南二都因護國神山台積電宣布前進設廠，房價上漲非常「有感」的熱況下，連股票上市的信義房屋都「凍未條」，今(2021)年十二月初宣布，搶進南科LM特區展店，此為台南市新市、善化區第一家信義房屋。
吸引信義房屋到南科設點，全因南科的「人口紅利」，信義房屋表示，根據科技部統計，截至今年七月，南科從業員工人數逾八萬人，較去年同期增幅達五％；若與官方可搜尋到的最早一筆資料，也就是201`2年一月相較，更有逾32％的成長幅度。
信義房屋表示，南科人口紅利龐大，帶來強勁自住及置產需求，各地建商看好南科未來發展性，積極赴當地獵地，因而成為炙手可熱的標的，整體房市呈現供不應求。
台積電到台南投資設廠，房市發酵已經一年多，信義房屋如今才到新市、善化區設點，動作似乎「過慢」，但能吸引謹慎投資的信義房屋駐點，也代表這裡有生意可做，有錢可賺，因為台灣房市的成交量已擺脫五至八月因疫情「三級警戒」的冷度，出現「井噴」熱度。
南台灣的崛起
根據六都最新公告移轉棟數資料顯示，反映房市交易熱絡，十一月六都移轉棟數合計259萬棟，月增九％且年增6％，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若統計前十一月房市移轉棟數，2021年房市出現「南台灣崛起」的趨勢，台南市與高雄市前11個月的移轉棟數，已經超越去年全年，市場明顯比北部更為火熱。
其中，台南市前十一月移轉棟數2.4萬棟，已經超越去年全年的2.3萬棟，高雄市則是前十一月移轉棟數40,000棟，同樣超越去年全年的3.8萬棟。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管房市管制、稅制新規定陸續啟動，不過低利、通膨危機、營建成本上漲等因素，讓市場資金持續流向不動產，而價格相對低、議題亮度高的區域受到青睞，成為房市熱點。
如高雄市十一月買賣移轉4,715棟創新高，月增15.6％、年增26.1％，新北市十一月買賣移轉共7,113棟，也創下房地合一政策上路以來新高。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，十一月份的買賣移轉棟數反映的是十月份市況，受惠於全球經濟復甦及國內疫情趨穩，外貿及內需表現俱佳，十月景氣更是連續亮出第九顆紅燈，反映國內景氣持續穩定擴張，連帶鼓舞民眾購屋信心回升。
加上開始邁入年底購屋旺季，以及低利、資金潮環境仍在，讓十月房市擺脫疫情干擾，買氣維持一定表現。其中，新北市及高雄市表現尤為亮眼，新北市、高雄市分別突破單月七千棟及四千棟大關，雙創房地合一稅實施近六年來新高紀錄。
其中，新北市今年前十一月累計買賣移轉棟數已突破60,000棟，為八年來新高，同時台南市、高雄市也分別達24,373戶、40,096戶，雙雙刷新2010年縣市合併以來同期歷史新高。若從歷年觀察，今年前十一個月交易量已來到23.99萬棟，創下八年來新高，顯示房市買氣相當熱絡。
喜迎奇「積」 高雄爆量刷紀錄
台灣房屋集團趨勢中心更指出，南二都十一月成交依舊熱力四射！台南2,227棟，高雄4,715棟，皆為歷年十一月的新紀錄，其中高雄不僅是縣市合併以來，首破四千棟的十一月，同時也創下71個月以來的單月新高；且南二都一至十一月累積棟數也雙雙寫下歷來同期的最大量。
台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，高雄買氣大爆發，主要是九月中開始，台積電進駐高雄的話題，進一步帶動整體房市遍地開花，過去高雄是工業城市，未來將逐漸轉型為高科技產業城市，包括路竹、橋頭科學園區、仁武航太產業園區、亞洲新灣區5G AIoT創新園區、台積電進駐楠梓等，都將帶進大量的就業機會，人口進駐之後，有租屋或買屋需求，未來高雄房市發展可期。
吉家網企研室處長莊文樹也談到，台積電帶動南、高工業區呈蜿蜒式「Ｓ」廊帶的發展趨勢，住宅市場價量俱揚，岡山工業區也因為台商回流與捷運交通上方便，房價又處於低基期，近年房價上漲幅度超過高雄各大行政區，全台房市因製造業回流帶動，房市進入主升段勁揚階段，未來兩年漲勢仍會持續。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是傳統購屋旺季，加上今年疫情後的遞延買氣，第四季頗有「趕進度」的狀態；而過去基期較低的南台灣，適逢台積電設廠利多，彷彿久旱逢甘霖，讓首購族和置產族都積極出手，使買賣移轉棟數連續兩個月衝出同期新高。
房市熱 天天賀成交
