分類: 裝潢設計

　　成交量與價格不斷攀高，部分小區業主通過微信群抱團漲價

　　嚴打哄抬房價，深圳出手阻擊樓市異動

　　近1個多月來，深圳樓市躁動不安，引發各界廣泛關注。近日，有媒體報道深圳恆裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價。12月18日，深圳市住建局重申“房子是用來住的、不是用來炒的”，表示將堅決打擊業主惡意炒作房價。

　　11月，深圳二手房成交超過8000套，創下近3年來的新高。進入12月以來，深圳樓市火熱依舊。二手房掛牌價不斷攀高，有的甚至捂住不賣。針對樓市異動，深圳市住建局於18日發布《關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規範我市房地產市場秩序的通告》(以下簡稱《通告》)，對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，暫停辦理該小區二手房網簽手續，並在該小區發布二手房交易風險告知書。

　　《通告》明確，對於通過捏造事實、散布謠言等方式惡意炒作、哄抬房價，或者以其他方式故意擾亂公共秩序的，應當及時移交公安部門依法處理。對於經查實的違法違規人員，由房地產主管部門將其列入信用黑名單，並研究採取限制其買賣住房等相關措施。對於參與惡意炒作房價或者代理涉嫌惡意炒作房源的房地產中介機構，將暫停其網簽權限，並列入行業誠信黑名單。

　　此前，深圳於11月11日調整普通住宅標準，並取消了原先對成交總價的限制，使得部分住宅交易成本有所下降。

　　“與非普通住宅相比，普通住宅在交易時能夠享受更低的首付比例、契稅優惠和增值稅優惠。”國盛證券研究所分析師任鶴算了一筆賬：政策調整前，一套現值500萬元、增值額100萬元、交易滿2年、建築面積在90平方米以下的非普通住宅，若新政后被認定為普通住宅，交易可享受稅收優惠15.33萬元。

　　業內普遍認為，深圳此次政策調整是充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

　　政策初衷是為了降低改善型購房者的換房壓力，然而不少業主卻“借勢漲價”。政策出台前，市民王先生就有買房打算，卻因普通住宅標準限制了可選擇的範圍，因而一直沒有找到合適房源。政策出台後，選擇多了，但王先生髮現許多二手房都漲價了。“漲價從幾萬到幾十萬不等，取消豪宅稅本是好事，卻成了業主漲價的理由。”

　　也有分析認為，此前深圳樓市調控政策不斷加碼，導致樓市成交低迷，大量購房需求短期內受到抑制，形成積壓。與此同時，深圳鼓勵人才落戶政策頻出，每年新進入人口超過50萬，供需不平衡是樓市躁動的根本原因。

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　　昨天，延慶區二屆人大六次會議開幕。北京青年報記者從會上獲悉，冬奧會延慶核心賽區賽后將打造成為延慶奧林匹克公園。

　　延慶區長於波在報告政府工作時指出，28項冬奧場館及外圍配套基礎設施建設工程2019年已按計劃開復工25項，進展順利。其中，國家高山滑雪中心部分競速賽道及相關設施已交付使用，國家雪車雪橇中心主體結構完工，延慶冬奧村及山地新聞中心有序施工，綜合管廊投入使用。海陀山天氣雷達和延慶賽區自動氣象站建設全部完成，冬奧會延慶氣象服務分中心建成並投入使用。

　　提及明年籌辦冬奧會的重點任務，於波表示，將全力以赴確保高山滑雪世界杯“一炮打響”。具體來說，統籌做好住宿、餐飲、醫療、交通、環境、生態等各項服務保障；優化場館運行設計，全面做好雪務保障、公共安全、志願者等專項服務；提前做好運動員接待、賽事組織、食品安全保障、媒體宣傳等工作；舉辦和服務保障好第十四屆全國冬季運動會高山滑雪延慶賽區比賽；完成延慶賽區國家雪車雪橇中心預認證工作；舉辦好“相約北京”系列國際體育賽事和群眾體育文化活動。

