月份: 2020 年 3 月

原標題：房住不炒因城施策仍是地產調控主基調

　　近一段時間以來，關於房地產調控是否會放鬆引起廣泛關注，支持放鬆的出發點是認為穩增長尚需地產發力，反對放鬆的主要是看到下半年以來房地產調控在逐步加碼。綜合看，當前“房住不炒”仍是主基調，疊加7月底政治局會議明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這就意味着房地產調控總體仍是從緊。但考慮到經濟下行壓力確實較大，接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎上會適度加大主動權。

　　分析今年以來經濟增長現狀不難發現，房地產投資持續保持高位是為數不多的亮點。數據显示，今年1-10月我國房地產投資累計同比增速為10.3%，增速較1-9月下滑0.2個百分點，高於去年同期的9.7%，剔除土地購置費的地產投資增速也繼續走高。往後看，隨着在建樓盤陸續竣工、房地產融資逐步收緊以及居民“搶貸款”的消退，後續地產投資將逐步回落，但預計韌性仍會比較強，主因有四：其一，庫存端來看，房地產庫存處於低位，房價不存在大幅波動的基礎，未來有望維持穩定，進而支撐房地產投資。其二，需求端來看，穩定的城市化進程和家庭規模小型化支撐房地產內在需求。其三，金融端來看，房貸利率整體小幅上行，中期維穩，不會對房地產市場造成過大打壓。其四，供給端來看，融資收緊和土地供應增速下降的緊平衡，疊加地方政府尚離不開土地財政，地價房價有望維持穩定，支撐房地產投資穩中緩降。由此來看，房地產有望繼續成為明年我國經濟增長的有力支撐。

　　此外，根據央行11月20日的最新報價，作為房貸利率的參考利率5年期以上LPR利率，較10月份下調了5個基點，有觀點認為這是地產放鬆的一個信號。事實上，房貸利率取決於LPR基礎上實際加點變化，具體效果還是取決於地方政府調控態度。在加點幅度保持平穩情況下，最低房貸利率下降幅度預計較小，疊加房貸額度仍受較大管控，實際房貸利率的真實下降幅度應會比較有限。

　　事實上，回看過去三年來我國這輪房地產調控，關鍵詞就是“房住不炒”、因城施策和長效機制。所謂“房住不炒”，主因是過去幾年來我國房價一路上漲，居民持續加槓桿且購房抵押率不斷上行；所謂因城施策，出發點還是我國區域之間經濟發展情況差異較大，搞全國一盤棋的調控不盡合理；所謂長效機制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

　　從這幾年的實際調控來看，不同時期對這三大關鍵詞會有不同側重。2016年“930”房地產調控開始以來，穩住房價是焦點，“房住不炒”也因此成為重心；時至當前，房價已經總體趨降，鑒於內外不確定因素開始衝擊經濟，在堅持“房住不炒”底線之下，因城施策有望成為主抓手。相比之下，加快推進我國房地產市場長效機制建設則會一直貫穿本輪調控周期。由此來看，因城施策將成為地產調控的一大方向。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：法院終審判決：地下車庫管理權歸業主委員會

　　贏了官司，奈何對方不履行生效判決。最近，長沙市東成大廈業委會向長沙市中級人民法院申請強制執行。 此前，大廈業委會起訴地下車位管理方、長沙聯鑫實業有限公司（以下簡稱“聯鑫公司”）的官司，在拉鋸多年後終於塵埃落定，長沙市中級人民法院終審判決，“聯鑫公司”退出東成大廈負一樓的管理，並向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案和鑰匙。

　　然而，“聯鑫公司”並不情願就此退出，在12月18日該司回復東成大廈業委會的函件中，他們表明了自己的態度：管理權暫時不會交出，待雙方談妥地下車庫的管理模式和交費形式后再商量。

　　自管，由車位漲價開始

　　上世紀末，位於長沙市核心區域、人民路與芙蓉路交界處的東成大廈，曾是當地的標誌性建築。

　　30層的高樓、總面積4.7萬平米（不含地下車位），與四周低矮的房屋相比，更顯鶴立雞群。“推窗一眼看過去，長沙南北盡在眼底。”一位老業主稱，大廈是商住兩用，14樓以上為住戶。當時住宅售價超過2000元/平方米，頂層賣到3000多元/平米，在長沙屈指可數。

　　但10多年後，業主與物業公司糾紛不斷，並逐漸升級。2014年6月，物業公司宣布將停車場的收費由300-350元/月提到800元/月，矛盾驟然升級。業主們的抗議被懟了回去，“用不起就別在這裏吵！”

