鄭州住宅地價漲12.92% 土地使用速度遠大於儲備增速

東方財經網 2017-01-23 21:32:13 來源：大河網

 

本報訊 地價，是房價晴雨表。去年，鄭州住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%。昨天，記者從鄭州市獲悉，“2016年1-12月國土資源主要統計指標簡析”显示，鄭州去年建設用地供應總量同比減少46.38%。

數據显示，鄭州土地使用的速度，遠遠大於儲備量增加速度。未來，土地市場的競爭將會更加激烈。

地價

昨天，記者從市獲悉，根據城市建設用地價格動態監測，2016年鄭州市綜合地價3339元/平方米，同比上漲11.97%。其中，住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%。

很多人都感覺去年鄭州房價漲得快。業內人士評價：麵粉貴了，麵包能不貴嗎？

數據显示，去年，鄭州住宅用地出讓最高價62756元/平方米，同比上漲281.75%。河南王牌企劃有限公司董事長上官同君說，近幾年來鄭州市住宅用地最高價處於不穩定的狀態，2016年住宅用地最高價漲幅較大。

省內一家知名房企銷售總監白先生說，土地數量的有限性和不可再生性決定土地供給的弱彈性，隨着城鎮化的步伐，城市對土地的需求量會增加，未來土地的供應量會越來越少，當出現供不應求的情況時，土地價格會有較大的波動。

供應

住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%

建設用地供應總量3935.4769公頃，同比減少46.38%

有房產界資深人士用一句話概括2016年的房地產市場：購房者忙搶房，開發商忙搶地。

鄭州市有關部門知情人介紹，2016年，鄭州市建設用地供應總量為1279宗，總面積為3935.4769公頃，同比減少46.38%。

據了解，從供地類型上看，鄭州商服用地供應410.4285公頃，占供地總量10.43%；住宅用地供應1202.6868公頃，占供地總量的30.56%；交通運輸用地供應1131.8422公頃，占供地總量的28.76%。

“由此可見，供應最多的為住宅用地，其次為交通運輸用地，再次為工礦倉儲用地和商服用地，公共管理與服務用地、特殊用地供地量較少。”上述人士稱。

對比

鄭州土地使用的速度，遠遠大於儲備量增加速度

開發商感慨鄭州買地難。

鄭州市知情人介紹，2016年鄭州市新增建設用地徵收儲備35宗，面積為906.10公頃，存量建設用地收購儲備18宗，面積僅73.6820公頃，從統計數據可以看出，鄭州市存量建設用地緊缺。

“鄭州土地儲備量是有限的，而土地資源使用的速度遠遠大於儲備量增加的速度，因此如何有效節約集約利用土地資源就顯得尤為重要。”北京師範大學管理研究院副院長、研究員宋向清說。

記者從市獲悉，鄭州將嚴格實行土地收購儲備制度，對城市拆遷、破產企業等閑置低效利用的存量土地，收回儲備，根據城市規劃，制定科學的土地開發計劃，調整土地用途。

備受關注的是，鄭州還將繼續做好閑置土地清查工作，組織進行整改，通過對批而未供、供而未用、利用不到位的建設用地進行清理，盤活存量，提高土地供地率，根據變化調整供應，做好供地計劃，挖掘存量，從而確保土地市場平穩有序的發展。

業內人士評論：鄭州土地進入“精細化”供給時代，今後土地市場的競爭將會更加激烈。

土地價格高的另一個原因可能是土地整理成本高，導致出讓底價高。市有關部門工作人員介紹，從人力和技術方面降低土地整理成本，也是遏制土地價格過高的措施之一。

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※聚甘新

三亞樓市調控出新招：第三套及以上住房停貸

東方財經網 2017-03-12 22:19:11 來源： 證券時報網

 　據三亞市人民政府網站消息，三亞市人民政府發布關於進一步加強房地產市場調控工作的通知。通知指出，嚴格禁止預售商品房轉讓；嚴禁開發企業與客戶簽訂“陰陽合同”；購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%；暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

