作者: admin

　　越來越多的城市推出“商改租”舉措。

　　日前，重慶市政府發布的《重慶市現代服務業發展計劃（2019―2022）》（下稱《計劃》）明確提出：鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用於住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

　　值得注意的是，近年來“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”則漸成趨勢。對此，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，將一些合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也將有利於增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

　　“商改租”漸成趨勢

　　對於居民住房服務，重慶市在《計劃》中明確提出，加快制定培育和發展住房租賃市場的支持政策，進一步規範住房租賃交易行為，逐步完善住房租賃配套公共服務。鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用於住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

　　這也意味着，重慶商辦用房改成用於住房租賃正式破冰，監管機構將有條件地允許規模化的企業參與其中。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，重慶商辦用房的空置率一直處於高位水平，庫存量較大。據世邦魏理仕發布的《2019年第三季度重慶房地產市場報告》显示，截至今年第三季度，重慶寫字樓總存量為468萬平方米，空置率為30.2%；第四季度預計還將迎約8萬平方米的新增供應。

　　世邦魏理仕預測，未來三年，重慶寫字樓市場新增供應較預期顯著減少，至2023年市場存量增長不到30%。究其原因，一方面近期諸個寫字樓項目轉變用途，改為酒店、公寓或商業，或減少寫字樓業態佔比；另一方面，部分寫字樓業主推遲入市、謹慎擇時，或直接尋求整棟交易契機。至此，重慶寫字樓市場逐步邁入存量時代。

　　西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐向《每日經濟新聞》記者表示，在當前全國大部分城市商業物業庫存較大、去化周期較長的情況下，將合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也有利於增加住房租賃供應量，平抑房租價格。

　　事實上，在重慶之前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經出台了鼓勵“商改租”的相關政策，為庫存的商辦性質用房提供了一條新的出路，“商改租”也漸成蔓延之勢。

　　多地禁止“商改住”

　　“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。

　　今年11月15日，佛山市住建局發布通知禁止商辦變公寓。今年8月，廈門已出台文件，禁止商辦改住宅。

　　《每日經濟新聞》記者統計發現，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十餘個城市紛紛發布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。

　　在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。

　　今年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用於出租，不能銷售。

　　記者查閱發現，各地出台“商改租”的政策依據主要來自於國務院2016年下發的一紙文件。

　　2016年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

　　該《意見》發布后，廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陝西、貴州、新疆、寧夏等多個省份紛紛公布細則，逐步放開“商改租”。

　　在四個一線城市中，深圳是最早進行“商改租”的。

　　2017年10月，深圳市政府在《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中提出，“在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，改建后的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以‘以租代售’等形式變相分割轉讓。”

　　在接下來的2018年1月，上海市在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多餘存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，在一些地方商辦物業改為住房被認為是違法、違章建築而進行管控、打壓，而重慶市這一政策也為商辦物業解決庫存問題提供了一個比較好的出路。“但需要注意一點，商辦物業改造是有條件的，只能改為住房租賃進行租賃收取租金，而不能當作住房進行售賣。”每日經濟新聞

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　　10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議提出，明年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年。圍繞人民群眾關心的熱點問題，這次會議提出了諸多民生舉措。

　　脫貧攻堅 集中打好深度貧困殲滅戰

　　會議指出，要確保脫貧攻堅任務如期全面完成，集中兵力打好深度貧困殲滅戰，政策、資金重點向“三區三州”等深度貧困地區傾斜，鞏固脫貧成果。目前，“三區三州”還有貧困人口172萬人，貧困發生率8.2％，貧困程度深、基礎條件差、致貧原因複雜，是“最後的貧困堡壘”。

　　中國人民大學中國扶貧研究院院長汪三貴說，確保脫貧攻堅任務如期全面完成，除了發揮好制度優勢，更要培養深度貧困地區和貧困人口的內生動力。

　　污染防治 打好藍天碧水凈土保衛戰

　　會議指出，要重點打好藍天、碧水、凈土保衛戰，完善相關治理機制，抓好源頭防控。今年以來，我國生態環境質量總體改善。但與此同時，生態文明建設正處於壓力疊加、負重前行的關鍵期。

