上海樓市“一價清”折射的車位銷售亂象
東方財經網 2017-08-02 22:53:26 來源：
上海（樓盤）此次關於車位銷售的種種規定，恰恰折射了當前車位銷售市場的種種亂象，包括開發商憑藉其強勢地位隨意定價、對車位只售不租等
法治周末記者 肖莎
“一個車位賣110萬元”“一年漲六成，上海車位價格漲幅超房價”。
近日來，類似新聞頻繁見諸報端。
在多個城市的民生論壇里，還經常有人諮詢：“開發商做高車位價格，還捆綁銷售，這種情況可以向房管局投訴嗎？”
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴法治周末記者，各地嚴格調控樓市以後，北京（樓盤）、上海等地對開發商的新盤價格進行限價，開發商為了在總價層面達到自身預期，就通過捆綁車位並抬高車位價格等手段，實現總收入保持高位。
在這種背景之下，上海市住房和城鄉建設管理委員會和上海市物價局於7月21日聯合下發了《關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》(以下簡稱《通知》)，要求商品住房及其地下車庫(位)等附屬設施的銷售實行“一價清”制度。除房屋和車庫(位)等附屬設施價款外，房地產開發企業不得向購房人收取其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。
“上海此次出台的”一價清”制度，除了再次強調開發商要嚴格按備案價銷售新房外，還有一個值得關注的亮點是，上海在通過種種舉措規範車位銷售市場。”盧文曦說。
在《通知》中，要求開發商銷售地下車庫也應明碼標價，且開發商應當制定地下車庫銷售方案，並向房管部門備案；區房管部門應當會同區物價部門加強銷售方案的指導和審核，對於定價不合理的，應當要求房企重新申報備案。
“在售的商品住房附屬的地下車庫(位)等設施需調價的，應當向項目所在地的區房管部門重新提出申請備案。”《通知》還規定，房地產開發企業尚有未出售的車庫(位)等附屬設施，應當出租給本項目內的業主、租賃人使用，不得以只售不租等理由拒絕出租。
盧文曦認為，上海此次關於車位銷售的種種規定，恰恰折射了當前車位銷售市場的種種亂象，包括開發商憑藉其強勢地位隨意定價、對車位只售不租等。
亂象一：車位價格隨便漲
盧文曦告訴記者，現在在全國多個城市，車位基本都是市場定價，即由開發商自主定價。在這種情況下，開發商可以根據自己的需求，隨意上漲車位價格。
“目前上海的車位價格已經很高了。中環地區的車位約為50萬元/個，外環(相當於北京的五環)的車位大概也在30萬元/個。”盧文曦說，尤其是在對開發商進行限價后，車位更是成為開發商實現總價較高的手段之一。
這樣的情況並非上海一地才有。
在杭州（樓盤）市的口水杭州論壇上，近期也有人反映，某小區的車位原本售價在14萬元，但是現在房屋備案價不能隨便漲，車位價格直接被調至35萬元。
據《解放日報》報道，近期上海某高端樓盤的多位業主還投訴稱，小區內的一般車位定價在50萬元、“子母”車位定價在100餘萬元，最高可達131萬元，這不僅遠高於周邊同類小區，銷售方還設置了苛刻的購買條件：只能使用借記卡刷卡購買，而且要先付10萬元意向金后，再參与定時“秒殺”。
盧文曦對記者說，在車位銷售中，開發商始終很強勢，而且通常不允許貸款，要求全款，通過抬高價格銷售車位，開發商可以很快回籠資金。
“在沒有相關規定的情況下，由於車位定價屬於市場定價，而民事行為是只要法不明令禁止即為合法。從民法的角度來看，開發商隨意調整價格是可以的，而且實際操作過程中這種情況也普遍存在。”北京中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣對記者分析道。
也因而，王玉臣認為，上海此次規定開發商在銷售車位時也應進行備案，且備案不合理的需要重新申報、不能隨意調價的情況，非常切合當前的市場實際，甚至值得在全國大力推廣。
“上海的做法實際上是為開發商隨意調價設置了更多障礙。開發商如果要想定高價，並且想漲價，必須向房管部門解釋清楚，為什麼定這麼高的價格，為什麼要調價，理由是什麼，原因說不清楚，就無法通過備案。”盧文曦說。