　　通知明確，第一，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定。第二，嚴格禁止預售商品房轉讓。第三，加強房地產市場秩序監管。肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價等違法違規行為。第四，認真執行差別化的住房信貸政策。第五，堅持正確的輿論引導。

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北京房產稅新規最新攻略

東方財經網 2017-03-14 21:58:33 來源：新京報

為適應首都經濟社會發展，進一步加強房產稅徵收管理工作，2016年6月29日，北京市人民印發《北京市人民關於進一步落實〈中華人民共和國房地產暫行條例〉有關規定的通知》（京政發�2016�24號）（以下簡稱《通知》），關於該項通知，納稅人可從以下幾方面了解。

一、徵收範圍

僅限於對城鎮的經營性房屋進行徵稅。

二、徵稅方式

原《北京市施行<中華人民共和國房產稅暫行條例>的細則》（京政發�1986�165號）（以下簡稱《施行細則》）中對企事業單位自用或出租房產一律按照房產余值徵稅的規定廢止。按照《房地產暫行條例》及《通知》規定以房產余值作為計稅依據的，房產稅按照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

三、困難減免

除法定免納房產稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出意見並報市批准后，減征或免征房產稅。

四、納稅期限

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

五、納稅地點

原《施行細則》中關於納稅人在其獨立核算的營業機構所在地納稅的規定廢止。按照《房地產暫行條例》規定，由房產所在地的稅務機關徵收。

六、生效時間

《通知》自2016年7月1日起執行。《通知》發布前，已經稅務機關批准享受房產稅困難減免稅收優惠政策的，繼續執行至原優惠期滿為止。

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※聚甘新

深圳二手房單日網簽200套創新高

東方財經網 2017-03-14 21:58:38 來源：廣州日報

進入3月後，沉靜已久的深圳樓市似乎迎來了生機勃勃的春天。樓市重新成為朋友圈的主要話題，市場的二手實際成交也呈增長趨勢。而據一線中介人員消息，市場筍盤基本消化完畢，業主信心指數重新上漲，二手市場價格呈堅挺之勢。深圳市規土委的二手網簽數據也在印證着一線中介的說法，上周五，深圳二手的網簽量為200套，成為年後日簽數據的新高。

二手住宅成交量持續攀升

Q房網數據研究中心監控显示：3月首周（2.27~3.5）深圳全市二手住宅共成交794套、環比上漲2.58%；成交面積6.96萬�，環比上漲6.63%。

上周（3.6~3.12）深圳全市二手住宅共成交881套，環比上漲10.96%；成交面積7.69萬�，環比上漲10.44%。

綜合兩周的數據來看，深圳3月前兩周二手市場共成交了1675套房、共計面積14.65萬平方米。雖然過戶數據存在滯后的問題，但與新房市場的大幅波動相比，二手市場年後持續穩步增長，且也更能反映市場的實際情況，而且年後實際成交的情況也將在過戶量上逐步顯現。從日數據來看，上周五200套的住宅過戶量也讓人眼前一亮，這也是年後日過戶量最多的一天。

截至昨日，深圳一手住宅已經連續7周零批售，新增供應嚴重不足，直接導致了一手網簽備案數據的萎靡不振。過去兩周以來，深圳一手周成交量均沒有超過300套。

值得一提的是，1月深圳成交了1652套一手住宅中，有600套成交位於遠洋新幹線項目，是深圳市人才安居集團批量購買。如果去掉這600套特殊成交，成交量跌幅更加驚人。

均價穩在5.5萬元/平方米

雖然成交量低位運行，深圳一手住宅均價一直維持穩定。自去年10月4日“深八條”出台以來，深圳一手住宅成交均價呈企穩趨勢，已經連續5個月在5.5萬/平方米左右徘徊。自去年10月至今年2月，深圳一手成交均價分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米、54931元/平方米、54778元/平方米，維持穩定。

