傳統百貨會“涼”嗎

原標題:傳統百貨會“涼”嗎

  坐落在朝外大街的百腦匯,曾是北京朝陽區最熱鬧的地方之一。現在百腦匯已閉店,鮮有行人駐足。

  本報記者 孔德晨攝

  近日,北京市知名的电子產品聚集地百腦匯閉店停業,引發關注。事實上,不止百腦匯,去年以來各大傳統百貨商場頻頻傳出或關門或易主的消息,賽特購物中心已停止營業、長安商場閉店出清、家樂福中國被線上企業蘇寧易購收購……傳統零售不景氣,背後有哪些原因?未來將如何發展?記者進行了採訪。

  來傳統商場買東西的人少了

  “西有中關村,東有百腦匯”。朝外大街99號百腦匯,是北京朝陽區地標性建築之一。這裏曾是電腦、相機、手機等數碼电子產品的“天堂”,以百腦匯為中心的朝外一帶更是北京最熱鬧的地方之一。

  6月17日,記者來到這裏,卻只見百腦匯各個大門上貼滿了閉店停業通知,緊鎖的門裡已搬空的一排排店面訴說著這裏曾經的輝煌。不時有群眾走過駐足觀看,唏噓一番再離開。“以前沒想着進去看看,現在不在了,反而挺想念的。”市民張先生打量着門口的停業通知,對記者說,“我住在這附近,有時候晚上遛彎兒會路過這裏,知道是賣手機電腦的地方。”

  曾經北京十分流行“攢機”,買電腦自己“攢一個”,便宜又好用。這樣的“攢機”生意帶火了百腦匯,最火的時候每天早上還未開店時就有市民在百腦匯門口等候開門。今年已年過半百的王大爺告訴記者,他是北京城最早擁有電腦的一批人。“那個時候百腦匯可火啦,生意好得不得了,我記得有次搞促銷,很多人一大早就在門口排隊,等着擠進去搶購。”王大爺回憶,“那個時候電腦都是自己‘攢’,現在不一樣了,我兒子他們都喜歡買品牌的電腦,不費心更省事兒。”

  隨着电子產品更新換代,電商飛速發展,來實體店購置電腦的人漸漸變少,百腦匯的生意也逐漸“涼”了。根據百腦匯大門上商家貼的搬遷店址的通知,記者找到了曾經在百腦匯做生意的趙店長。“現在這一行是真不好乾。”趙店長嘆氣道,“實體店的成本太高,房租是大頭,而且現在大家都在網上買电子產品,像京東這樣的電商給實體店帶來的衝擊太大了。”趙店長表示,很多顧客都是先在網上比對好了價格后再來實體店看看實物決定是否購買。“東西必須要跟網上一樣,甚至還要比網上價格更低顧客才會買。”趙店長說,“我在這條街做了十幾年了,以前百腦匯人多,生意也好,現在漸漸不行了。”

  問及百腦匯里原來大部分商家的去處,趙店長搖頭道:“好一點的有去寫字樓的,有去雙井那邊盤了個小店面的,但更多的找不到合適的地方開店,乾脆就不幹了。”趙店長表示,像他這樣電腦和相機的出售、租賃、修理各種業務都覆蓋的店家還好一些,單做一項的店家在這一行根本活不下去。

  不僅是百腦匯,一批曾經紅極一時的傳統百貨商場正逐漸淡出人們的視野。近日,位於西長安街的長安商場在經營29年後,正式閉店進入升級改造期,按計劃,1-5層的裝修改造將於年底前竣工。店外有群眾來來往往,也有住在周邊的居民特地過來“看一看”。住在附近的居民王阿姨回憶道,曾經長安商場是北京最負盛名的商場。“早些年能在長安商場買東西的人都不簡單。”王阿姨說,“這裏賣的東西大多是奢侈品,當年來這裏買東西是很時髦的一種生活方式。”但後來,人越來越少,特別是年輕顧客來得少了,商場一天天冷清下來。王阿姨表示,這麼多年她與長安商場已經有了感情,“我很期待商場改造后的樣子。”

  新型綜合體更受歡迎

  百腦匯關門帶走了不少市民的回憶,也折射出傳統零售業態的“尷尬”現狀。

  中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍分析,傳統商場的困境有着深刻的時代背景,主要是兩種新型零售業態共同衝擊的結果。

