深圳控股擬54.25億向恆大地產出售地產業務

東方財經網 2017-05-26 23:31:26 來源：

今天（5月25日），深圳控股公告稱，擬以現金總代價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務。據股權轉讓協議，深圳控股擬向恆大地產旗下公司恆大廣東及恆大南京分別出售三水地產、三水投資、三水酒店及鵬基資產管理公司。

公告显示，擬出售公司主要業務為房地產開發及投資。其中三水地產、三水投資及三水酒店現時共同擁有位於佛山市三水區的項目，項目地塊規劃為低密度居住用地及商服用地。而鵬基資產管理其唯一投資為泰州周山河的股權，泰州周山河擁有位於江蘇泰州市周山河新城的“上林苑”項目，項目地塊規劃為商住用地。

深圳控股解釋稱，出售有關資產是其一直重點推進對三四線城市項目的處置，而三四線城市房地產的回暖為集團三四線項目的退出創造了良好條件，出售事項符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略。

業內人士表示，一二線城市受到本輪調控影響較大，相比之下，政策寬鬆的三四線城市房地產去庫存正在加速，部分房企對於優質三四線城市表現出了更為熱衷的態度。從國家統計局發布的4月份房價數據來看，新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市幾乎被三線城市包攬，分別為唐山、蚌埠、宜昌等地。

　　(出處：新京報 2017年05月26日)

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前4個月湖南房產銷售面積和銷售額增速回落

東方財經網 2017-05-26 23:31:25 來源：

原標題：湖南房產銷售面積和銷售額增速回落

據湖南省統計局日前發布的數據显示，今年1-4月，湖南房地產市場受限購政策等因素影響，商品房銷售面積和銷售額增速均較一季度出現明顯回落；然而，房地產投資增速較一季度明顯提升。

前4月，湖南商品房銷售依舊保持高速增長，但是隨着限購政策的加碼，增速已經放緩。1-4月，湖南商品房銷售面積1887.27萬平方米，同比增長18.7%，比一季度回落7.0個百分點。

與房地產銷售逐漸降溫態勢相反，湖南房地產開發投資增速加快明顯。1-4月，湖南房地產開發完成投資770.77億元，同比增長10.1%，比一季度提高5.6個百分點。其中，住宅完成投資487.49億元，增長4.0%；辦公樓和商業營業用房分別完成投資45.63億元和142.41億元，增長13.5%和12.9%。

市場分析人士指出，今年一季度限購政策出台前，湖南房地產市場依舊保持火爆；隨着最新“520”限購政策的加碼，將在一定程度上遏制房價的非理性上漲。然而，“520”限購政策卻不適用於商用地產，日後這一市場可能會遭到開發商和炒房者的進一步投資和“爆炒”。

數據显示，前4月湖南辦公樓銷售面積38.39萬平方米，增長2.5倍；商業營業用房銷售面積117.30萬平方米，增長51.7%。辦公樓銷售額33.77億元，增長2.7倍；商業營業用房銷售額100.02億元，增長31.8%。

　　(出處：經濟參考報 2017年05月26日)

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限購政策擴大到三四線城市 庫存都去完了？

東方財經網 2017-05-26 23:31:26 來源：

近期，保定出台了10年限售的政策，頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續趨於寬鬆。所以，一個清晰的結論是：三四線樓市政策正處於分化的狀態。如何看待此類現象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

政策調控呈三步走特徵

即便是對於過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會採取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執行了限購政策，但現在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向，對於保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區概念等有积極的作用。按照此類邏輯，若後續市場繼續火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調控不斷加碼的做法，並非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現象。總結起來，三步走戰略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優惠政策。比如今年鎮江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對於買賣行為有很明顯的調控，屬於需求端的調控方式，政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若後續房地產市場價格有繼續抬頭的現象，也會採取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨着不同的樓市政策，部分較為嚴厲，部分還有繼續放鬆的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解為高庫存的城市，但經歷了這一輪樓市調控以後，樓市基本面發生了較大的分化，樓市政策也會隨着發生分化。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬於高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統計局的數據卻显示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出台限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現和政策表現。

但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區域市場就是山西市場，其高庫存和低購房規模都值得關注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的农民工、大學生等購房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經形成了較大的分化。

引導投資流向對樓市均衡發展很關鍵

三四線城市的市場分化和政策分化，對於後續樓市發展是有积極啟發的。後續對於各類購房資金流動的引導很關鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續回歸均衡化發展的狀態中。

對於房價過熱的三四線城市來說，需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說，其和二線城市沒有太多的區別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規模較大，屬於當前樓市調控的一個重點。而對於周邊大城市的外溢需求導入也是值得關注的。對於此類三四線城市來說，包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要积極落實更細緻的政策。這樣做，既能夠促進此類城市的市場交易活躍，也能夠防範各類資金出現快進快出的套現做法。穩定好此類城市的樓市發展，對於全國樓市的穩定也有积極的作用。