“今天外面的看房量太大，很多管理嚴一點的小區都是排隊看房。蓮花一二三村最近幾月投資客見房就收。”這是中原地產福田片區一位名叫冷清飛的中介發的朋友圈，他個人長期堅持做福田片區的成交數據分析。冷清飛介紹：“最近福田成交確有回暖，香蜜湖景田這類學位房片區，筍盤已消化完了，優質房源都不好找。福田成交主要是2月下旬，3月開始優質房源變少，成交沒有在2月下旬基礎上再放量。”

市面上筍盤基本被消化

沈義超是Q房網龍華片區的一名資深中介，他也一直堅持在做龍華片區的成交數據搜集。據沈義超個人統計到的龍華片區二手成交數據，3月首周中原、鏈家等主要中介公司在龍華的成交量加起來是50套左右，而上一周起碼有60套。“去年6至9月份，中原加鏈家平均每周成交在53套。”沈義超說道。

據多名一線中介告訴記者，市場所謂的筍盤，本來就不多，現在越來越少了，只要是真正的筍盤，基本上一入市就會被秒光。

記者觀察

買還是不買？

“沒有一套房子，在這個城市待得再久，也還是一萬個缺乏安全感。”這是記者昨日在一個樓市群里看到的一句話，有購房者跟帖表示認同。

為什麼最近二手市場實際成交開始上升、市民看房熱情上漲呢？有業內人士分析認為，主要有兩個原因：首先是最近京滬等一線市場呈量價上升之勢，就連二線城市如西安今年以來市場量價行情也不錯，外圍城市的量價上漲，讓買賣雙方對深圳房價信心增強；其次是近半年以來壓抑的購買需求比較多，在春節后購買力逐漸在二手市場釋放。

深圳房價有沒有可能大漲呢？答案是否定的。根據深圳市規土委今年1月19日公布的《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》（以下簡稱《操作細則》）。《操作細則》明確深圳商品房和公寓申報預售均價不得明顯高於周邊在售項目均價，被業界解讀為新版“限價令”，利於深圳樓期穩定健康發展。

業內分析認為，在一手市場價格被嚴格管控的情況下，僅僅靠二手市場的供需回升，很難帶動深圳樓價的急速上漲。

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※聚甘新

北京“8萬元+”住宅成交增近4倍 超8萬元均價盤取證無一過關

東方財經網 2017-03-14 21:58:40 來源：證券日報

去年的“930”新政給北京豪宅市場帶來的衝擊可能比預想的更為嚴重。目前來看，在北京“8萬元+”的豪宅市場上，在售項目幾乎都是2016年9月30日之前取得預售許可證的樓盤，而去年“930”新政之後，整盤想以“8萬元+”的預售均價拿下預售證的項目，幾乎未見。

亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對於預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

公寓豪宅成交量大增

根據亞豪君岳會數據統計显示，2017年2月份，北京公寓豪宅市場（成交價8萬元/平方米以上）共實現成交243套，成交面積2.98萬平方米，環比分別上漲3.86倍與5.3倍。與此同時，2月份，北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環比上漲12%。

顯然，1月份50套的成交量幾近觸底，而2月份則出現快速反彈，且力度強勁。

對此，郭毅表示，一方面，受到豪宅市場基數不斷擴大的影響，2015年-2016年度高價地的頻出，使得大量純新盤與老項目紛紛進入“價格豪宅”的行列，這也為公寓豪宅市場的成交提供了基礎；另一方面，受到土地出讓特徵的影響，真正的城區公寓豪宅項目未來將不斷減少。進入2017年，在已成交的5宗住宅用地當中，有4宗位於六環以外，而在未來的供地計劃當中，六環外郊區佔比也將不斷加重，因此城區公寓豪宅項目已逐漸進入“后供應時代”。受此影響，目前尚存的城區公寓豪宅項目受到較大青睞。

有數據显示，2016年之前在普宅市場當中，單價“8萬元+”的產品成交佔比一直處於1%以內，而自2017年開始，這一類型產品成交佔比快速上升至3個百分點以上，尤其是五環內的普宅市場當中，2016年以前“8萬元+”佔比一直在10%以內，而進入2017年之後已經攀升至25%。