  一種是已經充分融入人們生活的电子商務。

  電商具有價格低廉、交易便捷、品類豐富的優勢,對傳統零售產生直接的衝擊。“比如京東、蘇寧易購這樣的電商平台,就是從售賣电子產品、家電而崛起的。”趙萍說,“這些電商平台通過平台化的轉型,為消費者提供了更多的產品和服務,從而提升了家電和3C(計算機、通信和消費類电子產品)消費者的消費體驗,對百腦匯這樣主要以賣3C類產品為主的商場產生了明顯的分流作用。面對這樣的競爭,傳統的百貨商場創新乏力,特別是在服務創新方面,不能滿足今天人們對於個性化、多樣化商品的需求,就會陷入被動。”

  另一種則是新型購物中心。

  傳統百貨不景氣,並不意味着消費者不去實體店購物了。問及北京年輕人現在購物的去處,大多數年輕人都回答是大悅城、世貿天階等這類集娛樂和購物為一體的商業綜合體。在北京工作的小徐表示,她經常周末時與朋友一起去朝陽大悅城、三里屯SOHO逛街。“現在出來逛街並不單單是為了購物。”小徐說,“更多地是為了與朋友在一起玩樂放鬆。像在朝陽大悅城,不僅有賣衣服、鞋子、化妝品的店,還有不少飯店、電影院等,吃喝玩樂都能滿足。”而被問及長安商場、燕莎商場這類老百貨商場,小徐搖頭表示沒有去過。“長安商場我聽說過,但從來沒有進去過。”小徐說,“我記得有一回從那兒路過,但是看着店裡裝修比較陳舊,沒有進去購物的慾望。”趙萍介紹,新型購物中心是個綜合體,融合了餐飲、購物、休閑、娛樂等多種業態,強調體驗、社交,近年來得到了高速度、大規模的發展。

  在電商和新型的衝擊下,傳統零售商場如果不能及時轉型升級,難免會走下坡路。

  事實上,儘管大商場近幾年普遍日子不好過,但也有一些百貨商場異軍突起,成為城市矚目的地標。比如同樣在北京,SKP的業績連續數年居全國第一,每逢店慶促銷時,商場周邊都嚴重堵車。專家指出,這種反差提示零售百貨業,只有深度了解目標消費群體的偏好,挖掘其潛在需求,從單純地售賣商品向引領生活方式轉變,才有可能跟得上消費升級的步伐。

  線上線下融合是趨勢

  今年“6・18”電商年中促銷活動剛剛落幕,蘇寧易購出資48億元收購家樂福中國80%股份的消息不脛而走。對此,商務部明確表示,線上电子商務企業和線下商超融合發展是商業零售業發展的新趨勢,能實現不同業態的優勢互補,擴展供應鏈的綜合服務空間,今後將採取積極措施,推進線上線下融合發展,推動消費轉型升級。

  線上線下融合,正成為大勢所趨。

  趙萍分析,未來線上線下融合的深度和廣度必將不斷擴大。“在收購家樂福之後,蘇寧易購的線上業務就可以在蘇寧線下的便利店、購物中心、生鮮店這類百貨業態和家樂福這樣的大賣場和綜合超市業態實行了。”趙萍說。她認為,這種深度和廣度的增加,為消費者帶來兩方面好處。首先,大大豐富了消費者的選擇。“由於線上線下融合覆蓋的業態越來越多,這就意味着有越來越多的品類可以提供給消費者,豐富了消費者的選擇。因此,促進線上線下的交叉引流對於提升消費體驗至關重要。”其次,大大增強了消費便利。趙萍分析,正是由於線上線下融合的範圍越來越廣、密度越來越大、深度越來越深,消費者獲取線上線下各種業態、各個地區的商品信息變得更加方便。“在融合的網點密度大幅度增加的情況下,就近配送就可以實行。對於消費者購物而言,不僅在信息獲取的方面更加便利,取得商品的速度也會明顯提升,從而進一步增強了消費便利。”

  傳統百貨怎樣走好融合之路?趙萍認為,創新是百貨業走出困境的關鍵。她表示,目前線上線下融合大多是線上發起、主動布局線下。在互聯網滲透率不斷提高的背景下,線下的百貨業也要順應信息化社會消費變化的大趨勢,加強線上投入力度,從而在產品創新、業態創新和服務創新方面為消費者提供其更需要的商品和更便捷的渠道。

  傳統百貨商店還應聚焦消費需求的變化趨勢。只有通過不斷調整產品結構、場景搭建以及服務方式,才能更好地提升消費體驗。“畢竟,無論零售業怎樣發展,都必須以服務消費者為中心,這是零售業的本質。”趙萍說,“只有聚焦本質,才能有更好的發展前景。”