　　談俊、蔣士軍、厲群等業主回憶說，矛盾激化后，長沙市芙蓉區物價局負責人幾度前來協調，但物業公司“寸土不讓”。

　　僵持中，部分業主開始查賬，結果發現物業賬上的幾百萬元維修基金，已經用光。但大廈的設備卻沒得到有效維護：兩台中央空調壞了一台，裏面水管鏽蝕不堪。5台電器故障不斷，監控系統形同虛設……大廈破敗早已“名聲”在外。從14樓到30樓，187套房屋，有48套租不出去。業主們發現，周邊房屋均價每平方米都已高過萬元，而自己的房子每平方米6000元都難以出手。

　　萬般無奈，幾位業主牽頭，一家家拜訪商住戶，決心炒掉物業公司，自己管理。

　　原物業公司被納入“黑名單”

　　2015年7月1日，新的業主委員會成立。2016年，長沙市住建委將東成大廈的物業公司納入了黑名單。但是合同到期了，這家天天喊虧損的物業公司卻不肯走，業委會把自管方案呈報到社區，卻被拒絕――沒有獨立的法人資格，無法簽訂用工合同，無法開發票、報稅，萬一發生工傷事故，承擔責任、賠付都成了難題。

　　曾專題調研過這一問題的長沙市政協委員袁妲，在長沙市兩會上提出建議，認為缺乏法人資質，是長沙很多自管小區普遍存在的問題，導致業委會難以正常管理運營社區，不利於社會的穩定和化解社會矛盾。

　　業委會成員反覆商議，南下深圳，走訪了幾個不同檔次的自管小區。回到長沙后，他們採取了“借船出海”的方式，動員了4位公益心強的熱心業主，委託他們為全體業主代持股份，去工商部門註冊成立了物業公司，股東為全體業主。同時，代持人與業委會之間簽訂了相關股份關係的法律文書，業委會成員不得代持股份。2016年3月，業委會驅離了原來的物業公司，東成大廈的公共事務進入業主大會說了算的時代。

　　新的業委會成立后，開始查賬審計，成功追回了原物業公司15年間每月向業主違法違規收取的分攤費、滅鼠費等。為了解決大廈維修基金被掏空的問題，更換損壞的設施。業委會人員開始算賬分析，樓宇廣告、地下停車位等資產價值，力圖通過自我運營管理，彌補當年的虧空。

　　2016年11月23日，業委會與好鄰居公司簽訂合同，委託其管理小區物業；並設立了業委會管理部，根據小區的情況和業主的訴求，通過每個月的業委會會議，聽取物業經理人和業委會管理部主任的彙報和工作檢查，並督促項目經理協調各項工作。

　　東成大廈自管兩年多，收支明細按月公示，物業費由原來的1.6元/平方米，降到了1.2元/平方米。“2016年全年減去人員工資福利、工程施工、採購新設備及其他經費，積余了91.4萬元。2017年積餘89.6萬元，2018年積余了45萬元，合計積餘226萬元。”談俊說，更重要的是，物業崗位人員補齊了，原本險情不斷的電梯全部換成了新電梯，中央空調也換了，還裝了146個視頻監控。為了防止大廈外牆瓷磚脫落傷人，業委會還購買了高空意外險，這在長沙市各小區是第一家。

　　2018年12月，在全國自管小區經驗交流大會上，長沙東成大廈小區的公司化經營自管模式得到了與會人士的認同。

　　贏了官司

　　雖然小區自我管理取得了突破，但小區負一樓47個地下車位的高收費卻一直被業主詬病。管理這些車位的是“聯鑫公司”。 業主們說，露天停車收費一天最高是20元，而地下車位收費一天最高是40元。如果包月，地下車位每月要800元，但露天的每月只要250元。 為此，大家寧肯擠着，也要把車停到地上。以致物業公司專門聘請了一個“移車員”，幫助業主們挪車。

　　與此同時，消防隱患也讓物業公司憂心。2018年3月、4月，好鄰居公司向“聯鑫公司”發出《整改通知書》，要求解決負一樓車庫電線電纜雜亂無章、亂拉亂接的問題，消除火災隱患。

　　業主們認為，地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分，由所有業主共享權益，應供全體業主使用。但業委會、物業公司與“聯鑫公司”多次交涉，對方仍拒不交出負一樓管理權。

　　爭執不下，業委會請示了長沙市住房和城鄉建設委員會，長沙市住房和城鄉建設委員會回復應由一個物業公司實行管理。因此，東成大廈應統一由好鄰居公司進行物業管理。

　　2018年底，業委會向芙蓉區人民法院起訴“聯鑫公司”，索回大廈負一樓管理權。法院一審判決業委會勝訴，要求“聯鑫公司”退出對東成大廈負一樓的管理，向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

　　“聯鑫公司”不服，向長沙市中級人民法院提起訴訟。今年11月21日，該院二審宣判，駁回上訴，維持原判。

　　長沙市中級人民法院認為，“聯鑫公司”雖然主張東城大廈負一樓車庫的所有權歸其所有，應當享有佔有、使用、處分、收益的權利，但該大廈負一樓除車庫外，還有共有分攤面積。“聯鑫公司”對負一樓的使用、管理行為，承擔了部分物業服務企業的職能，影響了物業服務企業和業主對負一樓安全設施的維護。因此，維持一審法院的判決。

