2017年5月份經濟運行總體平穩、穩中向好

2017年5月份經濟運行總體平穩、穩中向好

東方財經網 2017-06-14 23:56:26 來源:

5月份,在以同志為核心的黨中央堅強領導下,各地區各部門認真貫徹落實黨中央決策部署,堅定不移地推進供給側結構性改革,深入實施創新驅動發展戰略,國民經濟延續了總體平穩、穩中向好的發展態勢,供給和需求穩定增長,就業形勢持續向好,消費物價溫和上漲,企業效益繼續改善,經濟結構不斷優化,經濟發展的協調性和穩定性增強。

一、工業增速穩定,企業效益改善

5月份,全國規模以上工業增加值同比實際增長6.5%,增速與上月持平,比上年同月加快0.5個百分點。分經濟類型看,國有控股企業增加值同比增長6.2%,集體企業增長3.2%,股份制企業增長6.8%,外商及港澳台商投資企業增長5.9%。分三大門類看,採礦業增加值同比增長0.5%,製造業增長6.9%,電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長6.4%。高技術產業和裝備製造業增加值同比分別增長11.3%和10.3%,增速分別比規模以上工業快4.8和3.8個百分點。規模以上工業企業產銷率達到97.7%。從環比看,5月份全國規模以上工業增加值比上月增長0.51%。1-5月份,全國規模以上工業增加值同比增長6.7%。5月份,製造業採購經理指數為51.2%,與上月持平,連續10個月處於榮枯線以上。

1-4月份,全國規模以上工業企業實現利潤總額22780億元,同比增長24.4%。規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.51元,同比減少0.06元;主營業務收入利潤率為6.04%,同比提高0.53個百分點。4月末,規模以上工業企業資產負債率為56.2%,同比下降0.6個百分點。

二、服務業保持較快增長,商務活動指數提高

5月份,全國服務業生產指數同比增長8.1%,增速與上月持平,繼續保持在8%以上的較高水平。1-5月份,全國服務業生產指數同比增長8.2%,與1-4月份持平。其中,交通運輸、倉儲和郵政業,信息傳輸、軟件和信息技術服務業保持較快增長態勢。

5月份,服務業商務活動指數為53.5%,比上月提高0.9個百分點,比上年同月提高1.5個百分點。其中,零售業、鐵路運輸業、航空運輸業、郵政業、電信廣播電視和衛星傳輸服務等行業商務活動指數均位於59%以上的較高景氣區間。從需求和預期看,服務業新訂單指數和業務活動預期指數分別為50.3%和59.2%,分別比上月提高0.6和0.4個百分點。

三、投資增速小幅回落,投資結構繼續改善

1-5月份,全國固定資產投資(不含農戶)203718億元,同比增長8.6%,增速比1-4月份回落0.3個百分點。其中,國有控股投資72912億元,增長12.6%;民間投資124329億元,增長6.8%,佔全部投資的比重為61.0%。分產業看,第一產業投資5938億元,同比增長16.9%;第二產業投資77572億元,增長3.6%,其中製造業投資64183億元,增長5.1%,比1-4月份加快0.2個百分點;第三產業投資120208億元,增長11.6%。基礎設施投資42306億元,增長20.9%。高技術製造業投資增長22.5%,增速快於全部投資13.9個百分點。固定資產投資到位資金212281億元,同比下降0.1%,降幅比1-4月份收窄1.3個百分點。新開工項目計劃總投資162529億元,同比下降5.6%,收窄0.3個百分點。從環比看,5月份全國固定資產投資(不含農戶)比上月增長0.72%。

四、房地產開發投資增速放緩,商品房待售面積繼續減少

1-5月份,全國房地產開發投資37595億元,同比增長8.8%,增速比1-4月份回落0.5個百分點,比上年同期加快1.8個百分點,其中住宅投資增長10.0%。房屋新開工面積65179萬平方米,同比增長9.5%,其中住宅新開工面積增長15.1%。全國商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%,其中住宅銷售面積增長11.9%。全國商品房銷售額43632億元,同比增長18.6%,其中住宅銷售額增長15.3%。房地產開發企業土地購置面積7580萬平方米,同比增長5.3%。5月末,全國商品房待售面積66018萬平方米,比4月末減少1452萬平方米。1-5月份,房地產開發企業到位資金58989億元,同比增長9.9%。

五、市場銷售較快增長,網上零售增勢強勁

5月份,社會消費品零售總額29459億元,同比增長10.7%,增速與上月持平,比上年同月加快0.7個百分點。按經營單位所在地分,城鎮消費品零售額25360億元,同比增長10.4%;鄉村消費品零售額4099億元,增長12.7%。按消費類型分,餐飲收入3211億元,同比增長11.6%;商品零售26248億元,增長10.6%,其中限額以上單位商品零售12158億元,增長9.2%。從環比看,5月份社會消費品零售總額比上月增長0.86%。1-5月份,社會消費品零售總額同比增長10.3%。

1-5月份,全國網上零售額24663億元,同比增長32.5%,比1-4月份加快0.5個百分點。其中,實物商品網上零售額18798億元,增長26.5%,占社會消費品零售總額的比重為13.2%,比上年同期提高1.9個百分點。

六、居民消費價格溫和上漲,工業生產者價格漲幅回落

5月份,全國居民消費價格同比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。分類別看,食品煙酒價格同比下降0.5%,衣着上漲1.3%,居住上漲2.5%,生活用品及服務上漲1.0%,交通和通信上漲1.1%,教育文化和娛樂上漲2.6%,醫療保健上漲5.9%,其他用品和服務上漲2.9%。在食品煙酒價格中,糧食價格上漲1.4%,豬肉價格下降12.8%,鮮菜價格下降6.3%。5月份,居民消費價格環比下降0.1%。1-5月份,全國居民消費價格同比上漲1.4%。

5月份,全國工業生產者出廠價格同比上漲5.5%,漲幅比上月回落0.9個百分點,環比下降0.3%。1-5月份,全國工業生產者出廠價格同比上漲6.8%。5月份,全國工業生產者購進價格同比上漲8.0%,環比下降0.3%。1-5月份,全國工業生產者購進價格同比上漲9.0%。

七、進出口增速加快,一般貿易比重提高

5月份,進出口總額23462億元,同比增長18.3%,增速比上月加快2.1個百分點。其中,出口13139億元,增長15.5%,加快1.2個百分點;進口10323億元,增長22.1%,加快3.5個百分點。進出口相抵,貿易順差2816億元。1-5月份,進出口總額107635億元,同比增長19.8%。其中,出口58787億元,增長14.8%;進口48848億元,增長26.5%。一般貿易進出口增長21%,占進出口總額的56.8%,比上年同期提高0.6個百分點。

