翰智庫方面指出，當下房地產行業的競爭格局與以往大有不同，合作是當下房企生存和競爭的主要形式，合作的本質是優勢交換，合作的目的是完善自我的資源矩陣。

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 人民網北京1月26日電（記者夏曉倫）1月26日，記者獲悉，金科股份通過重慶慈善總會向武漢首筆捐贈500萬元現金，助力抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情。

據了解，金科已在全國服務社區開展系列防疫行動，包括社區宣傳、科普、專人消毒,為業主提供及時的幫助。金科方面表示，將持續密切關注疫情，心繫武漢等地群眾和奮戰在一線的醫護人員，眾志成城打贏疫情防控戰。

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人民網北京1月26日電（記者夏曉倫）1月26日，龍光慈善基金會通過深圳市慈善會向武漢捐贈5000萬元資金，用於支援武漢做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作。

據了解，龍光慈善基金會是由龍光集團發起設立的公益慈善機構，該捐贈款項將主要用於疫區的醫療設備、物資採購及防治等工作。龍光集團有關負責人表示，公司將持續關注疫情，並與政府及相關機構保持緊密溝通，為武漢疫情防控提供持續支持，切實履行企業社會責任。

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人民網北京1月26日電（記者夏曉倫） 1月26日，弘陽集團宣布，捐贈1000萬元設立抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情專項基金，首期向武漢市黃陂區慈善會捐贈價值不少於500萬元人民幣的醫療設備與物資，用以支援當地及周邊地區抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情。

據介紹，弘陽組織調動海內外各方資源，緊急採購包括12萬個醫用口罩、20萬雙醫用鞋套、10萬付醫用手套、8萬套防護服與手術服、8萬頂醫生帽以及消毒液、護目鏡、濾盒、面屏若干，前期緊急組織的一批醫用口罩已運抵武漢。

弘陽集團表示，後續將迅速推動所有物資及時到位與發放，並隨時做好下一步行動計劃。

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原標題：雄安新區兩個規劃獲批

　　本報雄安1月19日電 （記者張志鋒）河北省委、省政府16日在雄安新區召開全省雄安工作會議，推動落實國務院日前批複的《河北雄安新區起步區控制性規劃》和《河北雄安新區啟動區控制性詳細規劃》，這兩個規劃獲批，標誌雄安新區規劃建設進入新階段。

　　為編製好雄安新區規劃，有關部門累計召集1000多名國內外專家、200多個國內外團隊、2500多名專業技術人員。2018年4月，雄安新區設立一周年，《河北雄安新區規劃綱要》誕生。2018年12月，國務院批複《河北雄安新區總體規劃（2018―2035年）》。隨後，河北省印發《白洋淀生態環境治理和保護規劃（2018―2035年）》。2019年，能源、綜合交通等26個專項規劃編製完成。截至目前，多規合一的“1+4+26”規劃體系基本形成，為雄安新區大規模開工建設夯實了基礎。

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易居房地產研究院2月2日發布的《2019年中國百城房價年度報告》指出，2019年全年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。

報告指出，觀察2019年累計房價同比漲幅曲線，其大體上呈現倒U型走勢。尤其是在2019年5月房地產政策收緊的情況下，此類曲線終結上揚態勢掉頭向下，體現了房地產價格去泡沫的導向。預計2020年上半年房價走勢總體平穩。

數據显示，2019年全年，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交均價為43788元/平方米，同比上漲10.8%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為14233元/平方米，同比上漲9.3%；64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11370元/平方米，同比上漲9.2%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一線城市2019年房價同比漲幅曲線大體上呈現持續下行態勢，充分說明管控得當。二線城市總體上同樣呈現下行態勢，與二線城市樓市政策普遍收緊等因素有關，尤其是蘇州等城市。與此同時，三四線城市總體上呈現“先揚后抑”的態勢，與三四線城市2018年房價已經深度調整過一次有關，同時受制於各地收入水平等因素，漲幅難以擴大。

從歷史數據來看，二線城市在2016年至2018年的三年裡，房價同比漲幅較大，都達到兩位數水平，而2019年終結了這個過程，房價漲幅重回個位數。嚴躍進指出，這較好體現了“房住不炒”，當然後續也要警惕房價漲幅擴大的風險，尤其是在都市圈、城市群大發展的背景下。

“綜合而言，從城市結構上看，二線城市房價明顯降溫，三四線城市已經遠離了2017年的瘋狂漲價階段，但2019年漲幅依然要大於2018年，後續仍然要警惕房價過快上漲。”嚴躍進表示，房價及漲幅的走勢受到很多因素的影響，其中交易量是一個很重要的因素。

嚴躍進預測，2020年第一季度市場交易可能不會太好，客觀上會牽制房價的走勢。第二季度交易量可能會有所上升，但預計各城市庫存壓力較大，依然會有降價促銷的動作，進而繼續牽制房價上漲。整體而言，2020年房價總體上有望進一步平穩。

