中小房企危局：股權和項目轉讓激增 將面臨新一輪洗牌

東方財經網 2016-11-01 22:33:02 來源：

 　樓市調控新政滿月，一些中小房企面臨經營壓力。中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所等五家產權交易中心的掛牌信息發現，房地產公司股權、項目轉讓案例明顯增多，且中小房企居多。

　　業內人士認為，目前不少房企通過股東借款、房地產基金、存量資產證券化等方式來維持現金流穩定，隨着融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。

　　中小房企“甩包袱”

　　中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所、北京產權交易所、重慶聯合產權交易所、山東產權交易中心和廣州產權交易中心五家產權交易所掛牌信息發現，10月房地產股權、項目掛牌案例大增，共17例，為今年以來單月高點，而今年1-10月僅為34例。

從掛牌主體來看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當地國資控股，業務集中於住宅項目開發。中金標準數據總經理郝文嘉認為，每次調控都是個洗牌過程，房地產發展到現在，純商品房項目需要的資金“硬件”越來越高，中小房企越來越難以滿足要求。此輪調控收緊了房企融資途徑，一些實力不濟的中小開發商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，甚至退出房地產市場。未來可能出現一波中小房企倒閉潮。

　　數據显示，不少房企股東選擇將股權全部轉讓。比如，10月，山東海化房地產有限公司、北京瑞達世紀房地產開發有限公司、萊陽景豐置業有限公司、上海寶納園置業發展有限公司等9家房企擬轉讓100%股權。

　　還有部分企業尋求合作開發、攤薄成本。比如，廣州市番禺區禺城建設綜合開發公司以及廣州市番禺區房地產聯合開發總公司都明確表示，通過公開市場方式徵集合作方共同開發建設房地產項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，股權交易中心並不公布買方信息，所以收購此類股權的買方有多重可能。業內人士解釋，有一定土地項目的中小房企股權更受青睞，一般會被當地的大型民營開發商收入囊中，沒有土地項目而負債率較高的房企基本上無人問津，最終可能是破產。

　　目前，房地產行業顯現強者恆強格局，大型開發商仍在不斷擴大規模。比如， 保利地產 等龍頭房企通過併購等方式獲得了大量儲備項目，僅上半年保利地產通過項目併購方式獲取的土地資源共19個，佔比53%，並且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區。

　　此外，融創等房企通過股權併購等方式衝擊一線房企行列，擬收購聯想旗下的融科智地，併入股金科地產，其負債率已超100%。目前，A股上市房企的資產負債率在77%左右。

　　房企融資壓力大

　　融資壓力大是導致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發行趨緊等背景下，開發商特別是負債率較高企業的融資壓力不可謂不大。

　　據了解，上交所擬對房地產及鋼鐵、煤炭過剩行業的公司債券發行審核試行分類監管，房地產企業發行公司債券募集資金的使用，不得用於購置土地。上海市規定銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。深圳市明確了金融監管機構要嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源。

　　“部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兌現，資金鏈偏緊。” 新城控股 高級副總裁歐陽捷稱，資金成本肯定會上升，特別是如果不能發行低成本的公司債，銀行資金和信託資金的高利率將明顯拉升財務成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現金回籠，不排除部分項目降價。

　　開發商也在想各種辦法應對。歐陽捷稱：“當下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開發資金的主要來源，信託資金也會成為香餑餑。”另外，房地產基金融資，包括創新的資產證券化融資或將成為未來房企融資的關注點。

　　比如，某房企由於拿地壓力增大，便採取合夥基金的方式來籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計劃里獲得。同時，作為基金管理方，又以委託貸款的方式貸給自己所開發的項目。這樣便用小規模的資金撬動了大規模的“地王”。

　　某房企人士坦言：“當下融資確實較先前更困難。今年發債總量太大，目前審查更嚴格，甚至有一些已經暫緩。當下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