5月份,規模以上工業企業實現出口交貨值10700億元,同比增長10.7%。1-5月份,規模以上工業企業實現出口交貨值49136億元,同比增長10.4%。

總的來看,5月份國民經濟延續了穩中有進、穩中向好的發展態勢,結構在改革中優化,動能在創新中成長,質量在轉型中升級。但也要看到,國際國內不穩定不確定因素依然存在,結構性矛盾依然突出,轉型升級任重道遠。下階段,要更加緊密地團結在以同志為核心的黨中央周圍,堅持穩中求進工作總基調,堅持以新發展理念引領新常態,堅持以提高發展質量和效益為中心,深入推進供給側結構性改革,適度擴大總需求,強化創新驅動,引導形成良好發展預期,統籌做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作,促進經濟持續健康發展和社會和諧穩定。

附註

(1)規模以上工業增加值及其分類項目增長速度按可比價計算,為實際增長速度;其他指標除特殊說明外,均按現價計算,為名義增長速度。

(2)規模以上工業統計範圍為年主營業務收入2000萬元及以上的工業企業。

(3)為及時反映服務業經濟活動的月度運行態勢,國家統計局編製了服務業生產指數,並自2017年3月份起按月度發布。服務業生產指數是指剔除價格因素后,反映服務業報告期相對於基期的產出變化。

(4)社會消費品零售總額統計中限額以上單位是指年主營業務收入2000萬元及以上的批發業企業(單位)、500萬元及以上的零售業企業(單位)、200萬元及以上的住宿和餐飲業企業(單位)。

網上零售額是指通過公共網絡交易平台(包括自建網站和第三方平台)實現的商品和服務零售額之和。商品和服務包括實物商品和非實物商品(如虛擬商品、服務類商品等)。

社會消費品零售總額包括實物商品網上零售額,不包括非實物商品網上零售額。

(5)進出口數據來源於海關總署。

(6)部分數據因四舍五入的原因,存在總計與分項合計不等的情況。  (出處:國家統計局)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

地板施工指南,流程、步驟詳解

※常見的原木地板裝潢種類有哪些

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

柚木地板是什麼,其材料規格及適合施作環境?

瀋陽將推新版《商品房買賣合同》 新增10大優點

瀋陽將推新版《商品房買賣合同》 新增10大優點

東方財經網 2017-06-14 23:56:34 來源:

開發企業要在10日內公開全部准售房源及每套房屋價格,一次性對外銷售,不得分期分批銷售;嚴禁房地產開發企業和中介服務機構借合同撤銷或變更之機進行期房投機、囤積房源、捂盤惜售……昨天,瀋陽市相關部門對《瀋陽市人民辦公廳關於進一步促進瀋陽市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(簡稱“13條房產新政”)中開發商的銷售行為進行權威解讀。

准售房源不得分期分批銷售

【原文】 嚴格按照《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)等規定辦理商品房預售許可,全面實施商品房預售資金監管制度。中心城區的商品住房項目分期開發建設的,每期申請預售面積不得低於2萬平方米(尾盤除外)。取得預售許可的商品住房項目,開發企業要在10日內公開全部准售房源及每套房屋價格,一次性對外銷售,不得分期分批銷售,並在售樓現場顯著位置公示樓盤銷控表。全面推行住建部、工商總局新版《商品房買賣合同》。

釋義

1.目前,市房產局正在修改2013年出台的《瀋陽市商品房預售資金監管辦法》,目的是防範和控制因房地產開發企業問題導致的“爛尾樓”風險,最大限度地維護好購房人的合法權益,新辦法預計7月底前可以出台。

2.瀋陽市針對中心城區房價上漲較為明顯的實際,規定中心城區的商品住房項目分期開發建設的,每期申請預售面積不得低於2萬平方米(尾盤除外)。本實施意見中的中心城區是指和平區、瀋河區、大東區、鐵西區、皇姑區、於洪區和渾南區。此外,建房[2010]53號文件還規定,取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格,並嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。對此,瀋陽市不但要抓好落實,還針對商品房銷售不透明的問題,進一步要求房地產開發企業必須將樓盤銷控表在售樓現場顯著位置公示。

3.所謂新版《商品房買賣合同》是指,2014年住房城鄉建設部和工商總局聯合印發的《商品房買賣合同(預售)示範文本》(GF-2014-0171)和《商品房買賣合同(現售)示範文本》(GF-2014-0172)。

新版合同與瀋陽市現行版合同相比較而言,有很多優點:一是增加了合同目錄和專業術語的解釋,避免雙方因對房產術語理解不一致而導致糾紛;二是增加了商品房預售資金監管條款;三是增加了層高、陽台約定,避免商品房交付驗收時產生糾紛;四是增加了對房屋權利瑕疵擔保義務條款,要求開發企業明確房屋是否抵押等;五是細化了房屋交付驗收條件,明確房屋交付必須取得建設工程驗收備案證明文件和房屋測繪報告,增加了基礎設施設備、公共服務及其他配套設施的交付條件;六是修改、補充規劃設計變更條款,細化了違約責任;七是詳盡設定了商品房質量及保修責任,突出了地基基礎和主體結構問題,細化了裝飾裝修及設備標準,明確了保修責任,新增質量擔保條款;八是修改了產權登記條款,增加了預售合同登記備案條款,明確開發商辦理合同備案的義務;九是增加前期物業服務內容;十是新增了建築物區分所有權條款,明確規定買受人對其建築物專有部分擁有完全的所有權。市房產局將於10月底前完成新版合同的網簽系統調試工作,並推行新版合同。

責任部門:市房產局市場處

諮詢電話:22973621

預訂商品住房解除合同后應公開銷售

【原文】 進一步規範預售商品房買賣合同撤銷及信息變更等行為,明確可撤銷的情形。嚴禁房地產開發企業和中介服務機構借合同撤銷或變更之機進行期房投機、囤積房源、捂盤惜售,牟取不正當利益的行為。

釋義

住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)要求,各地要規範商品住房預訂行為,購房人預訂商品住房后,未在規定時間內簽訂預售合同的,預訂應予以解除,解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同併網上備案、經雙方協商一致需解除合同的,雙方應遞交申請並說明理由,所退房源應當公開銷售。

目前,有的城市已經明確了網簽備案合同可以撤銷或變更合同信息的情形,但瀋陽市還沒有這方面的規定,存在房地產開發企業和中介服務機構借合同撤銷或變更之機進行期房投機、囤積房源、捂盤惜售、牟取不正當利益的可能。為強化制度防範,市房產局、規劃國土局要抓緊出台相關制度,力爭在8月底以前完成。

責任部門:市房產局

配合部門:市規劃國土局

諮詢電話:22973621

  (作者:張曉寧)  (出處:瀋陽日報 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

※新屋購入,尋找台中室內設計師?是否可先免費估價丈量?

※挑好磚一點都不難!馬賽克磚挑選眉角小撇步!

※想知道北部最多平價、庫存出清的家具工廠推薦在哪裡?