　　關於冬奧延慶賽區的建設方面，於波表示，全面落實綠色、共享、開放、廉潔的辦奧理念，2020年基本完成冬奧場館及配套工程建設；同步推進場地清理，完成87個地塊生態修復；基本完成西大庄科村升級改造項目；認真落實54項生態環保措施和34項可持續性承諾任務，加大周邊環境整治力度，實施“三鎮、三線、多點”區域環境品質提升，建成冬奧森林公園。此外，着力推進科技冬奧，持續搭建5G、無人機、人工智能等新技術新產品在冬奧基礎設施建設、場館運行、城市服務保障等應用場景的對接平台，推動新技術新產品的應用實施。

　　“我們還將深入總結世園會申辦籌辦舉辦經驗，深化帶動延慶發展戰略研究與實踐，落實可持續利用措施，將園區打造成生態旅遊、休閑度假目的地和服務冬奧重要承載地。”於波在介紹冬奧會賽會後續利用時表示，將深入謀划冬奧場館賽后可持續利用，研究落實好轉型發展的路徑措施；同步研究冬奧、世園、長城聯動，促進地區可持續發展；主動對接國際奧委會和北京冬奧組委，將延慶核心賽區列入奧運遺產計劃，賽后打造成為延慶奧林匹克公園。

　　報告亮點

　　冬奧賽場2萬株樹木

　　移居山下新家園

　　北京青年報記者從延慶區人代會上獲悉，冬奧會延慶賽區所在的張山營鎮，正在建設一座總面積1500畝的冬奧森林公園。公園最大的特色就是2.2萬餘株從冬奧會延慶賽區遷移下山的保護植物。

　　張山營鎮相關負責人介紹，冬奧森林公園一期已於今年4月份開建，面積達到480畝，預計將於2020年12月完工。在這個由荒河灘改造而成，體現冬季奧運特色，融合當地景觀風貌的冬奧森林公園中，將建設冬奧樹木遷地保護基地，又被稱為冬奧森林公園的“園外園”，佔地面積約300畝，基地內種植的均為冬奧會延慶賽區遷移下山的保護植物，有白蠟、暴馬丁香、核桃楸等25種、2.2萬餘株。自2017年以來，通過數據採集等工作，為其中6482棵移植樹木建立了數據庫。下一步將建立移植樹木大數據系統檔案，打造樹木基本情況掃碼即現效果，通過二維碼掃描即可了解樹木所屬科目和樹齡等信息。

　　此外，關於西大庄科村的升級改造，該負責人表示，改造將遵循村莊形態不變、居民安置地點不變、村莊肌理保持不變、居民就業地點不變等特點，今年6月16日，西大庄科村土地一級開發項目宅基地簽約工作正式啟動，當天便完成簽約工作，全村53戶村民35宗宅基地100%完成簽約。目前，西大庄科村已經達到“場清地平”，改造提升規劃已獲市政府批複，待開發手續完成后將正式進行開工建設。

　　1.6萬延慶娃

　　接受滑雪培訓

　　北青報記者從延慶區教委獲悉，截至今年，延慶區1.6萬餘名學生接受了基本的滑雪技能培訓。延慶區政府工作報告中提到，2020年，延慶區將全面普及冰雪運動和奧運知識。對此，延慶區教委副主任趙建民介紹，大力推進冰雪培訓進校園，預計到2022年將有超過2萬名中小學生掌握冰雪技能。北青報記者了解到，延慶區11所中小學被評定為全國奧林匹克教育示範學校，6所中小學被評定為全國冰雪運動特色學校。今年延慶區還在幼兒園全面普及旱地冰壺。到2025年，延慶區將構建起“奧林匹克教育+冰雪運動普及+特色學校建設+後備人才培養”協同推進的校園冰雪運動特色發展格局。

　　國家高山滑雪中心賽道

　　完成90%造雪

　　北京青年報記者從延慶區人代會上獲悉，明年2月，北京冬奧會“相約北京”首場測試賽將在國家高山滑雪中心舉行。延慶區住建委相關負責人介紹，截至12月22日，冬奧會首場測試賽賽道已經完成造雪工作總進度的90%。

