2月70城房價晴雨播報：15個熱點城市近七成環比下降
東方財經網 2017-03-21 08:21:10 來源：每日經濟新聞
從3月1日河北的涿州開始，到3月19日的保定為止，據不完全統計，在半個多月的時間里，全國有17個城市相繼出台樓市限購或者限購升級措施。限購政策出台得如此緊鑼密鼓，不得不說與春節后全國各大城市出現的漲價潮有關。尤其是北京，自進入3月以來，房價就開始飆升，從側面印證了樓市確實到了不調控不行的地步。
短期內如此密集出現各地調控政策，實屬罕見。這將給樓市帶來多大的影響？各地市場的反應又有何不同？《每日經濟新聞》房產頻道記者對此詳細解讀。
3月18日，國家統計局對外公布了“2017年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據显示，與1月份相比，2月份70個城市新建商品房價格漲幅趨緩，尤其是在國家重點監控的15個一線城市及熱點城市中，有10個城市房價有所下降，佔比近七成。
與1月相比，上述受監測的70個城市的房價波動幅度也再次收窄，多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，上述重要變化與相關重點城市因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用密切相關。
●新建房：三亞領漲，深圳領跌
數據显示，2月份70個檢測城市中，有58個城市新房價格上漲或止跌。其中三亞、西安、重慶、廣州和海口五個城市的房價環比增幅最大，緊隨其後的有揚州、韶關、哈爾濱、長沙和九江，這幾個城市位列房價上漲前10位，其中漲幅最大的是三亞，環比上漲1.3%。
《每日經濟新聞》記者注意到，新房價格主要下跌城市則集中在15個一線和熱點二線城市中，其中，有10個城市新建商品住宅價格環比降幅在0.1至0.6個百分點之間；2個城市環比持平；其餘3個城市環比漲幅均在1%以內。
劉建偉解釋說，2月份，15個一線和熱點二線城市在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。
從上述15個熱點城市來看，北京新房價格環比已連續4個月停止上漲，與上月持平；深圳則連續5個月出現下跌，2月環比跌幅在6%；上海卻在連續3個月下跌后回漲0.2%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在各類城市中，三線城市漲幅最大，後續需加強對三線城市的政策調控。他認為，去年四季度開始的政策調控，效力在逐漸釋放。從目前城市數據看，熱點城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度相對偏大，此類城市近期可能會頻頻出台調控政策，有利於引導市場回歸平穩。
●二手房：上漲城市略有增加
二手房方面，國家統計局公布的70個大中城市數據显示，2017年2月份，70個大中城市二手住宅價格環比漲0.4%，這是目前為止連續第23個月的上漲。
但相比1月份的數據，2月份的增幅總體持平。另外，經過對比，2016年全年和今年1~2月份數據，一二手房的價格走勢基本一致。
與1月份相比，今年2月份70個大中城市中，二手房價格下降的城市有11個，上漲的城市有55個，持平的城市有4個。而在1月份，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。
數據表明，2月份二手房價上漲和持平的城市數量有所增加，而下降的城市數量有所減少。同時，統計显示，有59個城市房價處於止跌或上漲態勢。
以北京為例，安居客房價數據显示，截至2017年3月14日，北京二手房均價首次突破6萬元大關，達到60382元/平方米，環比上月上漲1.4%，同比去年上漲了43.5%。2014年走出低迷期后，北京房價連續三年持續走高，相比2012年底正好翻倍。
安居客一位房產分析師告訴《每日經濟新聞》記者，信貸政策的效用是短期的，土地資源緊缺決定了北京房價的長期趨勢。
嚴躍進認為，雖然二月份的整體房價（包括新房、二手房）有所上漲，但是總體還處於“合理區間”，而3月份開始，各地調控政策會紛紛出台，這就說明房價上漲的壓力依舊存在。
他指出，各地出台管控政策后，預計房地產市場後續趨於穩定，尤其是各地針對外來人口社保繳納年限的增加、認房又認貸等政策的提出，都使得此類城市後續穩定房價的基礎更加紮實。
●去年房價漲幅創7年新高