而對於市場比較疲軟、當前依然在积極去庫存的三四線城市來說，充分利用當前各類政策，同時挖掘城市營銷點顯得非常關鍵。比如，對於部分三四線城市來說，各類樓市的優惠政策雖然已經出台，但被外界熟知的程度還是不高。所以後續在去庫存方面，要积極做宣傳，比如通過各類媒介或各類活動，积極釋放相關城市鼓勵外來購房者購房的信號。考慮到此類城市房價一般低於8000元的水平，總體上屬於購房成本不高的城市，所以類似的宣傳依然能夠引導各類購房資金進入。除此之外，积極尋找賣點也很關鍵，部分三四線城市雖然沒有海景或者水鄉等資源，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當地獨特地貌、風土人情，依然可以吸引購房者积極進入。這樣做，能夠引導部分熱點三四線城市的購房資金進入，對於此類市場相對疲軟的三四線城市來說，也利好去庫存戰略的實施。

【專家簡介】嚴躍進，上海易居房地產研究院研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。

　　(出處：中國新聞網 2017年05月26日)

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中國青年住房擁有率達7成 專家質疑數據注水

東方財經網 2017-05-26 23:31:28 來源：

（原標題：中國青年住房擁有率達七成 專家質疑調查數據注水）

而今的年輕人各方面都已經勝過了老一輩，很多80、90后在剛剛步入社會的時候，甚至還在上學的時候，就擁有了自己的住房，有的年輕人甚至不止一套房。

近期，滙豐銀行發布了一項有關年輕人住房擁有率的調查報告。這項報告的受訪者接近上萬人，訪問對象為9個國家的“千禧一代”年輕人（出生在1980至2000年間）。報告指出，中國的80、90後年輕人住房擁有率高達70%，遙遙領先第二名墨西哥（46%），也是美國該項指標（35%）的2倍水平。

同時報告發現，中國年輕人買房的积極性也位於全球最高行列。在沒有擁有住房的“千禧一代”里，有91%的中國年輕人計劃在未來五年內買房。這個比例僅略低於墨西哥和馬來西亞（均為94%），遠遠高於法國（69%），英國（74%）和美國（80%）等發達國家。

審視數據

住房擁有率數據可能存水分。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，房價上正快的現象，實際上是一個全球的共性問題，從實際情況看，工資趕不上房價的漲幅，也是說明一些大城市的現象，其實對於中小城市此類壓力相對來說是不大的。但從此類住房擁有率的數據來看，應該是有誇大的可能。

從實際情況看，目前80後有很多實際上在大城市都是租房的，所以類似擁有率預計在50%，換而言之，沒有這麼高的擁有率，如果單純看城市的住房，比如說部分購房者在老家是有住房的，但是在大都市工作的地方卻還是沒有住房的，這都是一些真實的情況，嚴躍進繼續告訴記者。

滙豐銀行報告中显示，中國的受訪樣本有85%來自城市，14%來自郊區，只有1%來自農村地區。這或許也和滙豐銀行在中國的網點分佈情況有一定關係。

原因剖析

中國人民大學重陽金融研究院研究員卞永祖在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，中國年輕人住房擁有率世界最高主要由多方面原因決定。首先，我國經濟長期高速增長，人民收入和生活水平都得到了提高，對居住的要求也相應提高，自然就更願意改善住房條件，購買房屋。

其次，這與我國的人口結構有關。卞永祖表示，現在買房的主力80年代、90年代的年輕人，他們大多是獨生子女，雖然他們的收入水平不一定很高，但是他們的父母甚至祖父母都願意伸出援手，這大大提高了他煤房的能力。

80後唐小姐告訴《中國產經新聞》記者，自己當時買房的錢大部分是由父母出的，後來為了投資，又陸續購置了一些房產。當時由於已經開始有收入了，所以自己出資的比例提升了很多。此外，唐小姐還表示，周圍的朋友除了收入非常高的人以外，很多人可能都需要父母出資。

嚴躍進也表示，對於很早就擁有住房的年輕人，往往和他們的工資收入較高、父母一輩儲蓄規模較大等因素有關。

再其次，這與我國的文化傳統差異有關。卞永祖表示，我國沒有租房的習慣，總是希望擁有住房，所以即使有時候經濟條件差，也想方設法去買房而不是租房。

買房也可能是年輕人的無奈之舉。唐小姐告訴記者，買房雖有居住以及投資升值的打算。但是，其實有一部分人買房也是被逼無奈。老一輩人總認為房子是安家立命的根本，誇張地講，他們認為沒有房子就像是在流浪一樣。現在這一代慢慢地開始考慮結婚的事宜，如果沒有房子，無論相親還是戀愛可能都會有影響。無論男方還是女方，有一套或多套房子總歸是有利的條件。有些戀愛就是因為這些條件才結束的。因此，很多父母盡一切能力為孩子買房。婚姻方面的壓力也再次顯現。