　　中國青年報・中國青年網記者 洪克非 來源：中國青年報

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：小心“以房養老”為名的騙局

　　以房養老是利用老人所擁有的房產價值，尤其是死亡之後住房尚存余的價值，通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策，意在讓老年人老有所依。但在實際中，一些不法分子打着“以房養老”的幌子，騙取老人的信任，讓老人將房產抵押貸款，最終導致老人老無所依。

　　以房養老的房子被起訴還債

　　楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司，該投資管理公司主營“養老”相關項目，並向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同，約定由楊老太太的房子作為抵押，借款327萬元用於養老，投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金，並代楊老太太向出借人償還利息。隨後，楊老太太與吳先生簽訂借款合同，借款327萬元，雙方約定利息，楊老太太以其房產抵押擔保。

　　然而，投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后，便終止了這種行為。隨後，吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。

　　楊老太太是怎麼陷入如此困境的？看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢？

　　“養老公司”的騙局模式

　　下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

　　首先，一些養老公司打着“以房養老”的旗號，在老人密集的小區里宣傳，或者開設保健品公司、養老器械公司，吹噓以房養老的好處，強調房子抵押貸款之後，養老公司每月支付固定利息，利息以房價估值為基數，並代替老人向出借款項的人償還利息，老人不會承擔任何風險。

　　其次，養老公司會介紹老人認識出借人，讓老人與出借人之間簽訂借款合同，並將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證，如老人違約還款，則債權人可以直接向法院申請執行。這裏，某些以房養老的案例中，養老公司會為老人的債務設定反擔保，從而打消老人的顧慮。

　　再次，養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走，然後每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是，過一段時間后，養老公司或突然“消失”，或資金鏈斷裂，停止為老人還款，“以房養老”爆雷。此時，借款人要求老人還款，老人成為債務人，如無力還款，則只能以房抵債。

　　識別“以房養老”騙局的問題

　　“以房養老”騙局具有隱秘性，單從表面上來看，毫無漏洞，貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例，可以發現“以房養老”存在如下問題：

　　一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例，同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市場價值約559萬元，但養老公司對其房價估值僅為327萬元，房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大於10%，這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是，養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息，同時還向老人支付固定的養老金，養老金以房價為計算基數，年利率在6%-10%之間。這樣，養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息，而我國銀行貸款利率一般在4%左右，即使財付通、支付寶等借款，年利率也不過10%左右，養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

　　二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊塗來形容，完全被養老公司所左右，自己沒有主見。首先，老人簽署的合同數量多，涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等，老人根本無暇細看。其次，合同的內容也是晦澀難懂，涉及大量的專業術語，如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中，養老公司不讓老人細細閱讀合同內容，更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋，只是讓老人簽字。

　　三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法，其借款的目的是為了贍養投資的老人，目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何？其盈利模式為何？養老公司如何維持公司的正常經營運轉？又如何支付高昂的借款利息？卻無從解釋。

　　老人無法釐清複雜的騙局

　　“以房養老”案件錯綜複雜，關係盤根錯節，僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

　　首先，涉及法律關係眾多，追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中，既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關係、抵押擔保關係，又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關係，還涉及老人與養老公司之間的服務合同關係、民間借貸關係。法律關係錯綜複雜，單獨審查任何一種關係，又貌似是合法合規的，識別難度很大。同時，因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多，法律關係主體較多，追索鏈條長，更是增加了日後案件審理的難度。

　　其次，老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種，一是以欺詐為由，向法院訴請確認合同無效，二是向養老公司追索債權。確定合同無效，需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意，即證明主觀上受到欺詐或者誤導，這對於連自己簽的是什麼合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權，但是合同卻早已被養老公司收走，毫無證據，無從舉證。

　　再次，“以房養老”的外觀真實，老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件，並以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線，老人很難識別。為了提升老人的信任，養老公司還會帶領老人去公證處，為其提供反擔保，老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中，養老公司亦會向老人履行一段承諾，支付養老金、代付利息，老人難以看清楚這究竟是騙局，還是真實的高息養老。

　　老人和子女都要有防範意識

　　為防止老人陷入“以房養老”陷阱，在此提醒廣大老年群體：

　　一是要提高防範意識，謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎麼怎麼”等就輕易投資，經濟行為一定是有盈利邏輯的，不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績，不看公司經營的辦公環境，而是要看所簽署合同的內容，釐清合同關係，要看公司的經營資質，利用網絡媒體查看公司是否正常經營，是否涉案涉訴，要看其經營的項目是否經過批准、備案。不要輕信利益許諾，過高的利益許諾不要相信。