  記者了解到,長安商場改造后將以“社區商業”為主,建成一個開放式生活中心;而百腦匯則將改造為一個家居賣場。傳統百貨的轉型,仍在不斷探索中。

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國內酒店跑馬圈地能順利反彈嗎

原標題:國內酒店跑馬圈地能順利反彈嗎

  北京商報訊(記者 關子辰)國內酒店行業的擴張在經歷了兩年低增長期之後,如今再次提速。在中國旅遊飯店業協會日前發布的《中國飯店管理公司(集團)2018年度發展報告》(以下簡稱《報告》)中,北京商報記者梳理髮現,國內酒店增長率從2016年的53.6%大幅下滑到2017年的11.9%、2018年的13.1%,在經歷了連續的低增速階段后,2019年反彈跡象逐漸清晰,增速有望回升至25%左右。不過,在業內看來,再次步入“跑馬圈地”高速期的各大酒店集團,在新階段即將迎來了更為激烈的競爭,它們在不斷下沉搶市場的同時也面臨優質物業減少、人才短缺以及衛生品質難控等難題。

  近期酒店業頻繁有聲音稱,今年我國本土酒店品牌的增速將出現明顯回升。日前,中國旅遊協會副會長兼秘書長張潤鋼也公開表示,在沒有出現大面積解約和建設工期延誤的情況下,預計到今年底,中國酒店集團的規模增速會出現反彈,反彈幅度大約為25%。

  北京商報記者從各酒店集團印證了上述觀點。根據首旅如家財報,2017年、2018年兩年,該酒店集團新增酒店數量分別為310家和337家,根據首旅如家2019年開業目標显示,今年新開業酒店數量將不低於800家,其中中高端酒店佔比不少於50%。此外,北京商報記者還了解到,剛剛上市的本土酒店集團開元,2019年籌劃開業酒店數達到75家,預計酒店增長率為50%,而去年該集團酒店增長率僅為14.5%。

  華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱認為,2005-2015年是國內酒店市場高增速的十年,此後由於市場趨於飽和,競爭進一步加劇,酒店市場在2017年放緩趨勢明顯。此次國內酒店集團“跑馬圈地”再提速,也說明酒店行業集中度在提高。不過在競爭激烈的情況下,也不排除一些酒店集團開始降低加盟標準,拓展市場。此前,印度酒店集團OYO的進入便攪亂了原有的酒店加盟模式,進而導致部分酒店品質出現下降。

  亦有業內人士表示,一系列酒店軟品牌的推出,加盟門檻的降低,雖然讓各酒店集團數量迅速攀升,但也逐漸暴露出酒店行業品質下降、人才不足等問題。

  近一段時間以來,酒店行業衛生問題層出不窮,去年底,繼“毛巾門”、“牙刷門”之後,酒店行業又被曝出“床單門”。當時有業內人士指出,酒店數量大幅增加后,無論是酒店高管還是客房服務生,都面臨人才短缺、培訓不到位等問題。此後國家有關部門雖然加強對酒店行業的監管,但衛生問題依然時有發生。

  “快速擴張后,酒店管理人才緊缺,同時,整個行業還遭遇人員素質不高等問題,如今各家酒店集團更應該思考如何理性擴張,避免發展過快導致管理‘難堪重負’。”北京第二外國語學院酒店管理學院院長谷慧敏指出。

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北京二手房議價空間縮水 部分買房者考慮出手

貝殼研究院的數據显示,2019年12月份,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,佔比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降,這與《證券日報》走訪調查后獲取的信息一致:房價下跌不再明顯,議價空間縮小。

在北京西城區廣安門的鏈家網點,《證券日報》記者發現,屋內的銷售人員明顯比此前記者走訪時要少了很多。有中介經紀人告訴記者,近期有部分購房者選擇出手,2019年下半年以來,北京的二手房市場,終於有了一絲溫度。

“北京二手房市場確實出現了房價止跌跡象,但這隻是短暫回暖。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者採訪時表示,房價止跌背後主要有兩個原因,第一,是2019年4月份至10月份,市場持續降溫,年末市場成交量增加是低位修復的表現;第二,根據數據和調研,年末客戶的資金相對充足,因此入市積極性有所提升,這一表現和往年年份類似,也就是說年末“翹尾”是每年的常態,不是2019年的特例。