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

※家中裝潢適合實木地板嗎?注意五大鋪設狀況

5月標杆房企銷售業績普遍下滑

5月標杆房企銷售業績普遍下滑

東方財經網 2017-06-14 23:56:49 來源:

樓市調控政策效應傳遞到銷售市場,預計二季度企業業績整體回落

5月大部分房企銷售業績環比下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下,政策監管不斷趨嚴,調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限,部分開發商違規銷售被查處,一二線城市加強商改住“類住宅”整治,政策效應逐漸傳遞到企業業績層面。

13日,萬科發布公告稱,關於深鐵集團受讓恆大所持萬科股份相關協議獲得深圳國資委批複,困擾萬科一年有餘的股權之爭宣告結束。6月初,萬科公布了5月銷售業績,當月公司實現銷售面積242.0萬平方米,銷售金額358.9億元。前五個月,萬科公司累計實現銷售面積1520.1萬平方米,銷售金額2280.5億元。

市場機構克而瑞研究中心監測統計的數據显示,5月,包括萬科、碧桂園、恆大、保利、龍湖、中海等房地產企業銷售金額呈現不同程度下滑。其中,碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發展等企業環比降幅超過10%;陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%;萬達、泰禾、路勁等企業銷售金額環比降幅均超過50%。

從受監測的40家房地產企業5月銷售額來看,只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業出現環比正增長,其中金茂、建業當月銷售額環比增長超過100%。

克而瑞研究中心分析人士指出,5月房地產市場調控政策依然維持收緊狀態,熱點城市嚴控預售證,新增供應量持續低位運行,多數城市成交環比下滑。反映在銷售上,受監測的40家房企多數銷售額環比下滑,整體下滑力度約為10%。此外,多數房企銷售額不論是單月還是累計,同比增幅較上月有所收窄。

數據還显示,5月40家房企公開市場拿地量較上月持平,成交總價環比下滑7%。月內這些房企新增融資額為579.69億元,環比上升23.76%,而同比下跌達到45.30%,房企融資前景仍不樂觀。

上述分析人士表示,從融資結構來看,銀行貸款有所下滑,環比下降了29.67%。同時,受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降了49.90%。不僅如此,當月房企海外發債額為零。

中原地產研究中心統計數據也显示,5月房企銷售業績下滑明顯。該機構針對萬科等21家龍頭房企的銷售業績監測統計显示,21家房企5月合計銷售2269.8億元,環比下調5%,也是年內銷售最差的月份。

“整體數據显示,在一二線城市調控加碼的影響下,特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策,導致房企銷售速度開始放緩。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,從全國主要城市銷售數據看,5月大部分熱點城市銷售均出現環比與同比的調整,其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯,整體市場分化趨勢加快。“從市場走勢看,預計房企二季度的業績數據會有非常明顯的回落。”他說。

張大偉表示,今年3月開始的調控政策正在逐漸傳遞到市場層面,對於房地產企業來說,壓力開始體現到銷售數據上。“企業之間的分化非常明顯,多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現雙下調,特別是北京、上海等城市,房地產市場調控政策從嚴,對於這些企業來說,預計2017年全年市場很難樂觀。”(記者 高偉)

  (作者:高偉)  (出處:經濟參考報 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

海島型木地板專業木作修繕團隊

※打造簡約、淡雅兼收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※了解海島型木地板是否會有潮濕變形疑慮?

木地板哪有幾種款式?該如何選購適合的材質呢?

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

鏈家與開發商締結夥伴關係 聚焦新房戰略合作

鏈家與開發商締結夥伴關係 聚焦新房戰略合作

東方財經網 2017-06-14 23:57:06 來源:

鏈家從2015年開始着力拓展新房領域,今年更是頻頻發力,動作連連,陸續與碧桂園、融創、金科、遠洋、鴻坤等十餘家品牌房企發展成為戰略夥伴,在銷售代理、渠道合作、營銷研究創新以及大數據互通互聯等層面形成矩陣,在全國範圍內展開全方位的戰略合作。

鏈家新房在協助合作夥伴探索方向、提高配速的同時,傳承鏈家二手業務理念,不走捷徑,堅持做難而正確的事,通過持之以恆的創新以及新技術運用,不斷強化平台優勢,建設、打造精良的鏈家新房經紀人隊伍,為購房者提供線上線下一體化的全新新房購房服務和體驗。與此同時,鏈家新房為房企提供一站式營銷服務,推進高效精準銷售模式,與合作夥伴共贏,並推動房產行業不斷規範化合理化發展。

強大平台資源護航鏈家新房

眾多周知,移動及互聯網最大的優勢就是入口的分發優勢。只有一個品牌時,用戶的訪問深度會不斷提高,訪問成本是下降,而業務交叉度也會很高。鏈家對平台優勢稔熟於心,充分以鏈家原有的二手房優勢為基礎去打造新房業務。

在互聯網時代,要解決人效偏低的弱點,必須依賴於強大的平台。而作為一個低頻消費、高客單價的行業,如何在房產服務領域里留住用戶,是每個平台最為棘手的難題,這也就奠定了信息和數據將是影響購買決策非常重要的因素。基於此,鏈家新房、二手房的制勝法寶都基於“平台”與“經紀人”兩大要素。

這賦予了鏈家新房在流量入口、策劃及案場能力、渠道整合能力上具備領先的優勢。相比傳統合作模式,鏈家也更傾向集合平台的多重優勢,為開發商提供更多維度的解決方案,比如,整合數據支持、服務能力、線上流量等,產生聚合效應,不僅解決一些銷售難題,還能幫助開發商在拿地決策、產品規劃、價格決策中帶來參考價值。

優化新房經紀人儲備 打造精良排頭兵隊伍

房產經紀行業等同於信息服務業,核心是數據與人的交易。但說到底,技術只是手段,最關鍵的還是人。鏈家新房的發展,依然離不開“經紀人”的作用。

記者了解到,鏈家在行業內率先用規範化的方式建立新的標準。鏈家內部設置了嚴格的黃線紅線,用嚴明的制度規翻紀人作業,並通過高頻定期的管理培訓,提升經紀人的職業素質。確保每位經紀人能夠以高標準的專業能力、職業素養服務於開發商和購房者,推進高效精準的銷售模式。同時,在服務品質把控上,鏈家新房經紀人也踐行着“不切客、不截客、不洗客、真實信息、舉止文明”五大服務承諾。在這樣的條件下,鏈家新房為開發商提供代理、聯動、直銷等服務上,能夠充分保障開發商的利益,維護開發商的品牌形象。

除此之外,鏈家經紀人作為一個有生命力的數據庫,不僅僅是房屋交易專業的服務提供者,還是一個專業的數據生產者。鏈家在線下擁有8000家門店、14萬經紀人,每個鏈家經紀人背後,都有海量基礎數據,可為開發商提供更精準的營銷機會,大大提高新房銷售的成單效率。

對此,鏈家新房表示:過去,鏈家的經紀人基本是做複合業務,二手、新房、租賃都可以做。目前,鏈家正打造一支專業的新房銷售團隊。與開發商的戰略聯合,是基於對鏈家品牌價值和商業模式未來的綜合評判。2020年,預計鏈家經紀人人數將達20萬人,其中,4萬人專職銷售新房,力爭為房企提供一站式營銷服務。

行業轉型面前,見真章。中國互聯網的快速發展,重大的啟示在於關注用戶體驗。不難看出,鏈家新房正試圖利用大數據和經紀人兩大要素,和開發商通力合作,在營銷、渠道、代理、裝修、租賃等環節持續發力。對此,業內人士表示,鏈家新房與開發商的接連合作,將為整個行業帶來關於不動產全生命周期經營模式的新啟示。

  (出處:中國經濟網 2017年06月13日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

※新屋購入,尋找台中室內設計師?是否可先免費估價丈量?