不僅南二都上漲，不少地方也漲，北北桃三都當中，以新北市的表現最令人驚豔，十一月買賣移轉量7,113棟，為2016年房地合一上路後的71個月以來，首度站上7,000棟大關！
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，為了讓民眾能在新家過個好年，第四季不但是購屋旺季，也是建案交屋的高峰期，新北市包括板橋江翠北側、二重疏洪道右側、林口新市鎮等重劃區，都有為數甚多的建案交屋。
加上新北市持續吸收首都台北的「脫北者」，不但提振買氣也拉抬價格，原本按兵不動的在地買盤，也因此感到恐慌，擔心晚買價格會更貴，因此不再等待，趕在年底前買個房子好過年，讓新北的市場買氣如「冬天泡溫泉，暖到不行」。
不僅六都，連新竹房市都熱，一位在「關埔重劃區」經營房屋仲介長達十多年，不願具名的房仲業者表示，「從沒看過這麼熱，這兩年的漲幅相當驚人，去年不買，今年買，一坪竟要多出一、二十萬元，而這波的買盤是有人怕再不買，以後更貴，只好出手了。」
「關埔重劃區」是關長重劃區與光埔重劃區的合稱，附近就是高端科技產值重鎮的竹科；他談到，過去高鐵新竹站旁的竹北房市，在「科技新貴」買盤的支撐下，在前一波房大多頭時是成交最熱區，但近兩年反而是關埔重劃區成為受惠區。
該房仲表示，關長重劃區緊臨關東市場、國小，附近有星巴克、麥當勞等，以及有三千多坪的日光公園，因屬早就成形的商圈，生活機能非常好，此一重劃區的戶數約有四千多戶，屋齡約在十年內的新古屋居多。
晚買一年 每坪差一、二十萬元
而在新竹老爺酒店後方基地，臨介壽路，則有包括富宇建設、美麗華建設、太睿建設及昌禾建設在此推出五個預售建案，主打二至四房產品，而去年推案的預售屋，第一批每坪成交價約在30-32萬元間，但你絕對想不到，今年新推的預售屋成交價竟已經來到42-45萬元間。
該房仲表示，這五個建案的產品差異性不大，但才相隔一年，每坪房價就差了十多萬元，「但你不買嗎？以後可能還要更貴！」
此外，就光埔重劃區來看，周遭就是好市多商圈，由興富發掛名的「竹科潤隆」，戶數約有上千戶，去年預售的成交價，每坪均價約在25-26萬元間，但今年則跳躍式的來到每坪四十三至四十五萬元間。
另如區內的「竹科悅揚」，當初預售的成交價約在23-25萬元，一年半後交屋，目前成交價也是來到45-50萬元間，若從前年底到今年第三季，一坪就要多付20萬元，若是三十坪的物件，總價就要比一年半前買的多付600多萬元，這差價若是去偏遠地區，又夠買一間房了。
該房仲表示，「房價回不去(低點)了！」他說，關埔重劃區的購買主力有三，其一為竹科的十多萬就業人口(就業大軍)，其二是工研院，其三為清華、交大的教職人員，這三大買盤都是高收入水平的客群。
低房價回不去了！
而今年買氣更旺，主要是「資金行情」，他說，由於疫情「鎖國」，資金都被鎖在國內而出不去，除了股市、匯市外，就只有房市可投資，再者是「低利率」，第三是「股市創新高」，有不少獲利了結的股市資金移到房市來。
該房仲說，今年進場買房者都是「被迫追價」，因為有不少人從二○一六年「房地合一稅1.0」實施後，觀察迄今，一直希望政府「打炒房」把房價打下來，初期還可以「等等看」，但愈等愈發覺不對，房價不僅不下來(初期有下來，都想著明年還會再下來)，又看到房市往上走，這些「觀望族」頓悟了，「不能再等下去了」，進而就出手了。
「已經比去年貴很多了，你還要買嗎？」該房仲表示，站在成交才有佣金可收的情況下，他實在不應問客戶這個「笨問題」，但基於了解買盤動力，他還是問了。
結果，這些進場的客戶都說，「不買，好像會一直上去」，「過去的低房價，好像回不去了」，此外，因為竹科是高收入者，他們也會盤算，如果今年的總價比去年高個「一、兩百萬元」，但以住個二十年來攤提，「好像也不算太多」。
此外，由於「消費得起」，竹科人喜歡買新房子，另也怕「比較」心理，若住的是太舊、太差的房子，會在同儕中「說不出口」。
該房仲另觀察指出，今年以來的仲介案件，有一半以上都是父母幫忙「出頭期款」的，接下來，再由年輕人自己繳房貸。
該房仲說，很多人都說台積電掀起南二都的房市高潮，但其實，在竹科一帶，各科技公司早就造就周邊房市一波波的漲幅，且若這一波的「資金大潮」仍源源不斷，相信還是處於上升趨勢的。
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通膨來 快存房
針對房市熱況，雖然中央銀行從去年十二月迄今，已經祭出多波信用管制措施，但房價依然「壓不下來」，立法委員李貴敏質詢時舉例，以台北市的房價，若現在每個月存一萬元，則恐怕得要從明朝開始存錢才有辦法買得起。