　　中國國際經濟交流中心學術委員會委員王軍分析，會議彰顯中央在打好污染防治攻堅戰上的認識更科學、方向更明確、措施更有力。

　　基本保障 做好睏難人群基本生活保障

　　會議提出，要發揮政府作用保基本，注重普惠性、基礎性、兜底性，做好關鍵時點、困難人群的基本生活保障。

　　今年以來，我國超額完成城鎮新增就業全年目標，居民收入增長與GDP增長基本同步，各地累計發放價格臨時補貼78.5億元、惠及困難群眾達2.96億人次。

　　中國社會保障學會會長鄭功成說，會議目標指向非常明確，要確保養老金按時足額發放、確保零就業家庭動態清零、有效解決進城務工人員子女上學難問題等，這都旨在兜住基本生活底線、加快補齊民生短板。

　　醫療教育養老 增強多層次多樣化供給能力

　　會議提出，要發揮市場供給靈活性優勢，深化醫療養老等民生服務領域市場化改革和對內對外開放，增強多層次多樣化供給能力，更好實現社會效益和經濟效益相統一。今年前10個月，我國教育投資增長18％，文化、體育和娛樂業投資增長13.8％，增速均高於整體投資增速。

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副研究員李承健說，要通過改革開放，進一步放寬市場准入，加快民生領域補短板，推動生活性服務業向高品質和多樣化升級。

　　住房 做好城鎮老舊小區改造

　　會議強調，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。會議還提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。

　　“住房質量提升、配套改善是重要的民生需求，會議回應了民生關切，同時明確推動城鎮老舊小區改造、發展租賃住房等，這都是強化住房保障的務實舉措。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

　　“米袋子”“菜籃子” 加快農業供給側結構性改革

　　會議提出，要狠抓農業生產保障供給，加快農業供給側結構性改革，帶動农民增收和鄉村振興。要加快恢復生豬生產，做到保供穩價。

　　國務院發展研究中心農村經濟研究部部長恭弘=恭弘=叶 恭弘 恭弘興慶說，今後保供穩價要與促進轉型升級結合起來，通過提升綠色、健康、有規模、有技術含量的產能，來彌補小散戶等退出的產能缺口，不斷提升農業發展的質量和效益。

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原標題：車站電梯閑置8年 究竟“卡”在哪裡

　　陳廣江

　　日前，鄭州火車站西廣場4部自動扶梯閑置8年不用一事引發關注。12月15日，白岩松在央視新聞《新聞周刊》節目中點評稱，電動扶梯看上去挺美，卻真心給人添堵，“難道是電錢沒人出嗎？”12月16日，鄭州市二七區政府表示，目前此事由市政府牽頭整改，將在月底前整改到位。

　　生活中經常有人為了省小錢，卻造成更大的浪費；明明是一件不難解決的“小事”，有些人總是以各種理由拖着，最終拖成了棘手的“大事”。鄭州火車站4部自動扶梯就是這樣，耗資數百萬安裝的電梯竟8年發揮不了作用，雖然媒體多次關注、追問，但相關部門卻總以“無主電梯無責任單位”為由搪塞、拖延，如今4部電梯已銹跡斑斑，引來了央視的追問。

　　二七區政府回應稱，自動扶梯閑置8年的問題將由市政府牽頭整改，月底前整改到位。這次承諾能否如期兌現，難以令人樂觀。 事實上，電梯閑置問題早在其建成之日起就不斷被媒體關注，不少當地媒體人士稱，此前報道后電梯開了一天，第二天又停運了。

　　央視的關注讓人看到了電梯開啟投用的曙光，但這更凸顯出此前相關部門的慢作為、不作為。4部耗資不菲的自動扶梯建成8年一直閑置，始終找不到移交單位，說起來真有點匪夷所思。電梯運行自然涉及電費、維修、養護等方面的費用支出，難道真的是有錢建電梯、無人出電費？據報道，因電梯閑置太久，有些零部件已損壞，而且4部電梯也均已過了質保期，下一步排查、維修、開啟等無疑又需要一大筆資金。

