存量房黃金時代來臨 “京滬深”二手房成交逾3萬億

東方財經網 2017-01-21 22:14:33 來源：中國經濟網

存量房黃金時代來臨

“京滬深”二手房成交逾3萬億元 為新房交易額的2倍多

■本報記者 王麗新

“2016年中國的房地產市場在所謂的“白銀時代”創造出了“黃金時代”未能夠企及的巨量增長，11萬億交易額，超過30%的增長是中國各行各業里增速最快的一個行業，這是難以想象的。”鏈家研究院院長楊現領表示。然而，楊現領認為這種增長雖然意外，卻可以理解。在他看來，2016年中國房地產市場最大的變化，或者說最值得關注的變化並非這個巨量增長，而是“增量市場”向“存量市場”的轉換，這是一種更深刻、更根本的轉變。

據鏈家研究院發布的《存量時代，流通為王》市場展望報告显示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，新房進入白銀時代后，存量房的黃金時代已經來臨。

存量房黃金時代來臨

有統計显示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。

據報告測算，在存量資產端，二手房約180萬億元、商辦物業50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產產生收益(即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

楊現領認為，存量房的黃金時代已經來臨，預計未來三年至五年時間內，二手房全國整體交易額將高於新房。屆時，交易和租賃市場將趨於平衡，購租並舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協同發展；機構集中度將相對更高，更容易產生規模效應和網絡效應顯著的大型交易平台，預計未來3年－5年內，將由3家－5家存量房領域的上市公司出現，可能來自經紀領域、青年公寓等，這是大概率事件。

值得關注的是，存量市場來臨后，開發商已經開始進入這一市場，包括運營長租公寓等。據了解，開發商目前進入存量房市場有兩種形式，一種是對業務上的布局，例如參與長租公寓等盤活物業的方式；另一種是資本上的進入，鑒於當前市場一、二手聯動交易很強，中介公司開始進入資本市場，通過資本方式參與存量資產交易和運營。

資產證券化渠道將拓寬

在楊現領看來，無論是開發運營的長租公寓，還是商用物業，未來資產證券渠道將拓寬。

據報告數據显示，目前美國託管行業的規模達到了100億美元，而機構化管理的滲透率也已佔到22%，盈利則是通過傭金和後續的管理費實現。同樣在日本，80%的房子都通過託管的形式來實現，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的託管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產管理為例，整個模式核心就是REITs。據楊現領透露，公寓在美國REITs佔10%，這個市場能夠受到關注，根本是它的回報率長期來看跑贏股市，是一項不錯的投資。

反觀中國，REITs的大門尚未真正打開，儘管有私募REITs、ABS等融資模式，但資產證券化渠道尚不充分，不過，2016年已經有了很大的增長，預計未來的發展速度會超預期。

對此，楊現領認為，一方面租金上漲的趨勢明顯，長期持有租賃回報率在上升。另一方面是利率的下降趨勢。

以北京為例，《證券日報》記者從第一太平戴維斯獲得的最新住宅租賃數據显示，2016年第四季度，由於為市場傳統淡季，整體入住率有所下降，但服務式公寓和高端公寓租金均環比上漲。

據第一太平戴維斯董事熊志坤向《證券日報》記者表示，鑒於監管機制的不成熟，目前REITs的大門尚未放開，但預計2018年將有可能打通REITs的融資渠道，屆時存量資產運營所耗費的資金成本壓力將有所緩解。

良好流通有利於穩定房價

《存量時代，流通為王》這份報告還提到“百人流通率”這一指標，可以用來衡量真實的房產需求被滿足的程度。以房屋百人流通率(每年一百個人里有多少人買房子或換房子)計算，當一個城市的百人流通率在1%到2%的時候，這個城市的供應會非常緊張，流通率很低，房價增速會比較明顯；當這一指標在2%到3%之間時，房價將比較平穩；當這一指標在3%到5%之間時，房價基本不存在上行壓力。

以北京為例，房屋套均價格過高，新房可售庫存不斷下降，二手房供應如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就會加劇，百人流通率很低。若北京的百人流通率為2.5%，那麼二手房交易將超過45萬套，但2016年僅為27萬套，這意味二手房交易量還存在10多萬套的供應缺口才能起到穩定市場供應的作用。