“年底沖業績,大家都在外面跑,現在房價已經到了很低的位置,有的房主對市場漲價感覺無望,也願意節前出手,購房者也樂於抄底,所以成交量有一定上升。”房產銷售小張向《證券日報》記者介紹。

“並不能說現在二手房市場全面回暖了,只能說2019年下半年市場遇冷的速度太快了,讓很多購房者心理上都有了觀望心態。”小張介紹,自己的購房客戶,主要是購買學區房用於孩子上學,很多都定下來要在2019年買房,只不過因為房價下跌就延後了。

《證券日報》記者隨後走訪了北京南城小區較為密集的洋橋地區,該地區的鏈家房產銷售人員較多,對於記者想了解二手房市場情況,也反映較為平淡。銷售人員介紹,周邊地區房價基本止跌,但價格也是降到近兩年的最低點。

“不同於調控前房價一路上漲,調控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌,2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平方米,較調控當月歷史峰值下跌12%。”貝克研究院在一份報告中表示, 2019年年末,北京房價不再是“內地第一”。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控后成交周期持續拉長至三個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。

上述研究報告還显示,2019年年底,北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主為出售所持房產要根據帶看反饋數次下調報價,2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套,而成交房源均價為500萬元/套,意味着從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬元。

但市場低迷期持續時間已經很久了,年底已經有“翹尾”行情顯現。對於北京目前的二手房市場現狀,《證券日報》記者通過調查獲得的信息或能窺見一二。

在馬家堡我愛我家門店,記者遇到一位來洽談交易的買房者。一番攀談后,對方表示,作為改善性住房,他對於購房並不着急,因此整個2019年都在看市場動向。

“感覺2019年年底明顯跌不動了,而且不確定2020年是否市場回暖,既然價格已經跌到自己預期的位置,那就春節前把事情定下來。”這名買房者顯然對於購房的事情十分自信。

相同的情況也出現在北京周邊地區,在大興黃村鎮的鏈家網點,就有至少三家客戶在與房產銷售商談。銷售人員介紹,與2018年相比,2019年這個冬天尤其的寒冷,幸好近期房價下跌的趨勢已經緩和,購房意願也有所提升,但比去年要大大不如,往年此時網點的成交量至少在十多單,如今不過五六單,而且購房者大多數都是觀望數個月甚至半年多的老客戶。

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2019年房企海外融資額同比增長超五成

原標題:2019年房企海外融資額同比增長超五成

  2020年1月以來,房地產企業繼續密集發布融資計劃。1月7日,龍湖集團公告發行總額6.5億美元優先票據,最高利率3.85%。截至7日,碧桂園、龍湖、合景泰富等8家企業陸續發布了超過20億美元的融資計劃。

  由於融資環境的持續收緊,2019年四季度以來,不少企業都出現了資金鏈緊張的現象。大型房企利用出售項目、減少投資、加快現金回籠力度等方法實現現金的迴流。另一方面,境內融資的收緊,令大部分房企轉向海外發債。

  1月7日,中原地產研究中心統計數據显示,2019年全年,受監測房地產企業海外融資總額達到752億美元,同比上漲52%,發債總額創下新高。

  “發行美元債,是部分房企的重要資金補充渠道,對緩解部分企業融資有很大好處。”中原地產首席分析師張大偉認為,整體來看,房地產行業資金依舊偏緊,預計2020年,美元融資短期內仍將高位運行。

  據克而瑞地產研究中心統計,2019年受監測的95家典型房企融資總額為14494億元,同比增加5.5%。同時,全年融資成本持續上升並突破7%,較2018年的6.53%上升了0.54個百分點。

  值得一提的是,融資環境的收緊對不同規模房企的影響也有所分化,對一些中小房企造成的影響更為明顯。由於部分中小企業短期內償債壓力明顯,融資渠道受限,再加上企業經營回款乏力,因此在償債高峰時有不少中小企業出現了債務問題。例如,2019年出現比較重大債務違約的房企有銀億股份、三盛宏業、頤和地產以及國購投資等。

  “近期,很多房企明顯更加關注資金鏈的安全,房地產市場維持穩定最主要是防止出現金融風險。所以最近幾個月,針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。”張大偉表示,“目前來看,針對信託融資與海外融資,監管信號都是‘規範’而不是‘全面暫停’,對於大型房地產企業來說,影響相對有限。但對於中小企業以及高負債房企來說,未來一段時間融資難度還將持續。”