工資性收入趕不上財產性收入，這也是全世界的普遍趨勢。根據滙豐銀行的報告，受訪9國的年輕人都受困於低工資所帶來的買房壓力。2017年，除了中國和馬來西亞，其餘7國的實際工資增長幅度都被預測為低於2%的水平，而發達國家的房價漲幅大體都在5%以上的水平。

最近十多年來，房地產價格漲幅頗大，房產的大幅升值甚至遠遠超過了工資收入，這也刺激了人煤買房屋以期升值。因此，卞永祖指出，80、90后高住房擁有率跟我國的房地產發展也有關係。

同時，卞永祖也表示，這跟我國資本市場發展也有關係，目前我國的資本市場發育並不完善，投資渠道比較少，導致了人們更多地把資金投入到房地產市場，以獲得利益。

此外，這與我國貨幣發行量也有關係。為了刺激經濟增長，減輕金融危機帶來的影響，我國貨幣發行量相對較大，前些年導致了人民幣對內貶值的情況，促使人們將資金投入到房地產領域。

實際上，中國年輕人的買房浪潮不僅僅限於國內，很多年輕人也還投身於國際房產市場中。根據海外購房軟件“有路”提供的數據显示，其80%的月活躍用戶主要分佈在20至39歲之間的年輕人。

唐小姐也告訴記者，自己在西班牙巴塞羅那也有一套房子，自己有時候會去度假，但主要是為了投資，出租給留學生。

背後的經濟問題

80、90后住房擁有率如此高，也反映出了一定經濟現象及社會現象，比如投資渠道少、房價增長過快，以及可能存在泡沫等。

卞永祖向記者指出，一方面說明我國的多層次資本市場的建設還比較滯后，我國應該大力規範、發展資本市場，讓資金進入實體經濟，避免過多資金進入虛擬經濟。提高資本市場的透明度，提高資金的使用效率，避免形成泡沫經濟，一旦破滅，將給經濟帶來巨大損害。

“同時，我們更應該堅持更加中性的貨幣政策。以前我國的貨幣政策往往帶有發展經濟的功能，這就導致通過加大貨幣發行量來刺激經濟的可能性，從而也就帶來了資產泡沫。貨幣政策應該更加註重經濟發展的需要，增加貨幣發行量並不能帶來經濟的增長。”卞永祖表示。

嚴躍進認為，單純從此類報告的數據來看，也說明似乎當前住房問題也不是那麼嚴峻，所以是要警惕數據被平均的風險。另外對於此類數據來說，也說明後續需要對年輕群體的住房購買行為進行規範，讓“房子是用來住”的理念深入人心。

整體而言，卞永祖認為，這種現象跟我國的經濟發展階段以及當前世界經濟形勢相關，我國正處於經濟轉型階段，世界經濟也相對低迷，可投資資產少，但是我國經濟仍然維持相對高速的經濟增長，人們的收入水平還在不斷提高，作為比較理性的個體，總是希望把資金投入到最能帶來利潤的領域，因此這種現象在很大程度上是正常的。

（來源：中國產經新聞報）

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信託融資遭遇緊箍咒？ 監管力度或低於預期

東方財經網 2017-05-26 23:31:28 來源：

在美元債發行受阻后，房企又一融資渠道或迎來監管“緊箍咒”。近日，各地銀監局將入駐信託公司進行現場檢查，不過，對此，昨晚銀監會表示，此次是對部分信託公司進行例行檢查，並非發布新的監管政策。

銀監局入駐信託系例行檢查

近日，有消息稱，銀監會下發了《2017年信託公司現場檢查要點》（下稱《檢查要點》），各地銀監局正入駐信託公司進行現場檢查。

對此，昨晚銀監會對第一財經記者回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門將對部分信託公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中旬制定印發了《檢查要點》，供具體檢查時參考。這是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策。

一位信託業人士對記者分析稱，本次檢查中，銀監會高度關注信託產品設計中，是否以各種形式放大房企槓桿：是否存在房地產集合資金信託計劃的優先和劣后受益權配比比例高於3:1的情況；是否以嵌套結構、設置中間級等方式變相放大槓桿比例、優先受益人與劣后受益人資金配置；結構化產品持有一家公司發行的股票是否超過該產品凈值的20%等。

除此之外，銀監會還關注信託公司是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資，規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。另外，“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款，也是銀監會所重點關注的。

業內人士對記者分析稱，以上兩種情形是以“名股實債”形式放大槓桿的常用手段，也是本次監管的重點。文件显示，本次現場檢查將重點關注銀行端直接發起或者銀行端通過券商資管、私募基金等計劃間接發起的銀信、銀證信或者證信等同業業務、交叉金融產品。