　　劉策認為，未來存量資產證券化和經營性物業現金流的證券化或成為熱點。商業租金是較穩定的現金流，可提前通過證券化方式將其變現。同時，槓桿基金也會成為開發商重點關注對象，在融資困難時，基金可以解決銀行不敢貸款的問題。例如，世茂地產聯合成立了物業費抵押計劃和尾款回收計劃;萬科則推出公募REITs和房地產抵押貸款證券化等。

　　需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產投資及基金募集負責人潘穎看來，融資成本需從兩個角度來看待。一方面，資本市場做了一些監管調控，融資渠道肯定會受影響;另一方面，國內流動性仍比較高，無風險收益率在不斷下降，資金追逐資產的衝動仍存。

　　面臨新一輪洗牌

　　嚴躍進認為，本輪融資收緊的拐點和房地產市場政策的拐點同時出現，兩個拐點會使房企銷售受到影響，也會使得企業面臨不適應和較尷尬的運營狀態。

　　中小房企的不適應將直接導致其出局，而大企業由於擁有更好的融資能力、運營能力會相對受益。“經營穩健、資金實力強的企業可以在低位‘撿漏’，通過併購做大做強。”劉策說。

　　主動適應調控和市場變化是開發商的共同選擇。這首先體現在拿地策略上，由於前期土地市場活躍，相關政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現了明顯變化。一位中型房地產公司市場總監坦言，公司的地王項目已採取合作開發模式，以此來降低運營風險，拿地則會優選風險可控城市和區域。

　　潘穎表示，進入下半年，一些開發商已開始適當地控制風險，盡量迴避以拍賣形式獲取土地，更加專註於通過併購項目和舊城改造來獲取土地。

　　劉策認為，後續房企或將會把重心放到京津冀、長三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產業基礎好，另一方面又能承擔需求外溢。既不會受政策影響，也不會像三四線城市調控壓力較大。

　　目前，土地市場有所降溫。歐陽捷稱：“前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓麵價達3-5萬元/平方米，房地產已經變成了純粹的金融產品。但未來土地市場可望降溫，項目風險也可能得到有效控制。”

嚴躍進表示，很多企業也不願在此時再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會受到資金審查。對房企來說，首先是要量力而行，按照資金實力來經營;其次是要準確判斷市場周期，市場降溫時並非不能拿地，關鍵是要避免拿地后出現融資困難的問題。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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摘要 【銀行間市場流動性充沛 交易員：跨季穩了】上半年最後一個交易周，今年來得不那麼緊張——至少銀行間流動性充沛。6月24日~6月28日是6月份最後一個交易周，DR001(銀行間存款類機構隔夜質押式加權利率)曾經在6月24日一度跌穿1%至0.994%，創出近15年來新低。而後隔夜利率一路攀升至28日的1.3864%，但仍處低位。（證券時報）

　　上半年最後一個交易周，今年來得不那麼緊張——至少銀行間流動性充沛。

　　6月24日~6月28日是6月份最後一個交易周，DR001(銀行間存款類機構隔夜質押式加權利率)曾經在6月24日一度跌穿1%至0.994%，創出近15年來新低。而後隔夜利率一路攀升至28日的1.3864%，但仍處低位。

　　“整體而言，銀行間流動性還是比較充沛的，融出大於融入，跨季應該是穩了。”一名中型城商行交易員告訴證券時報記者。

　　資金整體寬鬆

　　作為代表銀行間市場資金拆借鬆緊程度的重要風向標，低於1%的DR001價格表明銀行間流動性十分寬鬆。而上周，DR001一度跌穿1%，並且最高也只較1%高出不到40個基點(BP)。

　　兩家受訪的銀行金融市場部門人士告訴記者，因為上周利率太低，他們都沒有怎麼融出資金。因為央行逆回購利率高於銀行間短期質押利率，如果先從央行拿資金再貸出去“完全不划算”。

