作者: admin

原標題：國家文物局：鼓勵古建對公眾開放

　　本報訊（記者 劉冕）國家文物局近日公布《文物建築開放導則》，明確支持文物古建對外開放，並鼓勵各級地方人民政府出台促進文物建築開放的激勵辦法和保障措施。

　　導則提出，景區景點中的文物建築，應盡最大限度向公眾全面開放，可根據文物建築特點和開放需要，採取日游和夜間遊覽等分時段開放方式，提升遊客觀光體驗。具備開放條件的辦公、居住或存在私密性空間的文物建築，可採取有限開放方式，明確開放區域和時間。保存狀況脆弱、敏感度較高的文物建築，應根據日承載量採取限流措施，可推行參觀遊覽預約制。

　　國家文物局表示，文物建築開放應重點闡釋和展示其獨特價值和歷史文化信息，弘揚社會主義核心價值觀，堅持積極健康的文化導向，提高公眾審美水平。

　　國家文物局明確，文物古建使用建設應堅持最小干預原則，不得影響文物建築原有的形式、格局和風貌，不得改變結構體系，不得損毀文物建築、影響文物價值。修繕過程中應充分考慮開放使用，避免二次裝修、空間改造、設施設備裝配影響文物安全。不得以捐贈為名隨意添建建築、設施、塑像、碑刻等。新增設施設備應首先評估對文物建築結構安全的影響，有利於文物建築裝飾陳設和結構保護，與環境相協調，並利於日常巡查、監測和維修。

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原標題：景區景點文物建築應最大限度開放

　　國家文物局日前正式印發《文物建築開放導則》，明確文物建築應採取不同形式對公眾開放，現狀尚不具備開放條件的文物建築應創造條件對公眾開放，鼓勵機關、團體、企事業單位、集體和個人所有的文物建築對公眾開放。開放可採取全面開放或在有限的時段、有限的空間開放。景區景點中的文物建築應盡最大限度向公眾全面開放。

　　評估開放使用對文物的影響

　　《導則》提出，文物建築開放應有利於闡釋文物價值、發揮文物社會功能、保持文物安全、提升文物管理水平，在不影響文物建築安全的前提下，依託文物建築進行參觀遊覽、科研展陳、社區服務、經營服務等活動。

　　文物建築應採取不同形式對公眾開放，現狀尚不具備開放條件的文物建築應創造條件對公眾開放，鼓勵機關、團體、企事業單位、集體和個人所有的文物建築對公眾開放。開放可採取全面開放或在有限的時段、有限的空間開放。

　　具體使用文物建築並負責開放工作的機關、團體、企事業單位、集體和個人等文物建築的開放使用方是文物建築開放使用的直接責任主體，應落實日常養護和管理責任。文物建築所有權人應承擔相應的法定責任和監管責任。

　　《導則》指出，文物建築開放使用方應進行開放可行性評估，評估開放使用對文物的影響，根據文物保護要求和實際情況，科學制定開放策略和計劃，並以恰當的方式向社會公布。

　　民居古建築可作為小型賓館

　　《導則》提出，文物建築的使用功能應綜合考慮文物價值、保存狀況、重要性、敏感度、社會影響力以及使用現狀等確定。

　　社區服務功能提出，祠堂、會館、書院和圖書館、學校等近現代建築，可作為社區書屋、公益講堂、文化站、管理用房等，開展文化活動。

　　文化展示功能提出，文物價值、建築特徵、空間規模等方面具備條件的古建築和行政、會堂、工業等功能的近現代建築，可作為博物館、展示館、美術館或科研展陳場所等。

　　參觀遊覽功能提出，宮殿、廟宇、園林、牌樓、塔幢、樓閣、古城牆、門闕、橋樑和文化紀念、交通等功能的近現代建築，可作為參觀遊覽對象。

　　經營服務功能提出，民居古建築和住宅、工商業等功能的近現代建築，在確保安全的前提下，可作為小型賓館、客棧、民宿、店鋪、茶室、傳統工藝作坊等經營服務場所。

　　公益辦公功能提出，文廟、書院等古建築和行政、金融、商肆等近現代建築，可作為公益性機構、院校等辦公場所。

　　《導則》指出，景區景點中的文物建築，應盡最大限度向公眾全面開放，可根據文物建築特點和開放需要，採取日游和夜間遊覽等分時段開放方式，提升遊客觀光體驗。

　　不得以捐贈為名添建塑像等

　　文物建築開放使用建設應堅持最小干預原則，不得影響文物建築原有的形式、格局和風貌，不得改變結構體系，不得損毀文物建築、影響文物價值。開放使用相關建設項目應按照法律法規要求履行相應報批程序。