　　北京2022年冬奧會延慶賽區主要承擔高山滑雪和雪車雪橇賽事。其中，擔負高山滑雪項目的國家高山滑雪中心將建設7條雪道，賽道全長約10公里，最大垂直落差超過900米。冬奧會時將舉行滑降、超級大迴轉、大迴轉、迴轉等11個項目的比賽。

　　北青報記者了解到，自11月15日國家高山滑雪中心開始造雪以來，目前從山頂出發區至集散廣場，被冰雪覆蓋的競速賽道已經成型，穿行於山地和森林間。速降賽道已取得國際雪聯滑降、超級大迴轉、大迴轉、迴轉等四項認證。

　　為滿足首場測試賽需求，延慶賽區國家高山滑雪中心競速賽道、訓練道及相關技術道路已全部建設完成，今年年底前將完成造雪工作。目前，延慶賽區各項工程進展順利，服務測試賽的相關索道系統已完成運行調試，賽區內、外道路系統、電力、通信系統已實現聯通。

　　據介紹，此次國家高山滑雪中心測試賽相關雪道涉及造雪總面積約26萬平方米，造雪量約26萬立方米。

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　　中國共產黨北京市通州區第六屆委員會第八次全體會議日前召開，會議對明年工作作出部署，要求確保實現“一年一個新節點，每年都有新變化”。加快完成南大街、張家灣設計小鎮等規劃編製，加快行政辦公區二期工程建設，確保運河商務區一批重點開發項目交付使用，全面完成環球主題公園一期遊樂設施和京哈高速立交工程等基礎設施建設，實現城市綠心向社會開放，力促廣渠路東延竣工投入使用等。

　　加快行政辦公區二期工程建設

　　全會總結2019年工作，研究部署2020年任務。全會強調，明年重點抓好六個方面工作。首先是堅持高質量規劃建設城市副中心，確保實現“一年一個新節點，每年都有新變化”。持續推進重點功能區、重要節點和重大項目規劃建設，加快完成南大街、張家灣設計小鎮等規劃編製，加快行政辦公區二期工程建設，確保運河商務區一批重點開發項目交付使用，全面完成環球主題公園一期遊樂設施和京哈高速立交工程等基礎設施建設，實現城市綠心向社會開放，加快三大建築主體工程建設，力促廣渠路東延竣工投入使用，保障副中心站綜合交通樞紐、東六環入地等工程順利實施。

　　持續推進新老融合和城鄉均衡發展，進一步加大城市雙修力度，分類引導9個小城鎮實現特色化發展，加速構建多點支撐、輻射全區的城鄉發展新格局。深化美麗鄉村建設內涵，走出具有副中心特色的鄉村振興之路。深入推進京津冀協同發展。堅持“兩翼聯動”，進一步加強與雄安新區交流互促。按照“四統一”要求，推動產業項目、基礎設施、公共服務等向北三縣延伸布局。

　　與亦庄經濟技術開發區聯動發展

　　會議提出，堅持高質量推動產業發展，進一步形成資源引進、項目落地和企業服務的高水平“閉環”。大力整合提升產業承載空間，探索靈活供地政策，加速激活盤活存量資源，擴充產業承接空間，依託重點園區和特色小鎮，加快基礎設施建設進度。大力抓好重點項目落地，充分發揮疏解承接作用，深度對接海淀中關村、西城金融街、朝陽CBD，加速項目引進落地建設。持續深化與亦庄經濟技術開發區合作，實現聯動發展。

　　大力構建親商安商的營商環境。進一步完善招商優惠政策措施和落地保障機制，打造具有副中心特色、符合國際標準的服務業擴大開放體系。

　　實現城市綠心綠化工程全部完工

　　會議提出，堅持高質量推進城市治理，大幅提升解決群眾訴求、整治城市秩序，保障城市運行的水平和能力。全力做好12345市民熱線辦理工作，堅持以群眾訴求為導向，形成共抓“接訴即辦”“未訴先辦”的強大合力，圍繞高頻問題、共性問題持續發力，構建共建共治共享社會治理新格局。