　　6月份的最後一個交易日(即6月28日)，上海銀行間同業拆放利率(Shibor)隔夜一下子飆漲了40.9個BP，但價格也只到1.3705%，兩周品種微升至2.591%。其餘品種——1周、1月、3月等中長期品種皆繼續不同程度降低。

　　同樣也是6月最後一個交易日，銀行間市場各品種成交金額，均較上一日減少。中國貨幣網數據显示，6月28日，銀行間同業拆借共成交369筆，加權利率1.6636%，總計2432.48億元，較上日減少3693.67億元；質押式回購共成交5859筆，加權利率1.7446%，總計22221.49億元，較上日減少8279.36億元。

　　“以往跨季期間價格肯定是漲跌互現的。但像上周交易筆數減少、交易金額下降，不太常見。現在說白了，是大家不太缺錢，不太想出也不太想借。”一位券商資管部研究主管說。

　　此外，該主管還表示，雖然銀行間資金充沛，但信用分層、流動性失衡的現象有所改善，但尚未得到根本性解決。

　　綜合目前市面上各類關於流動性分析的研報，有兩個現象表明，非銀層面流動性依舊較為緊張：一是，一些非銀機構押雙A級債券還是借不到錢，押存單的話利率要上浮；二是6月以來共有43隻債券推遲或發行失敗，計劃發行規模合計312.4億元，而在5月，僅有8隻信用債取消發行。

　　同業存單量價齊跌

　　銀行間跨季流動性充沛的另外一個明顯表現是，銀行同業存單發行量減少。

　　DM同業平台數據显示，上周存單發行量約2455億元，較前一周發行量大幅減少63.09%。雖然上周存單到期量3543.2億元，也較前周有所減少，但上周存單的凈融資額還是創出了-1088.2億元的低谷。

　　從發行主體來看，DM同業平台發現，上周日均詢價機構在50家左右，發行機構和發行量均環比減少。此外，各期存單價格均環比下滑。

　　DM同業平台分析師總結稱，雖然地方債計劃發行量依然較大，但上周公開市場無資金到期，同業存單到期量也處於正常水平。而這或許是央行在上周公開市場未開展逆回購操作，也無逆回購到期，實現零回籠零投放的重要原因。

　　對於7月份資金面情況，國金證券固定收益研究團隊直接以“7月流動性很難更寬鬆”為題出具研報。該團隊認為，7月資金缺口壓力較大，集中於月初和月中時點。一方面，繳稅因素預計回籠流動性4000億元，主要反映在7月15日左右；另一方面，MLF和逆回購到期壓力較大，集中在中上旬。此外，該團隊提醒市場密切關註上半月央行對於公開市場到期的處理，一旦縮量對沖意味着流動性波動衝擊再度加大。但同時，7月末隨着財政存款陸續下達，流動性壓力將得到緩解。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　近日，由證券時報主辦的第十三屆中國上市公司價值評選專家評審會暨券商研究所所長論壇在上海舉行。

　　會議由證券時報社社長助理朱麗主持，她表示，當前面臨複雜多變的國內外形勢，資本市場亦處多事之秋，對於上市公司而言打鐵還需自身硬，如何實現自身價值及高質量發展顯得尤為重要。

　　相關數據显示，截至今年上市公司一季報披露結束時點，包括新股在內，A股整體總市值相較去年4月末下降了3.1萬億元，而上一屆價值百強獲獎公司總市值增長了3000億元；根據去年年報數據統計，A股上市公司營業總收入增長了近5萬億元，價值百強獲獎公司增長超5000億元，以佔2.8%的家數，取得了佔比10%的營收貢獻。值得一提的是，去年整體A股扣除非經常性損益后的凈利潤同比下降了300億元，但價值百強獲獎公司實現了同比超800億元的凈利潤增長。通過數據對比可見，“價值公司”在資本市場運行中的先鋒作用更加顯現。