郭毅認為，雖然整體市場成交在不斷收縮，但詩寓豪宅佔比卻在不斷提升。北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現之後，2016年進入快速發展期，2017年開年不斷延續深化，不過隨着土地市場“限房價、競地價”規則的重啟，這一趨勢將在不遠的未來被逐漸打破。2017年已出讓的5宗以及正在掛牌期的4宗純商住宅用地當中，最高銷售限價為舊宮地塊的“不得超過54931元/平方米”，受此影響，未來公寓豪宅市場將逐漸進入收縮周期。

均價8萬元成拿證紅線

值得關注的是，對於北京豪宅市場供給端的限制，今年以來尤為明顯，限價是重要手段。

據亞豪機構觀察，在今年2月份入市項目當中，僅有綠地・海珀雲翡一個項目的部分房源，成交價有望衝擊8萬元/平方米。

更重要的是，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對於預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

另有業內人士稱，尤其對上市房企而言，即使“擠牙膏式”拿證，仍會對現金回籠造成壓力。

鑒於此，郭毅認為，受此影響，部分資金壓力較大的房企將不得不通過調低預售價格的方式爭取快速“過關”，而在高昂地價的擠壓之下，對於產品的“減配”或將在所難免，在經歷了2015年、2016年豪宅市場集體高調“做加法”之後，豪宅市場的產品風向或將出現變化。

另有豪宅操盤手則表示，調低預售價項目進入市場后，將打破原有的競爭格局，屆時，不排除豪宅市場也可能出現個別項目需要“排隊搖號”買房的現象，而有一批項目將會受到重創，利潤難以達到預期。

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合肥樓市今年從嚴落實調控新政 發力非住宅去庫存

東方財經網 2017-03-14 21:58:41 來源：中安在線

中安在線訊 據安徽商報報道 合肥房地產市場今年將從嚴落實調控“十條新政”，注重引導非住宅去庫存，建立個人二手房網簽服務快速通道，研究利用市場化方式激活商品房租賃市場……昨日，合肥市房產局正式發布文件，今年將在上述領域對房地產市場加強管理和引導。

繼續嚴格執行限購

去年10月2日晚，合肥市出台樓市調控“十條新政”，重啟限購等。合肥市房產局明確，今年首要目標就是“穩控商品住房市場”，主要是“控房價、防泡沫、防風險”，從嚴落實“十條新政”。加強與公安、稅務、人社、不動產登記部門協調溝通，嚴格執行住房限購政策。

對房企，今年合肥將建立房地產開發項目手冊網上申報制度，實行樓盤開發全程、實時、動態監管，尤其是密切關注逾期交房項目，加大違規行為處罰和力度。還將研究優化新建商品房預售條件，降低開發市場風險，完善商品房預售資金監管系統，強化開發企業和監管銀行的信用考評。

記者注意到，這份文件中的一個新變化是，明確提及“立足合肥實際和項目實際，有效引導非住宅商品房去庫存。”結合整個房地產市場形勢，合肥市還將建立市場政策研究會議制度和定期報告制度，加強市場監測分析研判，正確引導社會預期。

二手房網簽備案全面實施

二手房領域，合肥市明確今年將重點瞄準租房領域，研究利用市場化方式激活市場。此前，住建部等部委曾發文支持各地建立專業的第三方房屋租賃運營公司，並鼓勵各地將商品住宅庫存轉化為租賃房源消化。截至目前，還有待進一步明確“市場化方式”是什麼，如何發揮作用。中介公司的管理將在今年更加嚴格，加快推進房地產中介行業信息服務平台和信用體系建設。

已經準備較長時間的二手房交易合同網簽備案，將在今年全面實施。合肥市將建立個人網簽服務快速通道，增強信息透明度，保護買賣雙方合法權益。

個人住房信息將三級聯網

《合肥市物業管理條例》今年將啟動立法調研和相關準備工作，物業管理建立市級行業指導、區級屬地管理、街道(鄉鎮)具體負責、社居委(村委會)協助落實的工作機制，推動建立由街道(鄉鎮)召集住宅小區管理聯繫會議制度，協調解決住宅小區物業管理矛盾糾紛。