　　堅持高質量建設生態環境，在構建藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市上邁出新步伐。堅決打贏大氣治理“翻身仗”，建立完善環境監測信息化技術體系，不斷提高綠色能源使用比例。高標準做好園林綠化工作，完成2萬畝平原造林任務，實現城市綠心綠化工程全部完工，不斷完善“兩帶、一環、一心”的生態空間布局。

　　鏈接

　　教育、醫療、交通等多個項目正在建設

　　北京城市副中心建設提出“一年一個新節點，每年都有新變化”，記者了解到，教育、交通、醫療等方面，一大批項目正在加緊建設中。

　　北京城市副中心多個地塊規劃綜合實施方案日前開始公示，包括北京友誼醫院通州院區、安貞醫院，還有小學、中學、養老院等。《北京城市副中心0604街區FZX-0604-0065地塊規劃綜合實施方案》提出，醫療衛生用地7.41公頃，規劃首都醫科大學附屬北京友誼醫院通州院區，含1050個床位，其中新增250個。《通州區FZX-0701-0010等地塊規劃綜合實施方案》提出醫院用地20.53公頃。規劃安貞醫院，含1500個床位。文/本報記者 李澤偉

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原標題：年內新高！南京新房庫存4.4萬套

　　揚子晚報訊（記者 馬祚波）房地產市場進入年末“收尾期”，南京樓市的房源供應量仍源源不斷。截至12月24日下午2點，南京網上房地產显示，目前全市新房可售套數為44242套，創下年內新高，這意味着南京新房供應充足，但是房企的銷售壓力比較大。

　　樓市庫存量通常被視為房地產市場的晴雨表，12月24日的網上房地產显示，南京新房庫存量為44242套，在過去的一年當中，這一数字一直處於螺旋爬升狀態。去年11月，南京新房庫存悄然漲至3.5萬套，此後曾一度破“4”，后逐漸縮水降回“3”字頭；今年以來，由於各家開發商加大了推新入市的力度，南京新房蓄水量繼續沖高，儘管隨着銷售進度的加快，年初曾降回3.5萬套左右，不過上漲的趨勢難以逆轉，過去四個月一直穩定在4.3萬套以上，相較一年前上漲了兩成多。

　　根據南京樓市的官方數據，2016年4月份，南京房地產市場的新房庫存量跌破“3”字頭，較2015年縮水一半；2017年3月，新房可售套數僅剩19965套，首次降至“2”字頭以內，創下歷史新低。以南京房地產市場的規模，新房庫存只要保持在2.5萬套-3.5萬套之間，都屬於正常水平。

　　揚子晚報記者注意到，新房庫存的變化一方面反映出南京樓市供應量的漲跌，同時，也映襯出買房人心態的變化。在2017年-2018年樓市“搶購風”頻刮之時，新房甫一入市便被一搶而空，新增的庫存量瞬間轉化為認購及成交數據；而隨着購房需求逐漸釋放，選擇餘地日益增多，新房庫存開始維持高位。那麼，4.4萬套的新房庫存意味着什麼呢？

　　據了解，目前南京樓市銷售冷熱不均的現象十分明顯，河西南、江北核心區的樓盤依舊火爆，中籤率仍維持在10%左右，而其他區域的表現則不盡如人意，個別樓盤開盤一個月認購量不足3成也時有發生。新房庫存的增長表明，一方面房企推新入市的力度不減，房企面臨的壓力更大；另一方面，買房人在出手時顯得猶豫不決，尤其是非熱門地段的項目，銷售情況顯然不如房企預期。