　　據了解，“價值評選”每一屆評委都備受矚目，本屆也不例外。本屆價值評選評委除了上海證券交易所、深圳證券交易所和中證中小投資者服務中心等監管部門相關負責人外，還有九家境內外知名券商的首席經濟學家或研究所負責人，兩家大型基金公司投資總監，他們同時也是宏觀、电子、通信、化工、消費、醫藥生物、有色金屬、計算機等領域內卓有建樹的頂尖證券分析師。會上，專家們對本屆價值評選入圍名單進行了嚴格評審，少數公司因存在瑕疵而被剔除。評選結果將於8月初揭曉，屆時將舉行高峰論壇。

　　在隨後的所長論壇環節，專家評委們圍繞科創板等資本市場關注熱點，提出了自己的真知灼見。

　　相關評委認為，設立科創板並試點註冊制的作用大致有三點：一是有望培育出一批科技型企業；二是發揮科創板改革試驗田的作用，如果結果理想，可以形成可複製可推廣的經驗；三是對券商機構影響，例如強化了券商內部各個業務線的協同等。

　　在一些評委看來，科創板是科技產業發展的新引擎，也將為經濟升級換代注入新動能。同時，越來越多的代表新經濟的科創公司到科創板上市，有助於資本市場更好發揮經濟運行“晴雨表”功能。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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西安出台樓市新政 2017年1月起城六區只能新購一套

東方財經網 2017-01-01 22:44:08 來源：西部網

  今天(12月31日)下午五點，西安市房管局召開會議，下發了《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，其中最引人注意的是，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

　　據了解，此次《通知》還包括：嚴控項目規劃建設標準；加強開發用地出讓管控；規範住房金融市場秩序；加強商品房銷售管理；強化房地產市場監督等內容。

　　【附全文】

　　西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知

　　各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

　　為進一步改善市場環境，穩定市場預期，防範市場風險，促進房地產市場持續平穩健康發展，按照國家“分類調控，因城施策”的總體要求，結合西安市實際，現將有關事項通知如下：

　　一、嚴控項目規劃建設標準

　　(一)落實和完善我市約束性體系規劃內容中的城市基礎設施、公共服務設施專項規劃。對支撐服務居住、民生公益的區域性交通市政基礎設施、醫療、教育及養老等設施，要優先保障用地供應，先配先建。

　　(二)加強出讓土地質量管理和控制體系建設，提升地塊周邊區域配套設施品質，合理確定開發條件，提高土地節約集約利用水平，優先出讓配套成熟地塊。對於基礎配套設施不完善的區域，不得出具規劃條件、不得出讓或劃撥用地。

　　(三)按照城市規劃管理技術規定，嚴格控制居住用地容積率、建築密度、綠地率等建設開發強度；嚴格執行《西安市居住區公建配套設施建設管理辦法》和《西安市居住區攻堅配套設施建設管理實施細則》，加強對居住區各項配建設施的設置、審批和管理，確保各項配建設施與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用，切實提高居住區的宜居水平。

　　二、加強開發用地出讓管控

　　(四)加強房地產開發用地購地資金來源審查，禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，違反規定的，取消競買資格，三年內不得再參与國有建設用地使用權競買。

　　(五)開展閑置土地清理工作，加快已出讓閑置土地的處置。對企業原因造成的閑置土地，嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回國有建設用地使用權，處置完畢前，禁止該企業、企業控股股東及控股股東新設立的企業參与土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉讓、出租、抵押、登記等手續。對非企業原因造成的閑置土地，採取延期開工、臨時使用、協議收回、置換等方式處置。

　　三、規範住房金融市場秩序

　　(六)加強住房金融管理。從事房地產金融業務的企業應嚴格遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平台和股權眾籌平台從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。規範互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

　　對違規通過房地產中介機構、互聯網金融平台、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發放個人住房貸款；對採取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業，各商業銀行一經發現即終止或從嚴控制合作關係。

　　(七)嚴控投機炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

　　(八)加快健全完善社會徵信體系，綜合運用徵信系統採集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進行交叉審核，防範住房信貸風險，防止開發企業通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。