　　文物建築現狀適用的空間結構和設施設備應優先利用。新增設施設備應首先評估對文物建築結構安全的影響，有利於文物建築裝飾陳設和結構保護，與環境相協調，並利於日常巡查、監測和維修。新建設施應充分尊重現有建築，形式、體量、高度和外觀色彩應與文物建築相協調。加強對捐贈行為的管理，不得以捐贈為名隨意添建建築、設施、塑像、碑刻等。

　　用於經營性的開放使用活動收益應有一定比例用於文物建築的日常保養維護。開放使用方應熟知文物保護的基本要求，加強日常開放管理和保養維護。文物建築產權人、開放使用人應簽訂協議，明確文物安全、保養維護、監督管理等方面各方責任和義務。

　　文/本報記者 趙婷婷

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原標題：引入社會企業提升老舊小區

　　本報訊（記者 陳強）記者昨天從正在召開的大興區第五屆人民代表大會第六次會議上了解到，2020年大興區將重點推進老舊小區綜合整治、有機更新工作，以清源街道棗園社區、興豐街道三合南里社區為試點，引入社會企業，參與社區治理，以社會資本投入的“微利”收益反哺社區建設。

　　棗園小區、三合南里兩個社區均建於上世紀90年代，居民將近4000戶。提升過程中，將依據“時代新大興，國門新社區”的整體方向，從基礎設施打造和社區綜合服務提升兩方面對試點社區進行改造，按照“平安、生態、全齡、便民、文化、智慧”六型示範社區進行整體規劃，引入八個維度的美好社區服務準則，滿足安全、宜居、美好三類居民訴求，通過綜合整治將老舊小區打造為大興社區治理的新名片。

　　大興將創新“區級統籌、部門協同、企業參與、社區協調、居民議事”的“五方聯動”推進模式，實現政策、資金、空間等資源高度整合，政府、社會企業、居民等主體多方參與，引入社會資本進行整體規劃、設計、改造、運營，不僅實現基礎類、自選類改造，更進一步提升社區的整體風貌、文化底蘊、服務內涵，實現長效微利運轉。

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原標題：貴州保障性安居工程惠及300萬戶

　　本報貴陽1月9日電 （記者蘇濱）近日，記者從貴州省住房和城鄉建設廳了解到：截至2018年，該省城鎮居民人均住房面積提高到37.93平方米，農村居民人均住房面積提高到34.99平方米，兩者均是1979年的10倍以上。其中，保障性安居工程為全省300萬戶超900萬人解決了住有所居的問題，城鎮住房保障覆蓋率達25.09%。

　　2019年，貴州同時在9個市州範圍內選定城鎮老舊小區改造暨“美好環境與幸福生活共同締造”試點10個，將生活垃圾分類等工作與城鎮老舊小區改造工作相結合。為持續發揮保障性安居工程在提升城鎮綜合承載能力方面的作用，貴州繼續下大力氣解決住有所居的問題，開展城鎮老舊小區摸底改造以及棚戶區改造。從“有的住”到“住得好”，群眾住房條件明顯改善；各類保障性住房，為滿足群眾住房需求發揮了重要作用，實實在在增強了住房困難群眾的獲得感、幸福感、安全感。

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原標題：沒想到，咱小區還能這麼美（基層治理新實踐）

　　核心閱讀

　　為實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動，重慶市璧山區結合自身特點和實際，將黨建觸角延伸到小區，探索業委會實體化運行，創新服務群眾方式，化解了小區自治的“中梗阻”。

　　“鍾姐，我寫了一份入黨申請書，能幫我看看嗎？”鄭菲問樓上的鄰居鍾華琴。

　　鄭菲是重慶市璧山區一名幼兒園教師，之前，她並不認識鍾華琴。2019年年初，璧山加強小區治理，作為黨員的鐘華琴被選為樓棟黨小組長。為了加裝電梯的事兒，鍾華琴軟磨硬泡，終於說服鄭菲同意，也拉近了感情。看到鍾華琴為小區積極工作，鄭菲也非常感動，希望加入服務隊伍。