根據易居智庫提供的數據，近七年（2010年~2016年）70城商品房價漲幅分別為7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%以及10.1%，而今年前兩個月的漲幅為2.9%，較去年呈明顯收緊態勢。
數據显示，2009年70城商品房房價漲幅達到23.2%之後，2010年全國開始實行限貸，各大重點城市也紛紛推出限購政策，當年房價漲幅明顯收窄。
2014年，整體交易量和房價都較上年出現下跌，其中70城整體交易量相較2013年下跌9.6%，而價格方面，2014年9月開始出現下跌，隨後跌幅增大，到了2014年12月跌幅達到4.5%。在此情況下，各大城市又紛紛解除此類政策，並出現信貸放寬“救市”政策。
對於2015年而言，由於面臨更為寬鬆的政策環境，呈現價格和交易量都大幅上漲的態勢，其中交易量相較於2014年的3.95億平方米上漲了26.1%，為4.98億平方米，價格上漲7.4%。
2016年，上升趨勢依舊明顯，數據显示，整個2016年的70城商品房交易量為6.32億平方米，相較於2105年上漲26.9%，價格漲幅為10.1%，創下近七年新高。
但這一態勢在2016年四季度開始得到了相對控制。根據《每日經濟新聞》記者簡單梳理，自去年9月30日以來，全國有35個城市出台了超過105次有關房地產的約束性調控政策，16個城市升級了限購限貸措施，其中，北上廣深均實行“認房又認貸”。
嚴躍進認為，在此背景及高壓政策下，預計今年上半年房價環比增幅數值不會太大，房地產市場總體會停留在平穩運行的區間。
廣州影響
廣州需求外溢：增城樓盤遭“搶”廣州客再度湧入佛山
每經記者 魏瓊
一紙公文讓深夜的廣州全城沸騰。
新政后首日，不限購的增城迎來了搶房高潮。“增城已經不是買房了，完全就是在搶房。”增城某樓盤銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。
原計劃於3月18日開盤的5樓盤僅4盤如期開盤，價格均有不同幅度的上漲，翡翠綠洲與廣鋁荔富湖畔雙雙售罄，掛綠湖碧桂園公寓開盤1小時去化達到九成，碧桂園印象3月19日推出43套商鋪，有客戶一口氣掃了23套。
國家統計局公布的2月70城住宅銷售價格統計數據显示，廣州新建住房價格環比上漲0.9%，已是連續第23個月上漲。在15個熱門一線二線城市裡，廣州上漲幅度最大。
增城上演一日瘋狂
據了解，3月18日原計劃有5個樓盤開盤，但在17日深夜限購政策加持下，僅4盤如期開盤。
翡翠綠洲的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，早上5點就有購房者在排隊買房了，而18日推出的200套76~147平方米兩房至四房單位目前已全部售罄，價格在2.1萬~2.5萬元/平方米。
該銷售人員透露，梳理了一些余貨或者遺漏的貨量，於3月19日推出，但是貨量不多，具體戶型和貨量需要梳理之後才能知曉，未買到房的客戶19日趕早還可能買到房。該銷售人員告訴記者，客戶並不是越早來就能買到房，而是需要更快下決定，開盤當天很多客戶在樓下猶豫一陣，房子就被搶了。
同樣位於增城的廣鋁荔富湖畔推出的130套76~107平方米精品“N+1”二至三房已全部售罄，工作人員告訴記者，一上午的時間130套全部賣出，均價為1.7萬元/平方米，併當場清理遺漏的貨量，確認全部售罄。
該工作人員透露，廣鋁荔富湖畔預計將於四五月間再推新貨，貨量在100套左右，預計均價為1.8萬元左右。
碧桂園掛綠湖18日推出168套38~ 45平方米loft公寓，價格在1.7萬元~1.8萬元/平方米，帶裝修。據銷售人員介紹，原本預計到場300組客戶約1000人，而項目開盤不到1小時，現場客戶已超500人。據《每日經濟新聞》記者了解，該項目開盤一小時去化率達九成。
同樣於18日加推的碧桂園印象推出43套商鋪，據廣州房產報道，有大客戶一口氣掃了23套。
網易房產監測陽光家緣數據显示，截至2017年3月16日，廣州一手住宅共成交19625套，其中增城成交達到4925套，佔全市成交量的四分之一，穩坐廣州銷冠位置。經過一年的去化，增城的庫存去化周期已低至4個月，明顯低於正常的8~10個月的水平。
據《每日經濟新聞》記者了解，碧桂園城市花園預計於4月份推出新貨，貨量大概在200套左右，預計價格在1.7萬~1.8萬元/平方米。銷售人員介紹，目前正在進行誠意登記。
佛山樓盤受到青睞
地產經濟學家鄧浩志認為，如果限購不跟進，增城、從化這兩地的房價也一定會持續快漲。