　　二是要留存證據，積極維權。重點要留存其所簽署的合同，轉賬憑證，任憑養老公司如何解釋，合同一定要自己留存，不要輕易轉賬給養老公司，如轉賬，最好讓其出具借條、借據。必要時要求籤署過程錄音錄像，留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然，發現公司違約、跑路等跡象，一定要及時報案，積極維權。

　　三是要學會止損，不要心存僥倖。老人以房養老，無非貪圖利息，而騙子則看重的是老人的房子，是本金，孰輕孰重，一目瞭然。如發現公司拖延支付利息，以“暫時周轉”等借口搪塞，一定要高度警惕，能夠抽回本金的，及時索回本金，不要心存僥倖。

　　此外，值得提出的是：老人上當受騙，子女多多少少亦有責任。老人空巢危機，容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女，想為孩子節約養老成本，為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中，養老公司多找子女不在身邊的老人下手，而如果子女能夠對父母多用點心，平時多點溝通，多幫助老人分析，多提醒老人騙術高招，可能就會少一些騙局，少一些“老無所依”的悲劇。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：不動產登記服務APP啟用

　　本報訊（記者 陳雪檸）記者從市規劃自然資源委獲悉，昨天起本市正式推行不動產登記电子證照。电子證照與紙質證照具有同等法律效力。北京市不動產掌上登記服務中心APP同時啟用，將提供电子證照領取、網上預約等服務。

　　不動產登記电子證照種類包括《不動產權證書》和《不動產登記證明》。經審核予以登記的不動產權利或事項，在完成登簿后自動生成不動產登記电子證照。所有不動產登記电子證照已通過區塊鏈技術進行防偽存證，可進行預覽和下載。其中權利人為自然人的，可登錄北京通APP或北京市不動產登記微信公眾號，進入不動產登記掌上登記中心證照領取模塊獲取；權利人為企業等有關機構的，法人可通過电子營業執照動態驗證碼登錄掌上不動產登記中心APP，進入證照領取模塊獲取。

　　在取得不動產登記电子證照的同時，權利人也可申請出具紙質不動產權證書或不動產登記證明。不動產登記电子證照記載的事項，與不動產登記簿一致。若出現不一致，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，均以不動產登記簿為準。

　　此前，不動產登記預約主要通過市規自委官網及微信公眾號平台進行。2020年1月1日起，本市正式推行“北京市不動產掌上登記中心”移動端服務，並於1日零時到2日零時對公眾號平台進行升級。1月6日以後，市規自委官網中“不動產登記網上預約”平台預約功能停用。

　　掌上登記中心主要提供不動產登記網上查詢、电子證照領取、網上預約和抵押登記等服務事項。權利人為自然人的，可選擇北京通APP、北京市不動產掌上登記中心APP或微信公眾號，通過北京通登錄方式進入掌上登記中心；權利人為企業等有關機構的，法人可選擇北京市不動產掌上登記中心APP或微信公眾號，通過电子營業執照登錄方式，輸入8位电子執照動態驗證碼進行登錄。企業及辦事群眾可從北京市不動產登記領域網上辦事服務平台掃描二維碼進行下載。

　　昨起，新辦理的存量房屋買賣業務統一通過“一網通辦”系統辦理，市住建委“存量房交易服務平台”簽約新建入口關閉，“存量房交易服務平台”購房資格審核等其他功能正常提供服務。2020年1月1日前已簽約完成的存量房屋買賣業務仍按原有方式辦理。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：遏制“以房養老”騙局關鍵要完善養老服務

      萬周

　　楊老太太經人介紹，與一家號稱主營養老相關項目的投資管理公司簽訂資產養老服務合同，公司將楊老太太的房子作為抵押，向第三方借款327萬元，公司每月向楊老太太支付16350元養老金，並代楊老太太向出借人償還利息。該公司在支付幾個月養老金、代付部分借款利息后停止了支付、代付，出借人向法院提起訴訟，要求楊老太太償還借款並實現對房屋的抵押權。（11月27日《經濟參考報》）

　　楊老太太陷入的“以房養老”騙局，在近年來類似案件中頗具典型性。“以房養老”制度設計的初衷，旨在讓老年人老有所依，如果把關得當，該制度確能有利於保證老有所養和增加投資管理公司的營收利潤。

　　然而，養老服務的巨大市場蛋糕，也讓一些不法分子嗅到了利用“以房養老”幌子行騙的商機。現實中，一些不法分子打着“以房養老”的幌子，極盡所能地念起詐騙歪經，以至於不少老人的房產在所謂合法的合同掩蓋下，成為他人的囊中之物，最終導致老人老無所依。

　　客觀而言，一些老人成為“以房養老”騙局的受害者，並不是一句“容易上當”就能解釋的，而是有着複雜的社會心理原因。一者，“以房養老”騙局具有隱秘性，特別是合同表面上的合法合規，最容易讓成長於物質不夠豐富年代的老人，在怕給子女增加負擔的擔憂下，對其深信不疑。如果政府的監管不能到位，那麼騙子就更有空子可鑽。