　　小區有了黨支部

　　黨員報到亮身份，參與治理髮揮模範作用

　　“兩個業委會終於統一了，現在小區大變樣。”最近，璧山區遠林雅宇豪苑小區業主龍貽梅搬了回來。

　　小區本來有一個業委會，但不作為，200多戶業主家裡漏水沒人管，門禁壞了沒人修，環境髒亂差……

　　尤其讓龍貽梅難受的是鄰里衝突，小區車位緊張，搶佔車位、亂停亂放現象嚴重，高層樓棟和低層樓棟之間物業費差距較大，高層樓棟業主認為自己吃虧了，於是另行成立業委會，並各自聘請物業公司。

　　“惹不起還躲不起嗎？”龍貽梅只好搬離小區。

　　2019年2月，璧山區啟動“黨建引領小區治理”試點工作，在7個小區試點，遠林雅宇豪苑就是其中之一。在社區指導下，小區成立黨支部，從黨員中遴選公道正派、熱心服務的黨員擔任支委，構建起城市基層街道黨工委、社區黨委、小區黨支部、樓棟黨小組四級架構。

　　黨支部指導業委會重新選舉，支委成員挨家挨戶上門做工作，引導居民化解矛盾、積極投票。新業委會成立后，重新聘請專業人員管理小區，安裝人臉識別門禁系統，修繕漏水房屋，小區管理煥然一新。同時，每季度公示財務，方便居民監督。

　　“小區治理好了，沒想到，咱小區還能這麼美。”龍貽梅看到變化，又搬了回來。

　　黨組織發揮堅強堡壘作用，黨員也要發揮模範作用。在試點小區，黨員回居住小區報到、亮身份，併為社區出謀划策，熱心服務，成為小區治理中的重要力量。

　　業委會主體地位明確

　　小區的事小區管，熱情服務贏得居民信任

　　“車子沒停好，擋了路了！”晚上9點，在小區“巡邏”的77歲的邱光澤，撥打車主電話。

　　多年來，璧山區翰恩陽光小區被稱為“問題”小區，小區原業委會和物業管理混亂、賬目不清、服務敷衍，導致與業主矛盾很深。

　　“小區之前的業委會在選舉中暗箱操作，收的費用也不知道去哪裡了。”邱光澤熱心小區事務，到處奔走反映。

　　業委會與物業關係緊張，並不鮮見。物業需要盈利，但又承擔了部分管理服務事項，有些小區，由於地產商壟斷物業，物業管理不負責；而業委會作為自治組織，缺少法律主體身份，在處理很多問題時會陷入尷尬境地。

　　針對這些問題，璧山區決定讓業委會實體化，明確小區居民的自治主體地位。“試點小區新選舉產生的業委會，全部以民辦非企業組織性質備案登記，並開設銀行對公賬戶，明確法律主體地位。”璧山區委組織部長萬容說，要讓“小區的事小區管理”“小區的事不出小區”。

　　業委會實體化運行后，自主聘用物業企業，或採取服務外包的形式，聘請職業經理人和保潔、保安等服務人員。通過多方式經營，小區廣告位、停車場等公共區域產生了收益，這些共有收益可用於補貼物業費，給業主分紅。

　　業委會有了錢，如何監管？璧山區利用公告欄、微信公眾號等平台，定期公開業委會財務，還探索建立業主監督委員會，對業委會實施財務監控與審計。

　　新的業委會成立之初，邱光澤也抱有懷疑，擔心是“雷聲大雨點小”。但經過3個月的觀察，她發現小區環境改善，物管賬目明晰，服務熱情，便逐漸放下了成見，還主動加入小區“夜巡隊”，雖然沒有報酬，但仍樂在其中。

　　基層服務網絡更完善

　　軟件硬件齊發力，優化矛盾糾紛化解路徑

　　“這個小程序功能多，訂餐、繳費、叫家政，一鍵就搞定。”在璧蘭河1號小區，黨群社工正在向居民介紹城市生活網。

　　城市生活網是璧山區建設運行的為民服務“三張網”之一，服務內容涵蓋黨群服務、康養服務、小區服務議事投票等近80個大項，拉近了小區居民與生活服務企業的距離。

　　創新服務方式，還體現在完善和優化矛盾糾紛的化解路徑上。在璧蘭河1號小區，設立流動聯調站，調解員每周流動進入小區，接受群眾諮詢求助，排查化解小區內部矛盾糾紛。2019年以來，璧山區駐所調解室共受理糾紛3000多件，調解成功3245件，成功率達99.78%。