　　火車站4部扶梯閑置8年，與其說是缺錢，不如說是缺作為、缺擔當。火車站是城市的一個窗口、一張名片，外地人對一個城市的了解和認知，往往是從火車站開始的。一邊是每天都有眾多旅客攜帶行李爬樓梯，累得氣喘吁吁，一邊是閑置8年找不到責任單位的自動扶梯，此情此景不僅給人添堵，也讓城市形象打了折扣。

　　民眾眼皮子底下的事情都做不好，當地媒體多次追問也無濟於事，只能說明一個問題，即問責機制的缺失和失靈。問責一個、警醒一片，沒有問責就難有擔當。電梯閑置8年造成的浪費誰來買單、擔責，是一個不容迴避的問題。總之，電梯要儘快啟用，問責也不能缺少。

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原標題：房企破產是市場正常現象

　　最近，一條房地產新聞成了輿論熱點。有報道稱，今年已有446家房企宣布破產，平均每天1.5家房企破產，80%開發商將會死掉……真實情況是這樣嗎？

　　經濟日報記者經過調查發現，這則新聞並不準確。該數據統計樣本來自人民法院公告網，在該網站頁面的公告內容中輸入“房地產”，在公告類型中輸入“破產文書”，能搜出50個頁面，涉及2019年的破產文書達30頁，以每頁包含15個房地產案件計算，大概有450個左右與房地產企業破產相關的案件。據此，便有媒體得出446家房企破產的結論。

　　但細翻公告不難發現，446份破產文書並不等於446家房企破產，用“房地產”“破產文書”等關鍵字搜索出來的文書，很多都不是房企的破產裁判文書。粗略估算，446家房企破產的數據至少要打個八折，並不像報道的那樣危言聳聽。

　　不僅實際情況沒有那麼嚴重，而且即便上百家房企破產也不足為奇。據統計，我國有近10萬家房地產企業，即便其中446家破產，也只佔0.46%。哪怕在房地產市場最火爆的時候，每年都會有上百家房企倒閉。因此，以行業視角來看，上百家房企破產屬市場正常現象，據此判斷房地產行業“進入寒冬”缺乏依據。

　　不可否認的是，房企正在遭遇資金、債務和融資困難等問題。政策對房地產融資收緊以及債務大規模到期，都成了房企承壓的因素。正如經濟學家馬光遠所言，房企未來會有壓力，但只有當中國房地產企業100強破產比例明顯上升的情況下，才能認為市場“進入寒冬”。

　　中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾表示，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。這也說明，行業集中度將越來越高，“雜、散、小”的行業格局將有所改觀。

　　不少購房者關心，房企資金緊張會降價賣房嗎？雖然不排除有房企承壓之下出現降價操作，但即使房子賣出去了，也要等到交房才能真正回款，所以意圖通過降價賣房緩解資金和負債問題恐怕遠水解不了近渴。不過，馬光遠認為，隨着年底的到來，不少房企按慣例會通過降價方式沖業績，年底可能會開展降價促銷。

　　除了房企自身因素外，真正影響房地產市場價格的另一大因素還在於各地調控政策。最新統計显示，今年以來已經累計調控550次左右，創造了政策調控的新紀錄，市場整體也已經降溫。

　　顯然，在“一城一策”調控目標下，房價走勢將呈現出各自不同的區域性特點。總體而言，“穩地價、穩房價、穩預期”的思路不會改變，房價大漲大跌的概率都很小，各地都將堅守“房住不炒”底線，遏制炒房、平抑房價，最大限度滿足剛需和改善性需求。

　　因此，購房者不必過度關注房企破產，一小部分房企破產不會影響國內房地產市場。相反，一個優勝劣汰的市場有助於房地產行業健康有序發展，有助於老百姓買到性價比高的好房子。