※挑好磚一點都不難!馬賽克磚挑選眉角小撇步!

※想知道北部最多平價、庫存出清的家具工廠推薦在哪裡?

※分享木質地板DIY自行施工教學影片

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

※家中裝潢適合實木地板嗎?注意五大鋪設狀況

李宇嘉:謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

李宇嘉:謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源:

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑,但按揭貸款利率進入上行通道,全國很多地方提高房貸利率,這是不爭的事實。而且,部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍,這在過去是非常罕見的事。今年1月份,一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠,但不到半年的時間,房貸利率就攀升了30%~40%,原因在哪裡?未來房貸利率將如何走?房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加,加速樓市下滑?

對於銀行突然收緊房貸,業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后,央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金,無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%,一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率,也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升,對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升,逼迫銀行(主要是中小銀行)轉向成本相對低的同業。

但近期,“一行三會”發布數道監管“金牌”,規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如,同業不能超過負債的1/3,銀行投資資產必須“穿透”,接受資本充足率監管,以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前,銀行資金來源端,吸收儲蓄和金融市場融資(向央行借款、同業拆借、發行理財)各佔50%,小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高,大約在60%左右。理財收益率攀升,同業監管強化,金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初,各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借,但4月份上升至4%以上,5月份達到5%。由此,中小銀行一半的融資,其成本接近房貸基準利率,加上人工、運營成本,繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此,中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表,減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者,利率已市場化了,誰願意接受更高的利率,如基準利率上浮1.1~1.2倍,銀行就給誰貸款。

不過,占房貸份額70%的大銀行,很少通過同業融資,且是主要的“拆出行”,目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外,貨幣操作開始“削峰填谷”,通過MLF(中期借貸便利)、常備借貸便利(SLF),或啟動更長周期逆回購,對沖季末、季節性資金缺口。同時,房貸不良率僅0.3%,遠低於全行業的1.74%,乃防禦性資產優選,加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神,大銀行資金相對充裕,仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市,也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來,銀行資產和負債增速都在15%~16%,遠高於M2增長,很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年,樓市融資(包括項目開發和購房貸款)年均增長都超過50%。2016年,房貸佔全部新增貸款的45%,四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本,期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA(宏觀審慎評估體系)監管新規下,控制房貸在清理之中。

2016年底,中央經濟工作會議提出,“要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”;今年全國兩會上,央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉,為貫徹國家信貸結構性調整的精神,央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前,各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”,甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制,多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮,部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前,金融去槓桿效果彰顯,同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此,未來去槓桿仍將繼續。6月底,半年MPA考核在即,銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束,流動性需求將繼續攀升。另外,無風險利率快速攀升,按揭貸款對銀行的吸引力下降,加上管理層和銀行對房貸額度的控制,預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現,4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點,熱點城市下滑30%~40%,三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮,或將與調控形成共振,加速樓市下滑,房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸,直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降,也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時,首套房購置是剛需,也是樓市的“穩定器”,理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張,銀行就收緊甚至拋棄房貸,這樣的“金融周期”加速樓市波動,背後折射我國金融制度的不完善。一般來說,房貸期限長、佔用資本多,在融資市場化、利率自由化的趨勢下,若資金面緊張、融資成本上升,房貸不僅不賺錢,前期投放的房貸會虧損,還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸,並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”,增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機,但本質上是監管問題。因此,革新金融制度,多渠道增加房貸供應,如政策性住房金融、貸款證券化等,需要提上議事日程,否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

  (出處:每日經濟新聞 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※居家隱形鐵窗安裝施作經驗分享

海島型木地板專業木作修繕團隊

※打造簡約、淡雅兼收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※了解海島型木地板是否會有潮濕變形疑慮?

木地板哪有幾種款式?該如何選購適合的材質呢?

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

調控效應持續發酵 北京樓市5月量價齊縮

調控效應持續發酵 北京樓市5月量價齊縮

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源:

近期各家研究機構陸續發布的数字显示,北京住宅市場從新房到二手房,均呈現出不同程度的量價齊跌態勢。

分析人士指出,在堪稱最嚴的政策調控組合拳下,北京樓市或將在未來一段時間內進入下行調整期。

對於已經進入二手房市場的北京樓市而言,觀望中購房者、業主、持有高價地新盤的開發商,和早早劃定房價環比不上漲底線的部門之間的多方博弈和拉鋸,將決定着北京樓市的走向。

東城區新房成交價跌幅超17%

近日,易居研究院發布了北京房地產市場研究報告,數據显示,5月北京新建商品住宅成交均價為41429元/平方米,環比下降4%,同比則增長了22%。成交面積方面,北京5月僅成交新建商品房面積約46萬平方米,比前月的約53萬平方米環比下降約13%,比去年同期的約90萬平方米下降約49%。

而從供給角度而言,北京市5月新建商品住宅可售面積達到594萬平方米,環比下降5%。新增供應12萬平方米,環比和同比均下滑超過50%。此外,受調控對需求的抑制影響,存銷比連續兩月維持在10以上。

新城控股副總裁歐陽捷表示,限價和主要在邊緣地區開盤的結構性變化,使得北京新房成交價格下行。而土地供應不足和限價導致的高價地樓盤延緩上市,則是新房市場成交量下滑的兩大原因。

此外,分區來看,5月份北京各區的新房成交價格波動較大。易居研究院提供的數據显示,北京市16個區縣中,11個的新房成交價格在5月上揚或下跌幅度接近或超過10%,其中,東城區新房成交均價跌幅超過17%。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,目前來看,北京新建商品房庫存面積達到了2010年1月份的最低點,供需同時乏力使得新房市場交易量下滑,這導致市場均價受偏遠樓盤、高端住宅的極值影響較大,從而在數據上體現出了較大的價格波動。

中原地產首席分析師張大偉也持相同觀點,他進一步告訴21世紀經濟報道記者,由於新房供應的持續不足和區域分佈不均,佔據了北京樓市超過八成交易量的二手房交易數據,才是現階段觀察北京樓市最重要的指標。而據其掌握的數據,5月份二手房成交均價的環比下調幅度在2%到3%之間。

這與鏈家研究院發布的數據吻合。該報告显示,2017年5月,北京市二手房成交均價64862元/平方米,環比下跌2.3%,是經歷了連續17個月上漲之後連續兩個月的下跌。交易量方面,房天下二手房數據中心數據显示,5月北京二手房住宅網簽10801套,較4月減少6101套,同比2016年5月減少13123套,降溫明顯。