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原標題：南京橋北老盤新推 中籤率僅1.8%

　　揚子晚報訊（記者 馬祚波）位於南京江北的老盤大華錦繡華城12月24日舉行了最新一批房源的開盤銷售，15套新房源吸引了840組買房人參與，中籤率僅1.8%。

　　這批房源是大華・香醍美頌花園（原大華・閱江山），數量只有16套，剔除1套人才房，實際銷售15套房源，報名人數840組，中籤率僅1.8%。據悉，房源戶型從83平方米-126平方米不等，均價22600元/�O，毛坯交付。該樓盤上次開盤是在2019年7月，當時推出的180套新房共有5063人報名，中籤率為3.6%。

　　來自鏈家網的公示信息，從大華錦繡華城閱江山近期的成交記錄上看，二手房價基本維持在24000元-28000元/�O之間，11月份的整體均價約為26319元/�O，跟新房的價格相比，有接近4000元/�O的倒掛。

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原標題：2020年中國經濟怎麼干：房住不炒 堅持穩字當頭

　　“房住不炒”，堅持穩字當頭(2020年中國經濟怎麼干⑦)

　　中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。此次會議提及的“房住不炒”、因城施策、三個“穩”等引發廣泛關注。專家表示，即便經濟下行壓力加大，但“房住不炒”定位不變，中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段，同時將採取更加有力的措施解決新市民、年輕群體的住房困難，滿足居民實際需求。

　　房價走勢總體平穩

　　“11月份，各地堅持‘房住不炒’定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。”國家統計局城市司首席統計師孔鵬說。

　　房價穩。11月份，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌。

　　投資穩。1-11月份，房地產開發投資同比增長10.2%，增速比1-10月份小幅回落0.1個百分點，其中住宅投資增長14.4%。房地產開發企業房屋施工面積增長8.7%，其中新開工面積增長8.6%。房地產開發投資到位資金增長7.0%，增速與1-10月份持平。

　　銷售穩。1-11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.6%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售額增長10.7%，辦公樓銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售額下降13.5%。

　　拒絕大起大落

　　明年，房地產市場走向如何？

　　中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立對本報記者分析，中央經濟工作會議再次明確強調堅持“房住不炒”定位，充分表明中央對房地產市場的政策取向沒有改變，這有助於打消市場疑慮。即便經濟下行壓力加大，但中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段，不改變“房住不炒”定位。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，“房住不炒”表明未來樓市政策將會繼續打擊投機行為，保護真實的居住需求，未來的微調政策也將有利於剛需。

　　圍繞中央經濟工作會議的部署，中國人民銀行日前指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，統籌做好房地產金融調控。銀保監會表示，完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊各類違規行為。

　　“此次會議強調了房地產市場平穩健康發展，這個目標總體不變。同時，再次提出因城施策，有助於後續各地根據實際情況進行政策調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此外，強調“三穩”，也意味着各地方政府對房地產市場的調控不能放鬆，需及時管控一些趁勢漲價、趁勢干擾市場秩序的交易行為，最終促使房地產市場和預期進入穩定通道之中。

　　在尹中立看來，明年房地產市場發展堅持穩字當頭，要在穩地價、穩房價、穩預期上下功夫，防止出現房價或地價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。

　　滿足居民實際需求

　　會議還指出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

　　“中國城鎮居民人均住房建築面積近年來持續增長，在2018年達到39平方米，總量不足問題得到了較好解決。當前，尤其要關注住房的質量和結構性問題，推動住房質量提升、配套改善及有針對性地增加供給，做好補短板工作，滿足居民實際需求。”尹中立說。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，改造老舊小區、提升小區物業管理水平是未來趨勢，市場空間巨大。目前中國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，隨着城市與經濟發展，老城區的老舊小區已經無法滿足居民的生活需求，老舊小區改造成為城市平衡發展的重要因素之一。

　　圍繞住房租賃市場，住房和城鄉建設部等6部門此前聯合印發通知，專項整治住房租賃中介機構亂象。2019年6月1日至11月19日，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強認為，大力發展租賃住房能夠增加住房租賃市場供給，有助於切實解決新市民、年輕群體的住房困難。同時，租賃住房的增加對穩定房地產市場也有重要作用。