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原標題：莫讓“內定”使搖號選房失信

　　近日，有媒體曝光，江蘇南通有名的價格“倒掛盤”――中興蘭溪薈的576套房源疑似在公開出售前就已遭人提前“內定”，且購房名單上的不少購房者系南通和如皋市的公職人員。針對此事，南通經濟技術開發區管委會發布通報稱，將在相關部門的指導下成立調查組，全面深入調查取證，相關問題查清后依法依規處理，並及時向社會公開結果。

　　搖號選房，本是為了讓每一個有購房需求的人都能夠平等地擁有競購機會，讓過去在房產市場中的托關係、“找後門”再無用武之地。但從近年各地出現的搖號亂象來看，在某些開發商眼裡，搖號選房的影響，不過是“紅包”變成了“茶水費”，“走後門”變成了“內定房源”，其實都換湯不換藥。變味的搖號就像是“皇帝的新衣”，本應是消費者的“庇護傘”，最後卻成了房地產商“暗箱操作”的最好掩護。

　　在搖號選房問題上“暗箱操作”，帶來的惡劣影響絕不僅僅是導致部分購房者失去公平的購房機會，更嚴重的是，“開後門”容易滋生出錢權交易、官商勾結等貪腐問題，不容輕視。

　　雖說搖號選房在現實操作中存在問題，但這並不代表我們要否定搖號的作用。搖號在很大程度上可以防止部分採用公積金貸款購房者和置換購房者可能會遭遇的區別對待。要讓搖號真正發揮作用，關鍵還是要確保搖號過程公開透明，相關部門應加強對房地產商的監督管理，而非放之任之。　　　　　　　　　　　　 （許曉芳）

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原標題：句容樓盤天璽華府忽悠買房人

      僅有大專文憑就能在限購的句容買房？近日，揚子晚報新聞熱線96096接到南京市民反映，句容樓盤天璽華府聲稱限購已鬆綁，外地人只要有大專文憑就能買房。對此，當地主管部門表示，學歷之外還要有用人單位的簽字蓋章才能買房，外地人買房並未鬆綁，不要聽信售樓員“忽悠”。 揚子晚報/紫牛新聞記者 宋南飛

　　接到市民投訴，記者以購房者身份，於近日來到位於句容市東昌南路與二聖路交匯處的天璽華府售樓處。售樓員告訴記者，目前項目在售110平方米起房源。“我是外地人，買房有什麼要求嗎？”記者詢問。“你有社保嗎？”售樓員問。記者搖頭。

　　“那畢業證書呢，大專文憑有嗎？”售樓員又問。記者回復有，但對此不解：“為什麼需要大專文憑？是只需要大專文憑就能買房了？”“這就相當於一個購房資格，算是人才引進購房。現在放鬆了，原來可不行，外地人來買房必須是本科學歷，而且要有985、211高校的大學畢業證才行。”售樓員答覆。

　　記者追問現在外地人可以買幾套房時，售樓員表示，“你貸款的話只能買一套，一次性付款隨便你，多少套都能買。

　　句容限購鬆綁？只要具備大專文憑，外地人就能在句容買房？當地主管部門對此予以堅決否認。句容市住房和城鄉建設局房產科審批窗口的工作人員告訴記者，目前，句容市城區、寶華鎮、黃梅鎮三地限購。外地人在這三個區域買房置業，需要滿足以下四個條件中的一個條件：句容當地繳納一年及以上的社保證明，在句容有一年及以上個稅繳納記錄，具備大專及以上學歷，具備中級以上職稱。其中，如果滿足第三、四兩條中的一條，還需要同時提供句容市用人單位的簽字蓋章。“有大專學歷的同時必須要有用人單位的簽字蓋章。沒有用工合同，沒有用人單位的簽字蓋章，千萬不要交定金。開發商說只要學歷就能買房的話千萬不要相信，說幫你做買房資格的話也千萬別信，一旦交了定金就退不了了。”

　　“外地人在限購的這三個區域可以買幾套房？”記者詢問。“每人限購一套。”“如果是全款買房呢？”“那也是一套，限購跟付款方式沒關係，新房外地人每人只能買一套。二手房不限購，如果想買多套，可以考慮購買二手房。”該工作人員如是說。