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我愛我家謝勇:築牢有質量增長的基石

人民網北京1月8日電(許維娜)第六屆房地產價值峰會今日在人民日報社新媒體大廈舉行,峰會以“洞見市場脈搏 築穩品質力量” 為主題,圍繞房地產企業產業運營、提升美好人居環境等話題,共同探討行業高質量發展的新探索和新路徑。

我愛我家控股集團董事長謝勇在主題演講中表示:“有質量增長對行業而言,是一個回歸一般商業邏輯的過程。對我們而言,不是回歸,而是繼續,繼續築牢有質量增長的基石。”

一直堅守有質量的增長是謝勇反覆強調的觀點。在他看來,主要從三個方面着手:一是做好產品,二是可預期的持續盈利,三是理念探索。

謝勇認為,以規模化、長委託期限的房屋資產管理能力是從事這個行業的必要條件。其次出租的房屋是資產,未出租的房源是負債。“基於這一認知,我們認為,擁有更大的在管房源固然是好事,但在平衡‘追求高在管規模’與‘建設高效率’的關係上,我們傾向質量優先,後者為上。”他說。

“我認為,回歸商業本質,行業需要的是有質量的、持續的增長,而不是曇花一現。”謝勇坦言,從2015年有“長租公寓”概念以來,這種增長方式的實踐在行業也是風起雲涌。另一方面,他認為,輕資產模式下的租賃運營,也就是房屋資產管理,一定是未來主要的發展方向。

如何在變革的浪潮中把握未來的發展機遇。“現階段,我愛我家處在對房屋資產管理的模式探討階段和運營階段的打磨,距離產生真正的品牌溢價還有非常長的路要走。”在謝勇看來,在可預期的未來,行業洗牌后,市場集中度加劇,大品牌逐漸會形成一套包括產品定位、運營標準和管理體系在內的基礎設施,可以將自身高效的運營系統和運營標準作為產品輸出,輔之以日常管理,收取一定管理費用和收益分成。

居住產業鏈的盈利模式如何做?“無論是套餐式的硬件也好,定製化的軟配套也好,還是社群場景的運維也好,我們認為這些附加值的實現都必須建立在房屋資產管理的基礎運營價值實現之後,才能夠去考慮。”謝勇總結道。

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北京大興引入社會企業提升老舊小區

原標題:引入社會企業提升老舊小區

  本報訊(記者 陳強)記者昨天從正在召開的大興區第五屆人民代表大會第六次會議上了解到,2020年大興區將重點推進老舊小區綜合整治、有機更新工作,以清源街道棗園社區、興豐街道三合南里社區為試點,引入社會企業,參與社區治理,以社會資本投入的“微利”收益反哺社區建設。

  棗園小區、三合南里兩個社區均建於上世紀90年代,居民將近4000戶。提升過程中,將依據“時代新大興,國門新社區”的整體方向,從基礎設施打造和社區綜合服務提升兩方面對試點社區進行改造,按照“平安、生態、全齡、便民、文化、智慧”六型示範社區進行整體規劃,引入八個維度的美好社區服務準則,滿足安全、宜居、美好三類居民訴求,通過綜合整治將老舊小區打造為大興社區治理的新名片。

  大興將創新“區級統籌、部門協同、企業參與、社區協調、居民議事”的“五方聯動”推進模式,實現政策、資金、空間等資源高度整合,政府、社會企業、居民等主體多方參與,引入社會資本進行整體規劃、設計、改造、運營,不僅實現基礎類、自選類改造,更進一步提升社區的整體風貌、文化底蘊、服務內涵,實現長效微利運轉。

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貴州保障性安居工程惠及300萬戶

原標題:貴州保障性安居工程惠及300萬戶

  本報貴陽1月9日電 (記者蘇濱)近日,記者從貴州省住房和城鄉建設廳了解到:截至2018年,該省城鎮居民人均住房面積提高到37.93平方米,農村居民人均住房面積提高到34.99平方米,兩者均是1979年的10倍以上。其中,保障性安居工程為全省300萬戶超900萬人解決了住有所居的問題,城鎮住房保障覆蓋率達25.09%。

  2019年,貴州同時在9個市州範圍內選定城鎮老舊小區改造暨“美好環境與幸福生活共同締造”試點10個,將生活垃圾分類等工作與城鎮老舊小區改造工作相結合。為持續發揮保障性安居工程在提升城鎮綜合承載能力方面的作用,貴州繼續下大力氣解決住有所居的問題,開展城鎮老舊小區摸底改造以及棚戶區改造。從“有的住”到“住得好”,群眾住房條件明顯改善;各類保障性住房,為滿足群眾住房需求發揮了重要作用,實實在在增強了住房困難群眾的獲得感、幸福感、安全感。