對於現階段北京二手房價格調整的原因,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴21世紀經濟報道記者,主要還是政策影響。在樓市調控與信貸收緊的綜合作用下,市場觀望情緒加重,少數業主開始下調報價。

調整期或長於過往

21世紀經濟報道記者採訪發現,儘管數據显示北京樓市已經開始顯露量價齊跌跡象,但對於北京是否已經進入房價下行的調整期,北京的調控政策還將延續多久,分析人士的觀點仍然存在分歧。

歐陽捷認為,在整體調控環境日趨嚴厲的當下,少部分套現型業主認為達到了市場相對高點,主動下調價格,是投資者正常的“獲利回吐”行為。在去年樓市火熱的背景下,深圳樓市也曾出現過部分地區成交價格下滑的現象,實際上是“獲利回吐”的現象導致。但北京樓市還未出現呈小區化、板塊化的整體下跌案例,因此,還不能斷言北京樓市已經從交易量下滑的量變,轉變為價格下行的質變。

他指出,長期來看,為了更好地配合控制人口的施政目標,北京市的土地供給將難以維持今年以來的增加趨勢。為了維持與有限的供給相匹配的、以改善目的為主的需求,防止房地產市場的“大起”和“大落”,在未來相對長的一段時間內,北京市或許都將繼續實施目前被證明可以精準控制市場的溫和型、補丁型的調控政策。

胡景暉則認為,北京樓市是否進入調整期,還需要一段時間觀察,將在今年第三季度逐漸明晰。在“房子是用來住的不是用來炒的”的指導思想下,本次調控的政策力度更大,態度更堅決,這也使得北京樓市的新一輪調整期將具備新的特點,包括價格上相對回落、穩中有降的持續時間可能更長,各種居住形態中租賃佔比更大等。

張大偉則相對最為樂觀,他判斷,由於北京樓市交易量已經持續兩個月大幅下滑,市場觀望情緒正在不斷累積,再加上二手房市場價格鬆動,在接下來的7月到8月,調整期可能就將更加明顯的到來。而與過去相類似的是,本輪調整期同樣是調控主導,因此,出於穩定市場的需要,調控政策將可能在今年底有所調整。

  (作者:宋興國)  (出處:21世紀經濟報道 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※屬於你的居家品味,家具訂製工廠推薦與心得分享

柚木地板是什麼,其材料規格及適合施作環境?

※想知道更多隱形鐵窗Q&A,都在生活知識王!!

※裝潢大小事!隔音防火工程施工案例分享

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

房企融資渠道受阻 資產證券化提速

房企融資渠道受阻 資產證券化提速

東方財經網 2017-06-14 23:57:19 來源:

近期,銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》(簡稱《檢查要點》),其中將違規開展房地產信託業務列入檢查要點。中國證券報記者了解到,除了房地產信託,房地產開發貸、公司債甚至是表外融資的地產基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。有分析人士指出,不斷從嚴的房地產調控政策下,房地產資金鏈正全線收緊,房企要在優勝劣汰中“勝出”,一方面需提升回款能力,另一方面也需探索包括資產證券化在內的新型融資渠道。

資金鏈全線收緊

根據《檢查要點》,是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求,或協助其他機構違規開展房地產信託業務;“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權,是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款等,都將是監管部門的排查重點。

針對以往銀行業金融機構藉助一些通道向房企“輸血”的違規行為,也成為近期銀監會排查重點,比如信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地產;是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式,向房地產行業提供融資等。

實際上,近幾年來,金融監管部門對於房地產開發貸也一直維持“高壓”態勢。多位銀行業人士對中國證券報記者表示,房地產開發貸近年來一直是“名單制管理”,部分銀行甚至直接將權限收歸總行。

一家股份制銀行華中地區分行負責人告訴記者,該行去年下半年以來沒有發放過一筆房地產開發貸,以往通過發行銀行理財產品、資管計劃等給房企融資的渠道也受阻。

華融信託研究員袁吉偉表示,從房地產開發資金來源結構看,以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比約為44.7%,這部分資金與房地產銷售緊密相關,由於這部分資金來源佔比較大,歷次房地產調控對購房需求的抑制,對這部分資金來源影響非常突出。自籌資金佔比平均為38.8%,國內貸款佔比約為16.1%,利用外資佔比約為0.5%。可以看出,銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對於房地產開發影響較大。

廣發證券 分析人士認為,房企的存量債務兌付風險需要警惕:一方面,房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。另一方面,債務端統計显示,過去兩年房企存量債務的期限在2-3年,未來幾年將迎來集中兌付期。

資產證券化料成新選擇

數據显示,從2016年房地產開發資金來源來看,定金及預收款、個人按揭貸款、自有資金、銀行貸款、債券、信託資金及私募資管計劃在整體資金來源中佔比較高,分別為29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。

宏觀調控政策及金融信貸的收緊,對於房企資金鏈的影響不言而喻。儘管融資渠道受阻,但是房地產銷售、投資、拿地、新開工仍超預期,投資和融資需求韌性強勁。

券商分析人士認為,除了提升自身的回款能力,房企應积極探索如何獲得更高融資權限、創新融資渠道。雖然資產證券化目前在國內才剛剛起步,但其有望成為房企和資產持有人的主要融資選擇之一。

中國證券報記者發現,進入2017年,各家房企在資產證券化方面不斷提速。 金融街 、世茂集團等均有動作,6月7日, 泰禾集團 發布公告稱計劃發行泰禾物業(一期)委貸資產支持專項計劃資產支持證券。

在仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升看來,“鑒於中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求,CMBS、RMBS和ABS將日益走俏,今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。”

中國基金業協會會長洪磊表示,應鼓勵具有持續穩定現金流的優質公共基礎設施和服務項目,實現資產證券化並上市交易,再通過公募REITs完成標的挑選和組合持有,讓這些REITs成為養老金尋求穩健回報的可靠工具,既能滿足養老資產的投資要求,同時也縮短了實體經濟融資鏈條,切實降低實體部門的槓桿率。

  (出處:中國證券報 2017年06月13日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※門外漢也要知道的超耐磨木地板祕辛?

※中古屋大改造,分享台中室內設計隔間重新規劃,擴大實用空間!