而中央銀行總裁楊金龍在面對立委質詢時都說，他直至四十多歲時才買房，不過，他也提到，房價上漲，除了有炒作因素外，最大因素是全球資金寬鬆，再加上從2018年以後，台商回台投資，要買地蓋廠房，進而帶動地價上漲，他認為，房價漲有一部分是跟經濟基本面有關的。
此外，面對今年以來，國際原油、大宗物資及運費價格上漲，加上全球供應鏈瓶頸等因素，行政院穩定物價小組在十一月底也提出穩定物價三大再強化措施，包括機動調降小麥、牛肉、水泥及汽、柴油等關稅，以及貨物稅等，期間為四個月。
物價「通膨」如影隨形，連帶地也造成房市的一股「投資置產抗通膨」的論調，主要是每次一有通膨壓力，「有土斯有財」的房地產，都會成為民眾置產的優選項目之一。
看準了這一趨勢，也有不少房地產業者「直接了當」地掛起「通膨來、快存房」的房地產看板，訴求民眾不要再等了，快存房才是王道。
房貸及土建融創新高 房市將續強
而未來房市會如何發展呢？莊文樹從建築融資貸款餘額來分析指出，根據央行統計，九月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計，房貸達8.544兆元，已連續55個月創歷史新高，土建融為2.702兆元，累計連續31個月創歷史新高，續雙創歷史新高，對比年增率卻雙雙下滑至9.38％及16.29％。
他說，房貸與土融餘額要看季線表現較精準，現況月增與季增，代表當季房市交易熱絡，而現況年減，一方面可能受央行限貸措施的影響，至於是否因房地合一稅2.0效應，答案：「當然不是」，因為月增與季增加上市場移轉量增、房價持續上漲，就代表房地合一2.0效果有限。
至於房貸餘額續增，各專家解讀不一，房市續強是事實，但端看年增率強度減弱，部分主因當然是受央行三度限貸影響，但不能解讀為央行打炒房有效，因為限貸產生的資金槓桿壓縮，影響不了大咖建商或大咖土地炒作投資者，甚至影響不了預售紅單炒作，反而影響正常換屋的族群，必須面臨第二戶貸款受限的困擾，與無法先買後賣的難題，政府針對剛性需求市場打炒房政策，仍然未能抓對核心，需要調整。
今年上看35萬棟
而買方信心增，交易大躍進，今年房市移轉棟數會再上漲嗎？住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，時至年底，今年如無意外，交易量應能突破三十五萬棟大關，不過表面上市場資金湧現，交易量持續走高，可是在買方購買力沒有實質提升狀況下，價格仍是關鍵，若短期價格漲太兇，買盤也會因此受到影響。
陳金萍指出，目前國內疫情獲得穩定控制，且在國內經濟表現、資金寬鬆及低利環境，多重力道支撐房市下，市場氛圍轉趨正向，全台買賣移轉棟數月增率自九月起連續三個月呈現正值，穩步上揚回到疫情前水準，加上時逢年底購屋旺季，倘若國際政經情勢於國內疫情無太大變化，交易動能延續高檔水準，全年建物買賣移轉棟數將有望續戰近年新高。
曾敬德表示，目前房市交易熱絡，十二月工作天數也較十月及十一月多，移轉棟數有機會再向上推升，全年移轉棟數有機會挑戰35萬棟，不僅移轉棟數創下八年新高，若搭配房價表現來看，2021年的房市是「價量齊揚」的一年。
莊文樹也分析指出，今年前三季交易量達二四．八九萬棟，比去年同期的23.2萬棟成長7.27％，而第四季因資金行情帶動，成交量會更多，故全年房市交易量上看35萬棟。
但房市也不宜過於樂觀，張旭嵐表示，房市急速加溫也是一種警訊，因此今年政府頻頻出招調控，從房貸、稅制等方面抑制過熱交易，若價格仍持續飆漲，不排除官方會進一步透過升息，或從銀行端加強風險管控謹慎放款，避免過度的墊高房價，導引市場朝溫和方向邁進。
樂觀中宜謹慎因應
陳金萍提醒，全球經濟雖剛從疫情中獲得喘息，然南非新變種病毒Omicron又緊接來襲，讓疫情再度拉警報，替全球經濟成長、通膨增添不確定性，目前已有多個預測機構開始著手下修2022年經濟預測。
假使新變種病毒升溫，導致經濟復甦脫離軌道，各國央行將可能重新審視緊縮貨幣作法，疫情是否反覆成影響全球經濟的重大變數？建議有購屋需求的民眾，需謹慎觀察國際情勢與疫情發展變化，審慎評估購屋需求、自身財務收支狀況及房價負擔能力等，審時度勢、量力而為。
來源鏈接：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/563637.html
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