對於通道類業務，銀監會還高度關注同業合作中是否接受了銀行等第三方金融機構的顯性或隱性擔保；對於主動管理類業務，銀監會則關注這類信託產品由銀行代銷時，是否由銀行主導項目的盡調和管理，以及是否簽訂隱性回購條款等。

“名股實債”存隱患

2016年以來，“一行三會”先後發出多份監管文件，對房企開發貸、債券發行和非標融資等加強了監管。

據悉，早在去年10月，銀監會就已經下發文件，嚴禁信託產品通過多層嵌套規避監管，發放土地儲備貸款、流動資金貸款、為發放首付貸提供資金，而此次現場檢查更具穿透性。

非標債權作為房企主要的融資渠道之一，主要包括集合資金信託計劃、保險資管債權投資計劃、基金子公司/券商資管計劃等。其中，最常見的非標債權融資即為信託計劃，相比於其他幾種非標融資，信託計劃兼具投向廣泛的特點。

記者了解到，集合資金信託計劃的“股+債”的投資模式是主要交易結構之一。信託公司通常在貸款給企業的同時，對企業注資並獲得股權，進而加強對公司的控制，以保障款項的穩定迴流。與此同時，也可以擴大房企資本金，進而使其有能力獲得進一步的外部融資。

此外，信託公司在做股權投資的同時，還常常會追加股權回購條款，作為一種退出機制。業內人士指出，這類股權投資行為就是所謂的“名股實債”。

此前，新華信託的一審敗訴引起了對“名股實債”的討論。五年前，新華信託以股權投資與固定利息回款的形式投資了湖州港城置業有限公司項目，共計2.25億元。而在港城置業破產清算、債權申報過程中，破產管理人認為新華信託的資金屬於股權投資，不被列入破產債權範圍，新華信託則認為“名股實債”仍為債權，應被列入破產債權。

一位信託人士對記者表示，“名股實債”帶來的投資風險與信託公司的投資與甄別能力有關，不能一概而論。在投資過程中，大部分信託公司仍將傾向於僅入股資質較好、經營能力較強的地產公司。

監管力度或低於市場預期

記者了解到，名股實債、產品嵌套、有限合夥、私募基金作為常見的幾種形式，是信託公司向不滿足“四、三、二”要求的房地產項目發放信託貸款的常用手段。其中，所謂的“四、三、二”分別指四證齊全、30%自有資金和開發企業具有二級以上資質。監管的穿透性也成為了業內人士關注點。

4月初召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據显示，截至去年末，房地產信託餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信託的實際規模可能更大。

國泰君安某券商資管人士對第一財經記者指出，目前銀監會只是現場檢查，檢查反饋還要再進一步看，很難下定論。

而此前，證監會去年7月發布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（下稱“新8條”）與今年2月中國基金業協會下發的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（下稱“4號文”）導致相關業務做不了，做了也無法登記備案。所以相對來講，力度比較強硬，效力也預計將有所不同。根據規定，對16個熱點城市普通住宅項目投資的基金子公司和券商資管計劃，暫不予備案，其餘項目募集資金不得用於拿地、補充流動資金。

記者了解到，目前很多券商已經放棄走通道給房地產融資，例如國泰君安就放棄了這部分業務。目前券商資管對於房地產融資監管很嚴，新8條與4號文在執行層面的因素導致券商監管套利的空間很小。

相比之下，滿足銀監會規定的四證齊全等要求，信託便可以將資金投向房地產。但是證監會在項目備案時是進行穿透檢查，如果發現底層信託槓桿比例高於監管要求，將認為是變相通道，監管尺度把握嚴格。

“此次現場檢查安排，儘管是每年都有的例行檢查，但提到了房地產，而市場對信託投房地產向來比較關注，因而難免成為了近期市場討論熱點，未來則需要關注銀監會檢查之後的執行力度。”上述券商資管人士表示。

（來源：第一財經日報）

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租房好時代將到來？ 首部住房租賃法規為租戶護航

東方財經網 2017-05-26 23:31:29 來源：

5月19日，我國首部針對住房租賃和銷售的法規――《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施后將為租房市場帶來哪些影響？是否意味着租房市場的美好時代將要到來？

三年租期或不適用所有租客

新京報：意見稿中鼓勵出租人提供更長租期，租期不低於三年，房租按月支付。你對此怎麼看？

租戶雪梅：這一點對我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是隨着單位遷徙的，如果單位出現變更，大多會選擇搬家。其次，現在租客可以選擇互聯網化的創新租房產品，省去了跟房東談條件的麻煩，並且中介費也是明碼標價。有些房主現在就可以在收取押金之後按月收取房租，而非現在租房市場流行的“押一付三”。