　　四、加強商品房銷售管理

　　(九)未取得預售許可證或進行現售備案的，不得以認購、預定、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用；不得發布虛假房源信息和廣告；不得捂盤惜售或者變相囤積房源。

　　(十)銷售商品房時，須一次性對外公開所有擬銷售房源，嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”、“一價清”等政策。不得通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價。

　　五、強化房地產市場監管

　　(十一)要堅持正確輿論導向，引導居民理性消費，倡導企業理性投資、誠信經營。嚴厲打擊以各種形式製造、傳播虛假信息誤導消費的行為，營造良好的市場氛圍。

　　(十二)工商、國土、規劃、建設、房管、物價、金融、稅務、公安等部門要加強對房地產交易秩序和住房金融市場秩序的聯合監管和整治，強化日常執法檢查，积極組織開展專項整治活動，嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的違法違規行為。對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格的，要加強項目土地增值稅的清算和稽查。對存在嚴重違法違規行為的，要依法嚴肅處理，並列入誠信檔案，實施聯合懲戒。涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。

　　西安市人民政府

　　2016年12月30日

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樓市調控唱響“居住保障”2017年將加快出台長效機制

東方財經網 2017-01-01 22:53:34 來源：中國新聞網

 2017年將加快出台長效機制

■本報見習記者 杜雨萌

回望2016年的樓市，大體可以用初期溫和、中期暴漲、後期降溫來概括。在新一輪調控過程中，管理層始終堅持因城施策、一城一策的原則，既確保三線、四線城市去庫存的需要，又遏制一線、二線城市過度上漲勢頭。從第四季度各地樓市交易數據來看，政策組合拳狙擊了部分炒房需求，使整體市場步入到相對平穩的狀態。

問市場 房價為何加速上漲

今年伊始，全國樓市逐步從2015年的階段性低點向上攀爬，並在京滬深三大城市的帶動下，進入全面普漲局面。受此影響，一方面今年土地拍賣金額創下歷史新高，另一方面，以高溢價、高總價、高單價為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。

據克而瑞研究中心統計，2016年全國300城經營性用地成交金額為19769億元，相比2015年增加23%，創下近三年新高，僅較2013年減少1779億元。值得注意的是，2016年全國300城土地市場成交建築面積40977萬平方米，同比下降28%，成交規模連續第三年收窄，且同比降幅不斷加大，僅為2013年成交建築面積的四成。

克而瑞研究中心的一位分析師告訴《證券日報》記者，2016年樓市成交面積縮水，但成交金額不減反增的主要原因在於，自2015年以來，整體寬鬆的貨幣環境及熱點城市房價的持續上漲，推高了市場的價格預期。

據最新數據显示，截至12月20日，全國共計成交336宗單價、總價地王，數量再創新高。整體來看，總價地王集中在一線城市及部分熱點二線城市；單價地王則絕大部分聚集在一線城市。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，當前房地產市場過熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關係，表現為居民加槓桿購房與企業加槓桿購地兩個方面。

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首單商業地產ABS基金髮行 盤活商辦物業高庫存

東方財經網 2017-01-21 22:04:06 來源：

 隨着商業地產存量規模不斷增大，房地產資產證券化被視為化解庫存的一種重要探索方式。

2017年1月17日，商業地產基金管理機構高和資本與國內A股上市商業銀行江蘇銀行共同發起設立國內首只商業地產ABS基金，基金資金規模200億元，該基金用於盤活商業地產，以在公開市場發行的商業地產證券化產品作為主要投資標的。

江蘇銀行總行投行資產管理總部總經理高增銀認為，隨着國內資本市場的不斷髮展，直接融資逐漸成為未來發展的方向，中國CMBS和REITs市場有着十萬億級別的市場潛力，將成為推動商業物業優化的重要金融力量。