信息化方面，今年合肥市房產局將以房產信息資源共享為基礎，推進和整合各類房地產信息資源，探索開發APP，提升房地產信息資源的使用、管理水平。研究拓展雲服務平台功能，加快推進個人住房信息系統三級聯網。

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北京2月租房交易量翻番

東方財經網 2017-03-14 21:58:41 來源：北京晨報

2月租房交易量翻番

回龍觀、和平里、上地、清河、長陽最活躍

春節過後，來京求職務工人群集中湧入，帶來龐大的租房需求。2月份，北京住房租賃市場交易量大幅增長。不過，隨着越來越多的租房需求逐步向租金價格較低的近郊和遠郊區縣轉移，使得全市整體租金均價仍然保持平穩。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2月份，北京區域通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環比1月份大漲100.6%，同比去年2月上漲38.9%，租賃市場規模進一步擴大。達成的住宅租賃月租金均價為4563元/套，與1月份相比基本持平，租金走勢整體平穩。

其中，最活躍的五個區域分別是回龍觀、和平里、上地、清河、長陽環島。從數據來看，回龍觀長期佔據北京熱門租賃區域的首位，上地、清河的租賃交易量也一直排在前列，長陽環島租金價格相對低廉，吸引了更多的租賃需求。作為最活躍的五個區域中唯一一個三環內的區域，和平里為何成為熱點？我愛我家相關負責人認為，三環內的大面積住宅區主要是和平里和方庄，“房源聚集區相對租金更合理，同時和平里緊鄰商圈，周邊學校較多，因此租賃交易常年相對活躍。”

2月份租客的租賃節奏也在明顯加快。數據显示，通過我愛我家達成的住宅租賃交易中，每位成交客戶的平均看房次數僅為1.9次，較1月份進一步降低，春節過後租房需求較為迫切，租房的決策周期明顯縮短。

“在這一個月內，由於需求集中爆發，造成供需矛盾更為緊張，房租上漲在所難免。不過隨着軌道交通的迅速發展，近遠郊區域以較高的性價比吸引了更多租賃人群，並在整體上拉低了租金均價，所以2月份的整體租金均價走勢仍保持平穩。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，雖然今年春節較早，但2月份的返京租賃需求尚未消化完畢，3月份市場仍將保持高熱，春節后的春季租賃旺季還將持續，“在交易量繼續上升的同時，3月份北京租金均價也將穩中有升。”（記者 楊奕）

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　　為充分發揮證券投資者保護基金保護投資者利益的作用，完善證券行業基礎制度，證監會於7月5日發布了《證券公司流動性支持管理規定》(徵求意見稿)(下稱《管理規定》)。

　　證監會表示，雖然當前證券行業尚未發生重大流動性風險，但與境外金融機構以及境內銀行、信託等其他金融機構相比較，證券公司缺乏穩定的長效流動性支持手段，相關基礎制度尚不健全。為防患於未然，國務院批准同意投保基金擴大使用範圍，在市場出現重大波動或者行業發生重大風險事件時，對證券公司流動性風險實施救助。

　　有分析人士對《證券日報》記者表示，券商本身並沒有更多的“造血”功能，流動性獲得渠道相對有限，容易暴露風險。而且，受到此前銀行業突發事件影響，非銀機構流動性承壓。此次《管理規定》的出台是近期支持頭部券商流動性舉措的延伸，有助於緩解流動性分層對非銀機構的衝擊，能更好地支持券商發揮流動性供給橋樑的作用。

　　6月份，多家頭部券商發布公告表示提高短期融資券餘額上限。東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者指出，在當前中小銀行自身受市場風險情緒影響流動性釋出能力受限的背景下，選擇頭部券商作為釋放流動性的橋樑，其原因在於，與銀行類金融機構相比，券商的市場化經營程度更高，風險識別與理性定價能力更強，能夠較快緩解當前針對非銀的“一刀切”、“齊步走”問題。並且，通過頭部券商作為流動性支持渠道，也可凸顯定向滴灌性質，能夠有效避免市場產生“大水漫灌”預期。