　　二者，不少老人缺乏與時俱進的防騙經驗，僅憑過去的人生經驗難以游刃有餘地應對詐騙伎倆，加上多數老人子女不在身邊，在沒有子女的提醒和關照下，更容易被那些空頭許諾的騙局所迷惑。近年來發生的諸多“以房養老”騙局中，養老公司多找子女不在身邊的老人下手，即是明證。

　　不難看出，“以房養老”騙局的蔓延，是多種因素相互疊加交織所致。因此，不讓“以房養老”騙局養癰成患，就必須綜合施治。一方面，政府的監管不能缺位。雖然“以房養老”合同的簽訂純屬雙方當事人的自願，但鑒於老人不能釐清其中的複雜法律關係，政府職能部門在引導老人理性簽訂“以房養老”合同的同時，還必須依法嚴厲懲處各種詐騙團伙和不良企業，從而以積極作為為老人的“以房養老”祛除詐騙污泥。

　　另一方面，子女的關愛，也是防止“以房養老”騙局的關鍵一環。“以房養老”騙局的得逞，在很大程度上直接緣於騙子的“情感營銷”。這說明老人上當受騙既是知識判斷的問題，也是情感交流的問題。身為子女，不僅要對老人進行防騙知識的普及，也要給予老人更多溫情的陪伴和親情的依偎。如此，才能讓老人不在“情感營銷”面前束手就擒，騙子亦才沒有可乘之機。

　　當然，“以房養老”騙局的多發，從根本上說是養老服務的供給嚴重不足，而讓騙子鑽了空子。因此，着眼長遠，政府應在鼓勵供給、滿足需求上久久為功。否則，許多僅僅立足當前的措施都只是治標不治本，無助於從根本上防止“以房養老”騙局發生。漫畫/陳彬

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：堅持制度創新激發更大城市治理效能

　　崔文佳

　　城市是一個龐大的有機體，每個片區、每個單元、每個細胞的治理都是城市治理的縮影。城市的現代化程度越高，對制度化程度的要求也越高。此番物業管理制度改革進一步完善了北京城市治理的制度體系。切細切小治理單元，精準對接群眾訴求，明確責任主體，讓街道、鄉鎮所代表的“塊”與職能部門所代表的“條”相互協調，有力支撐起城市精細化治理體系這張大網。

　　小區物業費收多少誰說了算？專項維修資金如何監管？不稱職的老物業“賴着不走”怎麼辦？諸如此類的棘手問題，如今有望被一攬子破解。《北京市物業管理條例(草案)》近日提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。針對過往一些“老大難”問題，條例草案進行了一系列制度創新，其中一大亮點便是提出構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，將物業管理納入社區治理，推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織。

　　物業管理這事說起來不大，卻直接關係到千家萬戶的幸福感，也影響着北京“國際一流的和諧宜居之都”的成色。着眼現實，我們不難發現目前北京小區管理的種種痛點：門禁不禁，車位難求，環境髒亂，設施殘破等等。一些小區的管理水平為啥不給力？數據显示，全市一萬多個小區中，有物業管理的不到半數，還有一些小區，物業公司只是“甩手掌柜”，而居民賭氣不交物業費，一來二去成了僵局。而按照最新條例，物業管理正式“入編”社區治理，既明確了誰來監管物業的問題，又充實了社區治理力量，可謂對症下藥。

　　以黨建引領基層治理是北京的特色，力求發現“治理缺環”，激活“責任盲區”。當前，北京城市治理的導向鮮明，就是大抓基層、到一線解決問題，一條12345熱線，詮釋着“民有所呼、我有所應”。街道社區身處一線，直接對接市民訴求，也面臨不小壓力和不少難題，比如轄區里許多小區，明明是產權單位、物業公司不作為，基層幹部也不得不為其收拾爛攤子。針對這種情況，條例草案一方面捋順了社區監管物業的關係，壓縮了推諉扯皮的空間；一方面將黨的組織體系與基層治理體系有機融合，以黨組織引領各種力量“跟着干”，最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢。

　　城市是一個龐大的有機體，每個片區、每個單元、每個細胞的治理都是城市治理的縮影。此番物業管理制度進一步完善了北京城市治理的制度體系。從早些年路長、河長、街巷長、樓門長等一大批“長”活躍於大街小巷，到近些年“街鄉吹哨、部門報到”“接訴即辦”“未訴先辦”等調動相關部門“集體會診”現實難題，再到深化以“賦權、下沉、增效”為重點的街道鄉鎮改革，這些舉措的切入點或許不同，但思路一以貫之，那就是基層導向、問題導向、民生導向，切細切小治理單元，精準對接群眾訴求，明確責任主體，讓街道、鄉鎮所代表的“塊”與職能部門所代表的“條”相互協調，有力支撐起城市精細化治理體系這張大網。