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原標題：未領預售許可證就開始賣房

　　連日來，揚子晚報新聞熱線96096接到多位南京市民的投訴，稱位於江寧區芳園西路8號的科教辦公項目源創空間項目存在無證預售的違規情況。記者調查發現，市民投訴情況屬實，源創空間在沒有領取預售許可並且尚未竣工驗收的情況下，已經差不多將4-9層房源全部售出。

　　購房者投訴：

　　買的是50年產權的辦公用房

　　市民何先生在朋友的介紹下，到源創空間看房。銷售人員告訴何先生，該項目的總價比較低，建築面積48-54平的挑高產品，總價只有70萬左右。“同樣的產品，別的地方付首付的錢，我們這邊差不多可以全款了。”該銷售員說。

　　看到價錢這麼低，何先生最開始是十分心動的。不過在和銷售人員溝通過程中，何先生髮現這並不是普通的商品房，而是50年產權的科教辦公用房。此外，購房者不能以個人身份購買，必須要註冊個公司以公司的名義來購買。

　　最讓何先生感覺不安的是，這邊的正式合同要到交房之後才能簽訂。“如果這個過程中開發商跑路了，正式合同也沒簽，也沒有政府部門來監管，到時候購房者是不是一點辦法也沒有？”隨後，何先生撥打揚子晚報熱線電話反映了這一情況。

　　記者調查：

　　無證預售，一年半之後交房

　　接到投訴后，記者以購房者身份來到源創空間銷售中心，現場可見售樓處人來人往，在工作日的上午也十分熱鬧。現場有公示4-13層房源銷控表，大部分房源都貼上了售出的紅色膠帶。

　　銷售人員告訴記者，該項目是50年產權的科教用地，自用辦公都可以。“樓高20層，目前已經建到7層了。我們4-9層已經差不多賣完了，現在新開了10層。”該銷售人員指着銷售中心對面的項目工地告訴記者，“不過買我們這種類型的項目需要以公司名義來買。前期先以個人名義買，首付50%，簽訂一個前期協議。之後明年的5月30日再支付總房款的40%，最後交房的時候支付剩下的10%。我們是2021年6月30日交房，後期辦證的時候就需要註冊一個公司了，房子是持有在公司名下的。”銷售人員指了指售樓處里其他的購房者稱，“都是這麼操作的，一開始都是以個人名義買的。註冊公司很簡單的，我們幫你跑腿的話一兩千，你自己去的話不要什麼錢的。”

　　那麼，該項目是否領取了預售許可證？“不需要的，我們土地證上已經寫得很清楚了，可以銷售50%。土地證上這麼寫了，肯定是符合要求的。”該銷售人員信誓旦旦。隨後，記者查詢了南京網上房地產，公開信息显示，截至發稿該項目尚未領取預售許可證。

　　主管部門：

　　無證預售違規，購房者可舉報

　　源創空間銷售中心現場公示的土地證显示，該項目開發方為南京麗源科創發展有限公司，土地類型是科教用地（科技研發），拿地時間是2007年1月9日，可銷售比例是50%。

　　那麼，該項目是否像銷售人員所聲稱的不需要領取預售許可證呢？南京市住房保障和房管局相關工作人員就此表示，科教用地可銷售轉讓部分，如果想上市銷售，一樣需要申領預售許可證或現售許可證，無證預售違規。此外，很多科教用地辦公產品會選擇作為存量房進行交易，那麼則需要在竣工驗收並辦理過不動產首次登記后，才能作為存量房進行交易。“如果購房者發現相關違規情況，可收集證據到相關主管部門進行投訴舉報。”

　　某房產行業律師告訴記者，無預售許可證的未竣工科教用地辦公產品，不允許公開銷售，在這種情況下籤訂的買賣合同本身就是無效合同，因此合同中的條款並不受法律保護。該律師提醒購房者，購買此類房產一定要注意風險。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者 宋南飛

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