　　整體來看，《管理規定》遵循全面性、審慎穩健、合理分配、救助與約束匹配四個原則。強調在使用投保基金進行流動性救助時，須嚴格限定使用情形、使用順序、使用程序，堅持“救急不救窮”“先自救再投保基金救助”“授權使用”等。

　　同時，還明確了多元化的流動性支持方式，包括公司自救、股東支持、行業互助、投保基金救助。並明確，只有當證券公司通過自救或者其他市場化方式仍然無法化解重大流動性風險時，才可以申請使用投保基金。

　　此外，徵求意見稿還對投保基金的使用進行嚴格管理，包括在使用情形、使用程序、強化約束等多個方面作出限定和明確，以防範可能產生的道德風險。

　　值得關注的是，在強化約束方面，徵求意見稿要求證券公司提供與擬使用投保基金金額價值相當的抵押物或者其他形式的擔保；設置懲罰性利率，投保基金的借款利率應當高於市場利率的1.5倍以上；限定投保基金公司用於流動性救助的資金，不得超過投保基金上年末餘額的80%，對單一證券公司的救助資金原則上不得超過投保基金上年末餘額的30%。

　　上述分析人士認為，明確表示救助資金不得用於擴大除經紀、投資諮詢、資產管理、投行業務以外的其他業務規模，這也是對券商自身風險的管控措施。《管理規定》也完善了券商應對流動性風險的基礎制度建設。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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　　日前，證監會主席易會滿主持召開證券基金經營機構座談會，對證券基金經營機構的發展現狀、重要作用、存在問題、面臨機遇等進行了全方位剖析，明確了證券基金經營機構在經濟發展中的定位，指明其服務實體經濟的發展方向。其中，“四個突出”的要求與“四個敬畏”一脈相承，構建起資本市場監管的框架，督促市場各參與方歸位盡責。

　　伴隨着資本市場從無到有，證券和基金行業經過32年和21年發展，成績顯著，但也走過彎路，存在一些問題，個別機構存在“脫實向虛”傾向，服務實體經濟能力不足；部分機構功能定位模糊不清，偏離中介服務本源；一些機構基礎功能通道化，合規風控基礎不牢，部分從業人員職業操守、專業能力有待提高等。這些問題一方面與資本市場的發展階段有關，另一方面，也要歸因於監管不到位，機構發展路徑不清，缺乏定力與長遠規劃，需要自頂層設計到監管執行各個方面的反思、改進、提升。

　　對於證券基金經營機構的發展，易會滿提到了“百年老店”這一願景。與成熟資本市場相比，我國資本市場發展歷程較短。與某些國際投行相比，我國證券基金等機構無論規模還是專業能力都有所欠缺。要想躋身世界一流投行，既要“行穩”，又要“致遠”。“四個突出”，正是立足現狀，對證券基金行業發展作出的可行規劃和切實要求。突出主業，突出創新，就能確保證券基金機構在提升資源配置能力的基礎上提升專業能力，構築護城河，飛得更高；突出合規，突出穩健，才能夠守好邊界，遠離風險，取信市場，飛得更遠。

　　證券基金公司是資本市場最重要的專業機構，是資本市場的“看門人”和“穩定器”，是直接融資的“服務商”，是社會財富的“管理者”，是市場創新的“領頭羊”。資本市場的初心與最終目的是服務實體經濟發展，這也是證券基金行業的目標。當前，宏觀環境平穩，對外開放加快，資本市場全面改革為行業發展注入了動力，證券基金行業必須抓住這難得的歷史機遇期，從政治經濟全局角度出發，謀劃定位和發展思路，服務金融供給側改革，苦練內功，為打造國際一流投行和財富管理機構積蓄力量。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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吳洋：2017大武漢將面臨成交下滑，房價止漲？