　　城市是見證國家發展的重要地標。從發達國家城市化發展的一般規律看，我國現在開始進入城鎮化較快發展的中後期。全國80%以上的經濟總量產生於城市、50%以上的人口生活在城市。管理和建設好城市，很大程度上關係著國家治理體系和治理能力的現代化。作為首都，作為具有代表性的超大型城市，北京有責任也有義務為探索更有效的城市治理貢獻更多“北京經驗”、拿出更多“北京方案”。從近些年的實踐看，我們的邏輯很清楚。一是“破”，堅決破除阻礙發展的陳舊觀念、體制機制，“逢山開路，遇水架橋”；二是“立”，鼓勵基層大膽探索、大膽創新，把探索出來的好經驗、好做法及時上升為管長遠的制度和法規。

　　城市的現代化程度越高，對制度化程度的要求也越高。放眼未來，我們還要繼續勇於探索，聯繫北京實際，着力固根基、揚優勢、補短板、強弱項，構建系統完備、科學規範、運行有效的制度體系，運用制度威力應對風險挑戰的衝擊，激發更大的治理效能。這既是為了滿足全市人民對美好生活的嚮往，也將為堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化作出應有貢獻。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：京津冀產業分工越來越明朗

　　國家統計局近日發布的《第四次全國經濟普查系列報告之九》显示，京津冀三地間產業定位與產業分工日益明晰，地區之間產業融合水平逐步提高。北京對津冀地區溢出效應明顯，現代服務業逐漸成為跨省（市）投資重點領域。

　　京津冀協同發展戰略實施以來，區域產業結構不斷優化，法人單位數量穩步增長。報告显示，2018年末，京津冀區域內共有從事第二產業和第三產業的法人單位243.1萬家，比2013年末增長90.5%。分地區來看，北京、天津和河北第二、三產業法人單位數為98.9萬家、29.1萬家和115.1萬家，比2013年末分別增長57.5%、37.2%和163.9%，河北成為區域內單位增長的主要推動力量。

　　京津冀區域產業發展趨勢符合各自功能定位，良好的區域分工格局初步形成。

　　北京產業高端化趨勢明顯。2018年末，北京第二、三產業法人單位分別為6.1萬家和92.8萬家，其中第三產業佔比達到93.9%，比全國平均水平高15.1個百分點，比京津冀區域平均水平高11.8個百分點。高技術服務業和文化產業集聚程度日益增強。2018年末，科學研究和技術服務業、信息傳輸軟件和信息技術服務業、文化體育和娛樂業佔北京第二、三產業法人單位比重為15.6%、7.8%和5.5%，分別比2013年末提升4.3、0.2和1.2個百分點。北京作為科技創新中心和文化中心的地位愈加穩固。

　　天津服務業快速提升。2018年末，天津第三產業法人單位23.3萬家，占天津第二、三產業法人單位比重為80.0%，比2013年末提升5.4個百分點，提升幅度比北京和河北高3.3個和6.4個百分點。科學研究和技術服務業、信息傳輸軟件和信息技術服務業占天津第二、三產業法人單位比重為8.9%和6.1%，分別比2013年末提升2.1和2.4個百分點。貨幣金融服務業、多式聯運和運輸代理業、水上運輸業等行業集聚程度較高。天津作為金融創新運營示範區和北方國際航運核心區的核心功能日益明顯。

　　河北先進製造業迅猛發展。2018年末，河北高技術製造業法人單位0.7萬家，占京津冀區域高技術製造業法人單位總量的52.7%。化學原料和化學製品製造業、電氣机械和器材製造業、醫藥製造業中高技術製造業單位數量分別占京津冀區域的65.0%、64.1%和58.8%。採礦業和傳統製造業集聚程度仍相對較高，但集聚態勢有所減緩。

　　報告表明，京津冀區域內產業協同程度不斷提升。一方面，產業融合效果顯著，2018年末，京津冀法人單位在區域內跨省（市）的產業活動單位1.6萬家，占區域內產業活動單位總量的5.5%，比2013年末增長180.2%。另一方面，北京對津冀地區溢出效應明顯。分地區來看，北京法人單位在津冀地區的產業活動單位1.2萬家，天津法人單位在京冀地區的產業活動單位0.3萬家，河北法人單位在京津地區的產業活動單位0.1萬家，分別占京津冀法人單位區域內跨省（市）產業活動單位總量的76.5%、15.9%和7.6%。北京在區域內產業融合中核心帶動作用明顯，與2013年末相比，北京法人單位在津冀的產業活動單位數量增長225.9%，分別比天津和河北高108.9和170.6個百分點。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：瞄準小院小樓 服務做細做優（社會治理在身邊）