　　服務居民，硬件和軟件都要發力。近日，《璧山區城市規劃管控引導手冊》正式出台，要求開發商在設計小區時，必須配建托幼養老設施。目前，已規劃街道養老院16個，社區日間照料中心56處。

　　針對老舊小區，通過購置、租賃等多種方式，推進養老、托幼、家政等服務入駐小區，設置“孝心食堂”“陽光親子房”等，為小區業主提供“家門口”服務，讓“老有所養、幼有所育”在小區紮根落地。

　　“要提升城市治理能力，必須把治理鏈條延伸到小區。在加強黨建的基礎上，推動業委會實體化運行，加強小區服務，努力化解小區自治‘中梗阻’。”璧山區委書記藍慶華說。

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原標題：二手房過戶 一窗口一環節一天領證

　　本報訊（記者 陳雪檸）11日晚，市規自委主任張維走進“市民對話一把手”直播間，介紹2019年以來優化營商環境方面的創新舉措。張維表示，北京簡易低風險項目大幅壓縮辦理環節和時限，以往一個項目要經過23個環節、208天，現在簡易低風險類項目只要5個環節、20天。不動產登記信息辦理和信息查詢更為便利，二手房過戶只需到一個窗口一個環節一天就能領證，任何人均可網上查詢不動產登記信息，網上查詢量已超過104萬次。

　　張維表示，北京辦理建築許可領域系列改革政策最突出的亮點之一，是由市規劃自然資源委牽頭，統籌14個相關委辦局，搭建的“多規合一”協同平台，為企業提供“全程線上、一站式、集成式”諮詢服務。以前建設單位需要到十幾個部門來回跑手續，現在只要在網上提出申請，規劃部門就會主動牽頭統籌多個政府部門在“多規合一”協同平台上進行研究。確保許多部門的工作可以並聯辦理，且大幅壓縮辦理時間。

　　針對市民關心的不動產登記辦事中的問題，張維在節目中回應，現在市民查詢不動產信息可以去登記大廳窗口和自助查詢機，也可登錄市規劃自然資源委網站或使用“北京通”APP查詢。去年，通過窗口查詢29萬次，自助查詢機18萬次，網上查詢已超過104萬次。

　　張維介紹，原來買賣房屋要去不同部門的辦事窗口分別辦網簽、繳稅和登記，還有可能面臨“黃牛”倒號約不上，辦完這些事拿到證最快也得要10多天。為了解決群眾辦證難問題，市規劃自然資源委聯合市住建委、市稅務局進行了改革，把三個部門窗口合併到不動產登記大廳設置的“綜合窗口”，現在企業、群眾選擇綜合窗口辦理二手房過戶登記，只需進一次門、到一個窗口、提交一套材料、一天就能領證。

　　此外還推出了買賣存量房“一網通辦”業務，老百姓可以在網上在線提交材料進行預審，通過後再到現場核驗材料，現場辦理時間更短。就連交不動產登記費也更便捷了，支持網上銀行、微信和支付寶掃碼等多種形式付費。

　　張維表示，2020年，市規劃自然資源委將鞏固和深化營商環境改革成果，將簡易低風險改革措施擴大到其他類型，共享改革政策紅利，加強後期監管，突出主動服務，進一步激發市場活力，促進首都高質量發展。在不動產登記方面，將進一步信息化、便民化、智能化。“結合大數據分析，針對12345群眾反映的問題，要應用新技術，比如說人工智能的技術輔助我們及時精準回答問題，原來是被動的接訴接問，現在要主動答疑，幫助群眾解憂、解困、解惑，這都是我們努力的方向。”

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原標題：南京樓市調控趨松？業內：“穩”字當頭

　　揚子晚報訊（記者 馬祚波）進入2020年的房地產市場，政策鬆綁、門檻降低的聲音不絕於耳。從今年元旦起，廣東東莞、湖北武漢、四川達州等地陸續打響樓市調控“鬆綁”的槍聲，相關部門“救市”的意願溢於言表。就南京房地產市場而言，今年的樓市政策走勢究竟如何呢？