市場倒逼

2016年以來，商辦物業資產證券化探索進程明顯加快。

除了此次高和資本聯合江蘇銀行發行的ABS基金，2016年8月24日，國內首單CMBS產品（高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃）成功發行，發行規模約40億元人民幣，票面利率3.3%，創下國內同期限企業資產證券化產品發行成本歷史新低。

2016年8月22日，由恆泰證券擔當管理人和銷售機構、民生銀行(600016,股吧)擔任監管銀行和託管人的北京銀泰中心資產支持專項計劃（類REITs）已落地，項目規模75億元。這是國內首單抵押型類REITs和國內單隻規模最大的類REITs項目。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“資產證券化喊了快20年了，但實際上推進並不快，特別是房地產領域。最近幾年這個苗頭是越來越快，這其實是倒逼的。因為現在資金量太大了，資產證券化的需求越來越多。”

謝晨認為，目前市場上資金成本低，很多資產證券化的成本也非常低。在整個物業資產價格預期還沒有往下掉的時候做一個短期的資產證券化和結構性的投資來退出，而不用把物業整個賣掉。這樣既鎖定了短期的利益或者分散了短期的風險，但仍然保留了獲得長期資產升值收益的權利。這給商辦物業多了一種退出的途徑。

江蘇銀行總行運營總監趙輝表示，近兩年來伴隨着商業地產證券化產品的蓬勃興起，銀行也想參与到這些發展中。

在未來投資選擇上，基金將重點關注兩類產品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發行的高評級的優先級ABS產品，以流動性支持、持有並交易的模式參与其中；另一類是優質商業地產證券化項目的中間級、次優級產品，以商業物業的盈利能力和成長空間為判斷依據，發掘投資價值。

市場空間

房地產資產證券化加速的另一面是商辦物業高庫存嚴重和優質資產荒。

高和執行合伙人蘇鑫認為，商業地產的存貨和空置問題很嚴重，特別是在二三線城市。然而去存貨和去庫存靠盲目加槓桿無法完成，必須要靠人的運營來完成。資產證券化融資從看主體轉移到看資產上來，將會鼓勵有能力的資產管理人和運營管理人加入市場，才能真正有助於商業地產去庫存和去空置。

以甲級辦公樓為例，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業物業、酒店等，一線城市商業地產價值應該在3萬億元以上。然而從現狀來看，商業地產融資和流動性的工具非常有限，中國商業物業融資絕大多數是商業銀行貸款，少數通過信託、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好地支持商業物業的運營和發展。反觀成熟市場，以美國為例，商業地產主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。

高和資本合伙人周以升表示，預計商業地產領域未來關於資產證券化的新詞將越來越多。“在美國這個市場特別大，40%商業物業融資是通過CMBS來融資的。中國商業物業的存量大概60萬億平方米，如果40%就是20多萬億平方米。這基本上是再造一個債券市場，比現有的債券市場還大。”

周以升表示，目前商業地產融資中，直接融資的比例幾乎為零，美國是40%，0和40之間就是中國的市場空間。

這個市場空間還緣起房地產市場三高模式難以為繼。周以升解釋稱，“高周轉，高毛利、高槓桿，”三高”模式基本到頂；從另一方面，從銀行、金融系統來看，他們也慌。他們是面臨優質資產荒。在這個兩方力量都很痛苦的情況下，大家都要共同尋找一個出路。資產端和資金端需要有一個新的組織方式，需要重新來對接。這個對接就是間接融資到直接融資。資產便是無法高周轉的商辦物業。開發商已經綳不住了，一定是要有新的資金參与進來，這樣才能盤活，而這肯定是通過資產管理。”

國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業物業從其本質來講是重要的實業品類，需要創新金融的支持。資產證券化一方面可以降低商業物業的融資成本，另一方面由於將債務直接對應於資產，可以有效降低和控制槓桿率。

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　　環保治理進程決定未來投資方向。大氣：電力行業煙氣超低排放治理接近尾聲，鋼鐵行業超低排放改造啟動，但難以彌補電力行業訂單快速下滑影響。水務：供水、污水處理飽和，低速增長，黑臭水體治理接近尾聲且企業投資意願下降。