談及廣州連夜升級限購政策，知名財經評論家恭弘=叶 恭弘檀認為，限購明顯是控制房價的手段之一，短期可能會壓製成交量，但真正影響房價的經濟增長和貨幣量宏觀面並沒改變，房價長期仍然持續上行。
在廣州調控升級之下，2016年搶走四成廣州客的佛山則直接成為廣州調控加碼的受益者，大肆“搶走”廣州客。
佛山越秀星匯雲錦項目18日在售的116平方米三房的價格已升至2.5萬元/平方米，大戶型價格為1.8萬~2萬元/平方米左右。
該項目銷售人員告訴記者，樓盤在17日晚12點提價，後續價格還會繼續漲，如果開始全線調價，預計均價將漲2000元/平方米。廣州調控政策一出，廣州很多的客戶都湧入佛山了，廣州新政后首日該項目就已消化10多套單位，目前所剩貨量大約為40套左右。
據了解，佛山南海萬科廣場在售有88平方米和90平方米的三房戶型，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前項目均價2.9萬元/平方米。該銷售人員透露，有繳存公積金的客戶在首付不足的情況下，項目可以想辦法解決一部分首付問題。
鄧浩志表示，廣州的購房門檻進一步提升，外地戶口的“剛需族”被迫轉戰佛山，預計佛山實際成交量將有所放大，而價格也會加速攀升。但房價上漲壓力也加大了，佛山近期調控加碼的可能性很大，但預計力度並不會太大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，佛山目前本身購房政策寬鬆，廣州政策收緊將有更多的購房需求湧入佛山，大家擔心佛山後續會收緊外來政策，尤其抒州和佛山交界的地方可能會有政策出台，因為近期交界處交易可能會比較活躍，搶購現象可能會出現。
北京現場
北京調控衝擊波：丰台一樓盤急了，早點定可享99折
每經記者 杜冉樂
全國兩會閉幕之後，新一輪調控說來就來了。
3月17日下午，北京市住建委出台“認房又認貸”的樓市新政，使得調控重返2014年“9.30”新政之前的從緊狀態。
從北京樓市新政來看，核心要點屎房首套非自住房首付不低於40%，購買二套自住房首付比例提至60%，購買二套非自住房首付不低於80%。
調控順勢出爐
3月13日，《證券時報》旗下的“券商中國”微信公號曾發了一篇《北京又瘋狂？賣家報728萬，買家從7點砍價砍到夜裡11點，745萬成交》，次日又發布《焦灼的房價！北京過戶加急號炒到1萬塊，2月份70萬人次看過房……都在等明天定調》。
《每日經濟新聞》記者注意到，3月16日，財新網報道稱北京部分銀行停貸。次日，多家相關銀行借媒體發聲否認停貸。
但隨着北京樓市輿情升溫，加碼調控也順勢出爐。當天，號稱“京城二手房交易大鱷”的鏈家集團掌舵人左暉評論說，北京新政將顯著影響供求市場，也會影響部分消費者的預期。
新政加碼之後，北京樓市到底有何變化？3月18日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市區多個在售的住宅新樓盤。
售姐催客戶下單
在丰台區槐房西路南段的天恆・金融街公園懿府，再往南走不遠處是北京南五環，往東數公里就是南苑機場。記者在靠近該樓盤的大路邊下車，看到售樓部門前的道路還未修好，只鋪了一層綠色防塵網。
儘管如此，這似乎並不妨礙看盤者駕車前來。除了北京牌照之外，還有不少天津與河北牌照的小汽車，尤其是河北“非冀A”牌照較惹眼。
進入售樓部后，《每日經濟新聞》記者看到，這裏並未出現人山人海搶房的情況。一名置業顧問介紹說，目前他們在售的是14號樓，全是110平方米以上的戶型，一梯兩戶。
記者從上述樓盤的銷控表進一步看到，當天該樓盤還有大量可售房源，售價均在7萬元/平方米以上。
當上述置業顧問問及記者想買的是否屬於首套房時，其表示目前北京首套房絕多數首付比例已是四成，3.5成的情況已非常少，那個售價是拿到預售證后的售價，不能隨便調。
看到記者有些猶豫，上述置業顧問補充說，如果能早點訂下來，可以打99折，優惠下來達8萬多元。3月19日，記者再度接到上述置業顧問的銷售電話，詢問是否考慮好了。
記者在丰台區一個名叫上海建築的在售樓盤也了解到，該樓盤主力戶型主要是140平方米以上，面積比公園懿府的戶型面積還大。記者查詢發現，網易房產數據显示，2月底時該樓盤有10餘套在售，如今其一位置業顧問透露，目前大概還是有不到10套。
此前諸多媒體報道稱，京城新房趨於豪宅化。記者發現，這應是基於售價視角。與此銷售波瀾不驚形成對比的是環京樓市升溫潮。