※浴室設計小心機,利用馬賽克磁磚,放大你的浴室空間

※打造北歐風,連設計師也極力讚許的古典家具推薦工廠

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

看房者寥寥無幾 售樓員“簽單很少”

看房者寥寥無幾 售樓員“簽單很少”

東方財經網 2017-06-14 23:57:19 來源:

■本報記者 包興安

6月11日一早,《證券日報》記者沿着102國道出北京來到燕郊燕靈大街,這條街道兩旁都是房地產中介門店,被稱為“售樓一條街”。記者下車環顧四周發現,與三個月前相比,街上明顯冷清了許多。

“先生買房嗎?”這時一位大姐手拿售樓傳單走上前來對記者說。

“聽說現在房價降了,來燕郊買房的人多嗎?”記者問。

“房價確實降了,買房的人也有,不過跟以前相比少了些。”大姐說,“你想買的話,跟我去前邊不遠處的售樓處,讓我們的置業顧問給你詳細介紹一下。”

在2015年通州成為北京行政副中心,以及後來轉為城市副中心的過程中, 燕郊的房價隨之一路瘋漲,尤其2016年到今年3月份,燕郊個別樓盤單價從每平方米1.6萬元漲至3萬元,甚至有的超過4萬元。

二手房價格有所下滑

新房價格相對穩定

今年3月21日河北廊坊出台限購政策,4月5日三河市進一步提高二手房交易成本,6月2日廊坊市進一步加碼調控措施,6月6日三河市再次調整商品房銷售政策,要求把房價穩定在2016年10月份的水平上,確保環比不增長。

在一系列調控政策作用下,燕郊的房價發生了變化。記者跟着上述大姐走進一家名為孔雀城的售樓處,從現場看,除了幾名售樓員之外,售樓處只有一位客戶在諮詢。據接待記者的售樓員介紹,目前他們位於燕郊的新項目均價為22000元/平方米,2019年交房。

據介紹,目前新樓盤價格比較穩定,而二手房價格相較限購政策前有所下滑,同時,當前銀行貸款也收緊了,首套房貸款利率上調到基準利率的1.02倍,二套房則為1.05倍。

隨後記者離開,走進了另一家售樓處,這裏銷售的是港中旅海泉灣項目。據售樓員介紹,其項目位於燕郊南城,均價為25000元/平方米。

就燕郊部分二手房降價這一動向,售樓員表示:“二手房降價很正常,因為是個人投資行為。我們這個項目降到21000元/平方米是不可能的,因為新房不多,只有400多套。另外,我們這是央企項目,沒有‘議價費’,目前那些動輒每平方米三四萬元的新房都有‘議價費’,明顯違規。”

據記者了解,在燕順路上的悅榕灣項目半個月前開盤,每平方米超過4萬元,而看房者卻寥寥無幾。據該項目售樓員介紹,目前由於限購政策以及燕郊銀行貸款利率上浮,導致觀望者較多,因此“簽單很少”。

有分析人士認為,燕郊新房市場成交低迷,一方面是因為沒有太多可售項目。另一方面,今年以來市場監管加強,導致燕郊新房市場處於低迷狀況。

調控細則加碼

售樓員簽單量下滑

今年6月6日,三河市出台的細則規定,嚴格商品房價格監管,對新建商品住房預(銷)售價格實行指導,對不接受價格指導的項目,暫不核發商品房預售許可證或不予辦理合同網簽備案。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或變相收取任何“價金”,不得參加任何展銷活動。  

取得預售許可證或現房備案證的房地產開發項目,要在10日內一次性公開全部房源並進行銷售。嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定,不得超出備案價格對外銷售。

記者走在“售樓一條街”上發現,六七家中介門店的櫥窗上寫着大大“拆”字,有的已關門,有的櫥窗上寫着“出租”,有的裏面還有銷售員在工作。一位男性售樓員向記者介紹,近期燕郊正在大規模拆除違建,因此不合規店面也面臨着被拆或者重新裝修。同時,伴隨着限購政策出台,確實有一些小中介的門店關門。

記者來到興達二手房門店,門前一位售樓員無聊地玩着手機,身邊一塊廣告牌上寫着:“急售:88平方米,售價200萬元”,據此計算單價為2.27萬元/平方米。據記者了解,限購前,該小區房價已突破3萬元/平方米。

“我已半個月沒有簽新單子了。”售樓員告訴記者,由於受樓市政策調控影響,一些利用高槓桿炒房的投資客開始降價出售房產,並且購房者少,大多處於觀望中。

記者在採訪過程中巧遇一位購房者李先生,他表示已明顯感覺到了樓市降溫。據介紹,他在3月22日限購前購買了夏威夷南岸二期的一處小戶型房子,當時價格為3.5萬元/平方米,早在4月初銀行已批貸,但是銀行至今還未放款。目前該小區相同戶型的房子已降到3.2萬元/平方米。

不過,李先生認為,等今年年底北京市搬遷,再加上將來地鐵開通,燕郊的房價或許會有起色。

據《證券日報》記者了解,現場檢查對象主要來自三方面:一是首發企業信息披露質量抽查抽籤中被抽中企業;二是根據標準不降、條件不減的原則享受“即報即審、審過即發”政策的貧困地區申請IPO企業;三是日常審核中有必要實施現場檢查的企業。

今年,現場檢查工作還在繼續。根據證監會通報,今年2月24日和4月28日,中國證券業協會分別組織完成了對首發企業信息披露質量抽查的抽籤工作,兩次分別有6家企業抽中。

值得關注的是,在12家被抽中的企業中,已經有3家企業終止審查,分別是盛京銀行股份有限公司、邁奇化學股份有限公司和江蘇東強股份有限公司。

在董登新看來,這說明可能還是有一些企業心存僥倖,想鑽政策的漏洞。“建議監管層劃出紅線,或是列出一份負面清單,比如有行賄和受賄行為的、環保不達標的,都要一票否決。”

“如果造成嚴重後果的,必須要嚴厲處罰。”中國人民大學財政金融學院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍對《證券日報》記者表示。

與此同時,董登新建議,對於那些預審的企業,一旦發現問題,也必須嚴厲處罰,“比如,對於發現問題的企業,規定在若干年內就不能再排隊,以消除他們的僥倖心理。”

證監會對撤回IPO申請的振隆特產的造假行為進行頂格處理,就是一個很好的案例。在該案中,證監會認為,雖然振隆特產主動撤回了IPO申請,但其造假行為已經擾亂了資本市場秩序,仍予以頂格處罰。

“從近幾年查處的案件來看,擬IPO企業造假的手段在不斷升級。要扼制這些行為,就要加大查處力度,提高造假成本。”趙錫軍表示。

他同時提出,現在監管層對IPO造假的打擊在升級,為何還是有企業、中介機構等不主動履行義務?這是出於自身利益的考慮。但這種行為對市場、投資者都會造成傷害,使得投資者信心降低,影響非常惡劣。

回顧2016年全年,證監會發出的218份行政處罰書中,有5例針對律師和會計師事務所。值得關注的是,對於中介機構,證監會也已經有所動作,比如對於律師事務所從事IPO證券法律業務專項檢查。業內人士表示,在IPO常態化之後,為了規範市場秩序,市場監管勢必趨嚴。而成本的提高,將會進一步促進中介機構規範服務流程,提高業務水平。

  (作者:包興安)  (出處:證券日報 2017年06月13日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

地板施工造成其他裝潢有瑕疵該如何補救?