東方財經網 2017-03-14 21:58:46 來源：《武漢房地產》2017年1-2期

1月18日，克而瑞武漢總經理吳洋在樂居網的新年答謝會上發表“2016武漢樓市年終講”，他演講的題目是《真探――結構性變化是武漢市場2016年最大的特點》 。

2016年武漢市場成交面積超過3000萬方，號稱宇宙第一，但全市成交均價卻只有區區2%的漲幅。如此火熱的市場下，房價的漲幅卻非常地低，背後的真相是什麼呢？

2016年武漢市場的律動看起來是比較正常的。然後，市場真是這樣嗎？

中心城區的價格一路“真漲”，但成交佔比卻在一路走低，從年初的76%下滑至49%。結構性變化非常明顯。

從環線結構來看，二三環間和三外環間成交量佔比逐漸擴大至8成以上，而真正城市價格高企的二環以內佔比僅僅只有7%左右。

到這裏，市場的真相就大白了，結構性變化是武漢市場2016年最大的特點，武漢房價受價格瘋漲的二環內的影響太小，而房價整體漲幅的波動被佔比8成以上的二三環間和三外環間的漲幅給掩蓋掉了。

城市――熱度板塊不斷外擴，豪宅市場有上升空間

成交結構在變化，城市的格局也在發生變化。

從空間上來看，武漢“十三五”規劃的重點產業布局，也是房價漲幅高的重點區域。只要是城市外圍產業導入區域，就是創富人群聚集區，如光谷新中心、沌口等，其房價漲幅也領先。因此，城市的熱度板塊在外擴，而且已經擴展到三環以外了。

從產品上來看，100-120�區間成交佔比明顯逐漸放大；而分面積段價格走勢方面，140�以上的改善產品價格卻出現了異於其他區間的下滑走勢。此外，總價的變化同樣也显示500萬以上的成交佔比並未出現明顯的上升。

類比其他城市豪宅市場未來走勢的預測，結論是武漢市豪宅市場未來可能從0.4%的佔比擴大到1.5-2%的範圍。

布局――企業注重品牌打造，拓展多元化發展是趨勢

市場的發展是非常迅速的，而強者恆強。面對這樣的市場，企業該如何布局呢？

縱觀武漢成交前十的企業，前三名萬科、金地、恆大不再以公開市場拿地為主，而通過收購和合作取得規模上的成長；本土企業福星惠譽、地產集團則依靠自己比較多的土地儲備，穩步發展；而中建、綠地等外來企業進入一個城市到了收穫期，成交也很理想。不同類型的企業可以有不同的布局方式。但部分深耕區域的房企今年卻滑出了前十，因為其區域開發到了尾期且沒有別的項目。

以往我們都說市場集中度上升是趨勢，2015年確實如此，但到了2016年市場集中度卻出現了下滑，歸根到底還是市場過好，房子不愁賣。那麼，現在市場重回調控狀態，集中度重回上升趨勢是必然結果。

再來看企業品牌影響力，以三年時間周期來看，2016年板塊品牌影響力明顯較之前更加明顯，這說明市場越來越認可企業品牌了。市場在變化，客戶也在成長，企業品牌影響力，產品打造、創新以及人性化的新設計，高於市場標準的產品塑造等等方面最後都是長期將考驗企業生存及成長的硬指標。

預測――17年成交量下降三分之一，房價結構性波動

武漢樓市的冬天已經來了，對政策不必抱有幻想。

目前的政策非常清晰――限購、限貸、限價、限錢，而“四限”政策鬆動的落實不會早於2018年3月份。

對於2017年武漢的樓市，預計供應量將在2200萬方，略少於2016年；而成交量將為2000萬方，比2016年下降三分之一。此外，未來三年土地的供應計劃為3600萬方（佔地面積），供應量超1億方，且絕大部分來自遠城區。未來遠城區供應量的增大，會吸引成交外溢，因此，房價三年之內都不會大漲，僅結構性波動，且幅度會在5%左右。

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