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受疫情影響，1月下旬以來多地售樓處關閉、新房銷售幾乎停擺，讓本就是淡季的1月銷售更顯淡靜。根據克而瑞統計显示，1月，中國房地產銷售TOP100企業單月操盤口徑銷售金額同比降低12%。業內人士表示，目前來看，一季度甚至上半年的行業銷售將不可避免地受到較大影響。

百強房企操盤業績同比下降超一成

統計显示，1月，時值商品房市場的傳統銷售淡季。雖然今年恰逢春節假期，但受疫情影響，1月下旬以來各地新房銷售基本停擺、市場整體成交數據低迷。截至2020年1月末，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。雖然2019年百強房企各梯隊的銷售金額門檻繼續提升，但增幅較2017、2018年已明顯放緩。在行業增速放緩的大背景、疊加疫情的影響之下，2020年1月百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻均同比降低。截至2020年1月末，TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻僅9億元，同比降低19.1%。

從龍頭房企的表現來看，銷售規模仍然保持較高水平。其中，萬科1月實現全口徑銷售金額567.3億元，同比增長16.1%。碧桂園和恆大1月單月分別實現全口徑銷售金額465.1億元和410.1億元，與去年同期基本持平。

今年一季度樓市成交或明顯下滑

為配合國家抗擊疫情，1月26日，中國房地產業協會倡議房地產開發企業暫停售樓處銷售活動，嚴防疫情擴散。而隨着全國防疫力度的不斷加大，截至目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內的至少60餘個省及城市下發通知，要求暫停售樓處銷售活動。

目前為止，包括廣州在內的全國各大樓盤銷售部都是處於關閉狀態，開發商把賣樓都搬到了網上，在線購房是目前唯一的銷售渠道。知名地產專家丁祖昱表示，由於目前疫情或將影響新開工，對房企新增供應的影響還有待評估，對房企銷售情況影響如何，也要看疫情後續的控制情況。但絕大部分需求只會遲到不會缺席，對房企下半年甚至明年的業績影響有限。

他還認為，在當前的特殊形勢下，房企如何應對是關鍵。一方面，目前已有不少房企開啟線上銷售渠道，以應對疫情對企業項目去化節奏帶來的衝擊。另一方面，近期的市場形勢對房地產開發企業的資金和抗風險能力也是較大的考驗。房企應保持謹慎和敬畏心態、順應市場走勢，對全年的貨量安排和資金周轉积極作出調整。

有業內人士預計，在嚴峻的抗擊疫情形勢面前，預計今年一季度全國多數城市的房地產市場交易將會有明顯下滑，行業整體的業績已不可避免地受到了較大影響。

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疫情蔓延，牽動人心。

1月30日，北京房地產業協會向房地產開發行業發出倡議，包括各房地產開發企業在2月9日24時前暫停售樓處的一切銷售活動、嚴格執行北京市建築施工開復工要求等。

倡議表示，各房地產開發企業在2月9日24時前暫停售樓處的一切銷售活動，以最大限度減少公眾聚集。後續開業安排視疫情控制情況再行確定。

多地樓市已按下暫停鍵

而早在1月26日晚間，中國房地產業協會就發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢復。

據《中國房地產系統百城價格指數》發布方――中國指數研究院不完全統計显示，截至1月28日，全國已有湖北、浙江、江西、廣西、河南、遼寧、黑龍江、福建、廣東等省份，武漢、成都、南昌、福州、昆明、南京、贛州、宜昌、湛江、騰衝、綿陽、鄂州、德清、攀枝花、雅安、樂山、自貢、東莞、荊州、瀋陽、襄陽、長沙、西雙版納、太原、杭州、廣州、唐山、梅州、海口、三亞、宿州、大連、南陽等50多個城市暫停開放商品房售樓處。

湖北省宜昌市更是直接關閉了當地的網簽系統，暫停房屋交易。

財經評論員嚴躍進表示，售樓處暫停，客觀上使得住房交易停滯，部分城市或出現日度交易量為零的現象。後續是否有反彈，直接取決於此次公共衛生事件的解決和行政管控命令。不過對於此次肺炎事件，應該說各項應對措施還是积極到位的，因此2月份或會受到較為明顯的影響，而3月份預計在危機有所控制的情況下，房屋交易市場會有所放鬆。

有業內人士分析表示，今年一季度房地產市場肯定不容樂觀。不光是在銷售環節，在開發投資環節也會受到很大影響。春節期間大部分工地已經停工，建築工人返鄉，但現在很多城際班車已經停運，工人在春節后也難以返崗，因此新開工以及項目建設進度必將受到影響。

1月29日，北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於施工現場新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》。此次政策明確，相關房地產工程項目應該推遲施工。