　　從環保治理進程看，大固廢產業迎來最佳發展期。第一，垃圾焚燒：排放標準趨嚴驅動行業競爭格局優化，垃圾收費制度有望入法將對沖長期電價補貼下調影響；第二，環衛：垃圾分類的大力推廣將顯著擴寬行業市場空間；第三，土壤修復：2018年下半年開始，陝西、河北、甘肅等地礦山治理修復基金相繼成立，資金問題的解決將刺激行業訂單加速釋放。

　　2017年11月13日(近三年全A最高點對應時點)至2019年6月25日，環保細分板塊中僅供熱供汽板塊取得正收益，垃圾焚燒板塊漲幅位居第二。個股中華測檢測、偉明環保、中再資環、瀚藍環境、聯美控股漲幅居前，此類公司大多擁有優質運營資產，近幾年業績穩健增長、具有良好現金流。從漲跌幅看，優質運營資產已成為市場選擇。

　　環保行業階段性治理的重點不同決定了未來行情仍將分化，其中，水務工程公司流動性風險解除，但業績下行壓力較大，下半年更多的是反彈式行情，基於此，維持行業“中性”評級。從當前環保治理進程看，固廢行業進入爆發期，行業內公司大多擁有優質運營資產，業績將持續增長，且基本不受外部事件影響。另外，垃圾分類大力推廣、垃圾收費制度有望入法將顯著提升固廢行業估值，建議重點配置。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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　　未來無人機產業的主要玩家不是製造商，而是在無人機應用場景下延伸出的多元化服務。伴隨應用領域被不斷打開，會有更多企業進入無人機服務地帶縱橫深耕。那些能提供一體化與精準化配套服務產品的商業平台將成為無人機產業鏈條中的最大贏家。

　　近日在深圳落下帷幕的2019世界無人機大會迎來了國內外400餘家無人機企業的超過1000架無人機。從航拍大賽到創新創業大賽，再到競速比賽及產業融合創新學術研討，各路無人機江湖高手競相登台賽技，在抱拳行禮之中，世人看到了無人機產業高地上群雄逐鹿的激烈與亢奮。

　　確實，無人機市場的火熱造勢令人目不暇接。遠的不說，Uber就在醞釀今夏開始用無人機配送快餐，寶馬正考慮引進無人機洗車，京東在布局無人機+無人車智慧配送體系。正如美國《時代》周刊封面報道所言，無人機已從願景階段走向大規模的應用階段，不久的未來，天空將由人機控制時代轉為無人機主導時代。

　　Gartner數據显示，去年全球無人機產量313萬台，市場規模73億美元，同比增速28%，預計今年全球無人機市場出貨量將達370.7萬台。全球無人機系統產業投資規模比20年前增長了30倍，年產值達150億美元。未來10年無人機產業的產值將突破4000億美元。從上游的無人機設計測試、集成研發測試，到中游的零部件與整機製造，再到下游的銷售、商業租賃及使用培訓與維修服務，無人機串起了一條完整的產業鏈。

　　有兩大技術驅動力在直接助力無人機高歌猛進。其一，人工智能、物聯網、大數據等技術進一步成熟與升級給無人機構成強大賦能，如人工智能可提高無人機操作的便捷化與精準化，大數據對每個空域数字化編碼，等於為無人機修好了順暢飛行的数字道路，而物聯網的延伸可為無人機拓展更為多元的對接主體。其二，5G大規模的商用將極大助力無人機產業的發展，5G網絡完全克服了低空中4G信號未做過加強的短板，能實現對低空領域的有效覆蓋，由此無人機的控制範圍不僅能無限延伸，還將促成無人機在更廣袤空間的鏈接，能給用戶創造出毫秒級低延遲的酣暢體驗。