※想改變客廳裝潢風格嗎? 馬賽克拼貼打造溫馨鄉村風,教你如何運用馬賽克瓷磚自行DIY創作

※好評熱賣,復刻家具推薦首選口袋名單

※新屋購入,尋找台中室內設計師?是否可先免費估價丈量?

※裝潢大小事!隔音防火工程施工案例分享

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!

房企再戰三線城市 人情關係錢權交易比較嚴重

房企再戰三線城市 人情關係錢權交易比較嚴重

東方財經網 2017-06-14 23:57:24 來源:

曾經在三四線城市節節敗退的房企如今卷土重來,這一次它們的火力比之前更加猛烈。

“鎮江、南通、嘉興、崑山都是我秘注的城市,我們一直在關注這些城市的土地。”一位房企董事副總裁告訴第一財經記者。

他點了支煙,望着自己辦公室的地圖,雖然他已經不斷參与了這些土地拍賣,但是目前這些城市他一個都還沒有辦法進入。他就像電影《斯巴達300勇士》里的斯巴達國王列奧尼達斯,明明知道前方有無數敵人正在等他,依然義無反顧沙場點兵。

悄悄轉移的戰場

“醉卧沙場君莫笑,古來征戰幾人回。”

以前古人在邊疆殺敵,如今戰場則轉移到了沒有硝煙的土地拍賣市場,每一個拿地的房企都曾意氣風發,但是笑到最後的卻越來越少。

今年5月的一場土地拍賣會則創下了三四線城市的土地拍賣紀錄,地點發生在浙江省嘉興市。

當地一次性放出了9幅土地( 3幅純宅地,6幅商住混合),而每塊地的報名人數超過了100家,共計有425家企業參与報名,以至於國土資源局不得不把競拍移到了嘉興大劇院。

當然,這裏面425家企業中有大量的“馬甲”公司,從記者了解到的情況看,中海和金地分別帶來了25家和20家馬甲子公司,而世茂、綠城、正榮等公司也讓旗下不同子公司參与戰鬥。

那麼大型的土地拍賣會,即便在整個房地產行業的歷史上,也創下了紀錄。這裏面主要還是因為現場採取了“限價+搖號”的土地拍賣模式,即當競買土地價格達到最高限價時,競拍者們轉而競爭願意在簽合同一個月內出讓多大比例的土地出讓金。當有兩個以上競買人願意繳納100%土地出讓金時,搖號產生獲勝者。

當日的土地拍賣就成為了地產圈的一個盛會,每個開發商都手持兵器加入到了這場血淚狂歡,無奈最後站在領獎台上的勝利者總是少數,而勝利者擺出的姿勢更是刷爆了當天地產人的眼球。

這無疑是今年地產圈最值得紀念的時刻,所有房企的參与讓嘉興這樣的三四線城市瞬間成為所有人的焦點。

不只是嘉興,徐州、蕪湖、鎮江、衢州等多地的土地拍賣同樣吸引了各大房企的注意力。比如今年4月,祥生地產、融信中國分別在浙江衢州拿地,而當天參拍房企不乏碧桂園、融創、綠城、保利房企。

“之前我們在三四線城市開發和拿地都很舒服,最近越來越多房企都參与到強三線城市的土地拍賣中來,在這個拿地遊戲中多了一些對手,自然打牌的難度就大了一些。”祥生集團總裁趙紅衛此前在接受記者採訪時表示。

中原地產研究中心統計數據显示,今年以來截至5月23日,全國土地市場溢價率出現明顯變化,一二線城市溢價率明顯同比下調,特別是一線城市,21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%。

截至5月23日,全國土地出讓金總額度排名中,超過300億元的依然集中在一二線城市,但與往年相比,包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫,嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億元。

有關機構指出,核心城市購房需求向城市群外圍進一步擴散,鎮江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價格上漲顯著;汕頭、徐州等相對發達的三線城市受益於城市群整體行情帶動,成交價格快速上漲。

房企突圍

房企規模越大,消耗越多,就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源,為了維持規模不斷增長,房企們不得不四處爭奪土地。

自今年以來,幾乎每家房企都在朋友圈發出過收購土地的邀請,從以往的一二線城市,也開始有了三四線城市的身影。對於很多房企而言,部分優質三四線城市已經成為它們戰略進入之地。

今年2月,旭輝通過公開土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無錫惠山區錢橋洋溪河12號地塊和9號地塊。這是旭輝首次進入三線城市,其在年報中提到,強三線城市依靠產業和人口導入的優勢,加上受惠於與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢,在2017年的市場調整期是最值得關注的城市板塊之一。

曾經聚焦一二線城市的龍湖地產同樣選擇在更多城市突圍,龍湖地產CEO邵明曉稱,合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進入的城市。

同樣聚焦一二線城市的融創中國早已經將觸角伸向三四線城市。第一財經記者梳理髮現,2017年以來,融創首次進入嘉興、莆田、柳州等城市。2016年,融創中國還進入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創中國將這種布局稱為“一線 、環一線以及核心城市統一布局”。

中梁集團投資發展中心總經理李和栗表示,2017年中梁將繼續以三四線城市為主戰場,逐步實現由浙南區域向長三角省際擴張的步伐,有效進入華東強二線城市,全面推進全國戰略布局。“原浙江小眾市場繼續下沉、覆蓋、創新;開拓蘇中、蘇北,皖北、中西部強地級市小眾市場,江蘇地級市全面覆蓋,擇機進入熱點城市;加強關注江浙周邊(安徽、江西、福建),擇機進入中西部省會或重點市場。”

據公開信息,今年以來中梁已獲得40餘幅地塊,除了一貫聚焦的長三角區域以外,還實現了對福建寧德、江西景德鎮、河南信陽、四川達州等東南沿海及中西部重點三四線城市的首次布局。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,除熱點城市外,新城控股也在關注環大城市周邊的中小城鎮,“比如廣州周邊的東莞、惠州等地,北京周邊包括固安、香河、永清,是未來市場的機會點”。

中駿置業在年報中表示,2017年,熱點城市房地產市場成交量漲幅或將收窄,但成交價格仍可能維持在較高水平;三四線城市將從鼓勵性政策及熱點城市外溢效應中獲益,有望緩解去化壓力。

此前,早已在三四線城市布局的房企已經嘗到甜頭。今年發力迅速的碧桂園正是得益於一二三四五線城市的全面布局,在每個時點都可以搶收紅利,因此銷售業績良好。克而瑞數據显示,2017年1月~5月,碧桂園流量銷售金額2521.6億元,暫時位列銷售第一。從其2016年年報看,碧桂園新增土地儲備規劃面積中,一二線城市佔比為22%,三四線城市佔比為78%。