　　最新傳出樓市“鬆綁”消息的是四川省達州市，1月13日，當地政府部門出台了12條樓市新政，包括支持有實力、有品牌的大企業參與當地的土地市場競買；恢復購房補助，從2020年1月1日起，凡購房者購買低於140平方米的新建普通住房，將由財政部門對樓盤給予100元/�O的補助。其實，四川自貢市富順縣也在之前發布了購房補貼政策。與四川省兩地的購房補貼相比，湖北省武漢市的長江新城則是直接取消了二手房的限售政策。而東莞除了給補貼和降門檻，出台的“人才安居辦法”變相助推樓市。

　　2020年的南京房地產市場走勢如何？或許可以從2019年的細微變化看出端倪。去年，南京高淳、六合、溧水三個區已相繼通過人才引進等方式，降低了外地戶籍人士的購房門檻，2020年是否會繼續調整購房政策並逐漸擴大至全市範圍，是一個值得關注的方向。

　　“目前取消限售的多是三四線城市，當時本不該被納入限售城市範圍，南京何時取消還要看市場變化情況”，專家指出，一旦一二線城市中出現了取消限售的案例，南京或許有可能跟進。

　　新上任的南京市住房保障和房產局局長蔣冰在今年1月9日南京市政協十四屆三次會議分組討論上發言表示，對於南京這樣的特大城市、熱點城市，房地產市場備受關注，2020年還是“穩”字當頭，穩房價、穩地價、穩預期，保持溫和平穩的態勢。他指出，南京已成立房產市場監測中心，對房地產市場運行實時監控，有針對性地做相關協調，至於2019年12月底河西高價地開盤的情況，蔣冰表示這隻是個別現象，“不是房價突破了，沒有這個概念，一定是穩字當頭。”

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　　回顧時空變化發現：樓市走進調控預期的穩定區間。總體上，2019年樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。

　　時間上，穩中有變，四季逆轉。2018年10月到2019年10月中國樓市經歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實現了平穩降溫過程。價格方面，全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨後又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面，銷售額變動總體平穩，開發量增速波動較大：其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現房供應在增長，潛在供給又在持續增加。庫存方面，待售商品房面積持續下降，但下降由加速轉向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月，現房存銷比由17.94（月）持續下降到15.92（月），已處於6~18個月的合理區間。期房存銷比由2016年的3.1（年）下降至2017年的2.8（年）和2018的 2.7（年），但到2019年逆勢上升至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。房地產投資總體變動比較平穩，對經濟增長出現負貢獻：全國房地產開發投資額增幅變動平穩，同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019年前三季度貢獻為負的主要原因在於季度資本形成總額對國內生產總值增長貢獻率出現了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產租賃市場整體平穩回溫，城市層級性分化明顯：2018年11月至2019年9月，一線城市住房租賃市場價格指數持續上升，回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數則保持下降態勢，呈現了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

　　空間上，降溫明顯，分化再現：第一，總體降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴大。表現為房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分佈演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。第二，一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升，三線四線城市房價增速有所回落，二者之間的差距由大變小。第三，房價水平區域差異大，房價冷暖在東部和中西部地區間轉換。東部地區城市房價大幅領先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區房價增速變動相對平穩，中西部和東北地區增速明顯下降。房價冷暖在東部地區和中西部地區間轉換。第四，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩定，城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高於非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市城市房價增速有所下降，不同類型城市群表現存在差異。

　　綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發現，中國樓市具有一些規律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年，但波動正變得平緩。第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三，房價增長與經濟增長的相背而行轉向相向而行。第四，房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。第五，空間差異從連續性分化向間歇性分化轉變。

　　分析原因發現：總體上，面對複雜嚴峻的國內經濟形勢，中央調控持續給力不動搖，基礎制度改革邁出重要步伐，效果顯著，值得點贊。具體看，持續調控的力度和節奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期，導致總體穩定的前提下，樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼，樓市年穩季變。第一，國內外宏觀經濟環境變化對樓市及預期產生負面影響。宏觀經濟持續下行對預期產生不利影響。中美貿易摩擦給市場造成了一定影響。第二，政府調控精準發力連同制度改革深化共促“房住不炒”。中央層面保持持續高壓態勢，房地產調控沒有鬆懈。行政約談與問責發力，震懾地方政府。此外，金融監管持續從嚴推進、土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出台、地方政府持續調控和“一城一策”探索等，皆促進“房住不炒”的實現。總體來看，過去一年政府持續的住房調控政策發揮關鍵作用，達到預期的效果。第三，微觀主體行為變化引發樓市季節性變動和空間分化。金融機構的信貸掌握經歷了持續從緊的變化。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預期和購房意願基本穩定，但是住戶部門購房能力受到限制。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發商購地積極性變化。