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樓市見底了嗎

  沒有挨過寒冬,必定迎不來春夏。

  然而,之於樓市,之於當下的北京市場,這樣的周期要更久,久得有些看不到未來。

  有人說,站在未來,今年可能是最好的一年。或許這不是壞事,冰封的市場教會了我們如何做產品,如何做營銷,如何活下去。我們在2019年,看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區域凝聚”,看到了行業的努力,看到了探索中的未來。於是,在2019年的最後一個月,北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問 2019》,我們一起複盤一起走過的2019。

  近期,“北京房地產市場進入最長下滑周期”成為熱詞。北京商報記者從多家機構獲得的數據显示,隨着庫存攀升、槓桿下降,11月北京新房成交均價由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米,二手房方面更是出現了連續四個月的下滑,創造了“最長下滑周期”;另一方面,來自多家貸款機構的消息均證實,對房價有相當指導作用的“二手房評估價”已經基本下探到與房價持平或9.5折,而在本輪調控初期,這一數據曾經下探到8折,換句話說,從這一指標看,北京市場的水分已經擠掉15%左右,購房者不禁要問:市場的底部到來了嗎?

  積壓的庫存

  臨近年末,北京各房企為了衝刺業績紛紛加快推盤節奏,然而具體成交量卻未能達預期。北京中原市場研究部統計數據显示,11月單月北京新房新增供應量增至7144套,環比增加58%,但成交量僅為2875套,遠低於10月的3281套,環比下降12.37%,同比微降1.13%,環比同比雙雙下滑。成交均價也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

  據中原地產首席分析師張大偉介紹,截至12月8日,今年北京合計新房供應44110套,成交量為33880套,超過了前兩年的數據。但因為供應量太多,所以庫存持續積壓,當下北京新建住宅的上市庫存量高達77336套,這可以說是最近八年的最高紀錄。

  張大偉進一步表示,限競房已成為北京市場的庫存主力,特別是最近兩年,北京入市的限價房合計高達5.68萬套、真實網簽成交2.37萬套,庫存積壓了3.3萬套,相當於北京全市新房供應量的43%。目前北京合計已經供應了105宗限競房住宅地塊,已經入市供應的商品房住宅面積為666.54萬平米(其中大約有100萬平方米的配套部分)。也就是說,已經入市的限競房住宅土地,合計大約有400萬平方米左右,大約還有3.5萬-4萬套的潛在供應量。疊加真實的未預訂的2.7萬套庫存,限競房這個品類,還有大約6.5萬套的總供應量。

  新房市場面臨“高庫存”風險,二手房市場也不容樂觀。國家統計局數據显示,今年7-10月,北京二手住宅成交均價連續4個月出現下滑。這是2018年以來,北京二手房價經歷的最長下滑周期。

  成交量方面,據北京中原市場研究部的統計數據显示,北京二手房成交量自今年3月出現了一波小高潮后,成交量持續走低,10月達到最低點,僅成交8844套。11月北京二手房市場成交量環比明顯回升,但全年熱度仍處於下行狀態,與2018年全年15.34萬套成交量相比,今年前11個月僅達到約13萬套。一個月的時間,2.34萬套的成交量“溝壑”難以填平。

  焦慮的市場

  事實上,隨着樓市調控政策不斷升級,北京樓市漸入“買方市場”,各大開發商紛紛開展搶收行動,打折促銷不斷。

  在東部,今年3月開盤的通州首開・香溪郡,近日因為部分在售房源下調價格而引發前期購房者的投訴。據購房者反映,同樣面積的90平方米小三居在售賣之初定價為4.2萬-4.5萬元,總價約400萬元左右,而在搶收期間,該項目推出了有團購等優惠的特價房,單價最低約在3.8萬元/平方米左右,相當於給出了60萬元的折扣。

  對於同面積段房源的價格差異,首開・香溪郡項目銷售人員回應北京商報記者時給出了“房源價格變動基於市場”的回答,可見市場競爭的殘酷。

  在城市的西南部,位於房山區良鄉鎮的限競房項目――旭輝城,同樣採取了大幅讓利的措施來吸引客群。據北京商報記者走訪發現,最高限價為38994元/平方米的旭輝城,在售房源售價已調整至3.3萬-3.6萬元/平方米,據當地多家渠道商證實,這一項目年內最低價出現在“十一”前後,當時的特價房曾經下探到2.9萬元/平方米。

