疫情特殊時期，在房企們紛紛處於“靜默”狀態時，近期綠城的“曝光率”卻直線上升，先是5天花費144億元在北京大規模補土儲，后又分拆旗下代建業務綠城管理謀求赴港上市。新年伊始，綠城的“大動作”可謂頻頻，低調蟄伏多年、品質立身的特長生，也正朝着全面發展的優等生而努力，錯過“黃金期”的綠城正在蓄勢尋求突破，規模增長再上日程。
動作連連
新年伊始，突如其來的疫情徹底打亂了原本的市場節奏，各房企一方面被迫“上線”自救，另一方面則擱淺了年前所制定的計劃“留糧”過冬。
在房企們紛紛處於“靜默”狀態時，綠城卻反其道而行之，逆勢拿下多宗地塊，“曝光率”直線上升。尤其是在北京土拍市場，綠城創下了近50%的最高溢價率，時隔一年再次把北京土拍推向了“競自持”，5天花費144億元可謂“壕”氣衝天。
中指研究院數據显示，2020年前兩個月，綠城中國在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個城市累計獲得13宗地塊，累計權益建築面積184萬平方米，權益投資額267.7億元，預估貨值585.6億元。其中，綠城中國在北京競得4宗地塊合計權益金額為162.8億元，佔比達60.8%。
北京商報記者注意到，綠城開年“大動作”頻頻，一方面加快了補土儲的腳步，另一方面也在謀劃分拆旗下代建業務“綠城管理”赴港上市。招股書显示，綠城管理是中國房地產市場最大的代建公司，2018年新訂總建築面積約為2240萬平方米，佔中國代建市場41.1%的市場份額，規模是第二大市場對手的兩倍以上。
綠城管理集團總經理李軍曾公開表示，“綠城管理上市一事，早在2017年便啟動，但隨後壽柏年清空綠城中國股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業務的上市。直到兩年之後，2019年7月，綠城管理上市計劃才被再次提出”。
歷時三年，綠城的代建業務終於走到了最為關鍵的一步，如果上市成功，綠城管理將成為中國代建第一股。不過分析認為，目前這個時間節點，資本市場是否會真正買單還存在疑問。綠城管理亦在招股書中表示，新冠肺炎疫情已導致在建或待建的代建項目暫停、人力及原材料短缺，而代建項目的建設、出售及交付延遲，將使公司的營運成本及開支增加，公司的經營性現金流或將在一定程度上承壓，2020年一季度財務數據或受影響。
錯過的“黃金期”
對於綠城，市場更多以“品質”來定義，而對於其規模則多抱以遺憾。2009年，綠城的銷售額僅次於萬科，在內地房企中排名第二。當年，綠城實現合同銷售額517.3億元，創下歷史新高。
時過境遷，碧桂園、融創中國等紛紛舉起“高周轉”大旗，實現了規模上的擴張。而綠城卻沒能搭上“高周轉”的班車，錯過了規模擴大的機會，跌出第一梯隊。
2018年綠城不僅沒有完成年初定下的1600億元銷售目標，增幅也創下近三年最低。2018年財報显示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億元，未能完成年初定下的1600億元的銷售目標，與2017年相比僅增長了6.9%；而2016年和2017年的銷售額同比增幅分別為58.4%和28.4%。
2019年綠城銷售額首次突破2000億元大關，全年為2018億元，但其與萬科的差距已從之前的116.9億元擴大到4290億元。
除規模增長上的不如意，綠城的土儲也一直被外界所詬病。2018年綠城總土儲建築面積為3247萬平方米，相比之下，綠城一直想對標的中海約有9144萬平方米、華潤約有5957萬平方米。
存貨不足是制約綠城規模發展的關鍵，在錯過“黃金期”后，綠城的追趕之心顯得格外強烈。鑫房鏈高級副總裁侯宇光表示，雖然綠城2019年的銷售額不錯，但其土地儲備並不樂觀，低於同等規模的房企。尤其是在北京這一熱點城市，2019年綠城可謂“顆粒未收”，這也是今年開年綠城积極在北京拿地的原因。
北京商報記者注意到，綠城上次在北京拿地，還要追溯到2018年11月，而且還是共有產權房項目。一年多的空窗期，目前綠城僅有門頭溝的西山燕廬和石景山的西府海棠在售。
“無論是积極拿地補土儲，還是分拆旗下代建業務綠城管理赴港上市，都傳遞出綠城的發展戰略調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，綠城管理上市成功后，將成為綠城集團旗下除了綠城中國、綠城服務之外的第三個上市平台，有利於綠城集團開拓更多的融資渠道，也能推動其對規模的追求。
規模化迫不及待
隨着中交的入主，全面“中交化”的綠城也將規模擺在了重要位置。
嚴躍進表示，中交的入主，是綠城擴張的動力和底氣。一方面中交對規模有較高要求，另一方面其也可以帶來較為寬鬆的融資空間。近期綠城先後發布了多筆融資信息，其中綠城於3月5日發行的14.3億元公司債，票面利率僅為3.19%。
作為資金密集型行業，融資的便利就意味着成長空間會更大，在房企們紛紛選擇謹慎行事之際，綠城的逆勢擴張似乎有跡可循。今年初，綠城中國在經營會議中提出，2020年擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標，再一次表現出對規模的渴望。
為緊密契合行業的發展趨勢，2019年初，綠城中國曾優化調整了公司組織架構，形成“雙十一”的組織架構。即集團內部架構調整為“7+4”：在集團七大中心外，新成立4個事業部（特色房產事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部）。子公司架構調整為“8+3”，即重資產板塊：小鎮集團（小鎮事業部）、浙江公司、北方公司（雄安公司）、華東公司（海外公司）、山東公司、西南公司、 華南公司、亞運村項目；輕資產板塊：管理集團、生活集團、科技集團。
一系列動作背後，綠城對規模的態度暴露無遺，而這也引發了外界對於其規模和品質之間的探究。作為房屋品質的“代言人”，會不會因為追求高規模指標而丟掉綠城苦心經營多年的高品質“標籤”？
在2019年初的業績會上，綠城管理層曾表示，“一般情況下，從拿地到銷售，按綠城原來的速度比較慢。我們在規劃設計上會投入很大的精力，反覆研磨產品。在新的大運營體系的管控下，我們各項周轉指標都有大幅度的提升，意味着我們在2017年下半年和2018年拿的項目基本上在2019年都可具備銷售條件”。
對於外界定義的“高周轉”，綠城則是以“水到渠成”來解釋。綠城中國方面回應稱，綠城回歸到“高周轉”的表述並不準確，在現金流充裕、財務穩健的基礎上，綠城中國正按照既定的戰略規劃進行公司經營，通過不斷提升產品品質和服務品質，加強核心競爭力，以實現公司的穩健、高質量發展。可以看出，對於下半場，綠城仍期許“質”和“量”協同發展。
綠城中國董事會主席張亞東曾公開表示，“給我們三年時間，一定會把各項指標調整好，成為行業優等生”。今年已經是三年計劃的第二年。
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