21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍：租期不低於三年是希望租金穩定，目的是好的，提高租賃量，有抑制房價的作用，這是指導的一個方向，但具體可以看雙方意願，因為市場可能有約定俗成的規則，一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年，三年很少。

租金方面比較穩定，有第二年漲一些的情況，但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付，確實比較麻煩。

麥田房產副總經理孫慶磊：當前市場租賃合同大都是一年一簽，房東提前一個月通知租客就可以解除合同，雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償，但卻需要重新尋找住所，這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在於：租金上漲周期內，房東對於簽長租約的意願偏低，除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定，所以要實現這一規定，還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩定性，乃至主管部門在鼓勵和加大租賃供應上，持續有效的動作。

紮根網首席運營官黃恩亮：就目前的市場情況而言，租期不低於三年不適用所有租客，更適用婚後無購房的客戶或無購房計劃且工作收入相對穩定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的範圍內。根據現實情況如果租期加長，而房租按月支付，且能保障租客與房東雙方利益，需引入金融分期產品才能實現。

房東老胡：租期不低於三年，這一點要求太高了，一、二年比較合適，因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一個月支付太麻煩。

房東不可強制攆人或將嚴格執行

記者：意見稿中提到，出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元。對該條款，你有什麼樣的看法或建議？

租戶雪梅：我作為租房客，對於這一點的執行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受，並不一定會尋求法律的幫助。政策呼籲是好事，但還需要看具體落地執行情況。

租戶劉威：我經歷過一次，在合同租期內，我和室友就被中介以“房主兒子要結婚用房子”的名義強行一周內要求搬家，並且之前的押金不退。

房天下副總裁司智：房東不可暴力、強制攆人，不能隨意漲價等都是原有的規定，並不是新規定。房客在合同期內，房東應該保護房客的權益，不可沒有理由隨意驅趕房客。租房合約中寫得很清楚，如果承租人出現問題，是可以被解約的。相信這次政策出台之後會嚴格執行該規定。

紮根網首席運營官黃恩亮：租房押金是為避免租客拒交、晚交房租，以及對房屋或配套設施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發生在租客即將退租的階段。如果租期長，配套設施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此，設施維護和保修應該計算在中介費或房租中，進行按月分攤，或通過定製押金險的方式解決。當然對於無故扣留，可以進行違規罰款，對租房消費者的權益也是一種有力保障。

房東租戶排斥“二房東”

記者：意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房，自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。這是否意味着“二房東”合法？你如何看待“二房東”？

租戶雪梅：這不成了鼓勵個人做中介嘛，“自然人轉租達到一定規模需要辦理工商登記”，哪個部門來考查自然人轉租規模？這還需要具體看細則。

房東小關：我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求，跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求，但到了他那裡，要求可能會打折扣。

之前有類似這種人找我，我都拒絕了。我對租客的要求是，以家庭為單位，長期、穩定。

租戶劉威：8年前剛來北京的第一個月，我通過網站搜索到一個太月園單間，當時網頁上寫的是“業主直租”，可入住后才發現業主其實是一個代業主進行收租的“代理人”，除了每月定時收房租露一次面外，如果要求維修電器等很難見到人。另外，在租約到期時，還以各種借口剋扣押金。

保駕租賃安全防止租金上漲

記者：預計這部《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)會給市場帶來什麼影響？

租戶雪梅：我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場，防止租房價格的上漲，期待能有具體的執行細則。

租戶劉威：新規提升了租客群體的安全感和體驗感。

房天下副總裁司智：這些規定中許多都是原有的規定，這次要看在政策出台之後是否會對這些規定堅決執行，並嚴格監督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源，房東不再處於強勢地位時，租賃市場才會發生比較大、更加規範的改變。

麥田房產副總經理孫慶磊：意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩定、安全、租賃經紀服務等的一系列配套升級，並將升假措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權利義務，明確了經紀機構的服務規範，對於當前租房市場容易產生的問題和糾紛，在法律政策層面給予了解決的依據，也在操作尺度上給出了建議，同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確，重視租賃市場安全感和服務體驗，進一步提倡“租售並舉”。

新派公寓CEO王戈宏：政策中對房東和租客的雙向規定有利於整治目前租賃市場的亂象，但目前缺乏租賃信用系統，建議住建部聯合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數據平台，可以收費查詢，這個平台將會有效保障各方風險，而且成為一個新的商業模式。

本版采寫 新京報記者 張曉蘭

　　(作者：張曉蘭)　　(出處：新京報 2017年05月26日)

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房企前4月融資超千億仍低迷 永續債再受寵

東方財經網 2017-05-26 23:31:29 來源：

去年“9・30”政策調控以來，房地產融資渠道不斷收緊。

中原地產統計中心數據显示，2017年前4個月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等方面的融資合計僅1113.1億元，延續了2016年下半年以來的低迷狀態。