楊現領進一步稱，降低流通成本和各種稅費成本，同時提升中介交易的服務效率，都將對提升流通率有所影響，讓所有權、使用權和收益權的交易更加快速變現。

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北京市2017年2月存量房簽約數據排名（按經紀機構）

東方財經網 2017-03-14 21:59:04 來源：北京市住房和城鄉建設委員會

序號	房地產經紀機構名稱	發布套數	簽約套數	退房套數
1	北京鏈家房地產經紀有限公司	5815	6351	127
2	北京我愛我家房地產經紀有限公司	1194	1380	45
3	北京麥田房產經紀有限公司	634	736	20
4	北京華熙房地產經紀有限公司	278	262	10
5	北京存房房地產經紀有限公司	159	200	13
6	北京金色時光房地產經紀有限公司	163	168	17
7	北京捷佳房地產投資顧問有限公司	3	145	0
8	滿懿（北京）房地產諮詢有限公司	73	133	14
9	北京中原房地產經紀有限公司	103	131	4
10	和諧置家（北京）房地產經紀有限公司	42	81	14

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保定:買五證不全商品房 不承擔經濟賠償

東方財經網 2017-04-07 15:56:12 來源：中國青年報

今天，河北省保定市人民官網在“公示公告”一欄中發布了保定市住房和城鄉建設局致廣大市民的一封公開信 。

在這封於4月5日發出的公開信中，保定市住房和城鄉建設局稱：將嚴格貫徹相關房地產調控政策，聯合相關部門嚴厲打擊銷售、哄抬房價、惡意炒作等行為，確保房地產市場平穩有序。

保定市住房和城鄉建設局在信中表示：近日，中共中央、作出設立雄安新區的重大決策部署，為該市帶來全方位發展機遇。作為保定市民，應當珍惜機遇，營造良好穩定的發展環境，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”之精神，不輕信、不參與、不傳播各類炒房活動。

同時該局提醒廣大市民：確需購買居住商品房，要提高法律意識和風險防範意識，認真查驗所售商品房的《商品房預售許可證》，並查看欲購商品房是否在預售許可範圍之內，不要以認購、預訂、排號、VIP卡等方式向開發企業、中介機構繳納定金、預訂款性質的費用，主動規避因購買未取得《商品房預售許可證》商品房的風險。房地產開發、建設及銷售屬市場行為，業主購買商品房屬於經濟生活的範疇。如市民不聽勸告購買“五證不全”商品房，出現後續問題和糾紛應遵照市場規則依法解決，不承擔任何經濟賠償。

在信中，該局告誡開發企業、中介機構：要守法誠信經營，未取得《商品房預售許可證》的項目一律不得預售，一律不得提供中介服務，對開發企業、中介機構違規行為，依法追究法律責任。(樊江濤)

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北京通州限購令火了燕郊樓市:部分樓盤價格翻倍

東方財經網 2015-09-06 21:46:07 來源：

 通州“限購令”火了商住房 燕郊樓市被熱炒

　　正豪

　　8月15日開始執行的北京通州區加強版“限購令”，產生了兩極分化的市場效應。

　　一方面是二手房以及普通商品房市場的快速降溫。根據中原地產研究部統計數據，2015年8月通州二手房簽約1423套，環比7月的198

0套減少28%；8月通州普通住宅簽約1059套，環比7月的1771套下降40%。

　　另一方面是限購範圍外的公寓產品量價齊升。中原地產統計數據显示，2015年8月通州公寓成交962套，環比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有數據显示，在執行“限購令”的第一周，通州公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購之前一周上漲12.2%。

　　《中國經營報》記者獲悉，在執行“限購令”的第一周，富力運河十號公寓產品成為當周北京樓市銷售冠軍，該項目開盤第一天最高價達到4.1萬元/平方米，目前售價在4.2萬元/平方米左右，相比2015年3月的2.8萬元/平方米飆升50%。

　　另外，通州“限購令”也讓不限購的燕郊房地產市場進一步雞犬升天，一些樓盤已從去年8000元/平方米的價格漲到目前1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米的水平。

　　通州區“限購令”公布以後，市場傳言河北廊坊“北三縣”(指三河市、香河縣、大廠縣)也將隨之限購，“燕郊將划入北京”的傳言也沉渣泛起。本報記者致電河北省設立在燕郊的京津冀協同發展辦公室，但未能獲得對上述傳言的官方回應。

　　公寓項目量價齊升

　　也許是受到8月14日通州區“限購令”發布當晚8個項目連夜開盤並且熱銷的啟示，通州公寓項目也打起“限購牌”刺激銷售。

　　8月15日，位於通州區經海路涼水河之濱的珠江四季悅城項目，就對到訪客戶宣稱，9月通州商住公寓項目或許也將被拉入“限購令”，並於“限購令”執行滿一周的8月22日趁機加推50套房源，取得了“45分鐘熱銷8000萬元”的成績。

　　富力運河十號是“限購令”執行第一周通州房地產市場風頭最勁的項目，196套的成交量排在全北京市房地產市場成交量排行榜第一位。據記者了解，該項目一期少量大戶型產品對外報價已至5萬元/平方米，即便如此，還需找關係才能真正成交。