熟悉京津冀樓市的中國城市產業發展聯盟主席陳寶存舉例說，“涿州的天保綠城樓盤，報價已從16500元/平方米一路飆升到19000元/平方米，估計排卡客戶得死一批。”
上海案例
去年樓市新政餘威尚存 上海暫未捲入調控“風暴”
每經記者 吳若凡
3月至今，全國已有北京、廣州、南京、杭州、青島等多個城市對全域或部分區域升級樓市調控。而去年11月，上海也曾出台了一輪調控政策，從提高首付比例、認房認貸到控制貸款等，號稱上海史上最嚴調控，但在今年3月的調控潮中，處於一線“風暴眼”的上海卻尚未跟進。
從機構數據看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斬”，房價也出現鬆動。在這一波調控潮席捲全國的背景下，上海的調控成果能否為全國樹立典範？一些在售新盤的實際銷售受調控影響又有多大？3月18日前後，《每日經濟新聞》記者實地走訪了多個樓盤，一探究竟。
●2月新房成交量同比降49.1%
2016年初，上海樓市出現火熱局面，僅青浦區域就出現了多個開盤當日售罄的樓盤。但伴隨“3・25”新政出台，明確表示嚴厲打擊房價過快上漲，樓市在4~5月出現回落。
不過，去年6月上海房價再度反彈，上海整體成交均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時，去年11月，上海樓市新政再度加碼，並帶來一系列變化。
青浦區中原地產一位經理人向先生告訴記者，11月的新政帶來的最明顯變化，就是銷售形式變了。向先生說，行情好的時候，樓盤只讓你認籌，大家排隊搖號，開幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來，可以造成哄搶的氛圍。
然而，當前上海樓市嚴格執行“一房一價”等政策，使得市場比之前更為透明化。
在此背景下，記者注意到，一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造熱銷氛圍。但是，向經理稱，“這短期尚能維持較高簽約率，但很多項目的去化速度還是明顯放慢，也就是說以價換量對市場的刺激度在減弱”。
反映在總體數據上，據中原地產最新統計數據显示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。
億翰智庫董事張化東告訴《每日經濟新聞》記者，上海的開發商從拿地到開盤基本在12個月以上，在當前去化周期不足18個月的情況下，開發商推盤意願不會很強。
●低價位剛需房受到熱捧
記者走訪了位於上海青浦區趙巷青湖東路上的某知名房企項目發現，該項目的成交量與調控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。
該項目在2016年年初時，單價在2萬元/平方米左右，現在均價則在4萬元/平方米左右。據項目營銷經理介紹說，原先項目一天能賣兩三套，如今两天才能賣一套。
熟悉該區域的某中介人士告訴記者，之所以會出現這樣的問題，和這個項目本身位置偏僻有關――樓盤位於趙巷鎮邊界，離趙巷和青浦城區較遠，同時距離在建的17號線地鐵站也有2公里左右的路程，加之開發商不願降價，兩者的疊加效應使得客戶被分流。
當然，一些價格定位面向剛需購房者的樓盤，依然得到市場追捧。
同樣的位於青浦區徐涇鎮的萬科天空之城，與上述樓盤有着不同的景象。據項目經理稱，今年3月初開盤至今，300多套房源開盤當日500多組客戶認籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。
向經理告訴記者，目前青浦區地鐵沿線的新盤競爭力比較強，尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮，該區域一手住宅少，二手住宅價格又高。只要有新盤開出，價格也適中甚至略低於二手房，就會很搶手。
記者觀察發現，就當前上海樓市而言，如果本身價格和周邊二手房價格相差不大，且以低價入市――比如朱家角新城，在新政出台後其低價盤依然很搶手。
再以上月開盤的路勁・上海派三期為例，在開盤后依然出現了“排隊買房”的情形，總價220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的“落腳地”，其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱為“稀缺”價格。