在此背景下，房企不得不另尋“錢途”，轉而追捧高成本永續債。目前，首開、碧桂園、融創、金科等近20家房企將永續債作為一種新的融資工具。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現金為王，必須加大融資力度和現金儲備。

房企資金面持續緊張

在現金為王的時代，誰掌握現金流誰就掌握了主動權。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現金迴流，貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續加槓桿的風險隱患。

億翰智庫發布的房企融資活動現金流量凈額TOP10显示，不少房企融資活動現金流凈額有較大增加，其中恆大的現金流為2731億元排名第一，融創中國以592億元排名第二。

億翰智庫數據還显示，2016年前三個季度，融資窗口放開，房企發債成本整體在2.9%~8.2%之間，平均成本僅4.6%，2016年全年，房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，首次突破萬億，同比同口徑上漲26%。但隨着四季度以來政策的收緊，全行業發債量出現斷崖式下跌。

隨着監管收緊以及金融“去槓桿”政策的逐步推進，房企資金面持續緊張。儘管如此，由於渠道收緊，融資成本增加，包括萬科、金地在內的龍頭房企，不得不先後取消了債券融資計劃。

今年4月以來，金融街、金地、電建地產等房企先後刊發公告稱，取消中期債券的發行。與此同時，龍頭企業萬科也於4月27日宣布取消15億元債券發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期商業銀行還在收緊各類融資政策，這會對房企的後續戰略擴張形成較大的擠壓。所以從趨勢來看，房企的短期資金缺口或將增大，後續類似股權質押等現象會增加。

在公司債方面，5月23日與24日，招商蛇口、奧園集團15億元公司債申請显示為“中止”。此前，保利、龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中，擬發公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之後，國內某千億級上市房企於5月23日再次發行本年度第三次永續債，募集金額不超過30億元，用於公司及公司下屬子公司的產業園區開發建設，2017年以來，該上市房企共發行永續債65億元。

分派利率方面，每個投資期限屆滿后的次日（“重置日”）起（含當日），投資收益率應重置，每次重置后的年化投資收益率應在前一個投資期限所適用的投資收益率的基礎上躍升300個基點（即3.0%），即滿2.5年後，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎上加300個基點（3%），以此類推，直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱，永續債往往在前2~3年利息成本相對較低，此後則會大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規模，在“低息期”內償盡債務還是可以實現的。但永續債並非真正意義上的股權投資，而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續債被計入負債，房企的實際負債率大幅度提高。

無獨有偶，5月24日，龍光地產向機構投資者發行3.5億元永續債，自發行日（包括該日）起至2022年5月31日期間，每年將為7%。龍光地產解釋稱，該永續債的用途將用作若干現有債務的再融資及一般企業用途，或會因應市況變化而調整其計劃。

克而瑞統計數據显示，2016年中期末，加上永續債之後，65家房企的總有息負債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業擁有永續負債，總計1726.82億元，同比增加109%。恆大在2016年中期以永續債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，截至2017年5月恆大償還50%的永續債，金額為561.8億元，計劃年內償還70%；第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續債166億元，同比暴增517.01%，碧桂園首席財務官吳建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂園已還清30億元的永續債，餘下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日，碧桂園已全部償還永續債。

此外，融創中國2016年中期永續債規模為68.25億元，截至2016年末增長至99.57億元。截至2017年一季度，首開股份新增永續債30億元，共擁有永續債99.85億元，金科股份共擁有永續債27億元。

早前，融創中國董事會主席孫宏斌曾表示，未來資金將是企業的重點，“現在多借點錢，最好借的時間長一點，可以穿越周期。”

（來源：每日經濟新聞）

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住宅土地市場冰火兩重天 房企補倉忙

東方財經網 2017-05-26 23:31:30 來源：

新華網北京5月26日電（徐朋）房子不好賣，但是卻沒有阻擋開發商的拿地熱情，特別是在三四線城市，開發商的拿地熱情不斷高漲。

日前，在浙江嘉興，8塊土地的拍賣吸引了400多家房企參与，最後不得不將拍賣場地轉移至嘉興大劇院舉行，場面蔚為壯觀。隨後不久，武漢土地拍賣會又鬧出了烏龍事件，由於系統問題，出現了一塊土地兩家企業競價相同的情況，最終重新拍賣。在地方限價的干預下，儘管高價地出現的頻率在降低，但是房企的拿地熱情卻十分高漲，與住宅市場形成了強烈反差。

不少城市的數據說明了這一現象。伴隨着5月25日丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016地塊以41.5億元成交，截至目前，今年以來北京市土地出讓金額已經達到了851億元，成交地塊45宗，數量和金額上已經與2016年持平。不僅如此，特別是在一些三四線城市，土地市場的溫度更是在節節攀升。