隨着購買力的溢出效應不斷顯現,強三四線城市越來越成為房企謀求發展的必爭之地。

借道特色小鎮

面對三四線城市的火爆,越來越多房企開始通過特色小鎮進入市場。

第一財經記者注意到,華夏幸福、綠城、綠地等房企都在通過特色小鎮模式進入三四線城市,這個模式也成為今年最熱的一種方式。

綠城此前計劃未來5~10年將打造5~10個理想小鎮,希望帶動中國新一輪農村改造。其中,一個小鎮大約有1平方公里的開發建設面積,總體100萬平方米左右的建築面積,帶動3~5平方公里農業改造,構成3萬人的小鎮。居住主體部分是城裡人,大約2/3~3/4是城市裡溢出來的中產階層的需求,比如50~60歲的夫婦,帶着孫輩住到小鎮。

“我們將發揮已有的PPP模式經驗,將其引入特色小鎮,探索特色小鎮PPP模式。”華夏幸福基業股份有限公司執行總裁恭弘=叶 恭弘�說。

以華夏幸福在嘉善打造的人才創業小鎮為例,地處嘉興市嘉善縣南部區域,用地面積約3.3平方公里。截至目前,已開工項目18個,累計完成投資16億。華夏幸福希望通過產業聚集吸引上海外溢的創業者,並將這個區域打造成一個完善的創新創業服務平台,推動嘉善縣經濟發展和產業轉型升級。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示,2017年房地產板塊重點將“特色小鎮”模式納入發展戰略,為此綠地正在积極籌備特色小鎮。

按照綠地的規劃,在京津冀地區發展特色小鎮過程中,綠地將充分發揮“資源集成商”的作用,积極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

“目前綠地正在尋找合適的土地和項目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區域都是突破口。”綠地方面介紹,按照京津冀區域特色小鎮的大盤戰略,2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊,儲備多個特色小鎮大盤項目。

實際上,綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐,計劃在江西(南昌周邊)打造健康小鎮、智慧小鎮,在鄭州也簽了兩個小鎮。

參考國外,最著名的莫過於距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮,目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發展,依託的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里,擁有較低的稅收優惠,吸引了大量華爾街精英前來定居。

特色小鎮如火如荼,“對於房企而言,通過小鎮的開發運營可以獲取更加低廉的土地,並在後續運營中可以繼續獲取穩定的現金回報。”易居智庫研究總監嚴躍進說。

三四線機會

隨着一線城市的購買力外溢和城鎮化的推進,很多一線城市的衛星城市開始率先出現機會。

“今年新房銷售的真正機會在三四線城市。”世聯行董事長陳勁松在今年3月的業績發布會上說。

對於三四線戰略,中梁地產集團董事長楊劍做過一個形象的比喻:“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,我開50輛寶馬mini,我還是大有機會。”

嚴躍進表示,三四線城市的拿地成本相對較低,預算可以控制在10個億以內。這對於部分房企來說有积極作用,在資金預算比較吃緊或融資壓力大的情況下,會放棄大城市的購地機會,轉而积極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬鬆,所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現。甚至會出現全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現象。

中原地產首席分析師張大偉認為,房企目前正积極拿地,近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。整體市場熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

此外,對於企業而言,強三線城市不僅擁有房價的紅利,其周轉速度也明顯高於一二線城市,這個也成為誘惑的機會。

“我們目前採用的是36781快周轉模式,3個月開工,6個月開盤,推盤首日銷售70%,當月完成80%,1年銷售現金流歸正。考慮到現在市場較好,我們還在進一步提高自己的周轉速度,爭取拿地就開工,3個月開盤,這樣可以實現資金周轉速度更快,也將助力我們擴大規模。”趙紅衛說。

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出,早在兩三年前,部分三四線城市已經開始着手暫停供地或放緩供地,如江西南昌去年商品房土地供應量下降兩成,為近4年新低。在去庫存的思路下,未來1~2年部分三四線城市的供求關係可能得到改善。

來自同策諮詢一份長三角區域三四線城市的研究報告显示,未來3~5年,長三角區域部分三四線城市(含部分縣級市),可作為開發房企未來進入的備選城市。對於去化周期小於15個月或區域中心城市周邊的三四線城市,可以考慮機會性布局,實施快進快出的策略,短期內為公司規模做貢獻。

海通證券認為,2017年以來,不同線級城市的地產銷量出現明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%,其中重點40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%,而非重點城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達29.0%。

風險幾何

從目前情況看,儘管三四線城市商品房價格不高,但與一線城市相比,其地價等成本要低得多,而且相關審批、開發程序也相對寬鬆、簡單。當地非常希望吸引外來的品牌開發商,通過引入先進理念和成功經驗,拉動當地房地產行業的發展,因此土地、稅收等優惠政策很多。

不過,對於房企來說,三四線城市也存在着不遵守遊戲規則、工作效率低下和“換屆風險”等問題。

“比如土地市場環境不規範,人情關係錢權交易比較嚴重。”一位業內人士指出。

也有觀點指出,三四線城市蛋糕小,沒有規模發展的空間。在一二線城市做一個項目,獲得的銷售額和盈利規模相當於在三四線城市做多個項目。

今年4月,深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作,掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權,上述公司分別於江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發土地合約100.47萬平方米。

據深圳控股年報,2016年,其深圳項目平均毛利率約為49.9%,其他一線城市平均毛利率約為36.1%,二線城市平均毛利率約為31.8%,而三線城市平均毛利率僅為11%。

同時,萬科則在年報中對煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進行了計提存貨跌價準備,總金額為13.8億元,較2015年的存貨跌價準備金額增長82.3%。

中信建投指出,根據歷史經驗,一二線城市出現向上的拐點后,三線城市往往表現會滯后;一旦向下的拐點出現,三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬鬆,但寬鬆邊際已經開始收窄。

  (出處:第一財經日報 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

柚木地板是什麼,其材料規格及適合施作環境?

※裝潢省錢妙招,家具訂製推薦達人,教您省下不必要的裝潢

※門外漢也要知道的超耐磨木地板祕辛?

※住家安全首選「隱形鐵窗」KO傳統老舊鐵窗!

※了解海島型木地板是否會有潮濕變形疑慮?

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

江西銀監局:南昌個人房貸未停 但執行利率有所上升

江西銀監局:南昌個人房貸未停 但執行利率有所上升

東方財經網 2017-06-14 23:57:39 來源:

格隆匯14日訊,江西銀監局表示,在房地產調控政策趨嚴、資金成本上升的情況下,南昌(樓盤)轄內主要銀行機構有序開展個人住房按揭貸款業務,目前均未停止發放個人住房按揭貸款,但房貸政策略有調整,貸款利率出現上行,首套房貸款利率由原來的九折優惠逐漸調整至基準利率,二套及以上房貸款利率大多執行基準利率上浮10%的標準。對個人房貸的審核將更嚴,放款周期可能趨長。

  (出處:和訊網 2017年06月14日)

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

海島型木地板專業木作修繕團隊

※中古屋大改造,分享台中室內設計隔間重新規劃,擴大實用空間!

※了解海島型木地板是否會有潮濕變形疑慮?

※打造簡約、淡雅兼收納空間的小資房,台中室內設計推薦哪一家?

※推薦沙發修理,老師傅的專業手工!