然而，目前多數城市都沒有類似上海的這種規定，如果業主認為開發商制定的價格不合理，有何救濟渠道？
北京來碩律師事務所主任律師李文謙認為，業主可以向物價局投訴。李文謙認為，在地下產權車位的銷售過程中，開發商有絕對的垄斷性，很多地方的反垄斷職能都設在物價部門，或是物價部門併入，同時保留價格檢查反垄斷職能，物價局有義務、有權力對開發商高價銷售小區停車位的問題進行調查；如發現存在垄斷經營、濫用市場支配地位等問題，理應依法干預。
亂象二：只售不租逼迫購買
李文謙告訴記者，當前車位銷售市場還存在一種情況，即雖然很多新建小區都配備有地下停車場，但高額售價讓很多未售車位閑置。而開發商對於未售車位只賣不租，甚至規定不買車位不讓業主進小區，使得車輛難進停車場、小區外道路車滿為患。
盧文曦也對記者表示，通常來說，小區的地下車位數量相對較多，地面車位數量較少。地下車位只售不租之後，有的開發商還會抬高地上車位的租金價格，之前出現上海有的小區地上車位月租金從800元直接漲到1200元的情況。
據媒體報道，上海某小區的做法更誇張，其要求業主要麼買車位，要麼按照臨時停車繳納停車費。小區臨時停車按每小時10元收費，單次停車5小時封頂。雖然單次50元封頂，但進出小區即算一次，重複計次不封頂。照此計算，如果一個人早晚接送孩子加上買菜，每天大概需要進出三次，一個月下來需交約4500元停車費。
“這實際上就是逼着業主去買車位。”盧文曦認為，有車的人越來越多，車位本來就很緊張，開發商的這種做法，其實也是把業主購買不起車位的經濟矛盾進一步轉化為民生問題，而一旦上升到民生問題，就值得監管部門關注，這也是上海此次出台“一價清”政策的重要背景。
公開資料显示，不只是上海市有關部門注意到了開發商存在車位只售不租的問題。
近日，在河南省十二屆人大常委會第三十次會議上，《河南省物業管理條例(修訂草案)》(二次審議稿)提請二審，該修訂草案中有如下內容：建設單位對業主要求車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。
亂象三：車位銷售“捂盤”
盧文曦在長期研究中還發現一個問題，那就是開發商銷售地下車位的日期通常遲於銷售新房的日期。
“現在樓市調控，房屋價格的漲幅開發商不能隨便控制，但是之前車位價格的漲幅並沒有明確限制。不少開發商都會在賣了房子后，再以更高價賣車庫。”盧文曦表示。
一位北京的購房者也告訴記者，他2013年年中購買的位於北京東五環外的一個小區，當時車位的市場價在十幾萬元，但是開發商直到2015年年中才開始銷售車位，而且小區車位的配比很低，不到1：1，一戶都無法保證購買到一個車位。到2015年年中時，該小區車位售價已經到了30萬元左右。
“但是根據現行法律規定，並沒有強制要求地下車位必須與商品房同步出售或出租。”北京市東元律師事務所合伙人律師李松對記者分析道。
李松告訴記者，物權法規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
“法律只是對車位的歸屬作出相關規定，並未對如何銷售、是否需要同商品房同步銷售作出規定。”李松說，目前，只是個別城市出台相關規定對車位銷售時間進行管理。
公開資料显示，廣東省汕頭（樓盤）市2015年頒布實施的《汕頭經濟特區商品房銷售條例》中就明確規定，可作獨立產權的配套車位、車庫，應當與商品房同步出售、附贈或者出租。
汕頭的這種做法值得推廣嗎？
盧文曦說，各地可以考慮通過這種約定，來限制開發商對地下車位進行“捂盤”銷售。但是在實際執行中還存在一定困難，比如地下車庫在銷售之前需要取得預售許可證或銷售許可證，而辦證需要滿足一定條件，開發商只需要故意達不到預售條件，監管部門也比較難做。
在盧文曦看來，由於目前汽車保有量多，而停車位相對少，這才導致開發商在銷售車位中很強勢。要想解決這些問題，當前的行政手段固然重要，但長效機制的建立也很關鍵，比如要求開發商在申報小區規劃方案時，以1：1.2甚至更高的比例來規劃車位，通過增加小區車位的方式，緩解停車緊張的難題。
責任編輯：王碩
(作者：肖莎) (出處：法治周末 2017年08月01日)
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