　　核心閱讀

　　城市快速發展，社區治理如何跟上？青海省西寧市城西區通過“微綜合體”項目，把精細服務送進小區，瞄準每座樓院、每戶居民，滿足多樣化需求；搭建交流議事平台，及時了解掌握居民訴求，增強服務的專業性、多樣性；對矛盾糾紛不迴避、不推諉，責任當面認領，問題馬上整改，結果及時反饋。

　　大都市裡有城市綜合體，鄉村興起田園綜合體。在青海省西寧市城西區，基層社區有個“微綜合體”。

　　“微綜合體”啥模樣？一起來世通國際小區瞧一瞧。這裡有“圓桌聽證會”解決難題，有“居民說事點”提供便民服務，有“紅色影廳”展映愛國電影，還有趣味運動會、“四季有約”老年集體生日會、“老少同樂”百姓故事會等。小區居民樂在其中，滿是自豪。

　　“微綜合體”上連街道社區、下連小區業委會，找准關鍵節點，補齊服務短板，化解矛盾糾紛，打通基層治理的“最後一米”，實現社會治理共建共治共享。

　　措施更精細

　　滿足居民多樣需求

　　作為西寧市近幾年開發的橋頭堡，城西區在快速發展的同時，也曾飽受“成長的煩惱”：一些小區物業管理有疏漏、服務態度差、矛盾隱患多，導致基層治理不到位，群眾意見大。如何推進小區建設、化解矛盾糾紛，打通基層治理末梢，成了當務之急。

　　從去年夏天開始，城西區積極探索實施“微綜合體”，立足小區樓院半徑小、居民構成多樣、服務需求多元等特點，推動服務力量由社區向小區下沉，促進群眾、業委會、物業公司、社區之間實現共建共治共享。

　　興海路街道辦事處尕寺巷社區的黨員中心戶馬金梅和老姐妹曹玉蘭、王貴榮結成小組，隔三差五到小區的孤寡老人家裡，幫忙打掃衛生、收拾家務，鼓勵獨居老人出來參加活動。雙目失明的高輝清說：“多虧了這幾位好姐妹，讓生活多了很多樂趣。”

　　“微綜合體”，一個“微”字，瞄準小區、小院、小樓，對象精準、內容精細；一個“綜”字，側重“麻雀雖小，五臟俱全”，資源集聚、力量多元、功能多樣。截至目前，按照“小區支部主導型、物業主導型、融合聯動型、自主管理型”4種形式，城西區共在全區組建黨建“微綜合體”121個，覆蓋小區405個，覆蓋率佔一半還多。

　　“通過‘微綜合體’，實現黨建力量下沉，建好主心骨、選好‘生力軍’、定好主框架，不僅讓許多便民措施更深入，同時實現了資源整合，讓群眾點單、黨組織服務，更好地服務群眾。”城西區委常委、組織部部長馬毓玲說。

　　溝通更順暢

　　搭建交流議事平台

　　勝利路街道北商業巷社區，一度設施落後、環境髒亂、衝突不斷，“亂放垃圾的、房頂漏水的、噪音擾民的，各種問題層出不窮，社區幹部手忙腳亂。”社區黨委書記肖紅告訴記者。

　　自從有了“微綜合體”，社區黨委整合社區內外資源，搭建交流議事平台，服務到每一位住戶家裡。舊窗戶換了、破煤房拆了、雜物堆少了。“原來沒有活動室，一到冬天，老年人窩在家裡干著急，出門鍛煉凈受凍。”趙德蓮老人說。不久前，社區黨委痛下決心，“電路保潔物業負責，活動設施社區解決，管理維護居民想辦法”，老年活動室的問題一下子解決了。

　　活動室從開設到現在，沒人吸煙也沒人亂扔垃圾，還有幾位居民主動維護秩序，效果超出預料。78歲的蔡禮華老人更是主動承擔起活動室的後勤工作，徵求大家意見后制定了老年活動室管理準則。

　　小區黨支部搭建起物業公司與業主之間的溝通橋樑，發揮業主的積極性主動性，小區服務更周到了；樓棟黨小組利用樓院微信群，及時了解掌握居民訴求，許多疙瘩解開了。瞄準主要問題，突出綜合職能，發展專業服務，很多社區書記感受到了巨大變化。“如今去社區轉一圈，招呼多得打不過來。”肖紅切身感受到滿滿的收穫感。

　　“4點半學校”、24小時應急服務隊、移動辦公桌、便民小板凳、社區維修隊、糾紛調解隊，在許多小區應運而生。城西區同步跟進小區支部委員的培訓工作，實現小區支部書記輪訓全覆蓋，不斷提升其履職能力，讓小區支部在服務群眾中起到“輕騎兵”作用，推動社區服務從保障基本、滿足共性向多元兼容、品質提升轉變，推動各項服務落細落小落實。