施工暫停、交易延期，新型冠狀病毒似乎正在把樓市的開年“小陽春”帶離。

1月29日，港股如期復市。受到疫情影響，恒生指數低開3.03%，地產股全線走低，五礦地產的跌幅更是高達9.16%。截至收盤時，碧桂園、融創、綠城、龍光、金茂、奧園、旭輝、雅居樂等多家房企跌幅均在5%左右。

房地產行業的這個年過的有點“冷”。

但是業內也有聲音表示，雖然疫情來勢洶洶但是房地產交易的剛需條件仍然存在，很多需求在特殊時期也許會整體走低，但是當疫情得到有效控制並且緩解之後，極有可能出現一個短時間內的交易增長，從歷史經驗來看，春節通常是樓市的“冷靜期”，但是返鄉置業和在旅遊區購房的候鳥購房群，仍然給樓市貢獻了不小的業績。

以2003年非典、2008年汶川地震前後房地產數據對比分析來看，突發事件之後，在一個長時間里，人們在心理作用下突擊消費，不排除下半年出現房地產交易補償性反彈情況，全年樓市的整體穩定應該不會受到太大影響。

1月20日，國家衛健委決定將新型冠狀病毒感染的肺炎納入法定傳染病乙類管理，採取甲類傳染病的預防、控制措施。該級別與2003年的“非典”級別一致。

從非典期間的樓市表現來看，房價雖然在短時間內仍受到“非典”疫情的影響，但是，根本決定因素還是供求關係以及房地產的投資環境等。

中原地產分析師張大偉認為，以目前的情況來看，今年大部分房企第一季度的銷售任務肯定完不成了，都在期待能快速控制住疫情，這樣的話在接下來的幾個季度還能彌補回來。

部分房企轉戰線上銷售

某品牌房企營銷負責人告訴中國新聞周刊：“目前我們所有的工作都處於停滯狀態，這樣對後續的營銷、推盤都有很大的影響。一季度的業績可能要轉嫁到後面幾個季度上，壓力很大。”

該負責人稱，公司項目在1月21日已將銷售動作暫停。“春節到正月十五這段時間，都是我們歷年來的活動期，我們售樓處從來不打烊，因為春節期間購買速度會加快，一般正月初一就會開始有人買房了，初二初三之後還將迎來小高潮，行情一般能持續到正月十五，整個春節成交三四百套也沒有壓力。”

房天下集團副總裁兼新房集團總經理董詩航認為，疫情在帶來挑戰和線下生活不便的同時，將給房地產領域線上全方位服務體系的建立帶來機遇和變革。

房地產是典型的資金密集型行業，負債率高也是眾所周知的事實。如何改善當前銷售受阻的情況、儘快實現銷售回款，改善企業資金狀況成為亟待解決的問題。在關停售樓處的同時，不少房地產企業開始另謀出路，通過“線上售樓處”的形式進行宣傳促銷。

美的置業已全面啟動在線銷售中心，客戶可通過美的置業神器小程序，實現線上VR看房、選房、認購。

1月29日，正榮地產發布公告稱全面啟動在線銷售服務。

華夏幸福部分項目也在其微信公眾號上開啟在線看房小程序。雅居樂、碧桂園和陽光城等部分頭部房企也紛紛開通了網上售樓處，置業顧問們已經正式開啟了非案場賣房模式。

這次疫情也促進了行業的互聯網化、推動了行業的改革，“讓‘賣房子’這個老營生穿上了互聯網的‘新外套’。”一位不願具名的房產公司負責人這樣說。

1月27日，成都住建局發布提示，二手房買賣、施工許可辦理等9類事項盡量網上辦理，包括《個人住房信息查詢記錄》、《房屋信息查詢記錄》、《網簽合同信息查詢記錄》、《交易房屋核實記錄》的查詢；商品房網簽備案；建築工程施工許可等。

線上交易仍待完善

億翰智庫首席分析師張化東對媒體表示，對於眼下多家房企推出的“網上售房”活動，要分清楚是應急的舉措，還是一個成系統化的舉措。他認為，不僅僅是一手房，包括二手房網絡銷售的深度和廣度，“我覺得都是非常非常有限的，這個毋庸置疑”。

據此，張化東認為，如果當前的“網上售房”是一個應急的舉措，“我並不對它的整個效果抱有多大希望，因為你原來就是把它作為一個輔助銷售手段。”

家住北京近郊的張女士告訴記者，線上購房確有難度，房屋的實際狀況，周邊配套，二手房的居住歷史，房屋存在的問題等，一般的網上是不會全部的公示出來的，仍要自己到現場找到銷售人員一一詢問，才能解決。

某品牌房企運營負責人透露，雖然建設了網上銷售平台，但是接待的人員的大多是諮詢類客戶，真正下單掏錢的卻寥寥無幾。

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