根據中原地產研究中心統計數據显示，截止2017年5月中旬，全國賣地超過100億元的城市達到了31個，這31個城市賣地收入合計高達8202.2億元，同比2016年同期的5917.7億元上漲了38.6%。賣地收入較高的城市依然集中在一二線，北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等城市賣地收入已超過300億。但與往年相比，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華等三線城市進入了賣地百億城市行列。

與土地市場升溫不同的是，自3月份新一輪調控以來，房屋成交量下降明顯。據上海中原地產數據显示，今年4月份上海新建商品住宅成交面積僅67.7萬平方米，環比減少8.8%，同比下滑30.3%。而這一數值也是2013年以來同期最低。同樣的情況也出現在了此前市場較為活躍的北京、廣州、深圳、南京等城市。

業內人士認為，目前調控雖然已經從市場層面影響到了房企的銷售，但是財務數據上，開發商資金尚且寬裕。今年1季度，135家上市房企合計營業收入2420.6億元，同比漲幅9.5%；雖然部分中小房企業績下滑明顯，但龍頭房企增速依然較高。因此，大型房企對於土地的熱情不減。

　　(作者：徐朋)　　(出處：新華網 2017年05月26日)

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昆明新房售價步入上升期 部分二手房市場受抑降溫

東方財經網 2017-05-26 23:31:32 來源：

記者 陳輝

雲南網訊 10284元/�，這是來自昆明克而瑞統計的5月第三周昆明新房成交均價；而根據房天下等線上機構的掛牌統計，同期二手房掛牌價則為9457元/�……經歷連續10多個月的“價格倒掛”后，昆明的新房價格終於“反正”。記者了解到，近期新房銷售的持續火熱，二手房市場銷售受到部分抑制和降溫。

高端產品拉高新房價格

事實上，從4月開始，昆明新房與二手房的價格差距已逐漸縮小。本地機構統計數據显示，4月昆明二手房掛牌均價為9264元/�；而根據銳理數據，4月昆明新房均價9103元/�。進入5月，新房價格正式趕超二手房價，一改過去價格倒掛狀態。

“近幾年，由於二手房區位、現房等優勢，昆明二手房價格一直比新房高。”本地一家中介機構門店負責人年梁經理稱，前兩年，昆明新建商品房項目主要分佈在三環外，產品也以剛需為主。價格方面，當然是中心城區的二手房更佔優勢。“去年下半年開始，部分高端品質產品和一些主城區項目推出，也拉高了昆明新房的整體銷售價格水平。”記者統計，僅去年至今，包括俊發逸天峰、恆大玖瓏灣、萬科城市之光等項目售價均超萬元。

“這也是昆明房地產住宅產品升級的一個體現。”業內人士直言，此前，由於城中村改造項目高容積率等因素，導致昆明樓市住宅產品同質化問題突出，缺乏高品質住宅。近兩年來，隨着一線品牌的大量進駐，昆明住宅產品市場發生了結構性改變，新建高品質產品的增加，一定程度上拉高了價格區間。

老舊小區小戶型更受青睞

雖然5月份昆明的新房價格趕超二手房，可採訪中不少中介表示，目前房價還處於上下波動的情況，不排除一段時間內由於供應結構等調整，新房和二手房價格還會變化。但看得出，二手房市場已出現一些細微變化，“新建商品房大量傾向改善性住宅，對二手房端銷售影響最大的還是100�以上的三室、四室的大戶型產品。”白雲路上一家中介機構的工作人員表示，特別是房齡在5~10年的大戶型房源，也與目前新建商品房中高品質房源形成直接“競爭”。

“二手房市場銷售端目前還呈現明顯的兩極分化趨勢，一部分老舊小區的小戶型更受市場青睞。”一位工作人員表示，特別是有較好公立教育資源的小區、小戶型產品價格基本上要比大戶型均價每平方米高出500~1000元，“除區位原因外，部分老舊小區在公攤上佔有優勢，整體性價比更高。”

二手中介尋求多元化業務

銷售端的分化，也讓本地中介的銷售策略應勢而變，“除了新房代理銷售業務外，我們還聯合一家翻新改造裝飾公司推出舊房翻新業務，最低套餐價格僅3萬元。”頤園路一家小型中介機構的負責人表示。

不光“打包”裝修業務，部分中介機構還承包了“招商”功能，“與住宅相比，商鋪出租難度更大，去年開始，我們針對手裡的商鋪資源，通過公司總部的網點布局優勢，划片區的幫業主整體打包出租，也推動了幾單比較大的商鋪出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人員表示。

近期，北京、上海等國內一線城市掀起新一輪中介費用下調潮，最高降幅直接過半。從本地看，受二手房線上市場衝擊，從去年開始，昆明就出現了中介費率最低0.5%的情況，“目前市場中介費率水平基本在0.5%~1%之間。”年梁經理表示，費率水平降低、業務拓展更難，也加速本土二手中介洗牌。