　　糾紛更好解

　　多方協商明確責任

　　安泰華庭小區主要由居民小區、寫字樓和商業街3個板塊組成，如何平衡業主與業主、業主與商戶、業主與租戶之間的矛盾，一直讓社區黨委頭疼不已。去年夏天，由社區黨委黨員、物業公司黨員和業主委員會黨員共同組成的小區黨建綜合服務站正式成立。其中，“民情議事會”成了重要抓手。

　　首次“民情議事會”，小區內停車難、噪音多、違規辦補習班等問題被一一擺上桌面，“責任當面認領、問題馬上整改、結果及時反饋，當時就處理大小問題6起。”社區黨委書記李黎峰說。

　　在此過程中，社區黨委、小區黨支部、物業公司、業委會和黨員、居民代表共同參與，多方協商解決，真正實現小區自治。“小麻煩變得不麻煩了，生活也豐富多彩了。”小區居民劉海雲高興地說。

　　自“微綜合體”實施以來，黨員帶頭，居民參與，各方配合，全區共調處裝修擾民、樹木遮陰等各類矛盾糾紛281次，解決管網老化、電線亂搭、更換水電錶等問題251件，組織各類宣傳活動494場次，受益群眾達1.8萬人次。

　　變化提升在不知不覺中發生：退休黨員賦閑在家的少了，為民服務的多了；業主和物業相互指責的少了，協商解決問題的多了；各單位之間相互推諉扯皮的少了，主動服務的多了；老百姓的幸福指數增加了，社區幹部的工作也更有條理、更有方向了，物業公司也從中受益良多。西寧景輝物業公司緊扣打造老舊小區“新管家”的目標，建成景輝物業黨建服務站，其所服務的小區居民投訴率與過去相比下降了一半。

　　“接下來，我們將根據需要分層培養人才隊伍，結合推進‘物業服務提升三年行動’，構築收集民情民意、匯聚民心民智、解決民憂民盼的平台，既給試點小區下達‘過河任務’，又幫助試點小區解決‘橋和船’的問題，真正實現社會治理共建共治共享。”馬毓玲說。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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　　張宏宇

　　案情回顧

　　趙某與中介公司簽訂了《房屋承租合同》，約定承租該公司的房屋，租金為押一付一，每月須提前15日到營業部交納。趙某按約定入住1個月後，去交房租時遭到拒絕。幾天後，中介公司以趙某未及時交房租為由強行收回了房屋。趙某將該公司告上法庭。法院審理時，中介公司拿出一份《分期服務協議》，並說明該協議應由其（甲方）、趙某（乙方）與網貸公司（丙方）共同簽訂。該協議約定：丙方提供房屋租金的分期支付服務，乙方向丙方交租金，如果逾期需按照每日1%支付滯納金，逾期3天及以上的，丙方有權終止合同。中介公司介紹了使用分期服務網絡平台的流程，公司先將《房屋承租合同》錄入上傳，然後由租戶使用手機號註冊登錄、上傳身份證等照片、點擊同意“分期服務”協議等，之後由網絡平台向租戶手機發送驗證碼、審核通過等。但趙某否認使用該軟件註冊及操作，中介公司也並未提供具體證據證明他曾簽訂過該協議。法院最終判決，中介公司退還押金、管理費、房租，並支付違約金。

　　法官說法

　　當前，長租公寓商為快速回籠資金，通常與網貸公司合作。公寓商在承租房東的房屋後進行裝修改造，利用零押金、押一付一、拎包入住等營銷手段吸引並誘導租戶與網貸公司簽訂貸款協議，租戶以每月向網貸公司還貸款的方式來交納租金，網貸公司則一次性將租戶一年或半年的房屋租金交付公寓商。

　　從表面看，長租公寓為租戶提供了靈活快捷的租賃選擇，但這一租賃模式在實際操作中變了味，有可能會存在以下問題：有的公寓商以簽訂租賃合同的名義，在租客不知情或未認真審查合同、未看清合同條款的情況下，誘導租客與網貸商簽訂貸款或分期付款協議（用款類型多為個人消費信貸）；或者在租戶未與網貸商簽訂任何合同的情況下，偽造貸款協議，要求租戶向網貸公司付款。還有的公寓商甚至利用租客的身份信息去辦理其他貸款業務，用作與租房無關的事宜，導致租客在不知情的情況下背負大量貸款，個人徵信也受到影響。

　　法官提醒，租戶在簽訂租房合同時，要認真審核租賃合同條款，尤其是關於付款方式和付款對象的約定，看清是向房東、公寓商還是網貸公司交納房租。如果是向網貸公司交納房租，一定要選擇正規平台，在評估風險后審慎作出是否租賃的決定；如果使用手機在線交納房租，更要查清資金流向，一旦有異議，要及時停止支付。

　　（作者單位：北京市第一中級人民法院）

(責編：許維娜、孫紅麗)

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