　　位於通州運河核心區的綠地悅公寓項目，已在2015年4月轉手給中根資產用於回籠資金。記者獲悉，當時綠地公寓項目整體售價約為2.5萬元/平方米，經由中根資產包裝后再銷售，目前的售價在3.5萬元/平方米左右。

　　在50年產權公寓產品扎堆的通州運河核心區，保利大都匯一期藝術公寓和創意辦公產品均價也在3.5萬元/平方米，而華業新北京中心的公寓型產品目前售價在3.3萬元/平方米~3.9萬元/平方米。

　　偉業我愛我家市場研究院的數據显示，8月15日至21日“限購令”執行第一周，通州區域商住公寓成交282套，環比限購前一周上漲53%；商住公寓成交面積2.29萬平方米，環比限購前一周上漲83.2%；商住公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購前一周上漲12.2%。

　　亞豪機構副總經理高珊認為，在通州區“限購令”未蔓延到商住項目之前，這類產品的成交熱度仍會繼續走高。

　　那麼，通州區會限購商住項目嗎？亞豪機構市場總監郭毅則表示，從市場現狀和未來通州區域發展來看，商住項目列入限購範圍有些不切實際，“通州新城規劃的目的就是為了把一些核心的產業轉移過來，如果連商業和辦公項目都限購的話，那對通州的產業引進將非常不利。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告誡購房者，在選購商住項目時要慎重，一方面商住項目使用的是價格較貴的商業用電和商業用水，持有使用和維護成本較高，另一方面商住房交易稅費較高，不利於後期出手套現，未來房產稅的征繳商住房也是首當其沖。

　　燕郊樓市“雞犬升天”

　　燕郊樓市可能是最會看北京特別是通州“臉色”的一個市場。通州“限購令”的執行，一時間樂壞了燕郊的開發商。

　　據記者了解，位於燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格是8600元/平方米，8月的成交均價已達1.4萬元/平方米；港中旅的項目2015年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米，8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。

　　天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一，目前號稱沒房可賣，其實也是善於炒作。一位銷售代表介紹，該項目去年還是10500元/平方米，2015年春節之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此後，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然後漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當月開盤的一棟樓3小時售罄，均價達到1.6萬元/平方米。

　　潮白河孔雀城位於大廠縣，一位銷售人員告訴記者，該項目開盤均價在1萬元/平方米的孔雀城學府瀾灣已經售完，8月份新開盤的兩棟樓所剩的房源也不多了，一些好的房源需加價15萬元才能拿到。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，通州房地產市場受到嚴格監管，導致鄰近燕郊、大廠等地樓市也陷入炒作，實際上這些地方基礎設施並沒有太大改善；燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現在北京大興、房山、通州一些房子也不過2萬元/平方米左右，這樣的價位是浮夸的、存在炒作的。

　　北京市房地產協會秘書長陳志也認為燕郊樓市被過度炒作，因為大部分到燕郊的購房者都是為了解決自住問題，早期置業的一些人可能會認為燕郊有投資價值，但現在燕郊市場供應量不斷放大，其實已經沒有太大的價值提升空間了。

　　來自中原地產研究部的數據显示，截至2015年8月20日，燕郊市場年內新增住宅套數高達11516套，這一數據相當於2015年通州商品房供應量的14倍；2015年全北京的商品房供應量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮，2015年燕郊的供應量就相當於全北京的一半。也就是說，本來應該是買方市場的燕郊樓市，被炒作成了隨着通州樓市行情水漲船高的賣方市場。

　　商住房預售證被管控

　　未來，通州和燕郊樓市的行情將如何演繹？

　　張大偉認為，通州“限購令”的影響將在9月更加明顯地表現出來，預計二手房成交量將下調至千套以內；新建住宅成交量將在六七八月連續突破千套以後，再次回到500套左右，市場進入量跌價穩階段。

　　對商住項目，通州某項目銷售負責人認為，放緩商住房預售證的發放，是北京市住建委調控的主要手段；目前，通州只有少數幾個商住項目獲得預售證，預售證受到管控的項目至少有6~10個，因此雖然市場行情不錯，但一些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣。

　　該人士還認為，暫時受到管控的商住項目未來也將陸續入市，如果通州“限購令”不波及商住項目的，第三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫、還會有一定幅度的價格上漲。

　　對於“北三縣”房地產市場，在不跟風通州區“限購令”的大前提下，上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來“北三縣”房價上漲動力還會繼續增加。

　　不過，嚴躍進也提出，房地產稅的即將推出是“北三縣”投機性購房者的痛點，因為到燕郊等地買房的群體，很多都持有多套住房，房地產稅的即將推出將削弱“北三縣”樓市的投資價值，進而抑制炒房行為。