  在北部片區,12月初剛剛開盤的華潤橡樹瓏灣項目,也企圖以“保本”銷售在競爭白熱化的市場中脫穎而出,該項目開盤便以3.3萬-3.6萬元/平方米的銷售均價引發市場熱議。與限定均價43467元/平方米相比,該項目直降近1萬元。以其主力戶型90平方米小三居測算,該項目優惠近90萬元。

  合碩機構首席分析師郭毅分析稱,當下北京樓市略顯低迷,去化難導致各房企紛紛開展打折促銷活動。目前北京市場以“小戶型、低總價”的限競房為主,產品同質化嚴重,開發商不能在產品上“做加法”調動購房者的積極性,就只能在價格上“做減法”以此實現快速去化的目的,以價換量或是房企最無奈的選擇。

  新房市場打折促銷“火熱”,北京二手房市場因交易成本高企,更是不斷下行。近日西城區某大戶型房,掛牌總價為2400萬元,但由於賣家急需現金流,最終該套房子以2100萬元的總價成交――相當於直接優惠300萬元。 而且這還不是個例,北京二手房市場已經迎來了普遍降價。某房屋中介經紀人甚至放言,二手房源掛牌價和成交價之間,100萬元以內的差價空間“都可以談”。

  上述案例雖並不能代表北京的全貌,但也可以從市場層面反映出北京樓市低迷的現狀。

  見底論言之過早

  雖然說今年以來北京新房、二手房市場狀況都不容樂觀,但整個樓市基調仍舊以“穩”為主。郭毅表示,房地產調控的宗旨是以“穩”為主,所以不管是北京等一線城市房價的“保值”,還是三四線城市房價的“虛高”,政策出台的目標都會在保障房地產市場穩定的前提下來進行,既要防止房價大漲,也要避免房價大跌。

  在郭毅看來,目前判斷北京樓市處於底部還言之過早,畢竟一線城市的“底蘊”尚存,但降溫的趨勢確實已經顯現,這個狀態會延續多久其實很難判斷。一方面會受到整體經濟大環境、就業質量、居民收入預期的影響;另一方面房地產調控政策起到至關重要的作用,什麼時候會出現一個明顯的鬆動,作為一線城市的北京會第一時間有所反應。

  “堅持‘房住不炒’,防止大起大落,與其說什麼時候‘沉底’,不如說什麼時候回歸理性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,隨着房地產調控政策的不斷加碼,樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性,商品房的投資屬性被不斷弱化,炒房者的退出、房企的謹慎態度,都將有助於促進房地產市場的健康發展。

  嚴躍進認為,樓市調控政策出現了寬鬆的信號,才可能對需求產生一個更有力的帶動,此前5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日,最新LPR(貸款市場報價利率)報價出爐,1年期LPR下調5bp至4.15%,5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中,5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調。

  一般而言,5年期以上貸款大部分是房貸,央行降息出現5年期LPR的降低,這也意味着剛需購房客群的房貸成本將進一步降低,與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱,對於一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式,過去月供額為5762元,而現在降低為5731元,即月供壓力將減少31元。

  2019年還剩下不到一個月的時間,面對錯綜複雜的市場環境,剛需客群持續觀望態度濃厚,買房子怕賠本,不買房子怕漲價。對此郭毅表示,從“房住不炒”大的政策背景來看,未來LPR利率將更多優惠剛需客群。如果買房是以自住為目的,那麼就不要太關注短期的價格波動,未來樓市整體將以“穩”為主,房價也將趨於穩定。

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中央重申“房住不炒” 明年樓市調控或有哪些變化?

  中央經濟工作會議12月10日至12日在北京舉行。會議在部署明年重點工作時,繼續強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。專家認為,“穩地價、穩房價、穩預期”要求下,明年政策不會刺激房地產,但地方有一定政策調整自主權。

  重申“房住不炒”釋放什麼信號?