他坦言，消費者購買二手房時，別一味衝著中介費率去，選擇更有保障的大型中介，以及購買過程中是否是真實房源、房屋產權是否清晰等更應該成為購買者關注的重點。

　　(作者：陳輝)　　(出處：雲南網 2017年05月26日)

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烏魯木齊保障性住房新政 門檻更低選房更公平

東方財經網 2017-05-26 23:31:32 來源：

新疆日報訊(記者趙春華報道)5月25日，烏魯木齊市2017年度保障性住房第一次搖號儀式在烏市住房保障和房產管理局舉行。隨着保障性住房申請家庭代表的手指輕輕按下，908戶居民申請經濟適用房的順序號在大屏幕上一一显示，整個過程用了不到20分鐘。與過去保障性住房搖號儀式人頭攢動的場面不同，此次搖號儀式減掉了參与人數，節省了搖號時間，其背後卻是更高的分配頻率、更短的選房周期和更低的准入門檻。

從2625元到2850元保障範圍擴大

5月18日起，烏市放寬保障性住房申請條件，經濟適用住房和公共租賃住房申請家庭人均月收入標準由2625元(含2625元)以下調整到2850元(含2850元)以下。

烏魯木齊市住房保障管理辦公室經濟適用住房管理科科長王軻告訴記者，從2007年開始，按照國家、自治區、烏魯木齊市的要求，結合城鎮人均可支配收入的實際和《烏魯木齊市公共租賃住房管理辦法》《關於印發烏魯木齊市經濟適用住房管理辦法的通知》，申請條件中的收入標準幾乎每年都會調整一次，然後每年向社會公布。

“最初我們保障的是城市低收入家庭的住房條件，現在保障範圍擴大到了中等偏下收入家庭，人均月收入標準達到了2850元，‘低保家庭應保盡保’的目標早已經實現。”王軻說，公租房的保障範圍增加了外來務工人員和新就業人員，對於新就業人員，沒有收入門檻限制，大中專畢業生就業后在五年內申請公租房只看是否名下有房等相關資料，需要對方提供收入證明，但是沒有收入門檻的限制。對於外來務工人員，按照烏魯木齊市委、市的要求，他們現在申請保障性住房和普通居民相比沒有什麼區別。

“保障性住房申請條件放寬后，估計會有大約3000戶家庭進入序列，由於保障性住房房源充足，不會對正常的分配造成壓力。大中型企業、單位可以以集中申請的方式為職工申請保障性住房，從而為職工提供便利。”王軻說。

調整分配方式機會均等凸顯公平

王軻介紹，往年進場選房的時候，順序號在400號以後的家庭常常會選擇放棄，因為他們中意的房子越來越少，只能等下一次搖號再重新選擇。現在經濟適用房申請家庭選房採取‘電腦篩選自助選房模式’，通過在前台設置計算機終端設備，讓他們自己搖出順序號，屏幕上所有房源信息都會公布，會显示5套房源，可以在其中任選一套，如果都不滿意可以進行第二次選擇，也就是說10選1。

除了經濟適用房的搖號方式進行調整以外，公租房的搖號分配方式也將實現人房對應，即通過搖號分配系統，申請公租房的家庭和房源信息在電腦屏幕上無序滾動，確認滾動停止時，形成人員與房源的唯一對應關係。

選房周期縮短分配頻率更高

保障性住房分配方式的調整，不僅提高了分配效率，確保了保障性住房的科學使用，更方便群眾辦理保障性住房的認租認購。

以往每年分配保障性住房，王軻和同事們都要進行大量的前期準備工作，備案、舉行搖號儀式、將房源信息粘貼在展板上、組織申請家庭分批次看房源、辦理相關手續……不僅工作量增加了，更在無形中延長了保障房申請家庭的等待時間和選房周期。

王軻舉例說，以往參加搖號的保障性住房申請家庭如果達到2000戶，那麼每天進場選房的家庭會達到200戶到250戶，但是每一戶家庭可能是好幾個人去，每天現場就會有500人到700人，單是進場選房就需要近半個月的時間，全部確定完以後才會辦理入住手續，這樣從搖號到入住就需要三四個月的時間，周期很長。以往的搖號儀式一年最多只能進行兩次，也就是說當一個家庭沒有選到自己稱心如意的住房，必須等半年甚至半年以上才會有選房的機會。分配方式改變后，保障房申請家庭要在規定的時間內辦理手續，等到時間一過就會把房源收回，然後組織下一次的分配。分配周期縮短后，保障房分配頻率就更高了。

“今後我們的目標是每月進行一次分配，也就是說保障性住房申請家庭這一次沒有選到合適的房子，可以繼續參加下個月的選房。”王軻說。

　　(作者：趙春華)　　(出處：新疆日報 2017年05月26日)

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