　　邱海峰

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原標題：王石“劇透”萬科年報引爆股價 別把信披當兒戲

　　一家之言

　　上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論，或許並非有違規的故意，但往往會造成違規的事實。這反映出相關知情人信披合規意識薄弱。

　　日前，離開萬科已兩年多的王石在其新書分享會上透露，根據其本人掌握的信息，萬科2019年年報將非常好。此言一出，立即在市場上引發反響，萬科A股價亦大漲6.07%。有人認為王石的“劇透”不涉及具體的財務數據，並不構成投資建議，因而不算違規。也有人認為王石以個人的身份披露了上市公司未披露的信息，已經涉嫌信披違規。

　　王石是萬科的創始人，萬科能成長為國內房地產行業的龍頭老大，王石功不可沒。即使王石離開兩年多了，其對萬科的影響應該說還是存在的。此次王石雖然沒有披露萬科具體的業績數據，但個人認為，其行為仍值得商榷。王石的劇透，有三個方面需要引起重點關注。

　　王石目前是萬科公司的名譽主席，並非萬科公司的董事、監事或其他高級管理人員，並不參與萬科公司的具體事務。王石聲稱萬科“年報非常好”，應該是獲得了相關的數據，也應該是包含了更長時段的業績數據。問題在於，他是如何獲得相關信息的，萬科方面又是否泄露了相關信息。

　　上市公司年度業績如何，發布公告的主體應該是上市公司，而絕非任何個人。能夠發布業績公告的只有上市公司，即使是其董事長、實控人等都沒有這樣的資格。《上市公司信息披露管理辦法》第四條規定，在內幕信息依法披露前，任何知情人不得公開或者泄露該信息。如果王石獲得的信息是準確的話，那麼其表示萬科年報非常好，則涉嫌違規。

　　伴隨業績“劇透”，25日萬科A股價高開高走，收盤報漲6.07%，且成交放出今年5月份以來的天量，表現相當搶眼。如果是業績劇透影響了萬科A的股價，那麼則涉嫌操縱市場。

　　定期報告是投資者了解上市公司的重要窗口，也是許多投資者作出投資決策的重要依據。而且，上市公司年報中業績數據的大幅增長或下滑，往往也會左右股價的漲跌，進而影響到所有投資者的利益。基於此，監管部門一直要求上市公司在披露定期報告時做到真實、準確、完整與及時，也要求上市公司在披露重要信息時做到公平、公正與公開。

　　不過，上市公司董事長或知情人提前披露業績的現象時有發生。如今年1月份，作為上市公司格力電器董事長的董明珠就在股東大會上提前透露了格力電器2018年度的營業收入與凈利潤的數據，也引發了深交所關注。

　　上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論，或許並非有違規的故意，但往往會造成違規的事實。這既反映出相關知情人信披合規意識薄弱的一面，也折射出監管上的缺失、缺位。

　　上市公司信息披露不是兒戲，某些時候甚至會涉及市場利益的重新分配。因此，對於上市公司的信息披露，一方面要進一步強化監管，另一方面也要大幅提高違規成本。

　　□曹中銘

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原標題：大灣區未來可期：同城化，房住不炒

　　一年來，“粵港澳大灣區”成為備受關注的熱詞，中國南方這片活躍度極高的經濟熱土，又以嶄新姿態吸引了各界關切的目光。那麼，這一年來，大灣區究竟發生了哪些變化？如何看待大灣區目前的發展？對於未來又有何展望。

　　■ 購房分析

　　購房者仍以廣東省為主

　　●萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅

　　今年以來，大灣區市場呈現分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷售面積同比均增長。深圳整體市場供不應求，但隨着供應的改善，銷售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由於過去幾年市場容量持續擴容，仍有一定調整空間。

　　今年，隨着“粵港澳大灣區發展規劃綱要”正式發布，大灣區迎來戰略機遇期。在此背景下，大灣區市場規模，短期提速后呈可持續的穩定向上趨勢。對於明年以及未來大灣區的發展，因為大灣區受惠國策，二線城市樓價增長會好過其他二線城市，廣、深也因經濟受捧，有3%-5%增幅。