　　從全球無人機研製的區域市場構成看，市場主要集中在北美和歐洲地區，分別佔比54%和30%。照用途劃分，全球近50個國家和地區研製出的幾百種型號無人機可分為軍用和民用兩類，我國在民用無人機領域至少控制了全球70%以上的市場，市場產值幾乎佔全球的二分之一。

　　統計數據显示，去年全球民用無人機市場規模約為40億美元，其中消費級無人機市場規模約29億美元，雖然暫時佔有優勢，但未來工業級無人機市場增速超過消費級無人機增速卻是必然。一方面，技術上看，消費級無人機門檻並不高，按行業人士的說法，一套開源程序就能支持飛行器的起飛和降落。於是近幾年全球商業資本紛紛湧入消費級無人機領域，造就了消費級無人機市場的紅海格局。另一方面，全球消費級無人機行業的頭部現象越來越突出，除了在民用無人機市場上排名高居第一的中國大疆外，國際知名的無人機製造商還有3DR、Parrort、億航、零度智控等，頭部企業競爭力的不斷增強必然抬高消費無人機的市場門檻，增加行業進入的市場難度。

　　市場走勢也在支持消費級無人機市場日益走軟的事實。全球消費級無人機市場規模雖然在近5年增長了近一倍，但增速卻在逐年放緩，除了商業競爭原因外，還有消費級無人機行業空間太窄、消費頻次低，常見的消費場景僅限於航拍或遙控玩具等的少數功能的因素。還有，消費級無人機可獲得性增強，新鮮感在消退。

　　但是，消費級無人機市場的降溫並不等於毫無增量商業空間，深圳海關給出的預測數據是，到2024年全球消費級無人機市場規模將達81億美元。追逐尚存的市場利潤，未來消費級無人機將呈現出三種選擇性走向：一是市場細分，挖掘與拓展特殊應用場景以爭取增量用戶，比如陪同小孩上學與放學、跟隨老人戶外散步出行等不少C短需求領域，就有許多市場空間等待填補；二是開展功能智能化升級以為用戶創造更舒暢的消費體驗，比如針對許多操控新手開發出的自動返航功能以及里程續航功能等；三是從消費級轉向工業級，也就是從C端轉到B端或者增加B端的研發投入與渠道拓展。

　　與消費級無人機相比，工業級無人機起步時間要遲一些，行業競爭程度遠沒有消費級無人機市場演繹得那麼激烈。不過，雖然工業級無人機市場目前佔比只有28%，但行業應用領域卻是個可以無限想象與拓展的市場。此外，按照專家的觀點，除了總量不足外，目前全球工業無人機還存在裝備結構不合理、低端過剩以及同質化競爭的短板，工業級無人機的發展還並不成熟，那些技術資源沉澱豐富、市場細分能力強大以及差異化優勢顯著的企業將首先從工業級無人機市場脫穎而出。

　　與消費級無人機的市場需求具有產品精準化及應用同質化特徵完全不同，工業無人機用戶更注重數據採取的精準化及在此基礎上形成的資源分析與利用價值。因此，對用戶的理解能力才是無人機企業最核心的競爭能力，真正理解用戶的發展需求，甚至比用戶還更能理解他的需求，無人機企業就能找到市場定位與風口，形成對用戶的戰略黏性。基於此，工業級無人機一方面須造就自身強大的專業化能力，同時要有效利用人工智能和大數據等技術，以此拓展出獨特的使用場景與應用產品。

　　不難看出，未來無人機產業的主要玩家不是無人機製造，而是在無人機應用場景下延伸出的多元化服務。伴隨着應用領域被不斷打開，會有更多企業進入無人機服務地帶縱橫深耕。那些能提供一體化與精準化配套服務產品的商業平台將成為無人機產業鏈條中的最大贏家。

（文章來源：上海證券報）

(責任編輯：DF380)

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房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：

 針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。

來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

創新性金融工具在被封堵

不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。

此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。

機構建議房企多嘗試

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。

近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。

所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。

據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。

對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。

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