  會議提出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  “中國經濟下行壓力加大,前期有猜測認為,房地產市場可能會被適度用於提振經濟,‘房住不炒’的定位或會淡出。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華向中新網記者表示,重申“房住不炒”,明確了政策底線,可有效避免2020年樓市“小陽春”式的強季節波動再度出現。

  2019年8月以來,一些頭部房企開始出現不同力度的降價促銷活動。以價換量,不少房企10月份成交量創出新高。10月份70城房價显示,房地產市場進一步趨穩,價格漲幅有所回落。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。

  11月,樓市表現相對平淡。58安居客房產研究院分院院長張波稱,四季度各地樓市降溫的態勢進一步擴大化,一二手房出現房價環比下降的城市逐步增多。

  瑞銀首席中國經濟學家汪濤表示,繼續強調“房住不炒”,意味着明年不會刺激房地產。

  資料圖:一處剛建設完工的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

  “穩地價、穩房價、穩預期”又意味什麼?

  “會議要求穩地價、穩房價、穩預期”,鄒琳華認為,這意味“穩”將作為2020年房地產市場的政策主目標。“在當前複雜的內外部經濟形勢下,保持房地產市場穩定是防風險的重要一環,大起大落都要極力避免。”

  “房地產 ‘三穩’目標在2019年得到了有效落實,各地出台的政策也有效抑制了房價上漲,保證了樓市的平穩運行。”張波表示,相比前幾年,今年中央經濟會議更強調穩定的重要性,因此未來房價的穩定依然是政策重中之重。

  “但是明年房地產政策的着力點發生了變化。”鄒琳華稱,會議將“加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造” 放在重要位置,說明房地產市場促進經濟、改善民生的政策着力點將轉向存量升級改造。

  明年樓市調控可能有哪些變化?

  張波認為,房地產調控手段未來依然會長短並用,尤其長效機制的落地還將不斷推進,包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等。

  “預計未來樓市調控政策以穩為主,中央層面不再進一步升級調控,同時更加註重民生,這意味着部分政策可能會調整放鬆。”易居研究院副院長楊紅旭稱,因為全面收緊的調控會“誤傷”合理的住房消費和購房需求,注重民生則需要一個漸進式的、合理的政策支持。

  資料圖:民眾在房展會上諮詢樓盤。中新網程春雨 攝

  在鄒琳華看來, “全面落實因城施策”意味着地方政府“三穩”的基礎上,具有一定的政策調整自主權。一些不符合市場形勢的調控政策可能面臨邊際性調整。

  汪濤認為,明年中國不會放鬆全局性的房地產收緊政策,如降低首付比或者大幅放鬆信貸政策。但可能允許部分地方政府小幅放鬆限購政策,如通過簡化落戶要求和人才引進政策等方式。

  近日,58同城、安居客發布的《2019人才政策與安居就業報告》显示,2019年已有百餘城市出台了人才政策,超30城陸續出台新落戶政策,大部分出台人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上。多地開出高額購房補貼,寧波人才安家補貼最高達800萬元,柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才。

  張波補充道,樓市過熱城市的調控依然會保持一定高壓,房價下行壓力較大的三四線及以下城市或有支持性政策出台,保持購房者心態穩定。因此,未來房地產市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。

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銀行違規“輸血”房地產 罰金過億

原標題:銀行違規“輸血”房地產 罰金過億

  金融領域常態化強監管仍在延續。《經濟參考報》記者據銀保監會公告統計,2019年各級銀保監系統對銀行業機構(不含個人,下同)累計開出罰單逾1500張,罰金金額達9.5億元。其中千萬級罰單7張,百萬級罰單139張,罰單數量與罰金總額與2018年同期相比均明顯減少。值得注意是,銀行違規“輸血”房地產數量明顯增多,相關罰金累計超過億元,僅百萬級以上大額罰單中,銀行涉房涉地貸款違規數量佔比就超過三成。

  從罰單金額看,中國銀行股份有限公司吉林省分行因涉及“違規融入同業資金;內部控制失效;向監管部門提供虛假業務數據”被銀保監會開出兩張超2000萬罰單。中信銀行因“貸后管理不到位導致貸款資金被挪用;以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款”等多項原因被銀保監會連開兩張超2000萬罰單。

  從罰單違規原因看,據同花順iFinD統計,信貸違規依然是監管處罰的重災區,超5成罰單、47.21%罰金針對這一問題。在房地產監管趨嚴帶動下,因資金違規流向房市、土地市場而被罰的,在總罰單數中佔比明顯上漲。

  業內人士表示,違規放貸或信貸資金監督不力極易導致借款人違約和騙貸,給銀行信貸資金安全埋下風險隱患,同時,信貸資金繞道流入股市、樓市等,會導致居民槓桿率以及股市、樓市泡沫增加。因此,監管嚴查銀行涉房資金端口一方面是落實國家政策的需要,另一方面也有利於加強自身業務風險控制。

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