向經理告訴記者，目前300萬元以下的房子在上海屬於稀缺品，剛需客戶在市場上選擇面窄，只要有此類產品就會遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影響。
不過，向經理強調說，相對而言，總價在400萬元以上的房源，客戶基本屬於二次置業，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質很好，不然就會出現上述青浦某樓盤去化慢的情況。
國家舉措
解決房地產和實體經濟失衡 開出藥方
每經記者 馮彪
近日，北京、石家莊等多地再度加碼樓市調控。在今年的中國發展高層論壇上，房地產在和專家的發言中“出鏡率”可能是最高的。
3月19日，國家主任何立峰在論壇上表示，當前中國經濟發展面臨三大結構性失衡，其中之一就是房地產和實體經濟的失衡。何立峰提到，有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。為此，要分類調控因城施策，加快健全促進房地產平穩健康發展的長效機制，控制信貸資金過度流向房地產業。
●大量資金湧入推高房價
去年，一線城市和熱點二線城市一度出現房價過快上漲的情況。
對於房價上漲，何立峰認為，目前，有大量資金湧入房地產市場，也進一步推高了實體經濟發展的成本。
發展研究中心市場經濟研究所所長王微的觀點與之類似。王微認為有大量的非銀行資金，包括實業、企業的資金以及一些資本市場的資金大量進入房地產，形成了整個經濟中資金的脫實向虛過程，帶動了整個房地產價格的快速上漲。
“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一定位也成為近來和專家學者口中的高頻詞。在此定位下，近日來，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市購房政策再度收緊。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，廣州也深夜宣布，單身限購一套，連續繳納社保時間由3年變5年。
“2016年的新增貸款中高達45%的是房地產相關貸款。中國信貸的急劇擴張及其相伴隨的‘脫實向虛’風險值得高度警惕。”華融證券首席經濟學家伍戈談道。
就此時多地出台樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，今年2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%，相比1月0.2%的增幅有所擴大，這也解釋了3月各地密集收緊購房政策的現象。
●控制信貸資金過度流向房地產
去年，樓市去庫存也施給側結構性改革的主要內容之一。今年全國兩會期間，總理作工作報告時，也再次明確提到“因城施策去庫存”。在去庫存之外，今年房地產調控任務中還增加了“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。
在3月19日的演講中，何立峰表示，要想解決地產和實體經濟的失衡，應通過穩健的貨幣政策，深化土地改革，加快監管協調機制，妥善處置不良資產，確保不發生系統性的風險。要堅持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調控因城施策。何立峰還提及，下一步將控制信貸資金過度流向房地產業。
當前，抑制房地產市場炒作，抑制資金“脫實向虛”基本已成為社會共識。但是對房地產而言，如何區分“虛”與“實”也考驗政策搭配和調控技巧。
伍戈對《每日經濟新聞》記者表示，房地產既有居住屬性，也有投資投機屬性，但二者的區分是困難的。
“由於產業之間複雜的關聯性，抑制房地產業的同時也將抑制鋼鐵、水泥、挖掘機等實體製造業。另外，為了抑制資產泡沫，總量性工具的不恰當使用對實體製造業也會有負面影響。”伍戈說。
除了因城施策和控制信貸，在王微看來，房地產市場還涉及金融、土地、財稅、投資、立法等的政策和手段，所以需政策的合力綜合施策才能夠解決當前市場面臨的、長期需要破解的問題。
具體來說，王微表示，房地產市場健康發展的長效機制還包括進一步釐清和市場的關係，其中還包括了中央和地方的關係，市場發揮更多的配置資源作用，特別是滿足多元化、多樣化、多層次化的住房需求。更多地發揮在規劃、立法、特別是保證低收入人群住房需求上的作用。
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