　　經驗總結髮現：從2016年開啟的本輪調控在宏觀經濟複雜變化的形勢下堅持了下來，樓市初步穩定下來，取得了初步的成功，積累一定的經驗：一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產問題的關鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵。落實地方政府的主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”。三是面對複雜環境需要實踐中不斷創新調控方法。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統一。五是制度和機制建設是調控樓市的長久之策。當然，在過去樓市調控中也存在經驗教訓，多個方面有待持續調整優化和改進完善。總體來看，住房市場穩定是初步的，調控尚未完全成功，進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。

　　研判未來走勢預測：2020年樓市年穩季變和持續分化。國內外宏觀經濟形勢錯綜複雜，房地產局部泡沫高懸，樓市預期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。儘管未來預期和市場走勢還有待觀察，但課題組總體判斷和預測：總體上持續保持穩中有變的走勢。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場繼續保持降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動。空間上，城市分化可能持續凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風險上，總體下降且風險可控。但同時也存在着樓市的個別領域、環節、主體和區域的風險放大的可能性。走勢預測的三個依據：年度總體穩定的因素有：第一，中國目前處於城鎮化率30%~70%的快速發展區間，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調控不太可能放鬆。季節變化的因素有：一是市場環境及預期不斷變化，樓市將處在波動運行之中。二是調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化而適時微調。空間分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三、四、五線城市情況相反，經過上一輪“超好”發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。其三，由於不同城市經濟發展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內尚難緩解或扭轉，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續。當然，樓市還存在一些不確定性，即下挫和反彈的風險。

　　未來判斷：未來幾年中國處在樓市調控的機遇期和關鍵期。第一，房地產已成為經濟健康發展的掣肘。穩增長方面，房地產對經濟增長的凈貢獻已由正轉負；惠民生方面，房地產對整體的住戶部門的生計產生了雙重影響；調結構方面，房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用；防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源；促改革方面，住房改革是供給側結構性改革的重點。第二，未來兩年是樓市調控的關鍵期。樓市調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調控能否成功不僅關係重大而且在此一舉。樓市調控的機遇窗口將在2025前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。此外，完成樓市調控操作併發揮作用需要一定時間。

　　分析問題提示風險：樓市調控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗。樓市調控面臨劇烈波動的風險主要包括：外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加，將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發企業、金融機構和國家調控部門。上述風險和考驗，一方面显示樓市必須持續調控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性，另一方面警示相關調控部門要講求調控的藝術，在樓市調控的中流擊水之處保持穩行船的從容與定力。尊重市場規律，結合中國國情，堅持“干中學”並不斷總結經驗教訓，在實踐中探索、學習、創造並掌握高超而精湛的技術，與時俱進地合理調整、改進和優化樓市調控的方式、方法與機制。

　　面對樓市內外環境複雜多變、各種輿論甚囂塵上，課題組基於樓市發展特徵、調控經驗、未來預測和重要判斷，呼籲並建議：樓市調控不動搖，中流擊水應從容。第一，構建房地產與宏觀經濟的新型關係，穩步邁向高質量發展。一是妥善應對問題挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關係。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩增長與穩樓市並進，促進房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。讓房地產在在調控中邁向高質量發展。第二，堅持調控不動搖，倒逼市場主體改弦更張。提升政治佔位，凝集全社會強大共識。明確目標，把握節奏，保持韌性。保持定力，把握力度，用好極限施壓。四是妥善管理減弱預期的波動。五是做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，堅持“一城一策”，完善調控機制。完善“一城一策”全國市場監管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四，加快基礎性配套制度改革，引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革，重點加快集體建設用地轉讓和入市的制度落地、完善土地供應及利用管理機制。規範並擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五，加快住房供給側結構性改革，繪製樓市新基因圖譜。以產權化為主線，構建中國住房的供應體系。以城鎮化為基礎，構建中國住房的空間體系。以智能化為目標，構建中國住房高質量的產品及產業體系。

　　（《中國住房發展報告（2019-2020）》課題組倪鵬飛、丁如曦、徐海東）

(責編：許維娜、孫紅麗)【其他文章推薦】

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