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現商住公寓存在產權年限短、各項費用高、無法落戶等問題

東方財經網 2016-06-13 14:35:09 來源：安徽在線

　　“商改住”新政或難落地

　　◆導報記者 劉勇濟南（樓盤）報道

　　“這個政策的推出，給了處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會，有助於消化目前市場的庫存。”8日，濟南房友房地產諮詢公司總經理房敬森接受經濟導報記者採訪時表示。

　　房敬森所說的“政策”，指的是3日辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。該《意見》指出，允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。上述政策可稱之為“商改住”新政。

　　然而，“商改住”看起來很美，可操作性似乎不大。“現在來說，一方面沒有細則，不知該如何操作；另一方面，就算有了細則，對於開發商來說可操作性也不是很大。”濟南一房地產開發公司商業項目部經理臧鵬遠說。

　　相關項目問題不少

　　導報記者在採訪中獲悉，早在2009年限購政策出台後，房企為了拓展生存空間，紛紛將目光轉向商業地產，推出一些“商改住”項目。

　　“當時，房價飛快上漲，投資住宅的收益遠大於寫字樓。於是，一些開發商‘偷梁換柱’在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打着‘酒店式公寓’和‘高檔公寓’旗號的樓盤，不少都屬於此種類型。”房敬森說，這些項目不能接通天然氣，水電費用按商業標準收取，物業費用也遠遠高於住宅項目。

　　正如房敬森所說，去年11月份濟南名泉春曉公寓就因為取暖費的問題引發了一場爭論。該公寓住戶黃先生告訴導報記者，去年小區第一年供暖，物業按照39.8元每平方米的非居民供熱標準代收採暖費，不少自住的業主質疑收費一刀切拒絕繳費。而據導報記者了解，名泉春曉小區A1公寓屬於商住兩用性質，既有商業辦公用房，也有個人自住用房。

　　臧鵬遠告訴導報記者，商住兩用房通常主打小戶型、低總價來吸引白領和投資客的青睞。目前市面的商住兩用產品面積多在40-80平方米之間，少數考慮到商辦用途的會推出部分大戶型。此類商住公寓受面積約束，大多不具備採光好、通風等條件，給日後居住帶來不便。另外，商住公寓無法落戶，也會給自住的業主子女就學帶來影響。

　　更為重要的是，該類項目產權時間有限，期滿後續約成本高。按照目前的法律法規，普通住宅的產權是70年，而商業地產的產權大都是40年到50年，部分項目開盤時就已經消耗掉了一些時間，可能實際使用期限根本不到40年，這就必須認真考慮，因為一旦期滿重新續約，將會面臨較高的成本問題。“商改住”項目是按照商業地產的標準來算的，續租費用很高。

　　此外，在臧鵬遠看來，“商改住”的市政配套不一定完善，生活設施不方便。“對住宅地產而言，配套通常較為完善，因為按照法律規定，住宅地產項目在規劃的時候，必須強制進行一些方便居民生活的市政生活設施配套建設，“商改住”項目則沒有這方面的強制要求。”

　　回籠資金速度太慢

　　上海（樓盤）同策諮詢研究部總監張宏偉接受導報記者採訪時表示，從政策出發點來看，無論是對一線城市還是二、三線城市而言，由於經濟環境不樂觀、同質化競爭、供大於求等因素，“商改住”政策有助於緩解住宅市場緊張的供求關係，但是，允許土地性質變更並不意味着開發商馬上就可以解套，這當中還有不少問題亟待解決。

　　“現在我們在等細則出台，然後才考慮是否會根據政策和現實情況進行‘商改住’。”房敬森說。在他看來，現在雖然政策出台了，但現在不知道政策由哪個部門主導。“因為需要補交的土地出讓金和其他手續的辦理都需要一個部門主導，以及幾個部門聯合操作，不排除會出現扯皮現象。”

　　房敬森告訴導報記者，商業項目包括商場和寫字樓，如果將一些爛尾的商場改造成住宅會比較難，因為商場的上下水等與住宅完全不一樣。如果將商務公寓、寫字樓改成住宅，相對比較容易操作。

　　“儘管商業項目有一定的庫存壓力，不過經營租賃住房對於我們而言，並沒有太大的吸引力。因為房地產是資金密集型行業，講究高周轉，如果商用房轉成租賃住房，資金回籠速度太慢。”臧鵬遠說。在他看來，商用房和住宅的差別很大，“商改住”對開發商來說成本也不是很低，甚至更高。

　　導報記者注意到，儘管《意見》提出支持符合條件住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點，但是從房地產投資信託基金推進力度來看，目前只能說十分緩慢。

　　“從最終結果來看，如果實現土地性質變更的項目不多，政策的效果將難以有效發揮出來。”張宏偉表示。

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