　　大灣區吸引了各地購房客群，其中仍以廣東為主。不過，香港人士在大灣區市場份額還較小。但最近一些優惠政策的推出，對港人在此置業有較大吸引力。

　　自住需求購房佔比58%

　　●中原集團研究部相關人士

　　粵港澳大灣區平均購房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動與市場熱度有一定關聯，今年1-5月，購房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。

　　2016-2019年5月，大灣區購房者總體以自住需求為主，佔比58%。投資需求佔比24%。不過，今年3-5月，隨着市場熱度回升，自住需求佔比有回落趨勢，但目前自住需求佔比仍高於2018年平均水平。

　　從購房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶（廣東省內）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。

　　打拚的年輕人是重要購房群體

　　●購房者小月（化名）

　　我生活在深圳，大灣區規劃剛出來的時候，有一些老家的朋友來深圳看房。我自己也是今年6月份買的房，買來做婚房用。我剛來深圳時買了一套67平方米的二居室。之所以購買該小區，是因為之前看中斜對面新開盤的項目華強城。我去排隊搖號時沒搶到，就在該區域周邊看了下二手房。

　　我覺得未來深圳肯定是個穩中向上的城市，從目前來看，深圳還處在吸引人才的過程中，有很多年輕人在這邊打拚，他們是比較重要的購房群體。

　　在深圳買房的香港人也挺多，他們投資意願比較強。之前遇到些香港阿姨，她們聽說這個盤很火，就過來看看，因為搖號排得比較前，就直接買下了。

　　■ 企業拓展

　　加快城市更新項目步伐

　　●花樣年集團（中國）有限公司執行董事、副總裁兼CFO張惠明

　　深耕大灣區是花樣年未來五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區已有39個城市更新項目，正處於不同的發展階段，大部分位於深圳，並已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計規劃總建築面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。

　　在深圳，花樣年就已布局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目。未來3年，將有20個城市更新項目可轉化為開發用地，預計供地總貨值約1334億元，預計毛利率達50%以上。

　　未來，我們會加快項目轉化節奏，預計大灣區的銷售占花樣年銷售額50%以上。我們看好大灣區的發展前景，深圳作為大灣區核心引擎城市，出台先行示範區規劃，也使深耕型房企成為直接受益者。

　　關注多元化拿地渠道

　　●奧園集團相關人士

　　作為大灣區本土企業，奧園持續看好大灣區發展，並把大灣區作為區域發展戰略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區擁有土地儲備總建築面積約756萬平方米，儲備貨值超1100億元。此外，奧園也提前布局城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預計額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位於大灣區。

　　奧園會持續關注大灣區發展，並結合公司戰略和經營需要，對公司在大灣區內的未來發展做出規劃。

　　未來在大灣區，奧園將重點加大一二線城市布局，同時將考慮以區域的思維進行投資布局，進行全區域覆蓋，擴大拿地機會。此外，奧園也會重視收併購，持續關注招拍掛市場。同時關注產城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

　　更多房企入駐競爭加速

　　58安居客房產研究院首席分析師張波

　　粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。各個地級市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠超戶籍人口，是粵港澳地區最吸引外來人口的城市。

　　未來，粵港澳大灣區內城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類要素流動也會更加自由化，同時，各城市間協同發展效應增強，廣深的牽引力會進一步體現。

　　在人才方面，粵港澳大灣區25-34歲人才佔比約六成，年輕化特徵明顯，人才結構有待優化，隨着城市吸引力的增強，大量人才流入將為區域發展帶來持續動力。此外，更多的房企將入駐大灣區，房企競爭加速、粵港澳大灣區房地產市場將重新布局。

　　■ 趨勢

　　住房改善需求待釋放

　　●貝殼研究院首席市場分析師許小樂

　　大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

　　此外，大灣區居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在着不小的距離。

　　從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。

　　本版采寫/新京報記者 張曉蘭

　　本版製圖/新京報記者 王遠征

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